1.判决书字号
一审判决书：浙江省绍兴市越城区人民法院（2013）绍越袍民初字第1098号
二审判决书：浙江省绍兴市中级人民法院（2014）浙绍民终字第593号

2.案由：房屋买卖合同纠纷

3.诉讼双方
原告（被上诉人）：廖某。
委托代理人（特别授权代理）胡元长、陈珊珊，浙江越泽律师事务所律师。
被告（上诉人）：何某。
委托代理人（特别授权）王竹青，浙江震天律师事务所律师。

4．审级：二审。

5．审判机关和审判组织
一审法院：绍兴市越城区人民法院。
独任审判：代理审判员：沈洁瑾
二审法院：绍兴市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：方艳；代理审判员：徐燕飞、盛银明。

6．审结时间：
一审审结时间：2014年2月14日。
二审审结时间：2014年7月25日。

1．一审诉辩主张
原告廖某诉称：2011年12月17日，原、被告签订房屋买卖合同一份，约定原告将其位于绍兴市袍江亲亲家园二期（玉映坊）3幢201室的房屋以106万元的价格出卖给被告，被告在签订房屋买卖合同的当天向原告支付30万元购房定金，在2012年1月8日前支付40万元购房首付款。待原告取得房产三证后，即在一个月内配合被告办理房产过户手续，被告在办理房产过户手续的当天须把购房余款36万元一次性支付给原告。同时双方还约定，若买方违约，定金不予退回并作为违约金，其中违约金的70%支付给守约方。后原告在取得房产三证后及时配合被告办理了房屋过户手续，但是被告却未按约支付剩余的36万元购房款。原告曾因资金周转需要向被告借款人民币20万元，未免诉累，故原告请求扣除该笔借款后被告支付原告购房余款16万元。因被告未按约履行支付购房余款的义务，原告为维护自身合法权益，现诉至法院，一、请求判令被告何某立即向原告支付购房款16万元，并按中国人民银行同期贷款利率的1.5倍计付逾期利息损失至判决确定的履行之日止（自起诉之日起算）；二、判令被告何某支付原告购房违约金21万元；三、本案诉讼费由被告承担。
被告何某辩称：被告没有违约，而是原告迟迟未办理房屋三证，导致被告损失严重。扣除原告应承担的违约金及要求抵扣的借款20万元，被告无需向原告支付任何费用。且原告主张的按照同期贷款利率的1.5倍支付损失，没有任何法律依据。

2．一审事实和证据
一审法院经审理查明：2011年12月17日，原告（甲方）廖某与被告（乙方）何某签订房屋买卖合同一份，由绍兴市袍江育贤房产中介所作为中介方予以经办。合同约定原告将其位于绍兴市袍江亲亲家园二期（玉映坊）3幢201室的房屋以106万元的价格出卖给被告，被告在签订房屋买卖合同的当天向原告支付30万元购房定金，在2012年1月8日支付40万元购房首付款，尚欠36万元购房余款未付清。合同第六条约定双方协定过户日期：到甲方三证全部办完，甲方必须在一个月之内无条件配合乙方办理房产过户手续，过户当天乙方必须把余款叁拾陆万元现金一次性付给甲方。同时合同第十二条约定违约责任：若甲方违约，需双倍退回定金或房款作为违约金；若乙方违约，定金或房款不予退回作为违约金。其中违约金70%付给守约方，违约金30%付给中介方。另查明，现讼争房屋由被告何某实际居住，房产权证、土地使用权证、契证等权属证书均已办理完过户登记。
上述事实有下列证据证明：
1、原告提供的房屋买卖合同原件1份，证明原、被告之间存在房屋买卖的事实。
2、被告提供的商品房买卖合同复印件1份，证明原告于2012年12月28日前可以办理房屋三证以及在之后的一个月内为被告办理过户手续及因原告迟延办理而违约的事实。
3、被告提供的证人丁某、史某的证言2份，证明被告和房屋中介机构在办证期间届满后多次催促，原告一直拖延办证而违约的事实。
4、房管所出具的证明1份，证明讼争房屋于2011年4月18日办理总证登记，2012年12月28日前可以办理房产三证的事实。

3．一审判案理由
绍兴市越城区人民法院经审理认为，原、被告签订的房屋买卖合同系双方真实意思表示，形式合法，内容不违反有关法律规定，应认定为有效。双方当事人应切实履行合同义务。现原告已将讼争房屋交付给被告，且已办理房屋过户登记手续，故要求被告支付房屋余款的诉讼请求该院予以支持。因原告廖某主张的房屋余款中已扣除其向被告何某借款的20万元，故被告何某应向原告廖某支付房屋余款16万元。关于原告主张的逾期付款利息损失，因双方在房屋买卖合同中已就违约金作出了约定，故此部分主张，该院不予支持。关于双方在房屋买卖合同中约定的过户日期为原告三证全部办完后的一个月内，结合绍兴市袍江育贤房产中介所丁某、史某的证言、坤和建设（绍兴）有限公司与廖某签订的商品房买卖合同、绍兴袍江经济技术开发区房地产管理所出具的证明以及讼争房屋所属的同一批房屋的办证时间，可以认定原、被告在签订房屋买卖合同时，对原告方三证办理的时间共同推定为2012年12月28日前。而实际上，原告廖某于2013年10月办理了房屋三证及协助被告何某办理了房屋产权过户手续，故原告廖某在办理产权三证过程中存在一定的过错。但被告并不能因原告在一个合同义务有违约，可以在其的另外义务上进行违约。现因原告已协助被告办理过户手续，而被告未按合同约定在过户当天将房屋余款付给原告，故被告应按合同约定承担相应的违约责任。

4．一审定案结论
绍兴市越城区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百十四条、第一百五十九条、《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条之规定，作出如下判决：
一、被告何某应于本判决生效之日起三十日内支付给原告廖某座落于绍兴市袍江亲亲家园二期（玉映坊）3幢201室的房屋购房余款160000元；
二、被告何某应于本判决生效之日起三十日内支付给原告廖某购房违约金210000元；
三、驳回原告廖某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费减半收取3425元，财保费1520元，合计4945元，由被告何某负担，于本判决生效之日起三十日内结清。

上诉人（原审被告）上诉称：
一、一审法院认定事实有误，上诉人在本案中并没有违约。本案中合同虽约定："过户当天乙方必须把余款36万元现金一次性付给甲方"，但本案中由于几个情形，导致过户那天无法直接将36万元一次性付给被上诉人：1、被上诉人尚欠上诉人20万元借款，在过户当天甚至至今未归还。对于该笔借款是否在购房款中扣除以及怎么扣除，双方事先没有约定，过户当天上诉人提出来过，但被上诉人以过两天跟其需承担的违约责任一并告知上诉人为由进行推脱。但被上诉人却在一天之后就向法院提起诉讼，要求支付购房款，并要求上诉人承担21万元的违约金，这显然是滥用合同条款。一审法院机械、片名地理解合同条款，显然是错误的。2、被上诉人违约在先。一审法院对被上诉人违约在先的事实已经予以了确认。而且被上诉人在起诉前也一直承认是其违约在先，在中介的多次协调下，被上诉人也承诺给予上诉人一定赔偿。但在过户当天，被上诉人以要求上诉人列举具体损失数据为由，要求待数据明确后答复给上诉人，然在一天之后，被上诉人就将上诉人起诉至法院。被上诉人违约在先，在被上诉人就其违约责任所承担的金额协商未完成以及尚有借款未归还的情况下，上诉人完全有理由暂不支付，但事实上上诉人并没有暂不支付的意思，而是在等待被上诉人给予回复。但被上诉人没有履行催告或通知义务，即向法院起诉。3、合同本身未列明支付方式。上诉人对余款的支付，需要被上诉人的配合。在办理过户当天，由中介全程陪同，手续办完后，双方就如何付款进行协商时，被上诉人以过几天答复为由离开了绍兴，即使上诉人想要支付，也无法支付。并且合同约定过户当天支付余款的意思不明确，是办理过户手续当天，还是房产过户到上诉人名下当天意思不明确。上诉人与被上诉人办理过户手续是在起诉前一天，而实际过户到上诉人名下是在起诉之后的好几天，因而对于这方面约定不明确。在约定不明确的情况下，上诉人无须直接支付，即使想支付也无法支付。综合上述五小点，上诉人没有违约。二、一审法院对违约责任的法律适用错误。1、合同中约定的定金罚则条款并不适用于上诉人。从合同约定的内容："若甲方违约，需双倍退回定金或房款作为违约金；若乙方违约，定金或房款不予退回作为违约金"来看，"定金或房款不予退回"之适用条件是根本违约，并以解除合同为条件，否则何来"不予退回"。而本案中，在被上诉人向法院起诉时，抛开之前所述的因素不谈，上诉人也仅仅比合同约定迟延了一天，这种情形明显不适用上述针对根本性违约的条款，即使要追究上诉人的违约责任，也应当按照没有约定的情况进行处理。2、被上诉人就违约责任列有两项诉请，一是按同期银行贷款利率的1.5倍计算损失；另一项是支付21万元违约金。第一项诉请实质上就是在双方对违约责任没有约定的情况下迟延履行的计算标准，也就是被上诉人在起诉时实质上也认可双方无约定的情形。一审法院否认了被上诉人第一项诉请而确认其第二项诉请，否决轻的而支持重的，显然适用法律错误。3、退一步讲，即使按合同约定计算违约金，违约金明显过高，显失公平。本合同房屋买卖的总价格为106万元，扣除20万元借款后，上诉人已经支付了90万元，仅16万元未付，且起诉时仅晚了合同约定一天，在这种情况下，如仍适用合同中的该约定，需要支付21万元的违约金，显然过高，显失公平。三、本案一审判决在情理上也实在不能让人接受。本案被上诉人迟延办理过户近一年，而上诉人一直以来都严格按照合同约定履行全部义务，只是在支付最后的尾款时，因尚在协商而没有支付剩余的极小部分的款项，在两种对比如此明显的情况下，一审法院居然要上诉人支付全部余款并且还要承担21万元的违约金，显然让人不能接受，也明显与公平、公正的社会主义法治理念相违背。综上，请求：1、撤销（2013）绍越袍民初字第1098号民事判决书中第二项判决，改判上诉人无需承担任何违约责任，或发回重审；2、一、二审诉讼费用均由被上诉人承担。

被上诉人（原审原告）辩称：
一、一审法院认定事实清楚，上诉人未按照合同约定支付购房余款，构成违约。上诉人在与被上诉人签订房屋买卖合同时，并未就确定的过户日期进行约定，只是在房屋买卖合同第六条约定到被上诉人三证全部办完，被上诉人在一个月之内配合上诉人办理房产过户手续，过户当天上诉人必须把余款36万元现金一次性付给被上诉人。同时根据上诉人与被上诉人2013年10月12日签订的关于办理房屋过户手续的协议，双方将上诉人取得房屋三证时间具体明确在了2013年12月底前，虽被上诉人提交的该份证据为复印件，但是在一审庭审过程中上诉人的两位证人已经明确告知法庭签署过该份协议，该协议的真实性应该予以认定。同时上诉人已经在2013年10月25日取得产权证，被上诉人已经履行自己的义务，上诉人未按时支付购房余款，属违约。二、被上诉人未违约，上诉人向被上诉人购买房屋时，已经清楚该房屋存在银行按揭情况，而且知道要银行按揭解除后才可以办理产权登记，被上诉人在银行按揭一解除便立即配合上诉人办理了房屋三证。同时在向上诉人催讨余款时，被上诉人提出过，上诉人只要返还被上诉人曾经出具的借条原件，上诉人可以只支付16万元。三、上诉人所述其购房余款的支付，因被上诉人未配合而无法支付，根本是无稽之谈，因为上诉人可以通过银行转帐的形式进行。上诉人已经违约，一审法院适用法律正确，因为双方在房屋买卖合同第十二条已就违约责任进行了约定，而且违约金的约定没有超过合同总金额的20%。综上，被上诉人要求维持原判，驳回上诉人的上诉请求。