（一）首部

1、判决书字号：阜康市人民法院（2014）阜民初字第660号民事判决书。

2、案由：房屋买卖合同纠纷

3、诉讼双方
原告（反诉被告）：阜康市昱华投资发展有限公司。
法定代表人：吕新涛，该公司董事长。
委托代理人：宋强，该公司总经理。
委托代理人：罗福善，该公司总经理助理。
被告（反诉原告）：叶某。
委托代理人：赵欢欢，系叶某之妻。

4、审级：一审。

5、审判机关和审判组织：
审判机关：新疆阜康市人民法院
独任审判员：朱小平

6、审结时间：2014年7月24日。

（二）诉辩主张

1、原告昱华公司诉称：2012年9月6日被告购买原告开发建设的阜康市甘河子时代商贸城商铺一套，签订了《商品房买卖合同》，被告预交了首付款195941元，剩余190000元房款被告委托原告办理按揭贷款。原告在办理按揭贷款时银行查出被告有不良贷款信息无法放贷。为此，原告将不能贷款的原因告诉被告，并要求被告支付剩余房款，但被告一直拖延不交房款。原告为了尽快收回房款偿还银行贷款，依法起诉，请求判令：一、被告支付购买商铺欠款190000元；二、被告支付利息损失8892元（2013年9月日-2014年4月30日）；三、诉讼费、邮寄费由被告承担。

2、被告（反诉原告）叶某辩称: 被告不同意原告的诉讼请求。原被告双方只签订了定金协议，原告说的商品房买卖合同至今没有交到被告手中。被告已经交纳了定金，原告说被告有不良贷款信息是不真实的，被告至今没有见房屋买卖合同。双方买卖的房屋在协议中明确写明购买方式为按揭付款，被告按约定交付了首付款及办理按揭产生的相关费用，但原告至今未将按揭办理下来。综上，被告依法提起反诉，要求判令：一、解除双方之间签订的甘河子时代商贸城商品房买卖合同；二、反诉被告返还反诉原告交纳的定金、首付款及其他各项费用共计216636元；三、反诉被告返还物业费、装修押金及垃圾费共计2412元；四、本案诉讼费及邮寄费由反诉被告承担。

3、针对被告叶某的反诉，反诉被告昱华公司辩称：不同意反诉原告要求解除商品房买卖合同的反诉请求，也不同意返还其交纳的各项费用。

（三）事实和证据
阜康市人民法院经公开审理查明：2012年8月23日原被告签订了一份甘河子时代商贸城定金协议，约定被告认购该商城房，被告交纳定金30000元，并在同年8月30日前签订书面商品房买卖合同。2012年9月6日双方签订了书面商品房买卖合同。该合同约定：被告购买的A负一层03号房，按建筑面积计算，单价为7830元/㎡，总金额385941元整。买受人于2012年9月6日付清首付款195941元，剩余房款190000元在银行按揭，年限  年。出卖人应当在2012年11月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的房屋交付买受人使用；如遇下列特殊情况，除双方协商同意解除合同或变更合同外，出卖人可据实予以延期：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、施工中遇到异常困难及重大的技术问题不能及时解决，其它非甲方能控制的因素（指热力、通讯、供电、照明、天然气等）；3、施工期间因国家政策调动造成的工期延误，买受人未按合同约定付清全部房款及费用。除上述规定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。该合同被告签字后由于原告需要办理银行按揭贷款手续，原告一直未将合同文本交给被告。2013年7月5日被告给原告出具了一份承诺书，其内容为：本人购买的时代商贸城A段负一层03号商铺已经具备交付条件，本人要求办理入住手续，但本人的购房款尚未付清，关于所欠房款特作以下承诺：一、入住后，本人在接到贵公司通知（包括电话通知）后5日内提供所须完整的按揭资料，并无条件配合贵公司办理按揭相关手续，如因本人未按时提供资料、不配合办理按揭相关手续而影响按揭贷款，将承担相应的责任，并按银行同期贷款利率承担所欠房款的利息。二、如提供的资料不符合银行按揭贷款条件，本人愿意按分期付款的方式付清房款并按银行同期贷款利率承担相应的利息，分期付款期限为  年（最长期限不超过两年）......。2013年8月30日原告给被告发放了入住通知单，被告入住该房屋。该入住通知单载明：总房款385941元，其中首付款195941元，贷款190000元；产权费用：契税11578元、公共设施维修基金7719元、权属登记费550元、印花税票198元、产权工本费50元；按揭费用：抵押登记费550元、工本费50元。除贷款190000元外，其余款项被告都按要求交纳给原告，共计216636元。此外被告还向阜康市荣惠新物业公司交纳了该房屋物业费814元、装修押金1500元、装修垃圾清运费101.50元，共计2415.50元。现原告认为被告在银行有不良贷款记录，造成剩余房款190000元无法办理按揭贷款，原告将不能贷款的原因告诉被告，并要求被告支付剩余房款，但被告一直拖延不交房款。故依法起诉，请求判令：一、被告支付购买商铺欠款190000元；二、被告支付利息损失8892元（月利率5.85‰，从2013年9月1日-2014年4月30日）；三、诉讼费、邮寄费由被告承担。
被告则认为，原被告双方只签订了定金协议，原告说的商品房买卖合同至今没有交到被告手中。被告已经交纳了定金，原告说被告有不良贷款信息是不真实的，被告至今没有见房屋买卖合同。双方买卖的房屋在协议中明确写明购买方式为按揭付款，被告按约定交付了首付款及办理按揭产生的相关费用，但原告至今未将按揭办理下来。且按原告提交的房屋买卖合同约定，原告迟延了9个月才给被告交付房屋，属于合同中约定的解除合同的情形。综上，依法提起反诉，要求判令：一、解除双方之间签订的甘河子时代商贸城A负一层03号商品房买卖合同；二、反诉被告返还反诉原告交纳的定金、首付款及其他各项费用共计216636元；三、反诉被告返还物业费、装修押金及垃圾费共计2412元；四、本案诉讼费及邮寄费由反诉被告承担。
另查明，原告所述的被告有不良贷款记录，实际是被告在相关银行进行贷款，该贷款尚未到偿还期限，被告因此没有偿还。在原告办理按揭时，银行认为风险太大，没有给被告办理按揭贷款。
上述事实有以下证据证明：
原告（反诉被告）向法院提交以下证据：
一、商品房买卖合同壹份，证实被告叶某在原告公司购买房屋的事实。经质证，被告对真实性无异议，但是合同第六条第三款上明确约定剩余房款在银行办理按揭，第九条第一款约定逾期30日未交房买受人有权解除合同。
二、承诺书壹份，证实被告如果不能办理按揭，可以分期付款，并要承担相应的责任。经质证，被告对真实性无异议，承诺书上面的字是本人签的，但是第一款写的无法办理的原因很清楚，事实上现在是银行不放贷，银行不放贷不是因为被告没有提交完整的手续。
三、入住通知单壹份，证实原告的商品房验收合格并交给被告入住使用。经质证，被告认为原告提交的合同是2011年签订的，但是入住时间是2013年，延期了9个月，因此按照合同第九条第一款约定原告的行为仍旧违约，可以构成解除合同的条件；且入住单和原告主张被告有违法行为没有任何关系。
被告（反诉原告）向法院提交以下证据：
一、定金协议和发票各壹份，证实被告的支付方式是按揭付款，上面写明按揭优惠每平方米50元，被告方交了3万元的定金。经质证，原告无异议。
二、首付款发票壹份，证实被告交纳了首付款，但是按揭没有办理下来。经质证，原告无异议。
三、收据柒份，证实被告已经缴纳了办理按揭和产权的相关费用，但是事实上并没有办理按揭。经质证，原告无异议。
四、入住通知单壹份，被告延期了9个月入住的，根据合同第九条，被告现在有权解除合同。经质证，原告对真实性无异议，但原告没有违约。
五、票据叁张，证实被告根据原告的要求缴纳了相关费用。经质证，原告对真实性无异议，关联性有异议，费用是交给物业公司的，与原告无关。

（四）判案理由
阜康市人民法院经审理认为：依法订立的合同受法律保护，合同的相对方均应遵守合同的约定，否则要承担相应的法律责任。本案原被告签订的甘河子时代商贸城A段负一层03号商品房买卖合同，该合同文本原告虽然没有给被告，但被告认可合同中的签名系自己所签。该合同系双方的真实意思表示，且不违反法律规定，是合法有效的，本院予以确认。按照合同约定，对争议的190000元房款，被告确实是要通过银行按揭的方式分期支付。原告所述的被告有不良贷款记录与事实不符，本院不予确认。造成不能按揭贷款的原因是银行认为风险太大而不愿意发放贷款，此原因不是原被告的过错造成的，但却造成被告无力支付该房剩余190000元房款的事实。通过审查双方的买卖合同可以看出，双方在合同中明确约定：除双方约定的特殊情况外，出卖人如未按本合同规定的期限将该商品房交付买受人使用，按下列方式处理：逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金，合同继续履行；逾期超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的1%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之一的违约金。而双方约定的交付房屋期限是2012年11月30日前，原告实际交付时间是2013年8月30日，比约定时间延迟9个月。双方还对延迟交付房屋的免责情况进行了约定：1、遭遇不可抗力，且出卖人在发生之日起30日内告知买受人的；2、施工中遇到异常困难及重大的技术问题不能及时解决，其它非甲方能控制的因素（指热力、通讯、供电、照明、天然气等）；3、施工期间因国家政策调动造成的工期延误，买受人未按合同约定付清全部房款及费用。诉讼中，原告没有提供任何证据证实自己延迟交付9个月符合上述免责事由。因此被告反诉要求按合同约定行使解除权，符合合同约定及合同法的相关规定。对被告反诉要求解除原被告之间签订的甘河子时代商贸城A段负一层03号商品房买卖合同的请求，本院予以支持。合同解除后，被告交纳的首付款及各项费用，原告没有继续占用的合法根据，因此对被告要求返还的请求，本院予以支持。由于被告交纳的物业费、装修押金及垃圾费，是案外人物业公司而不是原告收取的，其要求原告返还没有事实依据，本院不予支持，其可以另案处理。由于对被告要求解除合同的反诉请求本院予以支持，原告的本诉请求自然就没有事实依据，故对原告的诉讼请求，本院不予支持。

（五）定案结论
阜康市人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第九十三条、第九十七条和《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款之规定，判决如下：
一、解除原告（反诉被告）阜康市昱华投资发展有限公司与被告（反诉原告）叶某于2012年9月6日签订的甘河子时代商贸城A负一层03号商品房买卖合同；
二、驳回原告（反诉被告）阜康市昱华投资发展有限公司的诉讼请求；	
三、原告（反诉被告）阜康市昱华投资发展有限公司于本判决生效后十五日内向被告（反诉原告）叶某返还首付房款及其它费用共计216636元；
四、驳回被告（反诉原告）叶某的其它反诉诉讼请求。
本诉案件受理费2139元、其他诉讼费用300元，合计2439元，由原告（反诉被告）承担。反诉案件受理费2293元，原告（反诉被告）承担2268元，被告（反诉原告）承担25元。

（六）解说
本案是一起房屋买卖合同纠纷案件。
对该合同类案件首先要审查合同的效力，也即合同是否合法有效。对此双方都未提出合同无效，因此应当认定合同有效。
其次审查在合同履行过程中，原被告哪一方存在违约行为。根据双方提供的证据，原告陈述被告违约主要是被告未按时交纳按揭贷款，但按揭贷款是由原告来办理的，原告未办理成功的原因不能归责与被告。故其要求被告承担责任的请求不能支持。
反之被告的反诉是符合合同约定，且被告也提供了相应的证据证实，因此对被告的反诉请求，法院对主要部分予以支持。
本案判决后，原被告均未上诉，一审判决生效。
朱小平