(一)首部
1.判决书字号
一审判决书:山东省烟台市芝罘区人民法院(2013)芝民一初字第360号。
二审判决书:山东省烟台市中级人民法院(2014)烟民一终字第869号。
3.诉讼双方
原告(被上诉人):王某,男,1956年12月7日出生,汉族。
委托代理人:于建勋、肖明明,山东西政律师事务所律师。
被告(上诉人):山东世源建筑集团有限公司第五分公司。
委托代理人:郑某,被告公司工作人员。
委托代理人:杨雪美,山东信谊律师事务所律师。
被告(上诉人):山东世源建筑集团有限公司。
委托代理人:高某,被告工作人员。
委托代理人:杨雪美,山东信谊律师事务所律师。
被告:烟台市芝罘区世回尧街道大东居民委员会。
委托代理人:赵军,山东鑫希望律师事务所律师。
被告:烟台市大东实业有限公司。
委托代理人:赵军,山东鑫希望律师事务所律师。
被告:烟台广禾置业有限公司。
委托代理人:张军辉、石忠波,山东德扬律师事务所律师。
5.审判机关和审判组织
一审法院:山东省烟台市芝罘区人民法院。
合议庭组成人员:审判长:于晓宁;人民陪审员:于书湖、吕其杰。
二审法院:山东省烟台市中级人民法院。
合议庭组成人员:审判长:王守远;审判员:衣振国、姜松诚。
6.审结时间
一审审结时间:2014年6月19日。
二审审结时间:2014年10月24日。
(二)一审情况
1.一审诉辩主张
(1)原告诉称
2006年6月13日,原告与被告山东世源建筑集团有限公司第五分公司(以下简称被告世源五公司)签订了房屋买卖合同,约定原告以193050元的价格购买被告烟台市芝罘区世回尧街道大东居民委员会(以下简称被告大东居委会)与被告烟台广禾置业有限公司(以下简称被告广禾置业)合作开发建设的坐落于烟台市芝罘区大东夼街X号内X号的房屋1套,因开发商被告大东居委会或被告广禾置业欠付被告世源五公司的工程款,故委托被告世源五公司对外销售。合同签订后,原告依约向被告世源五公司交纳了全部购房款,被告烟台市大东实业有限公司(以下简称被告大东公司)向原告出具了收款收据。而被告广禾置业又将上述房屋另行出卖给了案外人崔某,因原告与被告世源五公司在2006年6月14日签订的房屋买卖合同无效,且被告世源五公司系被告山东世源建筑集团有限公司(以下简称世源集团)下设的不具备法人资格的分支机构,故请求判令1)五被告共同返还购房款193050元;2)五被告共同赔偿房屋差价损失314382.64元(507432.64元-193050元)。
(2)被告大东居委会和被告大东公司共同辩称
被告大东居委会与被告广禾置业合作开发了坐落于烟台市芝罘区大东夼居委会的3#(带网点住宅楼)、2#、6#、7#住宅楼属实,以被告大东居委会的名义申办了开发建设手续。被告大东公司系被告大东居委会开办的经济实体,对外代表被告大东居委会进行经济活动。根据被告大东居委会与被告广禾置业之间的分配协议,原告所购的涉案房屋属于被告广禾置业所有,是被告广禾置业以涉案房屋抵顶其欠付被告世源五公司的工程款,被告世源五公司又将涉案房屋出卖给了原告,与被告大东居委会无关。至于购房款,也是被告世源五公司收取的,被告大东居委会只是根据与被告广禾置业的合作开发协议,配合被告广禾置业统一开具收据而已。故原告的诉讼请求与被告大东居委会和被告大东公司无关。综上,请求驳回原告的诉讼请求。
(3)被告世源集团和被告世源五公司共同辩称
被告大东居委会和被告广禾置业系合作开发关系,共同作为发包方与被告世源五公司签订了建筑施工合同。被告世源五公司仅是工程施工方,与原告诉请主张的涉案房屋无任何关系;被告世源五公司从未收取过原告的购房款,只是收取了被告大东居委会和被告广禾置业欠付被告世源五公司的工程款,是被告大东公司实际向原告出具了收款收据。综上,应驳回原告对被告世源五公司和被告世源集团的诉讼请求。
(4)被告广禾置业辩称
被告广禾置业既不是与原告签订涉案房屋买卖合同的主体,也未收取过原告的购房款,故原告无权依据房屋买卖合同要求被告广禾置业承担任何责任;原告所购的涉案房屋属于被告广禾置业所有,被告广禾置业有权自主处分。
2.一审事实和证据
山东省烟台市芝罘区人民法院公开审理查明:坐落于烟台市芝罘区大东夼居委会的3#带网点住宅楼及2#、6#、7#住宅楼的建设单位是被告大东居委会。2002年5月22日,被告大东居委会与被告广禾置业签订了《联合改造旧村合同书》,约定双方联合改造大东夼小区旧村改造图中的D组团(建筑面积约40000㎡),房屋建成后按被告大东居委会30%、被告广禾置业70%的比例进行分配,双方所分得的房屋原则上各自进行销售,被告大东居委会负责为被告广禾置业所分得的房屋逐户办理房产证书。2004年8月18日,被告大东居委会和被告广禾置业作为发包人,被告世源五公司作为承包人,三方签订了《建设工程施工合同》,被告世源五公司依据该合同施工完成了大东夼居委会D组团3#楼(一期工程)的土建、水电暖安装工程。2006年6月13日,被告世源五公司作为出卖方,原告作为买受方,双方签订了《房屋买卖合同》,约定被告世源五公司将坐落于芝罘区大东夼村3#楼东三单元四层东户的工程抵款房1套以193050元的价格出卖给原告,原告必须一次性付清全款,待以后统一办理房产证手续。6月14日,原告向被告世源五公司交纳了购房款193050元,被告世源五公司实际收取,并由作为开发商的被告大东居委会的实体企业即被告大东公司向原告开具了房款收据。至今,原告未能实际入住该房屋。2007年9月6日,被告广禾置业将大东夼小区3#楼东X单元X层东户房屋出卖给了案外人崔某,由崔某接收该房屋并实际居住使用至今。
另查,坐落于烟台市芝罘区大东夼街9号内4号的房屋是建筑在被告大东居委会所有的农村集体经济土地之上,原告并非被告大东居委会居民。庭审中,原告自认其与被告世源五公司在2006年6月13日签订的《房屋买卖合同》无效,并据此提起本案诉讼。并申请法院对涉案房屋的市场价值进行司法鉴定,经一审法院委托专业机构鉴定,确认以2013年9月23日为基准日,涉案房屋的市场价值为507432.64元。
上述事实有下列证据证明:
(1)《联合改造旧村合同书》和《分配协议》,证明涉案房屋所在的楼幢系被告大东居委会和被告广禾置业共同开发建设,涉案房屋属于被告广禾置业所有,并由被告广禾置业负责对外销售的事实。
(2)《建设工程施工合同》,证明被告大东居委会和被告广禾置业作为涉案房屋所在楼盘的发包人,被告世源五公司作为承包人的事实。
(3)《房屋买卖合同》,证明原告与被告世源五公司针对涉案房屋签订了房屋买卖合同的事实。
(4)房款收据,证明原告将购房款全额支付给了被告世源五公司,被告大东公司代表被告大东居委会向原告开具了收据。
(5)《资产评估报告书》,证明涉案房屋以2013年9月23日为基准日的市场价值为507432.64元。
3.一审判案理由
山东省烟台市芝罘区人民法院根据上述事实和证据认为:(1)涉案房屋占用范围内的土地性质是农民集体所有,而原告并非该居委会居民,故原告与被告世源五公司在2006年6月13日针对涉案房屋签订的《房屋买卖合同》,因违反了国家法律法规的禁止性规定,应属无效,被告世源五公司应向原告退还购房款193050元。且被告世源五公司不能举证证明其有权处分涉案房屋,即与原告签订房屋买卖合同、收取购房款,却最终无法履行合同义务,根据其过错程度理应对原告遭受的房屋差价损失承担80%的赔偿责任,被告世源五公司作为被告世源集团开办的不具备法人资格的分支机构,依法应对被告世源五公司所负债务承担连带责任;而被告大东居委会作为涉案房屋的开发商,明知涉案房屋属于被告广禾置业,在未得到被告广禾置业公司授权的情况下,允许其经济实体即被告大东公司向原告出具房款收据,应视为对原告购买涉案房屋行为的明知和认可,故被告大东居委会和被告大东公司亦应对原告因此遭受的经济损失承担赔偿责任;因原告不能举证证明被告广禾置业公司对涉案房屋的买卖行为明知或认可,被告广禾置业也明确予以否认,故原告主张被告广禾置业承担赔偿责任,证据不足。
4.一审定案结论
山东省烟台市芝罘区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十六条、第五十八条,《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第六十三条,作出如下判决:
(1)限被告山东世源建筑集团有限公司第五分公司于判决生效之日起10日内返还原告王某购房款193050元,并由被告山东世源建筑集团有限公司承担连带责任。
(2)限被告山东世源建筑集团有限公司第五分公司于本判决生效之日起10日内赔偿原告王某房屋差价损失251506.11元,并由被告山东世源建筑集团有限公司、被告烟台市芝罘区世回尧街道大东居民委员会和被告烟台市大东实业有限公司承担连带责任。
(3)驳回原告王某的其他诉讼请求。
(4)驳回原告王某对被告烟台广禾置业有限公司的诉讼请求。
(三)二审诉辩主张
上诉人世源集团与世源五公司上诉称:
上诉人与被上诉人签订的房屋买卖合同实际已履行完毕,并已生效,合同签订后被上诉人依约付清了房款,上诉人也依约向被上诉人交付了房屋钥匙,双方的合同义务均已履行完毕,无返还购房款及房屋差价损失的义务。
被上诉人王某辩称:
不同意上诉人世源集团与世源五公司的上诉理由和请求,同意原审判决,请求驳回上诉,维持原判。
原审被告大东居委会与大东公司辩称:
同意原审判决。
(四)二审事实和证据
山东省烟台市中级人民法院经审理,确认一审法院认定的事实和证据。
(五)二审判案理由
山东省烟台市中级人民法院认为:涉案房屋所占用的土地属于农村集体经济组织所有,被上诉人并非该集体经济组织的成员,因此,原审认定世源五公司与被上诉人就涉案房屋签订的买卖合同无效并无不当。世源五公司与被上诉人所签房屋买卖合同无效,世源五公司作为出卖人理应将向被上诉人收取的房款返还给被上诉人,并对被上诉人因合同无效所遭受的经济损失按其自身的过错程度承担相应的赔偿责任。世源五公司系世源集团开办的不具备法人资格的分支机构,原审确定世源集团对世源五公司所负债务承担连带责任亦无不当。
(六)二审定案结论
山东省烟台市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条、第一百七十条第一款第一项及第一百七十五条,作出如下判决:
驳回上诉,维持原判。
(七)解说
本案处理的重点在于区分合同无效后财产返还的义务主体,与合同无效导致遭受经济损失的赔偿义务主体两者之间的不同。前者仅限于取得财产的一方,且不以存在过错作为返还财产的前提;后者则不限于取得财产的一方,可以涉及多方;且以存在过错作为承担赔偿责任的前提。《中华人民共和国合同法》第五十八条规定:"合同无效或被撤销后,因该合同取得的财产,应当予以返还,有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失,双方都有过错的,应当各自承担相应的责任。"本案原告与被告世源五公司签订的房屋买卖合同无效,被告世源五公司负有向原告退还购房款的义务,其他被告则无此义务;因原告、被告世源五公司及被告大东居委会在涉案房屋买卖合同的签订及履行过程中均存在过错,故被告世源五公司和被告大东居委会,以及关联主体均应按各自的过错程度为原告所遭受的经济损失承担相应的赔偿责任。
本案的典型意义在于,目前的审判实践中,出现了越来越多的合作开发建设楼盘、独立销售或发包方以在建或建成楼房抵顶施工方工程款的情形,在此类房屋买卖行为中,实际的房屋出卖人与具有房屋出卖资格、签订正式房屋买卖合同的名义出卖人并不相同,但在履行过程中存在交叉,一旦发生纠纷,需要确定各个法律关系中的权利义务主体,继而分清责任。
(于晓宁)
【裁判要旨】涉案房屋所占用的土地属于农村集体经济组织所有,买受人非该集体经济组织的成员,因此,涉案房屋签订的买卖合同无效。出卖人理应将向买受人收取的房款返还给被上诉人,并对买受人因合同无效所遭受的经济损失按其自身的过错程度承担相应的赔偿责任。