（一）首部

1．判决书字号：（2014）阜民初字第1222号判决书。

2．案由：房屋租赁合同纠纷。

3．诉讼双方
原告（反诉被告）：边某。
委托代理人：何艳，阜康市水磨沟法律服务所法律工作者。
被告（反诉原告）：吴某。
委托代理人：罗进，阜康市城市法律服务所法律工作者。

4．审级：一审。

5．审判机关和审判组织：
合议庭成员：审判长：王云凌；代理审判员：黄爱玲；人民陪审员：曹珠。

6．审结时间：2014年11月20日。

（二）诉辩主张

1．原告（反诉被告）边某诉称：2013年4月13日，原、被告签订房屋出租协议1份，原告将位于阜康市迎宾路锦都花园8段门面房出租给被告使用，约定租赁期限为5年，自2013年4月13日至2018年4月13日，同时约定被告方如拖欠租金一个月，原告有权终止合同。原告与被告就租金的缴纳及期限也做了约定，约定租金为每年30000元，一年一交，被告于每年3月13日将租金交纳给原告，使用方式先付后用，7月12日，原告给被告书面解除合同及催收租金通知1份，被告置之不理，仍然不搬房屋不交房租，为维护原告的合法权益，现起诉，请求法院判令：一、被告立即搬出房屋；二、被告支付房租9840元（2014年4月13日至8月12日）；三、被告支付违约金18000元；四、被告支付2014年8月13日至其搬离房屋期间的房屋使用费（每天82元）；五、本案诉讼费由被告承担。

2．被告（反诉原告）吴某辩称及反诉称：2013年4月13日，反诉人吴某与被反诉人边某签订了一份房屋租赁协议，协议约定："房屋租赁期限为五年，每年租金为30000元，房租一年一交，房租须在每年的3月13日前缴纳，一方违约向另一方支付违约金为房租租金的60%"。合同签订后，反诉人吴某按租赁合同的约定缴纳了2013年的房租30000元，到了该缴纳2014年的房租时，被反诉人却拒绝接受该年房屋租赁费，并要求反诉人涨房屋租赁费，双方协商多次无果后，致使反诉人至今无法给被反诉人缴纳2014年的房屋租赁费，被反诉人边某是有意违反租赁合同的约定，在此期间边某时常来反诉人吴某经营的餐厅无理取闹，造成反诉人的餐厅经营停业的后果，给反诉人带来了严重的损失。遂为维护反诉人的合法权益，故特向人民法院提起反诉，请求判令：一、反诉人与被反诉人继续履行租赁合同条款；二、被反诉人支付违约金18000元；三、被反诉人承担本案的反诉费及其他费用。
3．原告（反诉被告）边某对反诉请求辩称：不同意反诉请求。事实是因为吴某不交房租，边某是提过涨房租，因为边某记得合同上有一条随行就市，回去边某看到合同上对房租的约定后，没有再说涨房租的事情。我们认为，在通知送达到吴某手中的时候合同就已经解除了。

（三）事实和证据
新疆阜康市人民法院经公开开庭审理查明： 2013年4月13日，原告（反诉被告）边某与被告（反诉原告）吴某签订一份房屋出租协议。协议约定：原告边某将其所有的位于阜康市城关路锦都花园房屋出租给被告吴某作商业使用。租赁期5年，租赁期限为2013年4月13日至2018年4月13日。租赁期间水、电、暖、物业、卫生费由被告吴某承担，并负责三包区的卫生。有下列情形之一，原告边某可以终止合同，收回房屋：一、利用承租房屋进行非法活动，损害公共利益的；二、拖欠租金一个月；三、擅自改变房屋使用性质和随意改变房屋构造的，必须经甲方同意。合同期满后原告边某仍继续出租房屋的，被告吴某有优先承租权，租金随行就市。租金交纳期限及方式：年租金30000元。由被告吴某于每年的3月13日交纳，先付后用，租金一年一付。被告吴某有特殊原因不开店，经原告边某同意后可以转让。被告吴某交纳的押金6000元，租赁期满后房屋设施无损害，使用性质无改变的情况下退回押金。2014年7月12日原告边某向被告吴某发解除房屋租赁合同及催收租金通知书，内容为：合同签订后，你交纳了2013年至2014年的房租，我将房屋交付你使用。根据合同约定你应当于2014年3月13日交纳2014年至2015年度房租，然经我方多次催收你拒绝支付，严重影响租赁合同的履行，属违约行为。根据《中华人民共和国合同法》的规定及《房屋出租协议》第二条的约定，我方现通知你解除双方签订的上述《房屋出租协议》，我方收回房屋。限你自收到本通知书之日起7日内将房屋内属于你的一切财物清理搬走，逾期不清理，视作你放弃财物所有权及其他处分权利，我方有权处理。同时，限你收到本通知书7日内缴清拖欠的租金及违约金，否则，我方将采取法律措施维护自身合法权利。另查明：2014年3月13日被告吴某将30000元以定活两便方式存入阜康市农村信用合作联社城关信用社，存入户名为：吴某。支取方式为：密码。2014年9月3日第一次庭审中，本院主持双方当事人对本案进行调解，被告吴某将30000元取出交于原告，原告不同意调解，未接受30000元。被告吴某于2014年9月3日将该30000元以定活两便方式存入阜康市农村信用合作联社营业部。存入户名为：吴某。支取方式为：密码。
上述事实有以下证据证明：
1．房屋产权证1份，证实本案争议的房屋系原告边某所有，原告主体适格。经质证，被告无异议。本院对该证据真实性、合法性、关联性予以确认。
2．房屋出租协议1份，证实原、被告双方存在房屋租赁关系，租期5年，年租金30000元，每年3月13日缴纳给原告，拖欠租金一个月，原告有权解除合同。经质证，被告无异议。本院对该证据的真实性、合法性、关联性予以确认。
3．解除合同及催收租金通知书1份，证实原告边某在2014年7月12日向被告下达了解除房屋租赁合同的通知书，因被告没有提出异议，这份房屋租赁合同已经解除。经质证，被告认可收到催收通知书，当天将30000元存单给原告，原告不要。本院对该证据真实性、合法性、关联性予以确认。
4．证人杨志刚出庭作证，证实与边某两次去被告店里，第一次是2014年4月去要房租，吴某没有将存折拿出来；2014年7月送催收通知书，吴某没有将钱拿出来。经质证，原、被告均对该证人证言无异议。本院对该证人证言予以确认。
5．马德出庭作证，证实2014年五一前，与原告去被告店里，听到原告说赶快将房租给我，被告装修房子了，现在没什么生意，能不能担待一下，没有钱付房租。原告边某催要房租，被告没有将房租给原告。经质证，原告对该证人证言无异议。被告不认可马德的证言。本院对证人证言综合认定。
6．2014年3月13日存款存单1张、2014年9月3日存款存单1张（说明：在第一次庭审时因调解，应原告要求已经将30000元取出，后原告不同意调解，被告于2014年9月3日将30000元存入银行），证实被告2014年3月13日已经将2014年至2015年的房租准备好了，并将这笔钱存在阜康市农村信用合作联社。经质证，原告对该组证据的真实性无异议，对其证实的问题有异议，称其没有见过这份存单，收房租要的是现金，拿上存单也取不出来。本院对该组证据的真实性予以确认。
7．证人胡美仙出庭作证（说明：胡美仙系被告吴某店里的店员），证实2014年3月初边某到被告店里转了一圈就走了，没有听到说什么。2014年3月13日见吴某拿了3万元，都是50元的零钱，听吴某说房东不来收房租，其建议吴某将钱存成活期。过了几天边某来了，吴某交房租，边某不要，说要涨房租。2014年4月初吴某说给房东送钱去，走到阜康饭店给边某打电话，边某说不在家。边某去被告店不少于6次，每次来时间都很短，只看到一次吴某将折子给边某，后面边某来就是闹事让搬店。经质证，原告认为被告与证人胡美仙是雇主与雇员的关系，其证言不真实，讲的问题不是事实。被告对该证人证言无异议。本院对该证人证言综合认定。
8．证人蒋雪梅出庭作证，证实五一前，吴某带其到土墩子农场边某家送房租。当时，吴某拿的是现金，三摞钱，都是一百元一张。边某说要涨房租不收钱。吴某说涨房租要依据合同。边某没有收钱。经质证，原告认为证人说的不是事实，原告没有见到30000元的房租。被告对该证人证言无异议。本院对该证人证言综合认定。
9．短信2条，证实被告向原告发信息让原告来取房租。经质证，被告对真实性没有异议。认为被告4月17日发送的短信，根据双方签订的协议这笔租金应该在3月13日交给原告。在4月13日之前，原告多次去找被告要钱，被告没有给，被告发短信的时间已经过了给付期。本院对该证据的真实性予以确认。

（四）判案理由
新疆阜康市人民法院经审理认为：原、被告签订的房屋租赁合同，系双方真实意思表示，合同内容不违反法律、行政法规的强制性规定，应为有效，双方当事人均应严格履行。原告依据双方签订的房屋出租协议第二条约定，拖欠租金1个月，原告可以终止合同、收回房屋。原告认为被告未于2014年3月13日至2014年4月13日期间交纳房租，其于2014年7月22日向被告送达解除合同通知书，认为双方签订的房屋出租协议已经于2014年7月22日解除，请求被告立即搬出房屋。被告辩称原告要涨房租、拒不收取房租，导致被告无法履行合同。反诉要求继续履行合同。依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款规定"当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同"。虽然在客观上解除合同的条件已成就，但造成解除合同条件成就，是由于原告误解了双方签订房屋出租协议中随行就市的约定，单方要求涨房租，导致双方发生矛盾，见面就吵架，无法就房租金额达成一致意见。使得被告交纳的房租金额处于不确定的状态，无法正常履行合同，从而造成迟延履行合同。原告解除合同的条件未成就。故，原告通知解除合同的行为无效。双方之间的租赁合同依旧有效。双方均应当继续履行。故，对原告要求被告立即搬出房屋的诉讼请求，本院不予支持。对于被告要求继续履行合同的反诉诉请求，本院予以支持。对于原告请求被告支付2014年4月13日至8月12日房租9840元的诉讼请求已包含在继续履行合同当中，被告应按双方签订的房屋出租协议履行交纳房租的义务。对于原告请求被告支付违约金18000元的诉讼请求，因双方均存在过错，本院不予支持。对于原告请求被告支付2014年8月13日至其搬离房屋期间的房屋使用费（每天82元）的诉讼请求，本院不予支持。对于被告反诉请求原告支付违约金18000元的反诉请求，本院不予支持。

（五）定案结论
新疆阜康市人民法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第二款之规定，作出如下判决：
一、原、被告继续履行双方于2013年4月13日签订的房屋出租协议；
二、驳回原告（反诉被告）边某的其它诉讼请求；
三、驳回被告（反诉原告）吴某的其它反诉请求。
本诉案件受理费496元（原告已交纳248）、其他费用80元，合计576元，由原告（反诉被告）边某承担。反诉案件受理费125元由被告（反诉原告）吴某承担。

（六）解说
本案涉及到合同解除的法律问题。关于合同的解除，《中华人民共和国合同法》第九十三条规定了约定解除的条件，第九十四条规定了法定解除的条件。本案属约定解除。原告依据《中华人民共和国合同法》第九十六条的规定，以双方合同中约定拖欠租金一个月，原告有权解除合同为由，向被告发出了解除合同通知书。经庭审查明后，阜康市人民法院驳回了原告要求解除合同的诉讼请求。理由：其一，原告要求解除合同的条件未成就。被告之所以未向原告交纳房租，是因为双方告因涨房租事宜未达成新的一致意见，继而双方发生矛盾。其二，出于保持经济交往的稳定性。被告投入装修、购置物品等花费，若因此解除合同，被告的损失谁来弥补。综上，未支持原告要求解除合同的诉讼请求。
本案判决后，原被告均未上诉，一审判决生效。
黄爱玲