一、首部

1、法院名称
一审法院：德令哈市人民法院 （2012）德民初字第300号
二审法院：青海省海西蒙古族藏族自治州中级人民法（2014）西民一终字第193号

2、案由：房屋买卖合同纠纷

3、诉讼双方
上诉人（原审被告）贺某，男，汉族，1981年9月3日出生，农民，住德令哈市。
委托代理人文涛，青海大孚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）赵某，男，汉族，1963年11月1日出生，农民，住德令哈市。

4、审级：二审

5、审判机关和审判组织
一审法院：青海省德令哈市人民法院
审判长：图孟巴雅尔 代理审判员：刘燕 人民陪审员：白青
二审法院：青海省海西蒙古族藏族自治州中级人民法院
审判长：巴学农
审判员：马建平 党雪仁

6、审结时间
一审审结时间：2013年4月22日
二审审结时间：2014年2月27日

二、一审诉辩主张等情况

被告贺某辩称，原、被告于2008年7月21日签订的房屋买卖合同是平等、公平、自愿原则订立的，完全符合《中华人民共和国合同法》第四十四条之规定，合法有效，不存在违反法律、法规的强制性规范，原告的诉求无凭无证，没有任何法律依据，应驳回原告的诉讼请求。

三、一审当事人提交的证据和认定的事实
原告当庭出示以下证据：
1、张某病历一份，拟证实原告在妻子病重经济困难的情形下，为了得到钱治疗其妻子的病，低价出售房屋；
2、买卖协议合同书、房屋买卖合同各一份，拟证实土地是无偿使用，并不是作为流转给被告的；
3、补充协议，拟证实土地是原告方无偿给被告适用。
被告当庭出示以下证据：
1、户口本一份，拟证实被告是德令哈市德令哈市尕海镇郭里木新村的农民；
2、证明材料一份，拟证实该房屋及土地承包经营权属被告所有。
依据原、被告双方的诉辩及双方向法庭提供的证据，一审法院确认下列事实：
2008年7月21日经原告赵某与被告贺某协商，将原告在德令哈市尕海镇郭里木新村拥有的砖木结构房屋四间（40×15㎡）以36000元的价格卖给被告贺某。2011年11月7日原、被告因土地补偿款发生纠纷后，2012年7月24日原告赵某以显失公平和违反国家强制性规定为由，请求确认双方签订的房屋买卖合同无效，向本院提起诉讼，请求被告返还原告房屋四间。
另查明，被告贺某于2008年4月14日迁入德令哈市尕海镇郭里木新村。

四、一审判案理由
宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定。原、被告2008年7月21日签订的买房协议表面上看是房屋买卖协议，但涉及到农村宅基地转让问题。我国对农村宅基地转让有明确的法律规定，《中华人民共和国土地管理法》第十条"农村集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；"，第六十二条"农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不能超过省、自治区、直辖市规定的标准。"之规定，宅基地的转让应由有关部门批准审核，因此原、被告2008年7月21日签订的买房协议明显违背了上述我国法律规定，属无效协议。依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项之规定，原告赵某请求判令原、被告于2008年7月21日签订的买房协议合同无效，被告返还原告房屋四间的诉讼请求，本院予以支持。

五、一审定案结论
综上所述，一审法院认为，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项之规定，原告赵某请求判令原、被告于2008年7月21日签订的买房协议合同无效，被告返还原告房屋四间的诉讼请求，本院予以支持。依照《中华人民共和国物权法》第一百五十三条，《中华人民共和国土地管理法》第六十二条，《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、第五十八条之规定，判决：
被告贺某返还原告赵某位于德令哈市尕海镇郭里木新村砖木结构房屋四间（40×15㎡）。

六、二审情况

七、二审证据及认定的事实
二审中双方均未提交新的证据。
根据双方当事人诉辩理由，总结本案争议焦点：上诉人贺某与被上诉人赵某于2008年7月21日签订的房屋买卖合同是否有效？
经审理查明，2008年7月21日经被上诉人赵某与上诉人贺某协商，被上诉人赵某将其在德令哈市尕海镇郭里木新村拥有的砖木结构房屋四间（40×15㎡）以36000元的价格卖给上诉人贺某,后上诉人贺某分两次支付房款36000元。2011年11月7日上诉人贺某（乙方）与被上诉人赵某（甲方）又签订《房屋买卖合同》一份，该合同约定：1、房屋概况及转让内容，被上诉人赵某自愿将坐落在德令哈市尕海镇郭里木新村XXX号、建筑面积120平方米（以甲方持有的房产证登记为准）的房屋出售给上诉人贺某。2、合同价款、双方商定房地产成交价格为人民币36000元。3、合同价款的支付、合同签订当日一次性付清。同日双方又签订一份补充协议，约定上诉人贺某必须为被上诉人赵某审批一副宅基地，审批费用由上诉人贺某承担，该补充协议中有德令哈市尕海镇郭里木新村村民委员会盖章及李某签字。
另查明，上诉人贺某于2011年4月14日将户口迁入德令哈市尕海镇郭里木新村XXX号。
又查明，上诉人贺某搬入该房屋居住后，对房屋进行了装修，新建围墙、水泥地坪、大门及水窖。

八、二审判案理由
根据德令哈市公安局尕海派出所户籍登记证实，上诉人贺某在尕海镇郭里木新村生活并依法登记该村所在地常住户口，成为该村集体经济组织成员，即上诉人贺某与被上诉人赵某系同村村民。2008年7月21日、2011年11月7日，上诉人贺某与被上诉人赵某签订《房屋买卖合同》二份，根据合同约定，被上诉人赵某将砖木结构房屋四间（40×15㎡）以36000元的价格卖给上诉人贺某，该合同内容为双方真实意思表示，该房屋转让发生在本村村民之间且没有违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效合同。被上诉人赵某请求确认双方签订的房屋买卖合同无效，上诉人贺某返还房屋四间的诉讼请求，违反诚实信用原则，本院不予支持。
综上所述，上诉人贺某的上诉理由成立，本院予以采纳。原判认定事实有误、适用法律不当，应予纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，并报本院审判委员会讨论决定，判决：一、撤销青海省德令哈市人民法院（2012）德民初字第300号民事判决；二、驳回被上诉人赵某的诉讼请求。  一审案件受理费700元、二审案件受理费700元均由被上诉人赵某承担。

九、 解说
农村房屋买卖有三种情况，第一种对农村本集体经济组织成员之间农村房屋买卖合同应为有效合同；第二种对农村本集体经济组织成员与城镇居民之间的房屋买卖合同应为无效合同；第三种对农村本集体经济组织成员与外集体经济组织成员之间的房屋买卖合同应区别情况确定合同效力，一是未获有关组织和部门批准，如果合同尚未实际履行或购房人尚未实际居住使用该房屋，合同应作无效处理。二是如果取得有关组织和部门批准的，应认定合同有效。本案中，根据德令哈市公安局尕海派出所户籍登记证实上诉人贺某于2011年4月14日将户口迁入德令哈市尕海镇郭里木新村XXX号，2011年11月7日上诉人贺某（乙方）与上诉人赵某（甲方）又签订《房屋买卖合同》及补充协议各一份，该补充协议中有德令哈市尕海镇郭里木新村村民委员会盖章及村主任李某签字且上诉人贺某于2011年4月14日将户口迁入德令哈市尕海镇郭里木新村XXX号，应为取得了有关组织和部门的批准。另上诉人贺某既实际居住使用该房屋，又对该房屋进行装修，并新建围墙、水泥地坪、大门及水窖各一个。
（巴学农）