1、判决书字号
一审判决书：江苏省东海县人民法院(2013)东民初字第2415号民事判决书。
二审调解书：江苏省连云港市中级人民法院（2014）连民终字第0275号调解书。

2、案由：财产返还纠纷

3、诉讼双方
原告（被上诉人）：周某，男，汉族，1975年8月生，住东海县。
原告（被上诉人）：陶某1，女，汉族，1976年11月生，住址同上。
二原告委托代理人：赵良，东海县西双湖法律服务所法律工作者。
被告（上诉人）：朱某，男，汉族，1968年9月生，住东海县。
委托代理人：宋康，江苏瑞宏律师事务所律师。
第三人（上诉人）：陶某2，女，汉族，1976年2月生，住东海县。
委托代理人：江某，男，汉族，1952年3月生，住东海县。

4、审级：二审。

5、审判机关和审判组织
一审法院：江苏省东海县人民法院。
审判人员：井西华
二审法院：连云港市中级人民法院。
合议庭成员：审判长：胡丹；审判员：汪家元；代理审判员：万红英。

6、审结时间
一审审结时间：2013年10月23日。
二审审结时间：2014年4月4日。

1、一审诉辩主张
（1）原告诉称
原告周某、陶某1系夫妻。2008年经原告申请，政府审核，原告可购买经济适用房一套，因原告当时经济困难，由原告亲戚即第三人陶某2垫付房款，购买了位于牛山镇花园路X号晶都家苑X室。当时言明可暂由第三人居住，待原告将垫付款还给第三人，再将房屋交换给原告。但2013年3月，原告发现自己所有的房屋已被被告侵占居住，原告找被告理论，被告却以陶某2已将房屋转让为由，拒绝搬出房屋。请求判令被告立即搬出被其侵占的位于牛山镇花园路X号晶都家苑X室房屋，被告承担诉讼费用。
（2）被告辩称
在2008年时被告购买了原告的涉案房产，并支付了相应的购房款，原告也将相应的所有手续包括房屋所有权证、居民申请购买经济适用房承诺书、自来水水费结算合同、及相应的契税完税票据，交付被告。自2008年起至今，本案被告一直居住在涉案的房屋中，在购买房屋之后，被告已经对该房屋进行了精装修，原告在此期间从未向被告说明本案侵占了原告的房产，被告购买涉案房产履行了相应的手续，是善意取得，且从2008年起居住使用。综上，请求驳回原告的诉讼请求。
（3）第三人述称
原告陶某1与第三人系姑侄关系。第三人在住房需求的情况下，与两原告商量能否将原告的符合经济适用房的条件（指标）让渡给第三人购买，后协商成功，并由原告夫妻出面申报相关手续，第2年获得批准，第三人用自己的积蓄并向亲友借款交足了购房款，后取得原告名义下的房产证并经由第三人持有。2009年12月12日，由于该房屋的面积和楼层令第三人不满意，且又在他处买了一套房子，就把涉案房屋在案外人李某的见证下，第三人以原告的名义将房屋卖给了被告朱某并签订了房屋转让合同，第三人将房产证、购房发票等材料交给了朱某。到2013年麦收前，原告多次敦促第三人催买房人想办法办理过户，尽快把原告的名字抹掉，好让原告再向政府主张经济适用房，第三人多次到产权管理部门咨询过户，因政策未出台不能办理。在此背景下，原告找到被告，要求尽快过户，双方发生冲突，原告于2013年3月8日登报产权证遗失，并于3月25日重新领取了新的产权证。被告的善意购买应当予以保护。2009年10月12日，被告和第三人达成了房屋转让合同，是双方真实意思的表示，房屋产权证书及购房发票也交付，被告已分期付清了购房款，被告实际控制涉案房屋已达四年，被告已构成了法律上的善意取得，应当予以保护。

2、一审事实和证据
原告周某、陶某1系夫妻关系。2007年二原告申请购买经济适用房，后经审查符合购买资格。2008年6月12日，原告与经济适用房的建设单位东海县晶都房地产开发有限公司签订了买卖合同，原告购买由其建设的位于东海县牛山镇花园路X号晶都家苑X室经济适用房及所属的自行车库，其中住房建筑面积81.98平方米，总价款101752元，自行车库10.96平方米，价款12275元。合同约定2008年6月28日前晶都房地产开发有限公司交付房屋。
第三人陶某2当庭承认其不符合经济适用房购买条件，2008年6月12日第三人陶某2以原告的名义交纳了上述购房款及车库款外。6月13日交纳了电表款245元，房屋契税2035元、车库契税491元。2008年7月10日还交纳了房屋产权登记费40元、物业维修基金1216元。以上所有款项共计118054元。上述交费的相关票据、收据、房屋产权登记证书等均在第三人陶某2手中。
另查明，房屋交付后，2009年10月10日，在二原告不知情的情况下，陶某2以二原告的名义将房屋及车库以148000元的价格卖给被告朱某并签订了《房屋转让合同》。第三人陶某2也当庭承认房屋转让合同中的转让方周某、陶某1的名字都是其签属的，手印也是其按的。2009年10月12日、2009年10月30日、2010年1月28日、2010年2月1日、2010年7月17日，朱某分别给了陶某2购房款6万元、6万元、1万元、1.6万元、2千元，陶某2出具给朱某的收款收条中收款人落款均是陶某1。被告朱某辩称其直到现在才知道卖房子给他的是陶某2而不是陶某1，其一直以为陶某2就是陶某1，是陶某2当其面在房屋转让合同上签了周某、陶某1的名字。
又查明，被告在2009年10月30日交纳了6万元后，第三人陶某2即将房产证、钥匙交给了被告。被告进行了装修，其当庭陈述称当时装修大约花了六七万元，后入住至今。
还查明，后来原告发现房屋被被告占有使用，才知道房子被陶某2卖给了被告朱某，房产证无法要回。后原告挂失了房产证，补办了新证。
上述事实有当事人陈述、二原告交给被告的居民申请购买经济适用房的承诺书、购房款发票、房屋产权登记费票据、物业维修基金及装电表款的票据、契税发票、房屋转让合同、被告支付给第三人的购房款收条、房屋所有权证等证据在案佐证。

3、一审判案理由
江苏省东海县人民法院审理认为：
一、关于原告与第三人陶某2之间的法律关系问题
经济适用住房，是指政府提供优惠政策，限定建设标准、供应对象和销售价格，向城镇低收入住房困难家庭出售的具有保障性质的政策性住房。因其具有社会保障的性质，故国家对经济适用住房的购买对象、申请条件、上市交易等均有特殊的规定。本案中，原告申请购买经济适用房并经相关部门批准，后签订了买卖合同，交纳了相关费用并依法办理产权登记，原告取得了涉案经济适用房的所有权，当然这种所有权系有限产权，转让必须符合国家强制性规定。第三人陶某2不符合经济适用房的购买条件，无权购买，其支付购房款等款项的行为并意味着其实际取得房屋产权，应当认为其与原告之间形成借贷关系。原告应当将第三人支付的房款等返还第三人并且按照同期银行贷款利率支付利息。
二、关于被告朱某与第三人陶某2之间签订的房屋转让合同的效力问题
该房屋买卖合同应当认定为无效，理由如下：首先，根据《经济适用房管理办法》第三十条规定，经济适用住房购房人拥有有限产权。购买经济适用住房不满5年，不得直接上市交易，购房人因特殊原因确需转让经济适用住房的，由政府按照原价格并考虑折旧和物价水平等因素进行回购。本案涉案经济适用房不符合转让的条件；其次，出让人陶某2不是房屋的所有权人，其在所有权人即原告不知情的情况下擅自转让谋取利益，其行为属无权处分，不产生转让的法律后果。再次，被告朱某的行为也不构成善意取得。房屋构成善意取得的必要条件是必须已完成房屋产权的过户登记手续，显而易见被告不符合这一条件，不构成善意取得。合同无效的法律后果，被告应当将房屋返还，第三人应当将收取的购房款返还并支付相应的银行贷款利息。双方签订的合同无效，双方均有过错，出卖方隐瞒了产权的真实状况，冒充原告签订合同，且知道经济适用房转让转让有严格限制条件，涉案经济适用房不符合转让条件。被告作为购买人没有严格审查出卖人身份、且其应当知道涉案经济适用房不符合转让条件，也有过错。
三、关于原告与被告之间的关系问题
原告系涉案房屋的合法所有权人，享有相应的权利。被告的购买行为无效且不构成善意取得，其占有使用涉案房屋无任何法律依据，属于侵权行为，应当搬离房屋。房屋的装修构成对涉案经济适用房的添附，实质上增加了其价值。被告当庭称支出了六七万元装修费用但没有提供其他证据予以作证，考虑到房屋的面积、折旧及其过错，本院酌定装修残值3万元，由二原告直接支付给被告，被告将房屋内物品清理后将房屋交付给原告。

4、一审定案结论
江苏省连云港市东海县人民法院根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民法通则》第六十一条、第一百三十三条、《中华人民共和国侵权责任法》第十五条之规定，作出如下判决：
一、被告朱某于本判决生效后十日内搬出位于东海县牛山镇花园路X号晶都家苑X室经济适用房及所属的自行车库并将其中的家具等生活用品搬出，并将上述房屋及车库交付给原告周某、陶某1。
二、原告周某、陶某1于本判决生效后十日内支付给被告朱某房屋装修款3万元。
三、原告周某、陶某1于判决生效后十日内支付给第三人陶某2购房款项共计118054元及利息（利息自2008年7月10日起，按照银行同期贷款利率计算至实际给付之日止）。
四、第三人陶某2于本判决生效后十日内返还被告朱某购房款148000元及利息（自2010年2月1日起，按照同期银行贷款利率，计算至实际给付之日止）。
案件受理费500元，由原告负担100元，由被告朱某及第三人陶某2各负担200元。
（三）二审调解情况
被告朱某、第三人陶某2不服，向连云港市中级人民法院提起上诉。经连云港市中级人民法院主持调解，各方当事人于自愿达成如下协议：
一、位于东海县牛山镇花园路X号晶都家苑X室房屋作价28万元（包括装修、10.96平方米的自行车车库），分别由周某、陶某1于2014年5月5日前一次性给付朱某25万元，由陶某2于2014年5月5日前一次性给付朱某3万元。
二、朱某在收到本协议第一项约定的款项后七日内搬出位于东海县牛山镇花园路X号晶都家苑X室房屋和自行车库，并将该房屋和自行车一并交付给周某、陶某1（注：可以移动的加剧、电器、日用品等，包括空调、抽油烟机、灶具、窗帘，由朱某搬走；固定在墙壁、地面上的不可移动的橱柜家具、地板等物品保留在该房屋内，卫生间保持现状，移门、室内门不得拆走。朱某保证不得损坏该房屋内的装修设施。）
三、如果周某、陶某1、陶某2未按本协议第一条约定的时间付款，自逾期之日按中国人民银行公布的同期贷款基准利率的四倍加付利息给朱某；如果朱某未能按本协议第二条约定的时间交付房屋，自逾期之日起按每天200元给周某、陶某1。
四、本案一次性处理终结，各方当事人不得再就本案诉争的事实向对方主张权利，其他不再争议。
本协议自双方当事人或其特别授权代理人签字时生效。
连云港市中级人民法院于2014年4月4日根据上述协议制作了（2014）连民终字第0275号民事调解书，并依法向当事人送达。