（一）首部

1、判决书字号：
一审判决书：马鞍山市雨山区人民法院（2014）雨民一初字第00876号。

2、案由：房屋租赁合同纠纷。

3、诉讼双方：
原告：虞某。
委托代理人：周传法，安徽长城律师事务所律师。
被告:毕某。
委托代理人：奚俊俊，安徽夏商周律师事务所律师。
委托代理人：张余会，安徽夏商周律师事务所律师。

4、审级：一审。

5、审判机关和审判组织：
一审法院：马鞍山市雨山区人民法院。
审判员：赵雪珍。

6、审结时间：
一审审结时间：2014年10月9日。

（二）一审诉辨主张

原告虞某诉称：原、被告于2010年5月18日签订房屋租赁合同，合同约定，1、原告将位于马鞍山市湖西南路600栋X号租予被告使用;租赁期限从2010年8月1日到2016年7月31日止，年租金为100000元，签订合同时被告向原告交付1万元的保证金；同时约定，在租赁期限内被告不得擅自转租合同约定的房屋，被告擅自转租的，原告有权解除合同并提前收回房屋；被告应按时交纳租金、水、电、气、物业等一切相关费用。逾期交纳租金的，被告需支付每天300元的罚金，拖欠租金达一个月以上的，原告有权终止合同并收回房屋，被告无权要求返还保证金。自2013年8月1日至今为合同履行的第四年，被告至今尚未按照合同约定支付2014年5、6、7三个月的租金，就此，原告曾向被告多次催要，被告拒不支付，已构成违约，为维护原告合法权益，故诉至本院请求：1、解除原，被告双方的房屋租赁合同；2、被告支付原告2014年5、6、7三个月的租金25000元，以及至被告人实际搬出房屋的租金；3、被告交纳的租赁保证金1万元不予退还；被告支付原告逾期交纳房租的罚金2万元，共计3万元；4、被告立即腾空并返还所租赁房屋。

（三）一审事实和证据
经审理查明：2010年5月18日，虞某（甲方）与毕某（乙方）签订房屋租赁合同一份，约定由毕某承租虞某与他人共有的位于马鞍山市湖西南路600栋X号建筑面积为392.71平方米的商业用房；租赁期限为六年，自2010年8月1日至2016年7月31日；房屋租金为年租金10万元，第三年起租金一次交付全年租金，租金先付房屋后用；签订合同时乙方向甲方交纳1万元的保证金。关于双方的权利义务，租赁合同中另约定： 1、"在租赁期内未经甲方同意，乙方不得擅自转租本合同约定的房屋。乙方擅自转租的，甲方有权解除本合同，提前收回房屋"；2、"乙方应按时交纳租金、水、电、气、物业等一切相关费用。逾期交纳租金，乙方需支付300元/天的罚金，乙方拖欠租金达壹个月以上的，甲方有权终止合同并收回房屋，乙方无权要求返还保证金"。自2014年5月份至今，毕某未向虞某交付租金。
上述事实有下列证据证明：
虞某为支持其诉请向法庭提交的证据：1、身份证复印件1张，证明原告的主体资格。2、房屋租赁合同复印件1张，证明双方的权利义务，交款期限，不得转租的约定以及被告一再违约。3、房地产他项权证复印件1份，证明房屋的所有权。
毕某为支持其抗辩向法庭提交的证据：1、转让协议复印件1份、声明书复印件1份，证明自2013年5月开始被告将原租赁的涉案房屋经营的宾馆转让给受让方吴某经营，自2013年5月开始该宾馆的所有事宜由吴某承担。被告无法返还租赁物。2、收条复印件3份， 2014年8月18日复印于吴某手中，证明自2013年5月1日之后涉案房屋实际由吴某租赁使用，由吴某向房屋所有权人支付租金，包括原告在内的房屋所有权人是知晓的。

（四）一审判案理由
雨山区人民法院根据上述事实和证据认为：当事人应当遵循公平原则确定各方的权利和义务。虞某与毕某在签订租赁合同后，双方均应全面履行合同义务。
第一，关于本案主体问题。毕某抗辩称房屋已转租给案外人吴某，原告应起诉现在实际经营承租房屋的业主并向本院申请追加吴某作为共同被告参加诉讼，本院认为，本案系房屋租赁合同纠纷，毕某、虞某系房屋租赁合同订立履行的双方当事人，毕某系本案的适格主体。另毕某与案外人吴某是否存在转租关系不影响本案的审理，故对于毕某请求追加吴某作为共同被告的申请，依法不予准许。
第二，关于房屋租赁合同是否应当解除的问题。本案中，毕某在合同期限内拒不支付2014年5月份至今的房屋租金，以自己的行为表明不履行合同主要债务致使合同目的无法实现，并当庭陈述称未得到原告虞某许可即将承租的房屋转租他人，亦违反了双方在合同中的约定，其行为已构成对双方签订的房屋租赁合同的根本违约，故虞某诉请解除原、被告双方的房屋租赁合同的诉请，具有事实和法律依据，依法应当予以支持。
第三，关于违约责任的承担。本案中，对于逾期交纳租金的情形，虞某、毕某在房屋租赁合同中同时约定了两项违约赔偿条款即每天300元的"罚金"（实为违约金）及不再返还保证金，该约定实为对违约金的重复约定，只能认定其中一种约定有效。原告虞某诉请按照合同约定不再返还毕某支付的保证金1万元，是基于双方在合同中的约定，应予以支持。而对于虞某诉请的"罚金"（实为违约金）2万元，未按照合同约定，而是按照年租金的30％计算，不符合司法解释中"造成损失的30％"标准，也是对违约金的重复计算，依法不予支持。
第四，对于虞某要求毕某支付自2014年5月份起拖欠租金的诉请，根据本院查明的事实，毕某确未支付，故对于虞某的这一诉请，依法予以支持。经核算，毕某尚欠虞某2014年5月、6月、7月三个月租金合计25000元；对于2014年8月份至毕某实际搬出承租房屋之日止的租金，可按照年租金100000元标准计算。

（五）一审定案结论
雨山区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第五条、第六十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决：一、解除虞某、毕某于2010年5月18日签订的房屋租赁合同。二、毕某向虞某交付的保证金10000元，虞某不予返还。三、毕某应于本判决生效之日起十日内一次性支付虞某租金25000元及房屋占有使用费（自2014年8月1日起算至毕某实际搬出承租房屋之日止，按照每年100000元的标准计算）。四、毕某应于本判决生效之日十日内腾空并向虞某返还位于本市湖西南路600栋6号建筑面积为392.71平方米的商业用房。五、驳回虞某的其他诉讼请求。案件受理费275元（已减半收取），由毕某负担。

（七）解说
判决生效后，毕某仍未依据判决书的判决内容履行。于是虞某向法院申请强制执行，要求毕某应腾空并向虞某返还位于本市湖西南路600栋6号建筑面积为392.71平方米的商业用房。法院在执行过程中，执行法官进一步深入调查得知，与本案有关的位于本市湖西南路600栋6号的商业用房已经于2013年4月由吴某向毕某承租并签订转租合同。吴某继续将该房屋装潢做宾馆生意，其称每次都是虞某上门收取租金，租金自2013年5月第一次收取他的租金并且直接写明收到吴某的租金，他认为转租合同是有效的不应该让其搬走，现在让其搬出存有异议。虞某认为判决书明确判决毕某应腾空并向虞某返还房屋，并且吴某是向毕某承租的合同，与他没有关系，强烈要求法院按照判决书将房屋返还与他。双方各持一词，矛盾比较大，法院调解不成。
执行法官之间就该案如何执行也存有较大的分歧意见。大致有三种意见。
第一种意见认为，法院判决申请人虞某与毕某的合同无效，并限毕某于本判决生效之日十日内腾空并向虞某返还该房屋。吴某是与毕某签订的承租合同，并没有经申请人虞某同意，该承租合同不应该有效，并且第一承租合同都解除了，吴万平应当腾空，法院有权对其采取强制措施。
第二种意见认为，虽然吴某是与毕某签订的承租合同，但是虞某收取其租金，视为同意转租，那么此转租合同是有效的。法院无权对其采取强制措施。
第三种意见认为，此转租合同是有效的，但是自2014年5月份起未支付租金，那么申请人应当再一次起诉吴某解除合同。就本案关于返还房屋一事应当中止执行。
在审理城镇房屋租赁合同纠纷案件中，法院经常会遇到类似转租现象，给司法实务带来了一些困境，特别是在强制执行过程中变得更加棘手，处理不慎便易于激发更大的矛盾。但是法院在执行过程中，应当坚持案结事了取得社会效果与法律效果的统一，于是应更加的认真分析法之理，让当事人晓之以理，同时也要在法律基础上做好情理疏导，从根部化解矛盾。就本案而言，笔者基本采取第三种意见。具体理由如下：
首先，转租是否是擅自转租，转租合同是否无效？申请人虞某与被执行人毕某在签订合同时明确约定，"在租赁期内未经甲方同意，乙方不得擅自转租本合同约定的房屋。乙方擅自转租的，甲方有权解除本合同，提前收回房屋"。根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第16条规定，出租人知道或者应当知道承租人转租，但在六个月内未提出异议，其以承租人未经其同意为由解除合同或者认定转租合同无效的，人民法院不予认定。在本案中，申请人虞某自2013年5月份即收取房屋租金，都是收取吴某的，根据常识、常理、常情，虞某应当知道房屋已经转租，那么法院应当认定其对转租一事是"应当知道"的，并且在六个月内未提出异议，所以本案中转租合同有效。
其次，法院是否能够直接强制将吴某搬出涉案房屋？上述分析可以知道所涉房屋的转租合同是有效的，法院判决被执行人毕某腾空房屋并返还房屋一项，在强制执行中无法进行，那么法院能否强制执行吴某搬出涉案房屋？笔者认为，此种做法也是有待商榷。既然转租合同有效，那么就应当先通过诉讼解除合同之后方可进行。鉴于此，法院也不能够直接强制将吴某搬出涉案房屋。
本案又如何处理呢？笔者认为，法院就本执行案件应当做出中止裁定。依据民事诉讼法第227条规定，申请人虞某再起诉吴万平解除转租合同。虞某应以自2014年5月份至今未收到租金为由起诉解除该转租合同，要求吴某搬出房屋。
（李高峰）