（一）首部

1.裁判书字号
一审判决书：江苏省启东市人民法院（2014）启开民初字第00104号判决书
二审裁定书：江苏省南通市中级人民法院（2014）通中诉字第0050号裁定书

2.案由
解除同居关系析产纠纷

3.诉讼双方
原告（上诉人）：姜某。
委托代理人：庄波，江苏东疆律师事务所律师。
被告（被上诉人）：袁某。
委托代理人：黄雪平，启东市合作法律服务所法律工作者。
第三人（被上诉人）：张X。
委托代理人：谷志栋，江苏谐达律师事务所律师。

4.审级：二审

5.审判机关和审判组织
一审法院：江苏省启东市人民法院
合议庭组成人员：审判长：陈南松；审判员：单纬宇；人民陪审员：朱进
二审法院：江苏省南通市中级人民法院
合议庭组成人员：审判长：杨盛；代理审判员：陈程、张峥嵘

6.审结时间
一审审结时间：2014年7月27日
二审审结时间：2014年10月27日

（二）一审诉辩主张

1.原告诉称
姜某、袁某于2011年5月按照农村习俗举办婚礼，但未办理结婚登记手续。2013年1月26日，双方协商解除同居关系，并签订了解除婚约协议书，约定将姜某于2011年1月出资购买、登记于袁某名下的位于苏州市房屋过户至姜某名下，归姜某所有。但协议签订后袁某未履行该项义务。姜某诉至法院，请求法院确认位于苏州市的房屋归姜某所有，并要求袁某立即将该房屋过户至姜某名下。另要求袁某按照协议约定支付人民币50000元。

2.被告辩称
首先，本案讼争房屋系由袁某出资购买，且解除同居关系后房屋按揭贷款亦由袁某偿还。其次，双方签订的解除婚约协议书系由启东市离退休法院工作者协会法律服务部代书后由姜某交袁某签字的，其中第二条内容应为讼争房屋归袁某所有。现因姜某提供的解除婚约协议书第一页是原件而第二页是复印件，致鉴定机构无法进行司法鉴定，且该协议第一页袁某并未签字，故姜某应就此承担举证不能的法律后果。再次，该房屋已出售给第三人。另外，袁某已全部支付协议第四项约定的款项。综上，请求法院驳回姜某的诉讼请求。

3.第三人述称
根据相关规定，房屋属于不动产，适用登记生效原则，本案讼争房屋所有权证、土地使用权证均为袁某一人所有，袁某有权处分。2013年11月，袁某已将讼争房屋出售给张X，且张X已付清全部房款，并经公证处公证，因此，本案讼争房屋实际所有权人为张X，故请求法院驳回姜某的诉讼请求，并请求法院确认张X与袁某间签订的房屋买卖合同有效，讼争房屋归张X所有。

（三）一审事实和证据
江苏省启东市人民法院经公开审理查明：姜某、袁某于2010年10月起同居生活，但未办理结婚登记手续，2011年10月8日生育一女孩姜XX。2013年1月26日，双方协商解除同居关系。启东市X法律服务部工作人员代书解除婚约协议书（袁某坐在轿车内，未能进入该服务部），工作人员书写完毕后（共二页，书写原件一份，复印件二份），由姜某将三份协议书交袁某签名。姜某、袁某在每份协议书第二页签名，在第一页下方没有签名。协议书下方盖有见证单位启东市X法律服务部印章。姜某提供的协议书载明：一、双方同居期间所生女儿姜XX由乙方袁某抚育，甲方姜某每月给付姜XX的生活费、教育费、医疗费计币500元，每季度给付一次。二、甲方在苏州平江区双悦大厦购买一套90平方米（复式，建筑面积为45.98平方米）的住房原登记在乙方名下，必须在解除"婚姻"之时将该套住房过户到甲方名下。三、甲、乙双方在同居期间持有的两辆汽车，牌照分别为苏F××××2、苏E××××D于解除"婚姻"之时全部过户给乙方，乙方给付甲方人民币8万元。过户手续费及给付钱款在2013年1月底办妥。四、甲方在汇龙镇与乙方共同在和平路开办婴儿游泳馆及乙方购房装修等投资款，经协商游泳馆归乙方所有，乙方贴补甲方的投资款共计20万元。其中10万元在月底前给付，5万元在春节后给付，其余5万元从2013年4月10后按月给付5000元，直至付清为止。五、乙方在甲方处同居前二条毛毯由乙方取回，其余嫁妆归甲方。六、"婚姻"解除后，乙方遗留在甲方处的所有字据都作废，以本协议为依据。本协议一式三份，甲、乙双方各执一份，见证单位留一份。嗣后，袁某先后支付姜某28万元，即2013年2月2日支付姜某现金3万元、2月3日支付现金13.4万元、2月14日支付现金0.5万元、2月15日支付现金5万元（袁某收回于2月9日交付的5万元的承兑汇票）、2月19日支付现金1.1万元、3月19日分四次共汇款3万元、4月20日分二次共汇款2万元。
另查明：2011年1月15日，袁某作为乙方与苏州X公司作为甲方订立商品房买卖合同一份，双方约定，乙方购买甲方投资开发的苏州市房屋，建筑面积为45.98平方米，房款为505229元，乙方于2011年1月15日支付甲方人民币255229元，余款250000元于2011年15日前办理完按揭手续。2013年7月12日，袁某办理了讼争房屋产权登记手续，袁某持有的讼争房屋所有权证书中载明该房屋系袁某单独所有。嗣后，袁某归还了银行房贷本金25万元，利息47503.93元。2013年11月26日，袁某作为甲方与第三人张X作为乙方及居间人苏州市X房产信息服务部作为丙方签订了房屋买卖（置换）合同一份，约定甲方将讼争房屋出售给乙方，成交价格为51万元。第三人张X先后于2013年11月26日、12月10日、12月13日分三次共支付袁某房款490000元。尚余20000元双方约定交房时支付。2014年1月2日，姜某诉至江苏省启东市人民法院，并申请财产保全。江苏省启东市人民法院根据姜某的财产保全申请，裁定冻结袁某名下银行存款50万元或查封、扣押其相应价值的财产。同年1月8日，江苏省启东市人民法院查封了袁某名下苏州市的房产。张X与袁某在办理讼争房产过户过程中，发现该房产已被江苏省启东市人民法院查封。张X遂向江苏省启东市人民法院申请作为第三人参加诉讼。
上述事实由下列证据证明：
1．解除婚约协议书，证明姜某与袁某于2010年10月开始同居并于2013年1月26日解除同居关系的事实，双方通过启东市X法律服务部达成上述协议，双方在协议中就同居期间财产分割进行约定，该协议第二条载明：苏州市双悦大厦一套90平方米（复式，建筑面积为45.98平方米）的住房原登记在袁某下，必须在解除"婚姻"之时将该套住房过户到姜某名下。
2．商品房买卖合同、房屋所有权证、广发银行个人对账单、广发银行个人贷款结清证明、购房发票、销售不动产统一发票、完税证、交易手续费发票、苏州市住宅专项维修资金收据，证明2011年1月15日，袁某与苏州X公司订立商品房买卖合同一份，购入苏州市双悦大厦×幢×××室，建筑面积为45.98平方米，房款为505229元。袁某于当日支付房款255229元，余款250000元办理了按揭手续。2013年7月12日，袁某对讼争房屋产权进行登记，房屋所有权证书中载明该房屋系袁某单独所有。嗣后，袁某归还了银行房贷。
3．房屋买卖（置换）合同、苏州市房屋权属登记簿、收条、委托书、公证书、苏州市房屋产权权属登记表，证明2013年11月26日，袁某作为甲方与第三人张X作为乙方及居间人苏州市X房产信息服务部作为丙方签订了房屋买卖（置换）合同一份，约定甲方将讼争房屋出售给乙方，成交价格为51万元。第三人张X先后于2013年11月26日、12月10日、12月13日分三次共支付袁某房款490000元。尚余20000元双方约定交房时支付。

（四）一审判案理由
江苏省启东市人民法院经审理认为：姜某、袁某之间不存在合法的婚姻关系。姜某、袁某解除同居关系时签订的财产分割协议，对双方均有约束力。当事人对自己的主张有责任提供证据。袁某称协议第一页被姜某调换，即第一页第二条的内容应为苏州平江区双悦大厦90平方米的住房归袁某所有，但袁某未能提供该协议被姜某调换的相关证据。代书人回忆其并没有代书过两份不同内容的协议，且双方已履行的其他内容与该协议一致，故袁某关于双方约定讼争房产归其所有的抗辩，本院不予采信。因姜某、袁某双方不是合法夫妻，讼争房产登记在袁某一人名下，且产权登记载明讼争房产系袁某单独所有，故第三人张X有理由相信袁某对讼争财产享有处分权。姜某、袁某对该房产归属的约定，对第三人不产生法律效力。因此，第三人张X与袁某订立的房屋买卖合同合法有效。姜某在较长时间内，未通过有效方式实现其对讼争房屋享有的权利，致讼争房屋被袁某出售，故在姜某、第三人张X均对讼争房屋主张权利时，本院有必要优先保护存在真实交易关系，且无过错的第三人的权利，以维护交易安全。第三人张X要求确认第三人与袁某间签订的房屋买卖合同有效及讼争房屋归第三人所有的主张，本院应予支持。讼争房屋归第三人所有后，姜某、袁某之间形成相应的债权、债务关系，双方可另行处理。审理中，袁某提供了共向姜某交付28万元的相关证据，姜某虽然对其中的两笔（共16000元）提出怀疑，但从全案来看，姜某在最初诉请中没有向袁某主张欠款，事后增加诉请时，其主张5万元，这也与姜某异议的金额不相一致。庭审中，姜某明确其主张的是最后一笔5万元，也就意味着姜某对袁某已付23万元钱款的事实予以认可。在2013年春节后，即姜某主张的债权履行期限届满后，袁某付款金额超过10万元，由此亦可证明袁某已按协议履行了相应义务。所以，姜某要求袁某给付5万元的请求，无相应的事实依据，本院不予支持。

（五）一审定案结论
江苏省启东市人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、《关于适用〈中华人民共和国婚姻法〉若干问题的解释（二）》第八条，作出如下判决：
1．第三人张X与被告袁某于2013年11月26日签订的房屋买卖（置换）合同合法有效，苏州市房屋归第三人张X所有。
2．驳回原告姜某的诉讼请求。
本案受理费8800元，财产保全费3020元，合计11820元（原告已预交），由原告负担。

（六）二审情况

1．二审判案理由
上诉人姜某因同居关系财产分割纠纷一案，不服启东市人民法院（2014）启开民初字第00104号民事判决，向江苏省南通市中级人民法院提起上诉。姜某未按《诉讼费用交纳办法》及法院规定的期限和金额缴纳二审案件受理费。

2．二审定案结论
江苏省南通市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百一十八条第一款、第一百七十四条、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞若干问题的意见》第一百四十三条，作出如下裁定：
姜某的上诉按其自动撤回上诉处理。
本裁定为终审裁定。

（七）解说
本案争议焦点是讼争房屋（即苏州市）所有权的归属问题。由此争议衍生出三个先决问题：一是第三人张X与袁某签订的房屋买卖合同的效力问题；二是姜某是否为讼争房屋的共有权人；三是张X、姜某基于不同法律关系对同一房屋均得主张权利时，何者更值优先保护的问题。
1.袁某与张X签订的房屋买卖合同的效力认定
《物权法》第六条规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记。该条被称为物权公示主义（原则），是不动产物权法律制度中最核心、最重要的规则，所有以不动产为标的的交易，均是围绕这一规定而展开并受其保护的。物权公示主义作为确保交易安全而设定的法律规则，其含义有二：首先，物权登记是物权公示的方法之一，不动产物权未经登记不发生法律效力；其次，物权登记是权利推定的方式，任何人均可基于物权登记事项推定物权为登记权利人所有并与之发生交易。根据物权公示主义，袁某系经登记的不动产物权所有人，其有权依照《物权法》第三十九条的规定，行使对不动产的处分权；张X基于不动产登记所公示的权利人信息，购买袁某的房屋属正常的市场交易行为。故双方签订的房屋买卖合同，不违反法律规定，具有法律效力。
即便涉案财产为袁某和姜某同居期间形成的共同财产，袁某不享有完整的处分权，或者袁某受解除同居关系协议的影响，对涉案房产不享有处分权，也不妨碍其与张X签订的房屋买卖合同的效力。《合同法》第五十一条规定，无处分权人签订的合同，经权利人追认后方得有效。长期以来，这一规定饱受诟病，因为《合同法》第五十一条不仅将合同效力置于悬而未决的状态，更将第三人同意作为决定合同效力的生效要件，使交易变得低效且充满不确定性。更有论者认为，《合同法》五十一条混淆了合同效力与物权变动之间的关系，将不能发生物权变动效果的合同等同于无效合同，是法律思维上的结果决定论，颠倒了合同效力与物权变动的先后顺序，与第五十二条规定的合同无效情形相冲突。《物权法》生效后，第十五条明确规定，除法律另有规定或当事人另有约定外，合同自成立时生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。最高人民法院在全国民商事审判工作会议上强调：《物权法》第十五条确定了原因行为与物权变动的区分原则。该原则强调合同等原因行为的效力应受合同法调整，物权的设立、变更、转让和消灭等物权变动则受物权法的规制，原因行为的效力不受物权变动要件影响。因此，自《物权法》生效后，《合同法》第五十一条事实上已经失效，判定合同效力的唯一准据仅是《合同法》的第五十二条。从本案看，无论袁某是否享有处分房产的权利，其与张X签订的房屋买卖合同的效力，只须依《合同法》第五十二条进行判定。涉案合同因不具有《合同法》第五十二条规定的各项情形，当然自合同成立时即可生效。
2.姜某是否为讼争房屋的共有权人
根据案情，姜某与袁某于2010年10月起同居，次年10月生育女儿。讼争房屋的购置时间为2011年1月15日，房屋买卖合同由袁某与开发商单独签订，当日，袁某支付了约一半房款，余款则办理了按揭手续。根据最高人民法院《关于人民法院审理未办理结婚登记而以夫妻名义同居生活案件的若干意见》第十、十一条的规定，同居生活期间双方共同所得的收入和购置的财产，按一般共有财产处理，同居期间为共同生产、生活而形成的债权、债务，可按共同债权、债务处理。本案讼争房屋购置于当事人同居期间，部分房款办理了银行按揭手续，故而房屋应为姜某与袁某的共有财产，所欠银行贷款亦为双方的共同债务。
值得注意的是，《物权法》规定了不动产物权的取得，以登记为原则，例外情形仅为《物权法》第二十八、二十九及三十条的规定：⑴基于人民法院、仲裁委员会的法律文书或人民政府的征收决定；⑵基于继承或遗赠；⑶基于建造等事实行为。当事人虽然在前述三种情形下能够直接取得物权，但《物权法》第三十一条又要求，处分上列情形中不动产物权的，仍应先行登记，未经登记不发生物权效力。这里不能不问，既然当事人已经享有了物权，为何不直接承认其处分的物权效力，而要规定当事人须先行将不动产物权登记在自己名下，然后才能处分至其他人？答案是，第二十八至三十条毕竟是物权公示原则的例外，可能导致实际权利状态与登记的权利状态不一致，造成所谓事实物权与法律物权的分离，因物权的真实状况无从被知晓，容易妨碍交易第三人的利益，对交易秩序和交易安全带来隐患。所以，《物权法》作此规定，促使物权公示原则在物权变动时及时回归，维护第三人利益及交易安全。从《物权法》始终贯彻物权公示原则可知，在静态物权关系和动态物权关系中，法律对事实物权和登记物权的态度会有所不同，即在前一状态下优先保护事实物权人的利益，而在后一状态下将倾向于维护交易相对人的利益。回复到本案中，姜某对同居期间购置财产，不享有登记（法律）物权，而仅构成事实上的权利共有状态，只有经过人民法院法律文书确认，姜某才能成为事实上的共有物权人，只有经过登记，姜某才能成为法律上的共有物权人。由于姜某与袁某的不动产权利之争已经成讼，故法院在没有相反证据的情况下，可以认定姜某系讼争房屋事实上的共有权人，只是对其共有权的保护，要受到物权公示原则的限制。
3.张X、姜某基于不同法律关系对同一房屋均得主张权利时，应当优先保护张X的利益
最高人民法院对于同居期间财产所有权性质的界定，与《婚姻法》有关夫妻财产规定的原理相同，都是通过身份关系和共同生活的事实来进行判断的。在婚姻关系、同居关系当事人内部，将共同生活期间所取得的财产确认为双方的共同财产，没有任何问题。但在《物权法》出台后，因现实生活中大量不动产登记于夫妻一方名下，在交易过程中产生了一系列问题，其中最主要的是登记一方未经配偶同意出售不动产时，作为共有人的配偶与买受人何者利益更应优先保护。有论者认为，《婚姻法》为特别法，涉及夫妻共同财产的规定应予优先适用。但如果此说成立，《物权法》规定的物权公示原则将陷于极大的不确定之中。一则，交易对象为确保交易安全，必须对相对人的婚姻状况进行查明；二则，《婚姻法》第十九规定了财产约定制，允许婚姻关系当事人约定婚内取得的财产归一方所有而非必然地归双方共有，由于当事人之间的约定不具有公示的方法，这必然会导致有交易意向的相对人很难发现财产权利的真实状况。如何解决《物权法》与《婚姻法》在法律适用上的不协调，目前尚无统一的规定。但是，通过分析《物权法》对不动产物权实行登记生效主义，同时又规定某些可予登记的动产物权（如机动车、航空器、船舶）实行登记对抗主义的立法模式，也未尝不可以为共有人之一单独处分共有财产的行为设计出一个类似于登记对抗主义的法律适用规则。因循这一思维进路，笔者认为，从平衡共有人与交易相对人利益的需要出发，可以借鉴部分动产实行的登记对抗主义模式来作具体的建构：其一，在婚姻关系（包括其他共有关系）内部而言，依《婚姻法》的规定，直接认定内部关系的当事人为共有人；其二，在外部关系上，仍贯彻物权公示主义，即推定登记所有权人为唯一权利人并享有处分权，其与相对人所作的交易可以发生物权变动的效力；其三，基于内部关系的共有权人与基于外部关系的债权人发生权利上的冲突时，虽然共有人物权应受优先保护，但是，因该物权并未登记，不能对抗善意第三人（第三人明知存在其他共有人的除外）。
本案属前述第二种情形下的物权归属认定。姜某主张权利的基础之一是共有人身份，然后还有解除同居关系时的协议约定，延伸来看，姜某甚至能主张共有人优先购买权（未实际主张）。尽管在通常情况下，物权优先于债权受到保护，但都因姜某的物权未得到登记，与物权公示主义相疏离，且姜某未及时主张权利以致于其权利在延宕过程与他人权利形成冲突，故而不具有优先保护的必要，不能对抗善意第三人的权利主张。对张X而言，讼争房屋的所有权尚未变更登记至其名下，故不能援用《物权法》第一百零六条善意取得制度的规定，认定张X已取得房屋所有权。但是，张X根据房屋所有权证书与证载权利人袁某签订房屋买卖合同时，并不知道姜某是房屋的共有人，更无从知道姜某与袁某曾经存在同居关系，张X只能通过审查房屋所有权证书尽到注意义务。鉴于张X在签订合同时并无过错，且已支付了合理的价款，从维护交易秩序和善意第三人利益考量，应当确认由其享有房屋所有权更为妥当。
（陈南松、刘文磊）