一、首部

1．判决书字号
一审：福建省芗城区人民法院（2013）芗民初字第7482号民事判决书
二审：福建省漳州市中级人民法院（2014）漳民终字第183号

2．案由：定金合同纠纷

3．诉讼双方
上诉人（原审被告）漳州市银都房地产开发有限公司（下称银都房地产公司）。
法定代表人曾阿香，董事长。
委托代理人蔡朝阳、蔡淑丽，福建簪华律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）黄某。
委托代理人陈志鹏，福建泾渭明律师事务所律师。

4．审级：二审。

5．审判机关和审判组织
一审法院：漳州市芗城区人民法院。
合议庭组成人员：代理审判员：林莉。
二审法院：漳州市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：林良志；审判员：周秀容；代理审判员：郭兰君。

6．审结时间：
一审审结时间：2013年12月20日。
二审审结时间：2014年4月10日。

（二）一审情况

1．一审诉辩主张
原告黄某诉称，原、被告于2013年6月23日签订了《商品房预售合同》一式两份，被告将其丽江明珠二单元1005号房以6769元/㎡的价格出售给原告，让原告将办理按揭贷款所需手续及双方签订的预售合同一并交由其代办银行按揭，预售合同确定于2013年9月19日之前交房，被告收取定金50000元，出具定金《收据》一份给原告收执。之后，原告多次要求与被告按原约定价格签订购房合同，但被告却单方将房价提高至7500元/㎡。原告多次找被告售楼处要求双倍返还定金未果，请求依法判令被告双倍返还原告购房定金人民币100000元。
被告银都房地产公司辩称，被告于2013年6月23日收取原告50000元定金后，于2013年9月5日以书面的形式通知原告就"丽江明珠X单元XXXX室"房屋与被告签订《商品房购销合同》，并要求原告按市场行情及双方约定的每平方米7500元计算支付首付款，但遭原告拒绝。依据法律规定被告有权没收原告交付的定金50000元，请求驳回原告诉讼请求。

2．一审事实和证据
2013年6月，被告银都房地产公司出具一份"丽江明珠"置业计划书交由原告黄某，上面载明"认购房号AXXXXXXX5号，户型标准，建筑面积117.08平方米，单价6769元/平方米，总房款792515元"以及付款方式等内容，该置业计划书手写部分由被告方销售人员郭某书写。2013年6月23日，原告黄某交给被告银都房地产公司50000元作为购买芗城区"丽江明珠"二单元1005室房屋的定金，被告收取该定金后出具一份收据交由原告收执。后原告要求与被告按6769元/平方米单价签订购房合同，被告拒绝并告知原告要按7500元/平方米计算房屋价款。2013年9月5日被告通过挂号信方式向原告寄送一份《合同签订通知书》，书面通知原告于2013年9月12日前与被告签订合同，逾期将视为解除双方的预约关系。另查明，销售人员郭某证言证实其于2013年5月入职被告银都房地产公司，担任售楼部销售人员，其已于2013年8月底离职，原告提供的置业计划书上手写部分的内容系其本人书写。
以上事实有下列证据证明：
原、被告的庭审陈述、原告提供的定金收据、置业计划书、被告提供的合同签订通知书、证人郭某证言

3．一审判案理由
原告黄某交付定金50000元给被告银都房地产公司作为购房定金，被告也向原告出具定金收据，应认定原、被告之间的定金合同成立，且合法有效。被告方的销售人员于销售过程中在置业计划书上书写的关于该套房屋的房号、面积、单价和总房款等内容，属于职务行为，可以认定双方约定的芗城区"丽江明珠"二单元1005室房屋单价为6769元/平方米。原告要求按此单价与被告签订购房合同，被告予以拒绝，应认定为被告违约。根据法律关于定金罚则的规定，被告应当双倍返还购房定金。

4．一审定案结论
芗城区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第三十二条、第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条的规定，判决如下：
被告漳州市银都房地产开发有限公司应于本判决发生法律效力之日起十日内返还原告黄某人民币100000元。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费2300元，减半收取1150元，由被告漳州市银都房地产开发有限公司负担。

（三）二审诉辩主张

银都房地产公司上诉称，1、上诉人从未向被上诉人黄某出具所谓的《丽江明珠置业计划书》，原判决以郭某的证言为依据认定上诉人向被上诉人出具《置业计划书》是完全错误的，没有证据证明郭某是上诉人公司的销售人员，原审判决以郭某证言为依据认定双方在《置业计划书》中以每平方米单价6769元进行房屋买卖是完全错误的。2、即使郭某的证言能够采信，上诉人与被上诉人也不存在房屋买卖合同关系，双方尚属缔约要约阶段。上诉人收取的50000元只是对预约行为收取的预订款性质，根据《商品房销售管理办法》第22条规定，"当事人未能订立商品房买卖合同的，房地产开发企业应当向买受人返还所收费用"。被上诉人可以要求返还的仅是50000元，而非原审法院判决的100000元。3、上诉人于2013年9月5日以书面形式通知被上诉人就"丽江明珠X单元XXXX室"房屋与上诉人签订《商品房购销合同》并无存在违约行为，反之是被上诉人未与上诉人签订正式的《商品房购销合同》构成违约。原审法院认定上诉人违约，应当双倍返还购房定金无事实和法律依据。请求撤销原判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求。

被上诉人黄某辩称，上诉人称郭某不是他们的销售人员理由不能成立，上诉人已出具了定金收据，其认为置业计划书只是邀约邀请的主张不能成立。上诉人没有按照原约定签订购房合同，却将房价提高到7500/㎡属于违约行为。

（四）二审事实和证据
二审庭审中，除上诉人认为"其未出具置业计划书给被上诉人"，"郭某于2013年入职没有事实依据"外，双方当事人对原审查明的其他事实均无异议，予以确认。被上诉人提供一份中国建设银行股份有限公司加盖公章的由上诉人经理赵宝泉汇款给郭某6-8月份工资流水账，证明××2013年6月至8月份在上诉人公司任职。上诉人对该证据的真实性没有异议，予以确认。上诉人虽认为上述证据只是郭某与赵宝泉之间存在四笔资金往来，不能证明郭某是上诉人的销售人员，但上诉人在庭审中也承认郭某曾经是公司销售人员，上述流水账中的汇款人赵宝泉是上诉人法定代表人的亲戚；上诉人虽辩称郭某"仅于3-4月在公司做了一个多月"，但明确表示无证据证明，对该辩解意见，不予支持。因此，郭某是上诉人的销售人员，置业计划书是郭某在上诉人公司工作期间向黄某出具的事实可以认定。

（五）二审判案理由
银都房地产公司虽然否认其向黄某出具置业计划书，但该置业计划书是银都房地产公司的销售人员郭某亲自书写并出具给黄某的。一审庭审中，郭某也作为证人出庭作证，证实其于2013年5月入职银都房地产公司担任售楼部销售人员，银都房地产公司虽辩解郭某"仅于3-4月在公司做了一个多月"但在庭审中明确表示无相关证据佐证。因此，对其辩解理由不予支持。郭某向黄某出具的置业计划书明确书写了房号、面积、单价和总房款等内容，其中房屋单价为6769元/平方米。该行为发生在郭某作为银都房地产公司销售人员的职务履行期间，应视为职务行为。以上事实表明银都房地产公司在黄某预订芗城区"丽江明珠"二单元1005室房屋时，已向黄某告知该房屋的单价为6769元/平方米。黄某也于2013年6月23日交付50000元作为购房定金。同日，银都房地产公司向黄某出具了定金收据，收据载明，"兹收到黄某交来丽江明珠二单元1005商品房定金人民币5万元正"，表明黄某对银都房地产公司发出的附有预订价格的邀约进行了承诺，而银都房地产公司也收受了定金作为双方的立约担保。因此，该置业计划书关于购房单价的约定是双方在商品房预订过程中的合意条款，银都房地产公司关于该置业计划书仅是邀约邀请的辩解理由与法不符，不予支持。银都房地产公司虽于2013年9月5日通过挂号信方式向黄某寄送一份《合同签订通知书》，通知黄某于2013年9月12日前到丽江明珠售楼部签订合同，逾期将视为解除双方的预约关系。但因银都房地产公司拒绝按照原商定的单价6769元签订合同，却要求黄某以签订合同时的市场价7500元作为最终价格，导致双方未能订立商品房买卖合同。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条关于"出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理"的规定，在后续的磋商中，如果一方违背公平、诚信原则否认双方在预约过程中达成的合意条款，导致双方当事人因此无法签订商品房买卖合同，应承担定金合同约定的违约责任。银都房地产公司"以置业计划书只是一种广告形式，上诉人收取的5万元只是对预约行为收取的预订款性质"的辩解理由没有事实依据。上诉人银都房地产公司关于其要求黄某按照单价7500元/平方米的市场行情签订合同并无违约，无需双倍返还定金的主张与法不符，根据《中华人民共和国合同法》第一百一十五条的规定，银都房地产公司应向黄某双倍返还定金。

（六）二审定案结论
漳州市中级人民法院根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费2300元，由上诉人漳州市银都房地产开发有限公司负担。一审案件受理费按原审判决执行。

（七）解说
本案的争议焦点是被上诉人主张双倍返还定金是否可以支持。
开发商使用的认购书在现实中形式多样，实务中对认购书的性质和判断标准存在截然不同的观点，有观点认为，商品房认购书不足以成立独立合同，尤其是开发商在认购书或相关材料上注明"以上内容仅供参考，最终以有效法律文件为准"的，该认购书对当事人并不具有法律效力。有观点认为，签订商品房认购书是订立商品房预售合同或买卖合同的先决条件，商品房认购书的合同性质为预约合同，是独立有效的合同。本案生效裁判的观点认为，认购书是双方当事人对所认购商品房的单价、房号、正式签订合同时间等基本条款协商一致的结果。认购书在性质上属于预约合同，其目的在于确保预先确定的已决条款能在将来与相对人订立特定合同时得到贯彻。本案中，上诉人银都房地产公司在被上诉人黄某预订芗城区"丽江明珠"二单元1005室房屋时，已向被上诉人黄某告知该房屋的单价为6769元/平方米。黄某也于2013年6月23日交付50000元作为购房定金。上述行为表明被上诉人黄某对上诉人发出的附有预订价格的邀约进行了承诺，因此，符合《合同法》第二十五条关于合同成立的规定，预约合同成立。而银都房地产公司向黄某出具了定金收据，载明，"兹收到黄某交来丽江明珠二单元1005商品房定金人民币5万元正"，表明上诉人也愿意以定金作为双方的立约担保。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第四条关于"出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理"的规定，在后续的磋商中，如果一方违背公平、诚信原则否认双方在预约过程中达成的合意条款，导致双方当事人因此无法达成商品房买卖合同，应当承担定金合同约定的违约责任。
（郭兰君）