一、首部

（一）判决书字号
一审判决书：重庆市巴南区人民法院（2013）巴法民初字第06348号判决书
二审判决书：重庆市第五中级人民法院（2014）渝五中法民终字第03715号判决书

（二）案由：申请执行执行异议之诉

（三）诉讼双方
原告（上诉人）：重庆市巴南区前进建筑工程有限公司（以下简称前进建司）。
法定代表人：黄浩，总经理。
委托代理人：张春喜，重庆达美律师事务所律师。
被告（被上诉人）：陈某。
被告（被上诉人）：张某。
被告（被上诉人）：赵某。

（四）审级：二审

（五）审判机关和审判组织
一审法院：重庆市巴南区人民法院。
合议庭组成人员：审判长：魏东；人民陪审员：穆礼芬、刘思碧。
二审法院：重庆市第五中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：张雪芳；审判员：秦敏、段晓玲。

（六）审结时间
一审审结时间：2014年5月20日。
二审审结时间：2014年9月10日。

二、一审情况

（一）一审诉辩主张
1、原告诉称
原告前进建司诉称，2011年11月23日原告申请恢复执行被告张某债务，将其位于巴南区房屋予以冻结，为规避执行，张某、赵某将房屋出售，陈某提出执行异议，（2013）巴法民执异字第00009号执行裁定书裁定中止执行该房屋，现提起执行异议之诉，请求许可执行该房屋。
2、被告辩称
被告陈某辩称，与张某、赵某签订了房屋买卖协议，已付款并入住多年，请求维持（2013）巴法民执异字第00009号执行裁定书。
被告张某辩称，争议房屋系2004年农转非后的安置房，卖给陈某后与赵某各获得10万元。
被告赵某辩称，房屋出售给陈某是事实，因未办理产权变更登记，所以代陈某交过一次物管费。

（二）一审事实和证据
重庆市巴南区人民法院经审理查明：张某与赵某原系夫妻关系，2007年11月19日协议离婚。因征地拆迁，2010年10月张某、赵某取得位于重庆市巴南区号安置房一套。2010年10月14 日，张某、赵某与被告陈某签订《协议书》，约定：将金色田园小区×号×幢×单元×号安置房出售给陈某，面积85.18平方米，售价26万元；在陈某首付6万元后，由赵某出具书面权利放弃书，承诺该房产登记张某一人名下；张某、赵某接房后在半月内将该房屋交陈某使用，同时陈某支付房款10万元；张某在取得该房产权证后，将其交与陈某收存，并保证在五年左右时间内将该房产权过户到陈某名下，同时由陈某支付房屋尾款10万元。
合同签订当日，陈某支付张某、赵某房款6万元。2010年10月30日，陈某支付张某、赵某房款10万元的同时入住该套房屋。2011年8月22日，重庆市国土和房屋管理局确认张某对金色田园小区×号×幢×单元×号安置房拥有所有权。2011年10月30日，陈某支付房屋尾款10万元的同时收存该房产权证。
另查明，2007年11月13日，张某与前进建司因建设工程施工合同纠纷案经重庆市第五中级人民法院二审终结，确认张某应支付前进建司垫付款163461.6元。2011年11月23日，前进建司因张某未履行生效判决书，申请法院对张某名下安置房予以冻结。2012年3月22日，陈某在得知该房屋被查封冻结后，诉至本院要求确认房屋买卖协议有效并拥有所有权。经审理，2012年5月16日，本院依法作出（2012）巴民初字第02121号民事判决书，判决确认陈某与张某、赵某签订的房屋买卖协议书有效，该判决于2012年6月26日起发生法律效力。
由于陈某以案外人身份对本院查封冻结争议房屋提出执行异议。本院于2013年8月19日作出（2013）巴法民执异字第00009号执行裁定书，中止对重庆市巴南区房屋的执行。原告前进建司遂于2013年9月26日提出执行异议之诉。
上述事实有下列证据证明：
1.双方当事人陈述；
2.（2007）渝五中法民终字第2347号民事判决书，证实张某欠原告前进建司垫付款事实；
3.婚姻登记档案，证实张某与赵某身份关系；
4. 重庆市巴南区房屋档案及房地产权证，证实争议房屋产权情况；
5. （2013）巴法民执异字第00009号执行裁定书执行裁定书，证实陈某申请执行异议情况；
6.物管费收据，证实争议房屋物管费缴纳人情况；
7.用电用气情况摘抄件，证实争议房屋电、气缴纳人情况；
8.常住人口登记表，证实当事人户籍情况；
9. （2012）巴民初字第02121号民事判决书及生效证明，证实被告陈某与被告张某、赵某签订重庆市巴南区房屋的协议书有效；
10.征地拆迁补偿协议书，证实；被告张某、赵某征地拆迁事实；
11.买卖协议书，证实被告陈某与被告张某、赵某签订买卖协议事实；
12.收条，证实付款情况。

（三）一审判案理由
重庆市巴南区人民法院经审理认为：本案陈某与张某、赵某签订协议书后，陈某已支付全部房屋价款，争议房屋交付陈某占有、使用；其次，房屋交易行为发生在查封冻结争议房屋之前；第三，陈某购买的房屋属于住宅而非商业性质的商铺，故其生存权、居住权比债权更应受法律保护；第四，房屋交付后虽未办理产权转移登记，但不影响继续履行合同、办理房屋转移登记的权利。

（四）一审定案结论
重庆市巴南区人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十七条之规定，作出如下判决：
驳回原告重庆市巴南区前进建筑工程有限公司的诉讼请求。

三、二审诉辩主张

上述人前进建司诉称：一审法院认定陈某2010年10月30日入住争议房屋并付清房款，属认定事实错误，要求改判对执行标的争议房屋许可执行。

四、二审事实和证据
重庆市第五中级人民法院经审理查明：2010年10月14 日，张某、赵某共同与陈某签订《协议书》，合同签订当日，赵某出具"收条"一张，载明：今收到陈某购房款陆万元正（用于接房）。2010年10月30日，赵某再次出具"收条"一张，载明：今收到陈某房款人民币壹拾万元正（房已交陈某入座）。2011年8月22日，重庆市国土和房屋管理局确认张某对位于重庆市巴南区安置房拥有所有权。2011年10月30日，张某出具"收条"一张，载明：今收到陈某购房屋款壹拾万元正，该房地证已面交陈某收到。
重庆市第五中级人民法院查明的其他案件事实与一审查明的相同。

五、二审判案理由
重庆市第五中级人民法院认为：最高人民法院《关于人民法院民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》（以下简称《查封规定》）第17条规定："被执行人将其所有的需要办理过户登记的财产出卖给第三人，第三人已经支付部分或者全部价款并实际占有该财产，但尚未办理产权过户登记手续的，人民法院可以查封、扣押、冻结；第三人已经支付全部价款并实际占有，但未办理过户登记手续的，如果第三人对此没有过错，人民法院不得查封、扣押、冻结。"本案中，陈某主张支付争议房屋的全部价款并实际占有、使用争议房屋。关于是否已支付全部价款，除了张某、赵某分别出具给陈某的收条外，陈某并未举示其他证据予以佐证，对于陈某是否实际占有、使用争议房屋的问题，陈某也仅举示了其与他人签订的《住房租赁合同》一份，但该租赁合同的签订时间是2013年3月29日，晚于前进建司申请查封、冻结争议房屋的时间，至于在前进建司申请查封、冻结争议房屋之前，陈某是否已经占有、使用争议房屋，除了张某和赵某的口头陈述之外，陈某亦未举示其他证据予以佐证。结合陈某在一审中分别举示的物管费收据来看，现有证据只能证明陈某从2013年3月19日起实际占用、使用争议房屋，不足以证明在前进建司申请查封、登记争议房屋之前，陈某即已占用、使用该房屋。陈某从张某处收存了争议房屋的产权证以后，未及时到相关房管部门办理过户手续，现有证据不能证实是受到其他客观条件的限制或影响，即不能证实陈某对未办理过户手续并无过错。

六、二审定案结论
重庆市第五中级人民法院依照《最高人民法院关于民事执行中查封、扣押、冻结财产的规定》第十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，作出如下判决：
一、撤销重庆市巴南区人民法院（2013）巴法民初字第06348号民事判决；
二、许可重庆市巴南区前进建筑工程有限公司申请的重庆市巴南区房屋的执行。

七、解说
对被执行人已出售第三人未过户房屋能否执行，本案一、二审之所以产生截然不同的裁判结果，关键在于人民法院对第三人案款支付、占有情况、未办理过户手续有无过错等事实的界定上，也即对《查封规定》第17条的理解与适用。在司法实践中，被执行人与案外人串通，以倒签合同、倒签收据等方式制造虚假证据和事实，将被查封的房屋、土地所有权等不动产转移藏匿，逃避执行的现象并不鲜见。因而在适用《查封规定》第17条时，准确把握本规定的适用范围，对价款支付、占有情况、第三人对未办理产权过户有无过错的证据综合审查，确认是否形成完成的证据链条，预防滥用本规定逃避执行，维护当事人的合法利益。
（一）支付全部价款的理解
价款是否支付是判断合同真实性的重要依据，而合同的真实存在又是适用《查封规定》第17条的前提。不动产交易的金额一般较大，不能仅凭收条及当事人陈述即确认付款的事实，需结合付款方式、资金流向、支付能力、交易习惯等因素综合认定，尤其对于现金交易，更应详细了解当事人收入状况、被执行人与第三人之间的人身关系等情况，排除合理怀疑，避免被执行人与第三人串通虚构合同，逃避执行。
如何理解"全部价款"有两种不同意见，一种意见认为是指整个交易中买受人所应当支付的全部对价即财产总价，另一种意见认为对第三人是否支付"全部价款"的认定不宜机械理解为涉案财产的总价，而应当结合第三人法定或约定的义务，只要没有违背上述义务，即使其支付的确系财产总价而言的部分价款，也宜认定第三人在特定的时间点支付了应当支付的"全部价款"。笔者认为，物权法第九条已规定不动产物权登记方生效，虽该条亦明确法律另有规定除外，但对《查封规定》第17条进行扩大解释与适用无疑将对登记生效原则造成冲击，且《查封规定》第17条分为前后两个层次，对付款情况已做区分，因此对"全部价款"应做严格解释，控制适用范围。
本案中，房屋买卖合同涉及总金额达26万元，陈某仅举示收条主张已支付争议房屋的全部价款，而无银行支付凭证、资金来源等证据加以佐证，与个人收入情况和日常生活的大额交易习惯不符，是否已付清全部价款明显存疑。
（二）对实际占有的理解
占有是指占有人对物的事实上的控制和支配。从被执行人将标的物移交第三人起，第三人即实现对物的占有，无论是直接占有还是间接占有，只要第三人能实现对物的有效控制，并能根据自主意识进行支配，即应认定占有事实的成立。第三人实现对标的物的合法占有应在法院查封之前，查封之后才实现对标的物的占有，不影响法院查封、扣押、冻结。
回到本案，一审法院于2011年11月29日查封争议房屋，陈某举示其与他人签订的《住房租赁合同》，该租赁合同签订时间为2013年3月29日，同时陈某在一审中举示的物管费收据亦只能证明其于2013年3月19日起缴纳物管费，二者时间均晚于法院查封时间。在查封之前陈某是否占有、适用争议房屋，除张某、赵某口头陈述之外，无其他证据佐证，且赵某举示的物管费收据证实在2013年3月19日前的物管费系赵某缴纳，二审法院认定陈某系在法院查封后才实际占有房屋是正确的。
（三）对第三人有无过错的理解
第三人是否支付价款、实际占有不动产及是否办理产权过户登记手续均可以通过第三人提供的证据直接进行判断，但判断第三人是否存在过错并无明确依据，查封规定也未就第三人在何种情况下属于存在过错行为加以详细规定。结合《查封规定》第17条规定全文及合同违约责任追究理解，应包含两个方面：非基于第三人原因导致产权过户登记未能办理；第三人未怠于行使其权利。
因出卖人不作为、登记部门原因等多种因素可能导致产权过户登记未能办理，但无论基于何种理由，该理由均不得归咎于作为买受人的第三人，此种情况下，系由第三人之外的因素导致产权登记未过户，则第三人无过错。一般而言，不动产交易标的额均较大，在法律明确规定登记方能生效的情况下，权利人应当积极主张其权利，在合理的期限内采取合理的方式确保合同得到履行。出卖人未履行协助办理过户登记的手续时，作为买受人的第三人应通过催告、诉讼等方式，促使标的物之权利尽快变更和确定。关于合理期限的期间，重庆法院在执行中出具不动产过户裁定时，一般限定权利人在收到裁定之日起三个月内到房地产登记部门申请登记。非因例外情况，权利人在三个月内足以行使其权利，实际操作中需要更长时间的，应举示证据证明。
（李向前）