（一）判决书字号
一审判决书：广西壮族自治区宜州市人民法院（2013）宜民初字第1890号判决书。
二审判决书：广西壮族自治区河池市中级人民法院（2014）河市民一终字第289号判决书。

（二）案由
买卖合同纠纷

（三）诉讼双方
上诉人（一审原告）：廖某。
上诉人（一审原告）：兰某。
二上诉人共同委托代理人：汤理林，广西宜人和律师事务所律师。
被上诉人（一审被告）：韦某春。
被上诉人（一审被告）：谭某。
被上诉人（一审被告）：韦某艺。
被上诉人谭某、韦某艺的共同委托代理人：李平，广西罗挥得律师事务所律师。

（四）审级：二审。

（五）审判机关和审判组织
一审法院：广西壮族自治区宜州市人民法院。
合议庭组成人员：审判长：韦瑞球，代理审判员：韦明升，人民陪审员：韦彩铭
二审法院：广西壮族自治区河池市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：祝贺；审判员：潘嘉芳；代理审判员：谭学政

（六）审结时间：
一审审结时间：2014年6月2日
二审审结时间：2014年11月21日。

（一）原告廖某、兰某诉称：
二原告为夫妻关系，被告韦某春与被告谭某为夫妻关系，韦某艺为被告韦某春与被告谭某之女。2012年3月16日，原告廖某与被告韦某春签订《宅基地买卖合同》，约定被告韦某春将其安置所得的一住宅用地转让给原告，转让价格为25万元。合同签订后原告分4次支付给被告韦某春定金和部分购地款8.96万元。2013年9月27日，原告到宜州市国土局办理土地使用权变更手续，但宜州市国土局以必须由被告韦某春、谭某到场签字才予以办理变更手续。被告韦某春同意配合原告办理变更手续，但被告谭某拒绝配合办理变更手续。原告认为，韦某春提供给原告相关产权证书证实约定出卖地为韦某春个人所有，且被告韦某春、谭某已经分家，双方约定出卖地由韦某春所有，被告谭某无权干涉被告韦某春的买卖自由。故请求法院判令：1、三被告继续履行原告与被告韦某春签订的《宅基地买卖合同》，协助原告办理宅基地过户变更手续；2、诉讼费用由被告承担。

（二）被告韦某春、谭某、韦某艺辨称：
宅基地是韦某春与韦某艺共同所有，不同意转让该宅基地。

（一）二审诉辩主张
1、上诉人廖秋珍、兰红日上诉称：
一、一审判决认定事实不清。韦某春、谭某、韦某玉、韦某英、韦某艺于2012年1月13日达成的《协议书》的真实性无法确认，其不应作为本案定案依据。首先，在与上诉人签订《宅基地买卖合同》前后，韦某春从未提到该《协议书》，直到2013年9月27日去宜州市国土资源局咨询办理过户手续时，韦某春才向上诉人出示上述《协议书》，其在发生本纠纷之后才出现，真实性不能确认；其次，即使韦某艺是讼争土地使用权的共有人，韦某春与上诉人廖某签订《宅基地买卖合同》相距上述《协议书》签订的时间间隔仅70天，韦现春不告知韦某艺出卖讼争土地一事以及对上诉人廖某隐瞒韦某艺是讼争土地使用权共有人不合常理。本案讼争土地的《国有土地使用证》是在上述协议签订之后才办理，而《国有土地使用证》登记的使用权人仅为韦某春一人，亦不合常理。最后，《协议书》是孤证，没有其他案件予以佐证，故不能作为本案定案依据予以采信。二、一审判决适用法律错误。（一）、本案讼争讼争土地不是严格意义上的国有划拨土地，韦某春及谭某等村民之所以获得安置土地，是因村民的承包土地被国家征收，国家通过安置宅基地的方式来补偿失去土地的村民，因此本案讼争土地并不是无偿取得，不属于国有划拨用地。（二）、讼争土地的相关证书载明韦某春是讼争土地的唯一权利人，即使韦某艺是本案讼争土地使用权的共有人，而讼争土地又是不可分的整体，韦某春至少有权处分其应有的份额，其转让讼争土地使用权不属于无权处分，而属于擅自处分。（三）讼争土地的《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《广西宜州市城市规划区私人住宅建设用地规划审批单》登记的权利人仅为韦某春一人，上述相关证件均未载明韦某艺是共有人，根据不动产物权登记生效主义原则，韦某艺不是该不动产物权的共有人。韦某春作为讼争土地的唯一使用权人，具有排他性的处分权，故其有权转让讼争土地。（四）即使韦某春家庭内部成员签订的《协议书》是真实的，但该协议属家庭内部协议，未进行公示。廖某与韦某春签《宅基地买卖合同》时韦某春没有明确告知廖某该协议书的存在，该《协议书》只对被上诉人家庭成员有法律上的约束力，不能对抗上诉人。同时，该《协议书》约定韦某艺是讼争土地使用权的共有人，但在有关权属证书上未登记有其姓名，故韦某艺取得的是对讼争土地的债权，而不是物权，依照法律规定，内部债权不能对抗第三人。（五）即使韦某艺是本案讼争土地使用权的共有人，上诉人亦善意取得讼争土地使用权。1、讼争土地的权属证书上只登载韦某春一人，权属证书具有排他性、对世性，上诉方没有审查讼争土地还有其他共有人的义务和能力。上诉方有理由相信韦某春是讼争土地的唯一权利人，其出卖行为合法有效。2、基于物权公示公信原则，讼争土地产权已依法向相关部门登记，上诉人基于对登记的信赖而与登记的唯一权利人韦某春发生的不动产交易行为受法律保护；3、上诉人支付了合同约定的对价；4、上诉人受让讼争土地时对韦某春家庭内部成员签订的上述《协议书》并不知情，故上诉人在受让讼争土地时是善意的。（六）、依法成立的合同受法律保护，合同依法成立生效后，对当事人具有法律约束力，当事人应依约履行。本案的《宅基地买卖合同》既然有效，那么双方就应当继续履行。另外，该合同具备继续履行的条件，主要表现在：1、一审判决认定韦某艺是讼争土地使用权的共有人证据不足，即使韦某艺是共有人，韦某春在没有经过韦某艺同意的情况下对共有财产进行了处分，在没有证据证实上诉人与韦某春恶意串通的情况下，韦某艺不能以不同意处分共有财产来对抗上诉人，其可以向韦某春主张侵权责任来维持自己合法权益；2、从宜州市国土资源局的答复可知，讼争土地符合按简化程序办理变更土地使用权类型，按照规定缴纳土地出让金后可以上市转让，廖某与韦某春签订的《宅基地买卖合同书》不需另行报宜州市人民政府审批，讼争土地符合上市交易条件。3、讼争土地物权的转移具体表现为过户登记，如果出卖人不履行协助买受人办理登记手续的，人民法院可以依据申请人的申请，向登记部门发出"协助办理执行通知书"，过户手续即可办理。
2、被上诉人韦某春、谭某、韦某艺答辩称：
一审判决认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉人的上诉请求，维持原判。

（二）二审事实和证据
二审期间，上诉人向法院提交四份新证据。1、（2011）宜民初字第754号民事判决书和（2013）宜民初字第311号民事裁定书。拟证明韦某春与谭某离婚诉讼案共开了4次庭，其中第二次离婚案开庭审理时间为2012年5月10日；2、光盘音像文件，拟证明韦某艺知道韦某春出卖讼争宅基地；3、（2012）宜民初字第565号民事判决书庭审笔录，拟证明谭某及韦某艺等人知道韦某春出卖讼争宅基地且未提出异议，两人对此知情且同意；4、（2013）宜民初字第311号民事裁定书庭审笔录及询问笔录，拟证明谭某、韦某艺知道韦某春已经将宅基地出卖并且收取订金5万元，宅基地售价25万元一事后，在此次离婚诉讼过程中仍然没有任何人提出异议。
经质证，被上诉人韦某春、谭某、韦某艺对于证据1、3、4的真实性和合法性没有异议，但认为该三份证据与本案没有关联性；对于证据2的真实性、合法性、关联性表示异议，不予质证。
河池市中级人民法院认为，二审期间向法院提交的4份新证据与本案有一定的关联性，可以作为本案定案的参考依据。
二审期间，法院依职权对宜州市庆远镇龙降村上村村民小组组长管颂能、宜州市市政服务大厅国土资源局服务窗口工作人员皮艳艳就本案相关情况进行询问，并制作询问笔录；依职权从宜州市国土资源局调取了载明土地使用权人为谭某的《国有土地使用权证》。
经质证，上诉人兰红日对法院依职权调取的上述两份笔录的关联性和合法性没有异议，但认为不能证实讼争土地的使用权人除了韦某春外还存在其他共有人，谭某、韦某艺不是讼争宅基地的使用权人，两人对韦某春出让行为无权干涉；对载明土地使用权人为谭某的《国有土地使用权证》的真实性、合法性、关联性没有异议。被上诉人谭某，韦某艺对法院依职权调取的上述证据不予质证。
河池市中级人民法院认为，二审期间，法院依职权调取三份证据的真实性、合法性可以确认，且与本案有关联性，可以作为本案的定案依据予以采信。
二审另查明：2014年8月28日，宜州市人民国土资源局向谭某颁发《国有土地使用证》，土地使用权人为谭某，坐落于宜州市庆远镇龙降路（龙降三、四、七队村庄安置区G栋20号）。

（三）二审判案理由
河池市中级人民法院经审理认为：一、关于本案诉讼讼争土地是否属共有财产问题。根据《中华人民共和国农村土地承包法》第十五条："家庭承包的承包方是本集体经济组织的农户"之规定，农村土地家庭承包的，承包方是本集体经济组织的农户，其本质特征是以本集体经济组织内部的农户家庭为单位实行农村土地承包经营。家庭承包方式的农村土地承包经营权属于农户家庭，而不属于某一个家庭成员。根据一审查明的事实，韦某春于1981年第一次农村土地分包时在宜州市龙降3、4、7队承包水田1.7亩。根据上述法律规定，承包1.7亩水田的主体不是韦某春一人而是韦某春一户。随着韦某春结婚生子，其配偶及子女属于韦某春一户的成员，其家庭成员对承包的水田的收益均有权享有。2010年，宜州市人民政府征收韦现春承包的1.7亩水田后，宜州市人民政府统一划拨土地安置被征收土地的农户，韦某春户应分得划拨土地为78平米。后韦某春户家庭成员向龙降村民小组支付5万元，还获得26平米安置土地。本案讼争的52平米土地属于上述划拨安置土地的一部分。可知，讼争土地是韦某春户承包的土地被政府征收而获得的， 讼争土地是承包土地被征收后的补偿，属于被征收承包地收益的一部分，韦某春一户家庭成员对此收益均向有权利，故本案讼争土地属韦某春一户家庭成员家庭共有财产。上诉人上述称讼争土地权属证书载明的权利人仅为韦某春一人，故韦某春是讼争土地唯一权利人。本院认为，根据已经查明的事实以及本院依职权调取的证据可知，办理上述安置划拨土地的《国有土地使用证》，首先由宜州市庆远镇龙降村民小组向宜州市国土资源局提供办证人员名单，然后韦某春向国土资源局申请办理，国土资源局根据村民小组提供的办证人员名单以及韦现春个人申请，依照有关规定，给韦某春办理《国有土地使用证》。国土资源局对讼争土地是否属于共有财产并不审查。因村民小组提供的办证人员名单中，讼争土地对应的办证人员仅为韦某春一人，所以讼争土地的《国有土地使用证》的使用权人也仅为韦某春一人，故讼争土地的《国有土地使用证》并不能反映出讼争土地的全部实际权利人，其中载明的使用权人韦某春并不是讼争土地的唯一权利人。上诉人此上诉理由不成立，本院不予支持。
二、关于上诉人廖某、兰某是否善意取得讼争土地使用权的问题。如前所述，讼争土地的使用权属家庭共有，根据《中华人民共和国物权法》第一百零三条："共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。"之规定，讼争土地使用权的共有形式为共同共有，韦某春对共同共有财产的处分未经其他共有人同意，属于无权处分。另外，根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条："无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。"之规定，受让人善意取得不动产物权的，必须依照法律规定进行登记。本案中，讼争土地的《国有土地使用证》中载明的使用权人仍为韦某春，转让的讼争土地的使用权并未登记在上诉人廖某、兰某名下，故上诉人廖某、兰某并未善意取得讼争土地使用权。上诉人廖某、兰某上诉称《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第八十九对善意取得并未要求对不动产物权进行登记，上诉人购买讼争土地符合善意取得的条件。本院认为，《中华人民共和国物权法》第一百零六条已经对善意取得制度进行了明确规定，上诉人购买讼争土地并未进行土地使用权的变更登记，不符合善意取得的条件，上诉人此上诉理由不成立，本院不予支持。
三、关于上诉人廖某、兰某请求继续履行《宅基地买卖合同》是否有事实依据和法律依据的问题。（一）、廖某与韦某春签订《宅基地买卖合同》是双方自愿平等的基础上订立，是双方的真实意思表示，且没有合同无效的法定情形，故该合同依法成立且生效。（二）《中华人民共和国合同法》第一百一十条规定：当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：1、法律上或者事实上不能履行；2、债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；3、债权人在合理期限内未要求履行。本案中，讼争土地使用权人之一韦某春未经其他共有人同意处分共有物权，讼争土地物权的变动处效力待定状态，而韦某春事后并未取得讼争土地的完全处分权，其他共有人亦未追认韦某春的处分行为，讼争土地的使用权无法转移，属于事实上履行不能，故上诉人廖某、兰某请求继续履行《宅基地买卖合同》没有事实和法律依据，本院不予支持。上诉人可依据《宅基地买卖合同》请求韦某春承担违约责任。（三）上诉人廖某、兰某上诉称韦某春家人即本案讼争土地的共有人均对韦某春出卖讼争土地一事知情，故《宅基地买卖合同》对韦现春一家的家庭成员均有约束力，应当继续履行。本院认为，上诉人二审提交的新证据，能够证实韦某春家人知道韦某春转让讼争土地的时间为2012年5月10日，是在《宅基地买卖合同》签订日期之后，但不能证实在合同签订之前韦某春家人知道且同意韦某春的转让行为。上诉人以讼争土地共有人已经同意转让为由要求继续履行合同的上诉请求不成立，本院不予支持。
综上所述，上诉人的上诉理由不成立，本院不予支持。一审认定事实清楚，程序合法，适用法律正确，判决正确，本院依法予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。

（四）二审定案结论
河池市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。