1、判决书字号
一审判决书：钦州市灵山县人民法院（2014）灵民初字第292号判决书。
二审判决书：钦州市中级人民法院（2014）钦民一终字第249号判决书。

2、案由：合同纠纷。

3、诉讼双方
原告（被上诉人）刘某。
原告（被上诉人）廖某。
委托代理人朱海宾，广西公润律师事务所律师。
被告邓某（上诉人，二审立案后病故）。
被告劳某（上诉人）。
邓某1（上诉人，系被告邓某、劳某的长女）。
邓某2（上诉人，系被告邓某、劳某的次女）。
邓某3（上诉人，系被告邓某、劳某的三女）。
一审委托代理人邓成华，广西论证律师事务所律师。
上诉人的二审委托代理人劳某1。

4、审级：二审。

5、审判机关和审判组织
一审法院：钦州市灵山县人民法院。
合议庭组成人员：审判长：宁彩霞；人民审判员：陈善进、周志丽。
二审法院：钦州市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：文其谦；代理人审判员：何海、李秋华。

6、审结时间：
一审审结时间：2014年6月11日。
二审审结时间：2014年10月24日。

1．一审诉辩主张
原告刘某、廖某诉称，2013年5月21日，原、被告签订了一份《房地产转让合同》。之后，原、被告共同到灵山县房产管理局、灵山县住房和城乡建设局、灵山县国土资源管理局办理该房地产过户手续，两被告均在相关过户必须手续上签名确认。但在办理过程中，被告劳某出尔反尔，向上述办证部门提出书面异议，以各种理由要求上述办证部门停止办理该房屋的过户手续，致使原告至今未取得涉案房地产的权属证书。原、被告多次协商无果后起诉至法院。请求判决：1、两被告履行与原告于2013年5月21日签订的《房地产转让合同》，立即协助原告办理房地产过户相关手续；2、本案的受理费由两被告承担。
被告邓某、劳某辩称，原、被告签订《房地产转让合同》是事实，按照合同约定，购房款900000元是一次性支付给被告后，被告才协助办证，但本案中，原告只支付了100000元给被告，按照合同约定，被告有权拒绝协助原告办理房地产过户手续。请求依法判决驳回原告的诉讼请求。

2．一审事实和证据
灵山县人民法院经公开审理查明：争议的登记座落在灵山县的土地（以下简称"涉案土地"），被告劳某领取了涉案土地的《国有土地使用证》及一层房屋的《房屋所有权证》。2001年，被告劳某将涉案土地转让给姚某（已故）。姚某出资在该涉案土地上加建了二层楼房。2010年，姚某将涉案土地楼房以900000元的价格转让给原告刘某、廖某，双方签订了一份《房地产转让合同》。2011年，原告刘某、廖某搬入涉案土地上的房屋居住、生活至今。以上两次转让，当事人均未办理产权变更登记手续。2013年5月21日，原、被告为办理涉案土地及房屋变更登记手续，双方签订了《房地产转让合同》一份，此《房地产转让合同》的内容与姚某和原告签订的《房地产转让合同》内容完全相同。同日，原、被告又签订了一份《收据》，收据内容为："今收到刘某、廖某房屋转让款壹拾万元整。以上转让房款结清，本人必须协助办理好所有转户手续。"。2013年7月10日，被告劳某向灵山县住房和城乡建设局提交《异议书》，要求暂不予办理涉案土地变更登记手续。2013年9月9日，被告向灵山县住房和城乡建设局出具了一份《撤销"姚某1、宁某代为劳某、邓某办理房屋权属变更登记授权委托书"的声明》。涉案土地及房屋至今还登记在被告劳某名下。原告多次要求被告到相关职能部门办理房地产过户手续未果后，向本院起诉。请求判决：1、两被告履行与原告于2013年5月21日签署的《房地产转让合同》，立即协助原告刘某、廖某办理房地产过户相关手续；2、案件受理费由被告劳某、邓某承担。
上述事实有下列证据证明：
1.原告刘某、廖某的《身份证》、《结婚证》各1份，证明原告刘某、廖某的身份情况；
2.被告邓某、劳某的《身份证》各1份，证明被告邓某、劳某的身份情况；
3.《定购商品房合同书》、《广西壮族自治区灵山县集体商业零售统一发票》各1份，证明涉案土地使用权来源等相关情况；
4.《国有土地使用证》、桂房证字第9×××××3号《房屋所有权证》各1份，证明涉案房地产的相关证件登记情况；
5.《房地产转让合同》、《收据》各1份，证明原、被告之间签订的《房地产转让合同》的具体内容，原告按照房地产转让合同履行了支付房款的义务；
6.《异议书》1份，证明被告不履行约定及法定义务；
7.《欠据》1份，证明被告已于2001年将涉案房地产的土地使用权转让给姚某，被告已不享有对该地产的使用权，亦不对该地产上的房屋享有所有权；
8.《房地产转让合同》1份，证明姚某向被告购买涉案房地产所占的地产后，在该土地上建成楼房，并将其转让给原告，原、被告间并不存在真实的房地产买卖关系，原、被告间签订的房地产转让合同、原告交付100000元给被告，纯粹是为了办理转户手续需要；
9.《死亡户口注销单》1份，证明将涉案房地产转让给原告的转让人姚某已死亡；

3．一审判案理由
灵山县人民法院经审理认为：本案当事人存在如下争议焦点：一、原、被告签订的《房地产转让合同的》和《收据》的性质及效力问题；二、原告的诉请是否有事实和法律依据。
一、关于原、被告签订的《房地产转让合同》及《收据》的性质及效力问题。
1、关于合同的性质问题，即合同的真实意思表示。虽然被告在庭审时主张原、被告签订的《房地产转让协议》的真实意思表示是对涉案房地产的转让，本案的起因是原告不按照合同约定一次性付清900000元转让款给被告，而是仅支付了其中的转让款100000元，因此被告才不同意协助原告办理房地产过户手续。对被告的主张，本院不予支持，理由是本院查明被告于2001年将涉案土地转让给姚某，2010年5月21日，姚某又将涉案土地及其增建的房屋转让给原告，原、被告之间不存在涉案土地转让的事实。虽然原、被告签订的合同名称为《房地产转让合同》，合同的主要条款也涉及到合同的标的物、房价及被告需要协助原告办理过户手续的内容，但《房地产转让合同》仅是原、被告为了向房地产管理部门申请办理房产变更登记手续而拟写，属向房地产管理部门提交的产权转移所需资料，而不能完全、真正反映原、被告的真实意思表示。能真正反映原、被告真实意思表示的是原、被告双方签订的《收据》，《收据》的意思表示是：原告向被告支付房屋转让款100000元，被告协助原告办理涉案房地产的过户手续。
所以，原、被告双方签订合同时所设立的义务是被告需要协助原告办理涉案房地产的过户手续，而原告需向被告支付100000元费用，所设立的权利则反之。因此，原、被告签订的《房地产转让协议》、《收据》不具备房屋买卖合同的法律特征，只是一般的合同关系。
2、关于本案合同是否合法有效的问题。依法成立的合同，自成立时生效，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。就本案而言，原、被告双方当事人签订《房地产转让合同》及《收据》时均是完全民事行为能力人，双方均作出的一致的真实意思表示是被告需要协助原告办理涉案房地产的过户手续，而原告需向被告支付100000元费用。对该部分的合同内容是合法有效的。虽然合同也涉及到原告需要向被告支付涉案房地产的转让款900000元等内容，但这一内容并非是原被告双方一致的真实意思表示，对该部分合同内容的效力，本院不予以认定。
二、关于原告的诉请是否有事实和法律依据的问题。根据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十条的规定，对原、被告协议关于被告需要协助原告办理涉案房地产的过户手续，原告需向被告支付100000元费用的有效约定，原、被告应该按照该约定全面履行自己的义务。现原告已经按照协议向被告支付了100000元，因此协助原告办理房屋产权过户手续是被告应履行的义务。故对原告主张的被告协助其办理房屋产权过户手续的诉请，本院予以支持。但被告与姚某之间只是对涉案土地的转让，涉案土地上的一、二层房屋是姚某自建，基于被告在转让涉案土地给姚某时已经办理了涉案土地的国有土地使用证及一层房屋的房屋所有权证的事实，因此被告应该协助原告办理涉案土地使用权及一层房屋的房地产权过户手续。
本案中，被告将涉案房产转让给姚某，姚某又将涉案房产转让给原告。在此过程中，姚某与被告存在的债务问题，当事人应另案解决，不能作为被告不履行本案义务的理由。当事人多次转让房地产，没有依规定办理房地产转让手续，如何处罚，是行政法调整的范围，也不能作为被告不履行义务的依据。

4．一审定案结论
灵山县人民法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百零七条、第一百一十条的规定，作出如下判决：
被告劳某、邓某协助原告刘某、廖某办理登记座落在灵山县的土地使用权（国有土地使用证号为：灵国用（1994）字第××××号）及一层房屋所有权（房屋所有权证号为：桂房证字第9××××3号）产权转移为刘某、廖某所有的相关手续。
案件受理费人民币100元，由被告劳某、邓某承担。

上诉人（原审被告）诉称，上诉人劳某与被上诉人刘某、廖某签订的《房地产转让合同》无效，应恢复合同原状态。2013年5月21日签订的《房地产转让合同》，违反了合同法第五十二条的规定，是一份不真实，合同表面为二方当事人，但实质上是三方当事人的共同行为，即是姚某（宁某是其亲属代理）、劳某、刘某共同偷税、骗税为目的的损害国家、社会利益的虛假材料。该合同是三方恶意串通，以合法形式掩盖非法目的，违反了法律的强制性规定，且姚某的签名是假的， 只有2001年7月5曰的签名才是真的。一审判决程序违法，遗漏当事人。一审判决违反证据规则，将不属于新证据的姚某与刘某的合同作为新证据，复庭作为新证据使用。一审法院偏袒被上诉人人，将原本由姚某的继承人应履行的义务强加于上诉人，上诉人并无进行房屋买卖，却强制上诉人办理买卖手续，强制代姚某履行办理义务，但上诉人收到十万元是附义务的，即是姚某付清五万元才履行，否则即是无效的。上诉人将房屋转卖给姚某，但其至今连一半的价值也未付够，权属登记仍是上诉人，双方的买卖行为是完全可以解除的，是姚某违约，也是多年来不予姚某办理过户的原因。2013年5月21日上诉人与被上诉人签订的《房地产转让合同》是三方共同骗税的行为，条件是姚某付清所欠的五万元，在宁某的主持下，姚某也同意了，但直到现在该款仍没有支付。本案应当追加姚某的继承人即其妻子姚某1为被告。请求二审法院作出公正判决。

被上诉人（原审原告）辩称，一审判决认定事实清楚，双方签订的合同合法有效。一审判决程序合法，不存在程序违法的行为。被上诉人当时直接与上诉人签订房屋买卖合同，没有必荽与上一手签订合同。上诉人与被上诉人房屋买卖合同是合法有效的。一审判决事实清楚，程序合法，判决正确。