1、判决书字号
一审判决书：浙江省绍兴市柯桥区人民法院（2014）绍柯民初字第1456号
二审判决书：浙江省绍兴市中级人民法院（2014）浙绍民终字第960号

2、案由：租赁合同纠纷。

3、诉讼双方
原告 (上诉人) 农工商房地产（集团）浙江兆禾置业有限公司。
法定代表人山彪，总经理。
一审委托代理人魏德祥、高飞锦，浙江越光律师事务所律师。
二审委托代理人魏德祥，浙江越光律师事务所律师。
被告 (被上诉人) 绍兴县柯桥购物中心有限公司。
法定代表人王荷琴。
一审委托代理人冯云飞、陶璐，北京汉鼎联合（绍兴）律师事务所律师、实习律师。
二审委托代理人冯云飞，北京汉鼎联合（绍兴）律师事务所律师。

4、审级：二审。

5、审判机关和审判组织
一审法院：浙江省绍兴市柯桥区人民法院。
审判员：冯春盛
二审法院：浙江省绍兴市中级人民法院
合议庭组成人员：审判长：方艳；代理审判员：徐燕飞、盛银明。

6、审结时间
一审审结时间：2014年6月24日。
二审审结时间：2014年9月10日。

1、一审诉辩主张
原告农工商房地产（集团）浙江兆禾置业有限公司诉称：2014年1月22日，原、被告签订一份《租房协议》，约定被告将其所有的万商京都花园5号楼一、二楼商业用房出租给原告用作临时售楼处。嗣后，原告对租赁房屋进行装修，期间双方对装修有关事项发生争议，被告于2014年3月4日对租赁房屋采取了断电拉闸行为。原告于2014年3月12日向被告致函，要求恢复供电，但被告置之不理，致使租赁房屋的装修一直处于停工状态，原告无法按期完成售楼处的装修并投入使用，使得原告租赁房屋的目的落空，并给原告造成重大经济损失。原告为此于2014年3月18日向被告发出解除合同的通知函。现原告起诉要求：一、确认双方签订的《租房协议》于2014年3月19日解除；二、被告返还已付租金及保证金合计825000元，并赔偿该款自2014年1月24日起至判决确定付款日止按银行同期贷款利率计算的利息损失；三、被告赔偿物业费损失8466.60元、设计费损失120000元、装修施工费损失200000元，合计328466.60元。
被告绍兴县柯桥购物中心有限公司辩称：根据《租房协议》约定，原告在装修时若对房屋结构进行变动，应事先报被告同意并备案。然被告于2014年2月发现原告已将二楼的一根承重梁打断并挖空楼面进行楼梯安装，该行为对房屋主体结构造成严重破坏。被告为此于2014年2月24日、2月28日两次致函原告，要求原告停止装修并恢复原状，但原告置之不理。物业公司绍兴市青藤物业有限公司为保障涉案租赁房屋的物业安全，于是采取停电措施，但停电时间仅为一周左右。原告的合同目的已经实现。本案不符合合同法定解除情形。综上，请求驳回原告的全部诉讼请求。

2、一审事实和证据
浙江省绍兴市柯桥区人民法院经公开开庭审理查明：2014年1月22日，被告（甲方）与原告（乙方）签订一份《租房协议》，约定甲方将位于万商京都花园5号楼一、二楼相关商业用房出租给乙方使用，双方对租金、租期、保证金等进行了约定，并明确乙方如对房屋结构进行变动，应事先报甲方同意、备案，否则要承担赔偿责任等。2014年1月23日，原告与张家港策居装饰设计工程有限公司签订一份《设计合同》，双方就担万商京都花园农房.檀府售楼部的设计达成相关约定。2014年2月25日，原告与绍兴市兴华装饰有限公司签订一份《B-12售楼处装修合同》。原、被告签订《租房协议》后，原告向被告付清租金及保证金。原告对涉案租赁房屋进行装修期间，装修人员将租赁房屋二楼的一根楼面承重梁打断，并挖空楼面进行楼梯安装。被告发现上述情况后，于2月24日、2月28日二次致函原告，要求原告立即停止装修、恢复房屋主体结构，否则将给予断电。2014年3月4日，被告对租赁房屋采取断电措施。2014年3月5日，原告向被告出具一份承诺书，承诺对已凿除的梁板采取加固措施，采用原房屋设计单位浙江联合建工设计研究院有限公司出具的加固方案；租期满后恢复原状，方案经被告认可后进行施工；对楼面承重梁打断引起的一切纠纷和责任，愿意承担责任。2014年3月6日，原告向被告提供一份浙江联合建工设计研究院有限公司出具的加固处理图纸。2014年3月12日，原告致函被告，要求被告收函后立即恢复供电。2014年3月15日，被告致函原告，要求原告对已打断的承重梁进行加固修复，并聘请第三方对加固修复方案进行安全隐患方面的评估鉴定，在承重梁安全隐患消除之前，原告不得施工，待安全隐患消除以后，报备装修设计图给被告后方可继续装修工程施工，届时被告再恢复工程用电等。2014年3月18日，原告致《解除租房协议的通知函》给被告，称鉴于被告的拉闸断电行为，已造成租房协议无法履行，租房协议即日起解除；要求被告退还已付租金及保证金并赔偿其他经济损失等。2014年3月19日，被告致函原告，称原告单方面解除合同的行为于法无据，要求继续履行合同。2014年3月21日，浙江联合建工设计研究院有限公司在其出具的加固处理图纸上加盖技术专用章，备注确认该图纸无效。2014年3月26日，绍兴市青藤物业有限公司致函原告，要求原告根据物业管理条例，恢复租赁房屋的原状。2014年3月27日，原告致《关于解除合同的解释函》给被告，就其解除合同作解释说明。2014年3月18日，原告与绍兴县俊豪纺织有限公司订立一份《房屋租赁合同》，双方就原告向该公司承租的房屋达成相关约定。2014年5月中下旬期间，涉案租赁房屋恢复供电。
上述事实有下列证据证明：
（1）租房协议。
（2）转账支票存根、发票、收款收据。
（3）承诺书。
（4）工作联系函。
（5）设计图。
（6）解除租房协议的通知函。
（7）关于解除合同的解释函。
（8）邮件回执。
（9）物业费发票。
（10）设计合同。
（11）房屋租赁合同、租金发票。
（12）B-12售楼处装修合同。
（13）建筑业统一发票。
（14）照片。
（15）函件、工作联系函。
（16）整改通知书、违章停工通知书。
（17）公安机关询问笔录。
（18）各方当事人的庭审陈述。

3、一审判案理由
浙江省绍兴市柯桥区人民法院认为：原、被告就涉案租赁房屋签订的《租房协议》应认定合法有效。双方应当按照合同的约定，全面履行自己的义务并享有合同权利。首先，关于原告提出的解除合同问题，从原告的诉称的内容分析，其主张按照合同法第九十四条的规定行使合同解除权，属于法定解除。对于租赁合同中的承租人而言，判定其享有法定解除权的主要标准是合同目的无法实现。本案事实表明，原告在接受使用涉案租赁房屋期间，擅自改变房屋承重结构，构成严重违约。被告作为出租人，其有权要求原告在合理期限内恢复原状，如原告仍不恢复原状的，被告乃可行使解除权。虽然被告在发现其房屋承重结构被破坏后采取了断电的措施，一定程度上影响了原告对房屋的使用，但该行为已由被告在本案审理期间予以纠正，且供电本身并非被告的主要合同债务，被告之断电行为不能作为判定原告不能实现合同目的的事实依据。据此，原告行使法定合同解除权，不符合法律规定，该院依法不予支持。其次，关于原告在本案提出的其他各项诉求的问题，鉴于原告已明确认可其所提的其他诉求均以合同解除为前提条件，故该院对原告的其他诉求均不予支持。

4、一审定案结论
浙江省绍兴市柯桥区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第九十四条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条的规定，判决如下：
驳回原告农工商房地产（集团）浙江兆禾置业有限公司的诉讼请求。
案件受理费15181元，减半收取7591元，由原告农工商房地产（集团）浙江兆禾置业有限公司负担。

上诉人农工商房地产（集团）浙江兆禾置业有限公司上诉称：被上诉人采取断电措施，实质是不履行租赁合同，直接导致上诉人不能实现合同目的，正常供电是被上诉人在租赁合同关系下的主要债务之一。被上诉人采取断电后，经上诉人请求，仍拒绝恢复供电，实质是以停电方式拒绝履行租赁合同，上诉人租赁房屋目的因此落空。被上诉人把消除安全隐患作为恢复供电的前提条件，在没有电力供应的情况下，该前提条件永远无法实现。被上诉人在本案审理期间对断电行为的纠正，不能对抗上诉人解除合同的权利。上诉人已另租房屋替代履行，原审判决合同继续履行，浪费社会资源。综上，请求撤销原审判决，依法改判支持上诉人的原审诉讼请求。

被上诉人绍兴县柯桥购物中心有限公司答辩称：断电目的是防止上诉人继续施工使得危险进一步扩大。整个纠纷产生的原因是上诉人在装修时野蛮施工，造成安全隐患。被上诉人一直未同意恢复供电是因为整改图纸经出具单位确认是无效的。上诉人主张合同目的无法实现没有依据。上诉人的上诉事实和理由均不能成立。