1、判决书字号
一审判决书：广西玉林市玉州区人民法院（2013）玉区法民初字第2212号判决书
二审判决书：广西玉林市中级人民法院（2014）玉中民三字第58号民事判决书

2、案由：车库纠纷

3、诉讼双方原告（被上诉人）：广西恒丰城市开发有限公司。
法定代表人：唐俊民，董事长。
委托代理人：覃健文，广西国锐律师事务所律师。
被告（上诉人）：玉林市××路××号商住楼业主委员会。
被告（上诉人）：罗某。
被告（上诉人）：陈某。
被告（上诉人）：石某。

4、 审级：二审

5、审判机关和审判组织
一审法院：玉林市玉州区人民法院
合议庭组成人员：审判长：何洪；审判员：黄章海、罗业锡。
二审法院：玉林市中级人民法院
合议庭组成人员：审判长：钟雄；审判员：罗耕思；代理审判员：黎振球

6、审结时间
一审审结时间：2013年12月2日。
二审审结时间：2014年3月27日   。

1、一审诉辩主张
原告广西恒丰城市开发有限公司（以下简称：恒丰公司）诉称，恒丰公司是经玉林市工商行政管理局核准登记依法成立的有限公司，并领取了《企业法人营业执照》；被告玉林市××路××号商住楼业主委员会（以下简称：胜利路业委会）是经玉林市住房和城乡规划建设委员会核准登记备案的业主委员会，被告罗某是胜利路业委会主任，被告陈某、石某是胜利路业委会委员。2006年2月6日，原告依法取得玉林市城区胜利路南侧的国有土地使用权。原告商住楼项目《总平面规划图》是由玉林市城乡规划设计院设计，并通过了玉林市规划管理局审批，在《总平面规划图》的主要技术指标表中，明确标明了地下室车位为30个。为此，原告向玉林市人民防空办公室支付"防空地下室易地建设费用"人民币289066.86元。2006年2月7日，原告取得了《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》。原告在取得上述许可证后，按规划图纸和设计要求对商住楼进行施工。该工程竣工时，经有关部门验收合格后，原告于2007年12月将商住楼的商品房交付给包括被告罗某、陈某、石某等人在内的各户业主管理使用。此外，原告在取得《商品房预售许可证》后，进行了商品房销售，并与包括被告罗某、陈某、石某等人在内的各户业主分别签订了《玉林市商品房买卖合同》。所有的合同就公共部分与共用房屋分摊建筑面积构成问题，均在附件二中进行了约定："一、共有建筑面积的内容：共有建筑面积的内容包括：楼梯间、设备间、地下室、值班室、管理用房、套与共有建筑之间的墙体水平投影的一半。外墙（包括山体）水平投影面积的一半。二、共有建筑面积的计算方法：整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、警卫室、管理用房，以及人防工程等建筑面积，即为整栋建筑物的共有建筑面积。............。"现商住楼地下室车位有30个，由原告的下属单位玉林市城开物业管理有限公司管理和经营使用，收取地下室停车位费用，直至玉林市城开物业管理有限公司撤出物业管理之日止（即2011年5月15日止）。被告胜利路业委会成立于2011年1月8日，同年4月18日在玉林市住房和城乡规划建设委员会登记备案。被告胜利路业委会成立后，代替了玉林市城开物业管理有限公司，并接管了该小区的物业管理服务。由于原、被告双方对商住楼地下室的30个车位权属问题发生争议，在各执其见，后经有关部门进行调解，但因双方意见分歧大，无法达成书面和解协议。2011年1月11日，玉林市至正房地产测绘有限公司就商住楼地下室车位权属问题，用书面形式答复原告，该答复函详细的内容为："关于地下车库归属问题的答复。广西恒丰城市开发有限公司：2011年收到贵公司的申请，要求说明地下车库的权属。现已经查阅了贵公司2007年委托我公司所做的面积预测报告书。根据该面积预测报告书中的面积分摊计算表及明细表可知，地下车库是独立分摊计算，并未作为公摊面积计算到商品房的共用面积中。玉林市至正房地产测绘有限公司，2011年01月11日。"该答复函中还盖有"玉林市至正房地产测绘有限公司业务专用章"。2012年7月，被告罗某、陈某、石某以被告胜利路业委会的名义，将讼争商住楼的地下室车库接管并擅自给各业主使用。2013年4月，原告将讼争商住楼的地下室车库大门用锁锁起来，并在大门前用泥和大石头将门堵上，双方无法使用。

2、事实和证据
广西玉林市玉州区人民法院经审理查明：恒丰公司是经玉林市工商行政管理局核准登记依法成立的有限公司，并领取了《企业法人营业执照》，公司类型为有限责任公司，经营范围为房地产开发经营（四级，凡涉及许可证的项目凭许可证在有效期限内经营）。业主委员会是经玉林市住房和城乡规划建设委员会核准登记备案的业主委员会，罗某是该业主委员会主任，陈某、石某是该业主委员会委员。2006年2月6日，恒丰公司依法取得玉林市城区胜利路南侧商住楼的国有土地使用权。恒丰公司商住楼项目《总平面规划图》是由玉林市城乡规划设计院设计，并通过了玉林市规划管理局审批，在《总平面规划图》的主要技术指标表中，明确标明了地下室车位为30个。为此，恒丰公司向玉林市人民防空办公室支付"防空地下室易地建设费用"人民币289066.86元。2006年2月7日，恒丰公司取得了《建设工程规划许可证》和《建筑工程施工许可证》。恒丰公司在取得上述许可证后，按规划图纸和设计要求对商住楼进行施工。该工程竣工时，经有关部门验收合格后，恒丰公司于2007年12月将商住楼的商品房交付给包括罗某、陈某、石某等人在内的各户业主管理使用。另查明，恒丰公司在取得《商品房预售许可证》后，进行了商品房销售，并与包括罗某、陈某、石某等人在内的各户业主分别签订了《玉林市商品房买卖合同》。所有的合同就公共部分与共用房屋分摊建筑面积构成问题，均在附件（二）中进行了约定："一、共有建筑面积的内容：共有建筑面积的内容包括：楼梯间、设备间、地下室、值班室、管理用房、套与共有建筑之间的墙体水平投影的一半。外墙（包括山体）水平投影面积的一半。二、共有建筑面积的计算方法：整栋建筑物的建筑面积扣除整栋建筑物各套套内建筑面积之和，并扣除已作为独立使用的地下室、车棚、车库、警卫室、管理用房，以及人防工程等建筑面积，即为整栋建筑物的共有建筑面积。......。"商住楼地下室车位有30个，原由恒丰公司的下属单位玉林市城开物业管理有限公司管理和经营使用，收取地下室停车位费用，直至玉林市城开物业管理有限公司撤出物业管理之日止（即2011年5月15日止）。业主委员会成立于2011年1月8日，同年4月18日在玉林市住房和城乡规划建设委员会登记备案。业主委员会成立后，代替了玉林市城开物业管理有限公司，并接管了该小区的物业管理服务。由于双方对商住楼地下室的30个车位权属问题发生争议，经有关部门进行调解，因双方意见分歧大，无法达成书面和解协议。2011年1月11日，玉林市至正房地产测绘有限公司就商住楼地下室车位权属问题，用书面形式答复恒丰公司，该答复函详细的内容为："关于地下车库归属问题的答复。恒丰公司：2011年收到贵公司的申请，要求说明地下车库的权属。现已经查阅了贵公司2007年委托我公司所做的面积预测报告书。根据该面积预测报告书中的面积分摊计算表及明细表可知，地下车库是独立分摊计算，并未作为公摊面积计算到商品房的共用面积中。玉林市至正房地产测绘有限公司，2011年01月11日。"该答复函中还盖有"玉林市至正房地产测绘有限公司业务专用章"。2012年7月，罗某、陈某、石某以业主委员会的名义，将讼争商住楼的地下室车库接管并擅自给各业主使用。2013年4月，恒丰公司将讼争商住楼的地下室车库大门用锁锁起来，并在大门前用泥和大石头将门堵上，双方无法使用。

3、一审判案理由
广西玉林市玉州区人民法院经审理认为：原告与包括被告罗某、陈某、石某等人在内的各户业主所签订的《玉林市商品房买卖合同》，是在平等、自愿、公平和诚实信用基础上订立的，体现了双方当事人的真实意思表示，并没有违反法律、行政法规和社会公德，没有扰乱社会经济秩序和社会公共利益。因此，原告与包括被告罗某、陈某、石某等人在内的各户业主所签订的《玉林市商品房买卖合同》成立且有效，本院对该合同予以确认。依法成立的合同，受法律保护，对当事人具有法律约束力。本案中，原告与玉林市商住楼的业主就公共部分与共用房屋分摊建筑面积构成问题，在《玉林市商品房买卖合同》中附件二中均在进行了约定。原告在开发和建设商住楼过程中，根据《建设工程规划许可证》和《总平面规划图》，玉林市商住楼的配套设施没有规划和设计有地面停车场，只设计有地下室车位30个，而地下室这30个车位是独立分摊计算，并未作为公摊面积计算到商品房的共用面积中，在玉林市至正房地产测绘有限公司所做的"关于地下车库归属问题的答复"已得到证实。此外，在开发和建设玉林市商住楼中，原告向玉林市人民防空办公室支付了"防空地下室易地建设费用"人民币289066.86元，亦没有未作为公摊面积计算到商品房的共用面积中。原告与四被告之讼争，事实清楚，证据充分，原告主张座落于玉林市商住楼地下室车库的所有权属其所有合理合法，依法予以支持。四被告抗辩座落于玉林市商住楼地下室车库的所有权属其所有，没有证据证实玉林市商住楼地下室车库的30个车位已出售、附赠给业主，依法不予采纳。

4、一审定案结论
依照《中华人民共和国物权法》第七十四条第二款，作出如下判决：
一、座落于商住楼地下室车库的所有权属恒丰公司所有；二、驳回恒丰公司的其他诉讼请求。案件受理费24992元，由恒丰公司负担1912元，业主委员会负担23080元。

上诉人业主委员会、罗某、陈某、石某上诉称：1、根据玉林市玉州区公安消防大队作出的玉州公建筑工程消防验收意见书和玉林市城乡规划设计院设计图纸及购房合同附件（二）第一条均已表明地下车库30个车位包含在商住楼的建筑总面积之内，根据地上建筑物与土地使用权不能相互分割的原则，商住楼地下室车库属于业主所有，且玉林市城开物业管理有限公司给上诉人业主委员会的"函"中，明确退出商住楼地下室车库管理，将管理权交还给上诉人业主委员会。因此一审判决认定事实不清，证据不足；2、商住楼地下室车库的权属尚未确定，被上诉人恒丰公司没有提供任何证据证实上诉人业主委员会擅自将地下室车库给业主使用，根据最高人民法院关于民事诉讼证据若干规定，被上诉人恒丰公司应承担举证不能的不利后果。请求二审法院撤销一审判决，支持上诉人的上诉请求。

被上诉人恒丰公司答辩称：1、一审判决认定事实清楚，证据充分，适用法律正确；2、上诉人主张涉案的车位属于业主共有没有事实和法律依据，且上诉人事实上构成侵权。