1.判决书字号
一审判决书：阳江市江城区人民法院（2013）阳城法民二初字第495号民事判决书
二审判决书：阳江市中级人民法院（2014）阳中法民一终字第151号民事判决书

2.案由物业服务合同纠纷

3.诉讼双方
原告（被上诉人）：阳江市愉景物业服务有限公司。
法定代表人：刘贞良。
委托代理人：林良达，广东言必行律师事务所律师。
委托代理人：宋德意，广东言必行律师事务所律师。
被告（上诉人）：胡某。

4.审级：二审

5.审判机关和审判组织
一审法院：阳江市江城区人民法院
合议庭组成人员：审判长：杨冬航 ，人民陪审员：谢仕生，人民陪审员：林天成
二审法院：阳江市中级人民法院
合议庭组成人员：审判长：龙飘，审判员：林浈量，审判员：司徒达国

6.审结时间：
一审审结时间：2013年12月18日
二审审结时间：2014年6月13日

1.一审诉辩主张
原告愉景公司诉称：2008年8月，原告通过投标形式取得湖湾华庭小区物业管理项目，并与阳江市湖湾华庭业主委员会（下简称业主委员会）于同年9月22日签订《阳江市湖湾华庭小区物业管理服务合同》，约定：业主应在每月10日前缴清上月的住宅物业管理服务费、车辆服务费及公共分摊费，逾期按日3‰收取滞纳金。后经原告与业主委员会协商决定于2013年6月4日终止物业管理服务合同，原告并于当日撤离湖湾华庭小区。从2008年10月1日起至2013年5月31日止，被告尚拖欠56个月物业管理费5672.80元。原告经多次向被告催收无果，诉至法院，请求判令：1、被告支付湖湾华庭1幢803号房物业管理费5672.80元及滞纳金3249.70元。
被告胡某没有进行答辩，也没有提供证据。其无正当理由拒不到庭，本院依法视其放弃举证、质证权利。

2.一审事实和证据
阳江市江城区人民法院经公开审理查明：2008年8月，原告愉景公司（乙方）通过投标的形式取得湖湾华庭物业管理项目，并于2008年9月22日与业主委员会（甲方）签订《阳江市湖湾华庭小区物业管理服务合同》，主要约定：甲方将湖湾华庭小区委托乙方进行物业管理，合同期限为3年，从2008年10月1日始至2011年9月30日止；合同期限内，乙方按照《承诺书》和有关收费标准规定对湖湾华庭业主的物业管理、停车服务进行收费；在甲方未进行招聘新的物业管理服务企业前，乙方应维持物业管理服务，不得中途退场。《阳江市湖湾华庭小区物业管理服务招标书》和《湖湾小区现行物业管理收费标准》均载明住宅收费标准：1、公安干警住房和别墅区每平米0.5元；2、非公安干警每平方米0.6元；3、商铺区（或商铺）每平米0.7元。同年11月1日双方签订《阳江市湖湾华庭小区物业管理服务补充合同》，约定：小区的住宅物业服务费按月收取，即在每月10日前缴清上月的住宅物业管理服务费，逾期按日3‰收取滞纳金。合同期满后，业主委员会没有选聘出新的物管公司，原告愉景公司按照原合同继续为湖湾华庭小区提供物业管理服务，后经原告愉景公司与业主委员会协商决定于2013年6月4日终止物业管理服务合同，原告于当日撤离湖湾华庭小区。庭审辩论终结前，原告愉景公司变更请求滞纳按中国人民银行同期同类贷款4倍利率计算，从拖欠之日起诉至付清之日止。
另查明，原告愉景公司是一间具有三级资质物业服务管理企业，该公司于2013年4月16日经工商行政管理局核准由阳江市愉景物业管理有限公司变更为阳江市愉景物业服务有限公司。被告胡某于2005年3月向阳江市合诚置业有限公司购买阳江市江城区体育路湖湾华庭小区1幢803号房，房产登记的权属人是胡某，房地产权证记载房屋的建筑面积为169.05平方米，从2008年10月1日至2013年5月31日被告尚欠拖欠原告56个月物业管理费。
庭审中，原告愉景公司主张被告胡某属非公安干警，按0.6元每平米计收物业管理费，经本院去函阳江市公安局调查核实被告是否属公安干警，证实被告不是阳江市公安局干警。
以上事实，有原告的陈述及原告提供的《企业法人营业执照》、《核准变更登记通知书》、《阳江市湖湾华庭小区物业管理服务招标书》《湖湾小区现行物业管理收费标准》、《投标人对阳江市湖湾华庭小区物业管理服务的承诺书》、《阳江市湖湾华庭小区物业管理服务合同》、《阳江市湖湾华庭小区物业管理服务补充合同》、《房产权档案查阅答复书》、询问笔录等证据相互印证，经综合分析，法院予以确认。

3.一审判案理由
阳江市江城区人民法院经审理认为：原告愉景公司与业主委员会签订的《阳江市湖湾华庭小区物业管理服务合同》、《阳江市湖湾华庭小区物业管理服务补充合同》，是双方的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。上述合同的约定对湖湾华庭小区的全体业主均具有约束力，被告作为湖湾华庭小区的业主，享受了原告提供的物业管理服务，而没有按约定向原告愉景公司履行缴交物业管理费的义务，其行为已构成违约，应负违约责任。经本院去函阳江市公安局调查核实被告不是公安干警，原告主张按0.6元/平方米标准计收物业管理费，合理合法；经本院庭审核实，从2008年10月1日起至2013年5月31日止，被告尚欠原告56个月物业管理费为5680.08元（169.05m2×0.6元/m2.月×56月），现原告愉景公司请求被告支付物业管理费5672.80元，理据充足，本院予以支持。
对于原告愉景公司主张滞纳金问题，根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十九条"......当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的"过分高于造成的损失"的规定，本案中，原告没有举证证明因被告逾期支付物业管理费对其造成损失情况，双方约定的每日3‰的滞纳金明显过高，应予以调整，调整幅度可参照中国人民银行同期同类贷款利率的4倍计算。故滞纳金应以每月所欠的物业管理费为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的4倍计算，从次月11日即2008年11月11日起计至判决确定给付之日止。

4.一审定案结论
阳江市江城区人民法院依照《中国人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条、第六条和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条的规定，判决如下：
限被告胡某在本判决生效十日内支付物业管理费5672.80元及滞纳金（以每月所欠的物业管理费为基数，按中国人民银行同期同类贷款利率的4倍计算，从2008年11月11日起计至判决确定给付之日止）给原告阳江市愉景物业服务有限公司。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费50元，由被告胡某负担（该款原告已预交，本院不作退回，待被告履行上述款项时一并支付给原告）。

上诉人胡某上诉称：一、一审判决认定事实不清，证据不足，适用法律错误。二、一审判决对被上诉人没有或者没有完全履行《前期物业服务合同》中相关维修、养护、管理、维护义务导致合同解除的事实没有认定。根据最高人民法院《关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定"物业服务企业不履行或者不完全履行物业服务合同约定的或者法律、法规规定以及相关行业确定的维修、养护、管理和维护义务，业主请求物业服务企业承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任的，人民法院应予支持。"被上诉人未尽到相应维修义务、安全防范义务、以及职权范围内的其他管理维护义务。被上诉人在出现不履行义务的情况下，已经解除合同的情况下，被上诉人是不存在继续为上诉人提供物业服务的事实。被上诉人与上诉人之间物业服务合同关系已经解除，不存在物业服务合同关系还要缴纳管理费的事实，请求依法撤销一审判决，驳回被上诉人对上诉人的诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。

被上诉人愉景公司辩称：一、由于湖湾华庭业主委员会是依法成立的组织，其是代表湖湾华庭所有业主行使相关权利义务，愉景公司也是依法成立的物业服务公司，具有物业服务管理资质，愉景公司与业主委员会所签订的合同是合法有效的。二、按照上诉人所诉请的事实与理由，上诉人没有证据证明物业管理合同已于2009年9月30日解除，况且相关的解除权也应由业主委员会依法行使，业主不能自行行使该权利。因此上诉人提出的上诉请求以及事实和理由没有法律及事实依据，请求依法维持原审判决。