（一）首部

1、判决书字号：
一审判决书：淄博高新技术产业开发区人民法院（2013）新民初字第694号民事判决书。
二审判决书：山东省淄博市中级人民法院（2014）淄民一终字第357号民事判决书。

2、案由：相邻关系纠纷。

3、诉讼双方
原告（被上诉人）：蒋某，女，1956年12月26日生，汉族。
原告（被上诉人）：李某，女，1979年3月3日生，汉族。
原告（被上诉人）：柴某，女，1983年12月20日生，汉族区。
原告（被上诉人）：陈某，女，1979年9月19日生，汉族。
原告（被上诉人）：刘某，女，1979年3月4日生，汉族。
原告（被上诉人）：訾某，男，1986年6月29日生，汉族。
原告（被上诉人）：杨某，男，1991年8月30日生，汉族。
以上七原告的共同委托代理人（一、二审）：周永志，男，1969年7月11日生，汉族，淄博开发众意法律服务所法律工作者。
被告（上诉人）：张某，女，1974年1月11日出生，汉族，无业。
委托代理人（一、二审）：朱德遵，山东天矩律师事务所律师。
被告：孙某，男，1972年12月6日出生，汉族，系张某之夫。
委托代理人（一审）：朱德遵，山东天矩律师事务所律师。

4、审级：二审。

5、审判机关和审判组织
一审法院：淄博市高新技术产业开发区人民法院。
独任审判人员：审判员：李鸿飞。
二审法院：山东省淄博市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：李兴民；代理审判员：侯康、姜修娟。

6、审结时间：
一审审结时间：2014年4月14日。
二审审结时间：2014年7月1日。

（二）一审诉辩主张

1、原告蒋某、李某、柴某、陈某、刘某、訾某、杨某诉称
原、被告系邻居关系，二被告系夫妻关系。2008年10月起，被告将共有的住宅用房（淄博高新区时代名都小区X号楼X单元X号）出租他人，私自在承重墙上开设进户门，连通了沿路的营业用房经营饭店。2010年1月14日起，被告孙某在工商登记机关注册设立淄博高新区石桥五米粥火锅店（个体工商户），在涉案的住宅用房内自营餐饮业。被告这种将住宅用房改造成营业用房的行为，严重扰乱了原告及其他业主的生活秩序和居住环境。其改造房屋墙体的行为破坏了楼房的建筑结构，给所有业主带来了安全隐患，其经营行为带来的人员流动、用电设施、厨房燃气、油烟、噪音、异味等，严重损害了业主的居住和生活环境，致使二、三、四楼的窗户变成了排烟过道，窗户上一片油污，原本奶黄色的外墙变成了黑黝黝的颜色。期间，原告及其他业主多次向被告说明，其利用的住宅用房经营饭店的行为侵害了其他业主的合法权益，要求其停止经营行为，但被告以对涉案住宅具有所有权和使用权以及有营业执照为由拒绝接受。后来，原告及其他业主又要求该小区物业管理有限公司及淄博高新区城管执法局制止被告的"住改商"行为，物业管理公司经核实确认上述事实后，多次向被告下发限期整改通知书，但被告一如既往，继续经营，并未按期整改。直至原告起诉之日，被告仍然使用住宅经营饭店，被告的行为严重侵害了原告的合法权益。为此，原告提起诉讼，请求依法判令被告立即停止擅自将住宅用房（淄博高新区时代名都小区24号楼4单元102号）改造成餐饮营业用房的侵权行为，恢复住宅使用；判令被告将违法拆改的房屋承重墙（西山墙）恢复原状，以消除安全隐患；本案的诉讼费用由被告负担。

2、被告孙某、张某辩称
被告经营餐厅已经取得政府行政部门许可，手续合法，原告诉称的被告在住宅用房内从事餐饮行为与实际情况不符，被告餐饮的注册地址是淄博高新区时代名都X甲1，该房屋本身就属于营业房；被告在自己的住宅用房内进行了相关整改没有涉及共有部分，没有损害其他业主的合法权益，也没有损害业主居住和生活环境；被告没有拆改房屋的承重墙，被告所改建的门所处的墙体并非承重墙，不存在危害房屋的问题，淄博市质检部门已经进行了核实；被告经营餐厅的行为是普遍存在的现象，现行法律法规并无明确规定禁止被告的行为，如果被告的行为存在不妥之处，也应依照行政管理制度予以解决。因此，原告所诉无事实及法律依据，请求予以驳回。

（三）一审事实和证据
淄博市高新技术产业开发区人民法院经公开审理查明：两被告系夫妻关系。2009年4月9日、2009年5月14日，被告张某分别获得淄博高新区时代名都小区X号楼X单元X层西户住宅楼和淄博高新区时代名都小区24号楼张桓路X号甲1商业楼的房屋所有权证书，共有人为其丈夫孙某。2013年7月9日，被告孙某到淄博市工商行政管理局高新技术产业开发区分局办理了个体工商户营业执照，名称为淄博高新区石桥五米粥火锅店，经营场所为淄博高新区时代名都X甲1，后二被告自行将上述二房屋的中间部分打通，在住宅楼西山墙形成了新的进户门，门口铺设了简易楼梯与涉案商业楼相连，二被告共同在该二房屋中经营五米粥火锅店，住宅楼的房间内分设了厨房、卫生间以及二个包间餐厅。原告认为，被告的"住改商"行为影响了同住相邻业主的居住和生活环境，为此，提起诉讼，提出了上述诉称中的诉讼请求。
另查明，七原告分别居住在淄博高新区时代名都小区24号楼4单元的1、2、3、4层，与二被告系居住在同一住宅楼同一单元的邻居。
庭审中，原告提交房产证七份、涉案房产的档案证明一份，想要证实七原告与被告系相邻业主，七原告主体适格，被告对该证据无异议；提交工商登记信息一份，想要证实被告经营的五米粥火锅店的经营场所系时代名都X号甲1商业楼，并非被告所有的时代名都X号楼X单元X号住宅楼，被告对该证据无异议；提交照片21张，想要证实被告私自拆除承重墙体，私改电源，在住宅内经营饭店，严重影响了相邻业主的正常生活秩序，被告质证后认为，照片上拍的门不是在承重墙上，电路是物业上整改的，不能证明其他业主的外墙与窗户受到了影响，水池整改之后并未影响其他业主的生活；提交投诉信一封、新闻采访函一份、投诉登记表一份，想要证实原告为维护自己的合法权益，向多个部门投诉，要求制止被告的不法经营行为，被告质证后认为，上述证据的真实性无法核实，消费者投诉登记表可以证明本案应当由相关的行政执法部门予以解决；提交限期整改通知书二份、答复意见一份，想要证实被告的不法经营行为所在的小区物业公司多次要求其消除对其他业主的影响，停止侵害行为，被告质证后认为，对通知书的真实性无异议，但时代名都小区物业公司下发整改通知书后，被告都按照要求进行了相应的整改，答复意见与本案无关。
被告提交个体工商户营业执照及卫生许可证各一份，想要证实被告经营餐厅已经经过工商、卫生部门的许可，属于合法经营，卫生许可证登记的地址就是时代名都小区24号楼，原告质证后认为，对该组证据的真实性无异议，但该证据不能证实被告的经营行为合法，被告让经营场所进入了住宅之内，超越了实际经营地址的范围；提交被告张某的房产证一份，想要证实被告经营场所在其名下的时代名都X号甲1，原告质证后认为，对该证据的真实性无异议，但这只是产权证明，不能证实被告系合法经营；提交照片9张，想要证实被告所开设门的墙体并非承重墙，被告在经营期间特别注意餐厅及周围的卫生、噪音控制的情况，没有影响业主的正常生活，涉案住宅楼的窗户并没有油污，外墙没有变色，原告质证后认为，照片没有记录时间，不能反映现在的实际楼体情况，被告经营餐厅的烟囱就在住宅楼之内，被告的实际经营超越了经营场所。
上述事实有下列证据证明：
1、照片；2、房权证；3、个体工商户设立登记情况表；4、新闻采访函；5、高新区消费者协会受理投诉登记表；6、限期整改通知；7、卫生许可证；8、现场勘察图；9、双方当事人的当庭陈述。

（四）一审判案理由
淄博市高新技术产业开发区人民法院经审理认为：我国法律明确规定，业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房，业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。涉及到本案，二被告在购买了仅有一墙之隔的住宅用房和商业用房后，自行将上述二房屋的中间部分打通，将其中的住宅用房变为经营性用房并与其购买的商业用房共同经营火锅店，没有经过有利害关系的七原告的同意，且在经营过程中因噪音和油烟问题影响了七原告的居住环境和生活质量，因此，对于七原告要求二被告停止"住改商"的行为并恢复住宅使用的诉讼请求，本院予以支持。关于原告要求被告将违法拆改的房屋承重墙（西山墙）恢复原状，以消除安全隐患的主张，本院认为，虽然原告并未提供图纸、鉴定报告等有关证据证实西山墙就是承重墙，但二被告在住宅楼的西山墙自行拆墙开门的行为亦是其将住宅用房改为商业用房的行为之一，七原告作为有利害关系的业主，亦有权利要求恢复原状。故对原告的该项诉讼请求，本院亦予以支持。

（五）一审定案结论
淄博市高新技术产业开发区人民法院依照《中华人民共和国物权法》第七十七条，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条及相关法律规定，作出如下判决：
1、被告孙某、张某于本判决生效后十五日内停止将淄博高新区时代名都小区X号楼X单元X号住宅用房改造成餐饮营业用房的行为并恢复住宅使用；
2、被告孙某、张某于本判决生效后十五日内将违法拆改的淄博高新区时代名都小区X号楼X单元X号住宅用房西山墙恢复原状。

（六）二审情况

1、二审诉辩主张
（1）上诉人张某上诉称
上诉人张某经营餐厅的行为已经取得政府部门的许可，手续合法，并且已经多次对相关问题与被上诉人进行了沟通、协调。经营至今，上诉人已经按照被上诉人的要求对餐厅进行了相应改进，上诉人的行为没有损害上诉人的生活环境和居住环境。综上，请求二审法院将本案发回重审或者依法改判，维护上诉人的合法权益。
（2）被上诉人蒋某、李某、柴某、陈某、刘某、訾某、杨某共同辩称
上诉人张某及原审被告孙某的经营行为已经严重影响了被上诉人的居住环境和生活质量。多年来，被上诉人及所在小区的物业公司多次制止上诉人的违法经营行为，但上诉人及原审被告均无理拒绝。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。

2、二审事实和证据
山东省淄博市中级人民法院经审理，确认一审法院认定的事实和证据。

3、二审判案理由
山东省淄博市中级人民法院经审理认为：上诉人张某主张其经营餐厅的行为已经取得政府部门的认可，手续合法，因此其整改及经营行为并没有侵犯被上诉人的权益。然而业主为孙某的淄博高新区石桥五米粥火锅店虽已工商登记，但其注册的经营场所为淄博高新区时代名都X甲1商业楼，并不包括淄博高新区时代名都小区X号楼X单元X室住宅，上诉人张某及原审被告孙某未经任何审批手续即对淄博高新区时代名都小区X号楼X单元X室住宅进行了改造，在该住宅内设置了餐厅包间以及饭店厨房，不但改变了房屋的结构状况，而且还改变了房屋的使用性质，此改造行为已超出了其正当行使房屋所有权的权利界限。故对上诉人的这一主张，本院不予支持。
上诉人张某另主张，本案的性质为"住改商"，目前的立法并未全面禁止此行为，只有在相邻关系所保护的权益受到侵害时，人民法院才能对此进行相应裁判，所以解决"住改商"问题更多应该依照行政管理制度予以解决。对其这一主张，本院亦不予支持，具体理由如下：首先，《中华人民共和国物权法》第七十七条已对将住宅改变为经营用房的行为做出了明确要求，业主改变住宅性质为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，还要经利害关系业主的同意。上诉人虽主张其与七被上诉人进行了沟通、协调，但双方最终并未达成一致意见，因此根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条的规定，业主将住宅改变为经营性用房，未按照《中华人民共和国物权法》第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。其次，正确处理相邻关系应包含以下三层含义，一是坚持以人为本，充分考虑相邻权利人的正常生活需要，二是合理限制或者延伸自己的权利，三是合理安排，尽量减少给相邻权人生活带来不便，不得把自己的权益建立在对相邻权利人利益损害基础之上。归结到本案中，上诉人张某虽一直主张自己的经营行为并未对相邻权利人的权益造成损害，但其经营过程中产生的噪音、油污、异味、人员流动等确已对本应安静、整洁的居民生活环境造成了影响，且七被上诉人自2008年开始即已开始通过物业公司、新闻媒体、消费者协会等多种途径进行维权，至今已近6年的时间，上诉人张某及原审被告孙某的经营行为已严重影响了其相邻权利人的正常生活秩序。
综上，上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，应予维持。

4、二审定案结论
山东省淄博市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条、第一百六十九条、第一百七十条第一款第（一）项、第一百七十四条、第一百七十五条之规定，作出如下判决：
驳回上诉，维持原判。

（七）解说
本案主要涉及相邻关系中区分所有建筑物的"住改商"行为的合法性认定问题。
"住改商"即将区分所有建筑物中的某专有部分由居住性用房改变为经营性用房，是建筑物区分所有权中的重要问题。区分所有建筑物的各专有部分在物理上相互连接，在使用方面紧密结合，形成密切的立体相邻关系，比一般的相邻关系更为复杂。依照通行观点，建筑物区分所有权人对其专有部分应当依照法定或者预先设定的特定用途进行使用，不得随意更改，以确保其他业主的居住环境和品质；如需更改的，则必须符合法律规定的相应条件。对此我国《物权法》第七十七条明确规定：业主不得违反法律、法规以及管理规约，将住宅改变为经营性用房。业主将住宅改变为经营性用房的，除遵守法律、法规以及管理规约外，应当经有利害关系的业主同意。由此可见，合法的"住改商"行为必须符合以下两个条件：一是遵守法律、法规以及管理规约；二是经有利害关系的业主同意。"遵守法律、法规以及管理规约"并不难理解，但对于"经有利害关系的业主同意"则需要准确把握，而这也是"住改商"行为合法性认定的关键。
要准确把握"经有利害关系的业主同意"，首先，应当对"有利害关系的业主"进行正确的界定。"有利害关系的业主"是指因"住改商"行为而使房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响的相邻业主，关于其范围的界定，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条进行了规定。根据该条规定，业主将住宅改变为经营性用房，本栋建筑物内的其他业主，应当认定为物权法第七十七条所称"有利害关系的业主"。建筑区划内，本栋建筑物之外的业主，主张与自己有利害关系的，应证明其房屋价值、生活质量受到或者可能受到不利影响。因此，利害关系业主的具体判断标准可以概括为以下两点：一、具有相邻利益，包括财产利益和精神利益。财产利益是指相邻方因为向对方行使权利提供必要便利，或接受必要限制而遭受的财产损失；精神利益是指维护小区居住环境，保持生活安宁的利益。二、超出容忍限度造成侵害。根据相邻关系原理，相邻义务人应为相邻权人行使权利接受必要的限制或提供必要的便利，即在容忍限度内对相邻权利人承担必要的容忍义务。只有超出容忍限度，受到侵害的业主才是利害关系业主。其次，在正确界定"有利害关系的业主"的基础上，还应当对"同意"进行准确理解。此处的"同意"是指"经有利害关系的业主同意"，从文义和内容来看，应当是指经全体利害关系业主同意，而非多数利害关系业主同意。对此《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第二款明确规定，"将住宅改变为经营性用房的业主以多数有利害关系的业主同意其行为进行抗辩的，不予支持。"因此在"住改商"行为合法性的认定上，应当坚持经全体有利害关系的业主同意的原则。
具体到本案中，被告张某虽主张其与七原告进行了沟通、协调，但双方最终并未达成一致意见。在此情况下，根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十条第一款的规定，业主将住宅改变为经营性用房，未按照物权法第七十七条的规定经有利害关系的业主同意，有利害关系的业主请求排除妨害、消除危险、恢复原状或者赔偿损失的，人民法院应予支持。而本案中被告张某虽一直主张自己的经营行为并未对相邻权利人的权益造成损害，但其经营过程中产生的噪音、油污、异味、人员流动等确已对本应安静、整洁的居民生活环境造成了影响，已明显超出了相邻义务人应为相邻权人行使权利所应承担的必要容忍义务的限度。另外七原告自2008年开始即已开始通过物业公司、新闻媒体、消费者协会等多种途径进行维权，时间长达近6年之久。因此，被告张某、孙某的经营行为已严重影响了其相邻权利人的正常生活秩序，不属于合法的"住改商"行为，一、二审对本案的认定和处理无疑是正确的。
（刘晓辉　荣明潇）