一审判决书：海口市琼山区人民法院（2014）琼山民二初字第254号判决书
二审判决书：海口市中级人民法院（2014）海中法民一终字第2087号判决书

案由：房屋租赁纠纷

诉讼双方
原告（被上诉人）柯某、吴成
委托代理人余明财，海口市琼山区红旗法律事务所法律工作者。
被告（上诉人）吴某1
委托代理人陈林林，海口明镜法律服务所法律工作者。

审级：二审

审判机关和审判组织
一审法院：海口市琼山区人民法院
合议庭组成人员：代理审判员：陈宝军
二审法院：海口市中级人民法院
合议庭组成人员：审判长：廖端明；审判员：符玉梅；代理审判员：袁文。

审结时间：
一审审结时间：2014年9月11日
二审审结时间：2014年12月2日

1、一审诉辩主张
原告柯某、吴某称：原告柯某在海口市琼山区府城高登街建设一栋二层楼房，于1989年12月5日办理了琼山房字第000503号《房屋所有权证》。两原告是母子关系，原告柯某同意儿子吴成以吴成的名义在2012年7月26日与被告签订了《租房合同》，将位于海口市琼山区府城高东街56号房子一楼整体铺面及后院场地（包括楼梯下小屋及卫生间）出租给被告，约定租期为两年（即从2012年7月26日至2014年7月26日），租金为每月人民币8500元，到2014年7月26日合同期满，而被告拒绝将铺面内的货物（含电动车）搬出，而原告也多次要求被告将货物搬出，至原告起诉时仍尚未搬出，为了维护原告的合法权益请法院支持原告的诉讼请求。要求被告吴某1返还位于海口市琼山区高登东街56号一楼整体铺面及后院场地，并要求被告吴某1支付延期返还房屋租金（暂计算到2014年8月18日，计6516元）。庭审中变更为要求被告吴某1支付延期返还房屋租金计算至被告吴某1实际搬出为止，使用费的标准按照每月8500元计算。
被告吴某1辩称：原告的诉称与事实不符，被告租赁的房屋是卖电动自行车的，是长期的买卖。故被告从门面的装修到室内的装修，一次就投资十几万元。在订立合同前被告要求原告签订四年以上的合同，原告当时说"就二年一订，反正到期在同等条件下还是优先租给你"，被告对原告的话半信半疑，就向原告提出"我装修加房租投资那么多钱，加上顾客一、二年后才了解该电动车的销售处和它的性能，如果你到期不租给我了，我损失就太大了"。原告听了话后，就要求被告在支付租金的同时，另外多付35000元作为到期后预付的定金，被告经过考虑接受了原告的意见，就支付了35000元人民币给原告，原告于2012年7月26日出具了一份收据给被告。合同到期后，被告要求原告兑现承诺，续签合同，被告确翻脸不认帐，不信守原来的承诺，面对原告的做法被告无法接受，故拒绝交出房屋。原、被告所订的合同是真实意思的表达，被告是在相信原告承诺到期后续签基础上才签了二年的期限。否则被告是不会与原告签订这么短暂合同。合同第二条件明确约定"乙方在同等条件下享有优先租用权"，在合同到期后，原告没有提供同等条件的租户让被告选择，从而决定是否再租的权利。按照日常生活经验规则，承租人不应再支付额外的其它费用。原告2012年7月26日多收被告的35000元人民币，是房屋租金以外的钱，原告说成是进场费，原、被告之间是租房的关系，而不是施工关系。被告有理由相信，该证据是原告同意续租而收的定金。被告是不能同意原告的做法的，请求法院查明事实真相，判决原告信守承诺，续租二年保护被告的合法权益不受侵害。

2、一审事实和证据
海口市琼山区人民法院经公开审理查明，位于海口市高登东街56号房屋属于原告柯某所有，于1989年12月5日办理了琼山房字第000503号《房屋所有权证》。原告柯某与原告吴成系母子关系，2012年7月26日，原告吴成受原告柯某委托与被告吴某1签订一份《租房合同》，合同约定：原告吴成将座落于琼山区府城镇高登东街56号一楼整体铺面及后院场地（包括楼梯下小屋及卫生间）租给被告吴某1使用，被告吴某1必须保证通往二楼过道通畅，租期为两年（即2012年7月26日至2014年7月26日）；租金为每月人民币捌仟伍佰元整（￥8500元）被告吴某1必须在当月26日至30日内缴纳当月的租金及水电费，超期15日不交纳租金原告吴成有权终止合同。被告吴某1于签订合同当日给付原告吴成租房进场费35000元。合同到期后，原告吴成与被告吴某1未达成续租协议，原告柯某要求被告吴某1返还位于海口市琼山区高登东街56号一楼整体铺面及后院场地，并要求被告吴某1支付延期返还房屋租金（暂计算到2014年8月18日，计6516元）。庭审中变更为要求被告吴某1支付延期返还房屋租金计算至被告吴某1实际搬出为止，使用费的标准按照每月8500元计算。
上述事实有下列证据证明：
（1）户口本
(2) 身份证
(3) 房屋所有权证
(4) 租房合同
(5) 门牌变更证明
(6) 收据

3、一审判案理由
海口市琼山区人民法院经审理认为，原告吴成受原告柯某委托与被告吴某1签订的《租房合同》系原、被告在平等、自愿协商的基础上形成的合意，意思表示真实，合同内容清楚、权利义务明确，不违反法律、法规的禁止性规定，对合同当事人具有约束力。原、被告应当按照约定履行自己的义务。关于被告吴某1给付原告吴成的35000元进场费问题，原、被告对其法律性质认识不一，且在《租房合同》没有体现，本院不做处理。合同到期后，作为承租人的被告吴某1应当履行返还租赁物的义务，原告柯某要求被告吴某1归还系争房屋，本院予以支持。租赁期届满后，被告吴某1至今仍在使用系争房屋，应当继续向原告柯某支付使用费。原告柯某要求被告吴某1支付租期届满后至实际返还日止的使用费（按租金标准计算），该请求具有事实和法律依据，本院予以支持。关于房屋使用费的标准，本院参照原、被告约定的租金标准计算，每天为283元。

4、一审定案结论
海口市琼山区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第二百三十五条之规定，判决如下：
一、限被告吴某1于本判决生效之日起十日内将位于海口市琼山区高登东街56号一楼整体铺面及后院场地返还原告柯某、吴成；
二、限被告吴某1于本判决生效之日起十日内支付原告柯某、吴成自2014年7月27日起至实际搬离日止的房屋使用费，使用费的标准按照每天283元计算。

上诉人吴某1诉称：一、柯某不是本案适格原告。涉案《租房合同》是吴某1与吴成签订的，柯某不是该合同的当事人，根据合同法相对性原则，吴某1只与吴成之间成立租赁合同关系，柯某与本案没直接法律关系，因此，柯某不是本案适格的原告，原审判决认定事实不清，判令吴某1向柯某反还租赁物没有依据，该判决错误，应予纠正。二、柯某、吴成要求吴某1返还房屋没有事实与法律依据，原审判决错误。吴某1与吴成签订有《租房合同》，吴某1系依据合同约定合法使用该房屋，柯某和吴成要求返还房屋没有任何依据，原审没有查清案件事实，做出错误判决，应当依法纠正。三、柯某和吴成要求吴某1支付延期返还房屋租金没有法律依据，原审判决错误。《租房合同》约定的租期至2014年7月26日，期限届满后，吴某1继续使用该房屋，双方之间成立不定期租赁合同关系，吴某1不存在延期返还房屋的事实，柯某与吴成要求支付延期返还租金也没有任何法律依据。因此，原审判决吴某1按照每天283元的标准支付使用费没有事实与法律依据。请求二审法院：一、撤销原审第一项民事判决，改判驳回柯某和吴成要求吴某1返还房屋的诉讼请求；二、撤销原审第二项民事判决，改判驳回柯某和吴成要求吴某1支付延期返还房屋租金的诉讼请求；三、本案一、二审诉讼费用由柯某和吴成承担。

柯某和吴成针对吴某1的上诉理由答辩称：柯某是房屋的所有权人，因身体原因授权儿子吴成签订租房合同，且柯某与吴成是母子关系，房屋属家庭财产。由于租赁合同已到期，原审法院判决吴某1返还房屋是正确的，合同期满后，吴某1一直占用柯某和吴成的房屋，原审法院判决吴某1支付房屋使用费283元/天是有事实和法律依据的。