(一)判决书字号
一审判决书：重庆市丰都县人民法院(2014)丰法民初字第00069号判决书。
二审判决书：重庆市第三中级人民法院(2014)渝三中法民终字第00584号判决书。

（二）案由:租赁合同纠纷

（三）诉讼双方
原告暨反诉被告（上诉人）：罗某。
一审委托代理人谭某，罗某之妻。
一审委托代理人孙云昌，丰都县三合法律服务所法律工作者。
二审委托代理人谭某，罗某之妻。
二审委托代理人彭道柏，重庆森吉律师事务所律师。
被告暨反诉原告（被上诉人）：陈某。
二审委托代理人谭方林，重庆洪宇律师事务所律师。

（四）审级：二审。

（五）审判机关和审判组织
一审法院：重庆市丰都县人民法院
代理审判员：张伟
二审法院：重庆市第三中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：余云中；代理审判员：陈洁、蔡伟。

6．审结时间：
一审审结时间：2014年5月12日。
二审审结时间：2014年9月10日。

(一)一审诉辩主张
原告罗某诉称：2013年5月28日原告向被告支付2000元，被告出具房屋定金收条。2013年6月17日双方签订《租房协议》。协议签订后，原告于2013年6月23日带着开办餐馆的工具等住进尚未装修好的房屋等待装修。2013年8月2日，被告因房屋还未装修好就交钥匙，为了弥补原告的损失，另向原告指定一间房屋作为厨房。原告出资装修厨房及安装房屋的防盗门后，于2013年8月8日开始营业。原告在营业期间因被告仍未装修好水、电的分户及电视网络线路而未向被告支付房屋租金，被告也从未向原告索要过租金。2013年9月15日，原告因气候变化需将餐饮工具搬运一部分到丰都县三建乡营业，向被告支付房屋租金1万元，被告出具2013年8月8日至2018年8月8日的厨房租金收条一张，且不允许原告搬走部分工具，双方发生纠纷，故诉至法院，请求判决确认原、被告之间签订的《租房协议》有效，判决被告及时履行未按协议约定履行的相关事项（水电分户，在房屋内安装网络和电视线路）并承担违约金40000元。
被告陈某辩称：被告没有违约，有及时请工人装修，底楼的门面2013年6月30日以前就装修完毕，楼上装修完毕是在2013年6月23日以前只是不能居住，2013年6月28日就能居住，都已经搬进去了；原告诉称没有安水电的情况不实，合同没有约定分户，是按平时使用的情况交付，超出平时被告生活用水用电的，由原告承担；诉称没有安装水电、电视及网络不实，被告都是安装好的，只是原告没有去交费用；诉称2013年6月17日签订合同不实，其实是2013年6月7日签订的；2013年8月2日交钥匙不属实，其实门面是2013年6月23日交付，楼上是6月28日交付的钥匙；厨房不是作为抵偿损失用的，是另外租给原告的。
反诉原告陈某诉称：2013年6月7日，反诉原、被告签订《租房协议》。根据协议，反诉原告将坐落于丰都县太平场上的房屋出租给反诉被告，租期五年，租金80000元。合同签订后，反诉原告全面履行了义务，按时将房屋交给反诉被告使用至今，可其不守信用，不按时交付租金，还恶人先告状，谎称系我方违约没按时装修好房屋、安装好水电、网络等。恰恰相反，我方将举示大量证据证明系反诉被告因经营策略改变，欲将投入的设备转移他处，因欠我的租金，我不许可反诉被告转移财产而引发纠纷。这些事实足以证明实属反诉被告违约，故提起反诉，请求人民法院确认《租房协议》有效，判决反诉被告支付房屋租金78000元及违约金24000元。
反诉被告罗某辩称：反诉原告反诉合同有效说明这一点双方没有争议，支付房屋租金78000元及违约金24000元不能承认。事实和理由部分，对于反诉原告称2013年6月7日双方签订的租房协议约定反诉原告将房屋出租给反诉被告，租金80000元没有意见；对于反诉原告称合同签订后全面履行了义务不能成立，2013年6月23日交付钥匙是虚假的，楼上的房间6月28日交付钥匙及居住是不属实的，签订的合同及合同约定的内容是属实的；厨房是另外租的是不属实的，没有约定电视网络及水电的分户，也没有约定由双方共同使用。

（二）一审事实和证据
重庆市丰都县人民法院经公开审理查明：陈某、罗某协商将陈某在太平场上的房屋，包括五间门面、楼上四个房间、一个客厅租给罗某。2013年5月28日，罗某交纳定金2000元，陈某出具收条。同年6月7日，陈某（甲方）、罗某（乙方）签订《租房协议》，约定："......一、甲方必须按乙方提出的要求，在一个月（2013年6月30日前）内，把房屋简装出来，底楼五间门面的水、电、下水道、电视及网线线路，门面的五扇玻璃门，室内所有墙壁做成压光，贴所有地面的地板砖；二、房子租期为五年，五年租金为人民币八万元整；三、付款方式：达成协议后，乙方先付甲方贰千元的定金，五间门面按以上要求做好后，乙方再给甲方付总金额的百分之五十，待甲方把楼上房间、客厅按协议要求装修好后，乙方给甲方付清余下金额；四、在合同期间，乙方自己承担所租房的水电费；五、房子到租期后乙方交房给甲方时，要保证玻璃大门及其它门窗完好无损，所有损坏的乙方负责做好后再交给甲方；六、在租期间，如甲方违约，按五年房租八万元的百分之五十（四万元整）补偿乙方作为违约金，如乙方违约，按五年房租八万元的百分之五十（四万元整）补偿甲方作为违约金......"
2013年9月15日，罗某支付陈某10000元，陈某出具收条一张："今收到罗某交来厨房租金费人民币10000元（大写：壹万元整），其租期从2013年8月8日到2018年8月8日止。"
另查明，陈某没有按照《租房协议》约定在2013年6月30日前完成装修，同年7月21日仍在施工。同年6月23日，罗某将部分餐馆用具搬进出租房屋，同年8月8日正式开始营业。
上述事实有下列证据证明：
1.2013年6月7日，原被告双方签订的租房协议；
2.陈某于2013年5月28日出具的2000元的定金收条；
3.陈某于2013年9月15日出具的收到罗某厨房租金；
4.店内监控录像证明施工情况，证明没有按照合同约定交付店面；

（三）一审判案理由
重庆市丰都县人民法院经审理认为：原告暨反诉被告罗某、被告暨反诉原告陈某在《租房协议》中关于房屋装修标准、租期、房租计算方式的约定出于双方当事人的真实意思表示，对双方当事人均有约束力。双方对此没有争议，均应严格按照合同约定全面履行。
反诉原告陈某请求反诉被告罗某支付房租，应予以支持。反诉被告罗某主张除定金2000元外，还支付了10000元给反诉原告陈某，该10000元不是厨房租金而是房租。但厨房不在讼争合同约定之内，而反诉被告罗某确实使用了该厨房，因此，其举示的收条仅能证明确实交付了10000元，而不足以证明该10000元为讼争合同约定的房租，所以，除定金2000元外，该10000元不应抵作房租。
关于是否存在违约问题，双方签订的《租房协议》是互负义务的合同，双方的主要义务分别为按约装修并交付房屋、交付租金，且约定了履行顺序。反诉被告罗某一开始拒付房租的行为构成抗辩，并不违约，履行的抗辩权属于一时的抗辩权，只能暂时阻却对方当事人请求权的行使，之后其餐馆开始营业，合同目的得以实现，被告陈某完成了合同的主要义务，即按约装修并将房屋交付使用，但反诉被告罗某仍未履行合同主要义务，按约定支付剩余房租，构成违约。
原告罗某举示的监控录像显示，2013年7月21日装修工人还在施工，可以和其他证据相印证，原告罗某已经完成了举证责任，被告陈某辩称房屋按时装修完毕，没有举示充分证据证明，故不予采信，被告陈某没有按照合同约定的时间装修完毕、交付房屋，构成违约。
如上所述，由于双方均构成违约，且合同约定的违约责任相同，为便于执行，双方违约的合同之债互相抵消。
另，合同并没有约定水电及网线、电视分户，原告罗某该部分主张没有事实依据，故不予支持。

（四）一审定案结论
重庆市丰都县人民法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第六十七条、第一百零七条、第一百一十五条、第一百二十条以及《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出如下判决：
一、原告暨反诉被告罗某与被告暨反诉原告陈某签订的《租房协议》有效；
二、反诉被告罗某在本判决生效之日起10日内支付反诉原告陈某房屋租金人民币78000元；
三、驳回原告罗某的其他诉讼请求
四、驳回反诉原告陈某的其他诉讼请求。

（一）二审诉辩称
上诉人（原审原告）罗某诉称：请求撤销原判第二项与第三项，依法改判：1、陈某支付罗某违约金4万元；2、陈某在判决生效后10日内将租赁房屋未装修好部分予以完善或支付罗某3000元装修费自行装修；3、陈某支付违约金及装修房屋后，罗某支付租金共计37700元；4、陈某承担本案一审、二审诉讼费。其上诉的主要理由是：1、陈某逾期交付房屋且未按合同约定装修房屋，应支付违约金，并承担其营业损失及装修费的赔偿责任。2、罗某拒绝支付租金是行使抗辩权，不存在违约行为；3、双方存在违约不应相互抵消，应按各自承担的责任计算赔偿金额；4、租赁房屋未按照合同约定装修，陈某应继续履行将其装修完善；5、罗某已支付的1万元租金应是合同约定的房租。被上诉人（原审被告）浩丰公司答辩称：一审认定事实清楚，适用法律正确，请求维持原判，驳回上诉。我公司认为与廖某之间系联营经营，合同第一条也约定了双方各自投资50%，虽然廖某不参与财务管理，但参与了公司管理，曾任公司副总经理。故本案合同无论是从形式上看，还是从内容上看，均属联营性质。既然联营，约定的保底条款自然就是无效的，违反了法律规定。
被上诉人（原审被告）辩称：房屋已按照合同约定时间交付，且已装修完成，不存在违约行为。罗某未按照合同约定支付租金，应承担其违约责任。1万元租金是厨房租金，不包含在合同约定房租内。

（四）二审事实和证据
重庆市第三中级人民法院经审理，确认一审法院认定的事实和证据。

（五）二审判案理由
重庆市第三中级人民法院经审理认为：罗某与陈某签订的《租房协议》是双方当事人的真实意思表示，且不违反法律法规强制性规定，合法有效，双方应按合同约定履行自己的义务。陈某逾期交房的违约行为客观存在，罗某在接收房屋且开始营业后仍未支付租金也属违约，因陈某和罗某双方均存在违约行为，且双方均愿意继续履行合同，故双方应承担支付违约金的违约责任互相抵消。至于罗某要求陈某赔偿因逾期交房而导致的营业损失及装修费的请求，因罗某未提供证据及其计算依据，其请求赔偿的理由不成立，本院不予支持。关于租赁房屋是否已按照合同约定装修的问题，罗某认为租赁房屋未装修完善主要涉及楼梯间、厕所及水电分户，因双方签订的租赁合同未对其内容进行约定，故罗某的该主张没有事实依据，本院对该上诉理由不予支持。本案中，罗某于2013年9月15日向陈某支付租金1万元，因原租赁合同中未包括厨房，罗某又实际使用，陈某出具的收条也载明该1万元租金是厨房租金，故该1万元不应抵作租赁合同所约定的房租。故对罗某该上诉理由本院不予支持。综上，上诉人罗某的上诉理由均不能成立，对其上诉请求不予支持。原判认定事实清楚，适用法律正确，应予维持

（六）二审定案结论
重庆市第三中级人民法院依照依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，作出如下判决：
驳回上诉，维持原判。