1、裁判书字号：
一审裁定书：珠海市斗门区人民法院（2014）珠斗法行初字第11号裁定书
二审裁定书：珠海市中级人民法院（2014）珠中法行终字第84号裁定书

2、案由：
房地产登记行政行为纠纷

3、诉讼双方：
原告（上诉人）。
法定代表人：吕政范，执行董事。
委托代理人：陈武能，北京陈武能律师事务所律师。
委托代理人：李伟，北京陈武能律师事务所律师助理。
被告（被上诉人）：珠海市房地产登记中心。
法定代表人：羽海生，主任。

4、审级：二审

5、审判机关和审判组织
一审法院：珠海市斗门区人民法院
合议庭组成人员：
审判长：周长军  审判员：何颖坚  人民陪审员：郭荣锐
二审法院：珠海市中级人民法院
合议庭组成人员：
审判长：唐文  审判员：林洁  代理审判员：唐龙影

6、审结时间：
一审审结时间：2014年5月29日。
二审审结时间：2014年10月30日。

1、一审诉辩主张
原告诉称：吕政范、陈小玲夫妇是原告公司100%的持有者，于1993年在珠海投资兴建珠海万盛乡村俱乐部，原告是珠海万盛乡村俱乐部的母公司。2009年12月，九洲发展有限公司委派CosimoBorrelli、陈浩然等抢占珠海万盛乡村俱乐部，CosimoBorrelli成为珠海万盛乡村俱乐部的法定代表人。依据2012年10月13日香港高等法院作出的《命令》，九洲发展有限公司及CosimoBorrelli、陈浩然必须把珠海万盛乡村俱乐部的资产、账册、印章等完整地移交给吕政范、陈小玲，从该日开始，CosimoBorrelli和陈浩然不能再担任原告公司董事，不能代表九洲发展公司在原告的权益，以及不能担任珠海万盛乡村俱乐部的法定代表人和董事，全部董事职位及法定代表人恢复由吕政范、陈小玲（或指定的人士）担任。2012年11月，CosimoBorrelli等人已书面辞去董事职务，原告的董事变更手续已于2012年11月17日变更完毕。珠海万盛乡村俱乐部从2012年10月开始处于法律真空状态，由母公司即原告代为行使权利。原告于2014年1月发现被告将属于珠海万盛乡村俱乐部拥有的两块土地使用权证变更到他人名下，此行为缺乏法院的裁定依据，是非法、无效的。据此，原告提起行政诉讼，请求判令：1、被告于2012年变更权利人珠海万盛乡村俱乐部斗府国用（2003）第0XXXXXXXX6号（地号：预2104003）和斗府国用（2003）第0XXXXXXXX7号（地号：预2104005）土地使用权证为他人的行政行为，因缺乏法律依据而无效，立即恢复回珠海万盛乡村俱乐部名下；2、诉讼费用由被告承担。
被告辩称：原告不具备行政诉讼资格，且起诉已过法定诉讼期间，其起诉应当予以驳回。一、原告不具备行政诉讼主体资格。第一，被告办理的土地转移登记行为的行为相对人是珠海万盛乡村俱乐部，珠海万盛乡村俱乐部具备独立的法人主体资格，对具体行政行为不服，应当以自己的名义提起行政诉讼。第二，原告仅是珠海万盛乡村俱乐部的出资人即股东，而公司股东一般无权以自己的名义提起行政诉讼，我国现行的股东代表诉讼制度，是指公司的董事、监事、高级管理人员执行职务时，违反法律、法规或公司章程，给公司造成损失，而公司的董事会、监事会又不予起诉追究的，公司股东为了公司利益以自己名义起诉的制度。主要法律依据是《公司法》第一百五十二、一百五十三条。具体到本案，珠海万盛乡村俱乐部出售涉案土地的行为是公司决策层依据《公司章程》作出的决定，是合法有效的，不存在违反法律、法规或公司章程的情形；珠海万盛乡村俱乐部现任董事会成员是依据原告的要求重新更换，不可能出现《公司法》第一百五十一条第二款所述的董事会或董事怠于形式诉权的情形；原告起诉时，房地产转移登记事实早已成就；被告的登记行为是依申请的行政行为，基于原权利人珠海万盛乡村俱乐部真实意思表示办理转移登记，没有越权行为，不可能侵害到珠海万盛乡村俱乐部的利益，所以本案不存在股东代表诉讼制度适用的基础条件。第三，《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第十四至十八条详细列举了各类特殊诉讼主体，但并未规定股东可以直接以自己的名义就房地产登记行为提起行政诉讼。二、原告起诉已过法定诉讼期间。被告于2012年4月6日受理涉案土地转移登记申请，并出具受理回执单，该回执单明确记载了领证日期（2012年4月27日），并告知了当事人相应的诉讼权利。珠海万盛乡村俱乐部至少于2012年4月27日就应当知道，被告已核发新的房地产权证，涉案土地产权已经转移登记至受让人名下及相应的诉讼权利。基于原告与珠海万盛乡村俱乐部的控股关系，必然对珠海万盛乡村俱乐部出售涉案土地的行为行使其股东权益，对上述事实也理应知晓。依据《行政诉讼法》第三十九条、《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十四条第一款第（六）项的规定，原告起诉已过法定诉讼期间，应予驳回。三、被告办理涉案土地转移登记行为，事实清楚，依据充分，程序合法，是合法行政行为。2014年4月6日，珠海万盛乡村俱乐部、珠海市耀朗贸易有限公司共同向被告提出申请，请求将涉案土地转移登记至珠海市耀朗贸易有限公司名下，并依法向被告提交了《珠海市房地产权转移登记申请书》、《房地产登记询问表》、经公证的《珠海市国有土地使用权转让合同书》、双方申请人《企业法人营业执照》、《组织机构代码证》、珠海万盛乡村俱乐部董事会决议等申请材料，被告受理后，依据《珠海市房地产登记条例》（2010版）第二十八条规定对其进行审查，并于同日核准登记，同年4月9日向权利人颁发了房地产权证。四、珠海市耀朗贸易有限公司已于2012年8月就涉案土地办理抵押登记，抵押权人作为善意第三人，其抵押权应当得到保护，涉案房产转移登记行为应予维持。

2、一审事实和证据
珠海万盛乡村俱乐部与原珠海市耀朗贸易有限公司（现变更为珠海耀朗假日休闲俱乐部有限公司）于2011年11月25日签订《珠海市国有土地使用权转让合同书》两份，约定珠海万盛乡村俱乐部将斗府国用（2003）第0XXXXXXXX6、0XXXXXXXX7号两块土地的土地使用权转让给珠海市耀朗贸易有限公司，并就合同进行了公证。珠海万盛乡村俱乐部与珠海市耀朗贸易有限公司于2012年4月6日共同向被告申请办理上述涉案土地的土地使用权转移登记手续，珠海市耀朗贸易有限公司于同月9日领取产权证书。

3、一审判案理由
珠海市斗门区人民法院经审理认为：《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第十二条规定："与具体行政行为有法律上利害关系的公民、法人或者其他组织对该行为不服的，可以依法提起行政诉讼。"据此，当事人提起行政诉讼，须提供证据证明其与所诉的具体行政行为之间存在法律上的利害关系。本院认为，原告对被告办理土地使用权转移登记的具体行政行为不具有原告诉讼主体资格。理由：一、涉案土地的土地使用权转移登记行为的相对人为珠海万盛乡村俱乐部与珠海市耀朗贸易有限公司，原告并非行政行为相对人；二、珠海万盛乡村俱乐部的《企业机读档案登记资料》显示，该公司为有限责任公司（台港澳法人独资），法定代表人为"CosimoBorrelli"，目前状态为"在营（开业）企业"，具备独立的法人主体资格；三、原告作为珠海万盛乡村俱乐部的独资投资者，在无证据证明其无法行使投资者权利的情况下，原告与房地产权转移登记行为无法律上的利害关系，不应以其名义直接提起行政诉讼。

4、一审定案结论
珠海市斗门区人民法院依照《最高人民法院关于执行〈中华人民共和国行政诉讼法〉若干问题的解释》第四十四条第一款第（二）项的规定，作出如下裁定：
驳回原告SUPER CRUISE LIMITED的起诉。

上诉人（原审原告）诉称：本案属于对行政许可的诉讼，原裁定完全照搬答辩的错误观点；被上诉人在土地变更过程中存在严重渎职甚至犯罪行为，其准予过户于珠海耀朗假日休闲俱乐部有限公司本身就侵犯原告的权利，原告作为投资人（母公司），当然可以行使行政诉讼权。

被上诉人（原审被告）辩称：原裁定事实清楚、证据充分、程序合法，应当维持。房地产登记不同于行政许可，上诉人援引行政许可相关规定而证明诉讼主体资格存在适用和理解法律错误，且其起诉已过法定诉讼期间。