（一）首部

1.判决书字号：福建省福鼎市人民法院（2014）鼎民初字第2031号判决书。

2.案由：房屋租赁合同。

3.诉讼双方
原告：瑞安市名广服装市场投资管理有限公司，住所地浙江省瑞安市塘下镇邵宅村朝阳东路。
法定代表人庄某某，该公司董事长。
委托代理人朱伟方，浙江合一律师事务所律师。
委托代理人蔡一威，浙江合一律师事务所律师。
被告：黄某某1，男，1965年12月3日出生，汉族，现住福建省福鼎市。

4.审级：一审

5.审判机关和审判组织
审判机关：福建省福鼎市人民法院。
合议庭组成人员：审判长：许海燕；代理审判员：丁丽雪；人民陪审员：方守挺。

6.审结时间：2014年12月19日

（二）诉辩主张

1.原告瑞安市名广服装市场投资管理有限公司诉称，2013年7月1日原告将坐落于福建省福鼎市海口路XX1号、XX3号、XX5号三间店铺及第二层房间出租给被告黄某某1，但双方并未形成书面合同。被告黄某某1按约已经支付第一年租金140400元，按照周围店铺与原告所签订的《租赁合同》可知，第二年租金按上年租金的10%递增，且应在2014年5月1日前付清，逾期付款超过十五日以上的，原告有权收回店铺。现第二年租期已经开始，但被告未支付第二年租金，经原告多次催讨未果，应视为其与原告实际终止租赁合同关系。被告逾期支付租金，应向原告支付违约金10000元。原、被告双方没有签订书面租赁合同，根据合同法的规定，应为不定期租赁合同，双方随时可以解除租赁关系。被告至今未搬离所使用的三间店铺及其对应的第二层沿街房间，该行为已严重侵犯了原告的合法权益。为此，原告诉请法院依法判令：1、原、被告双方于2014年7月1日终止店铺租赁合同关系；2、被告黄某某1应立即搬离坐落于福建省福鼎市海口路XX1号、XX3号、XX5号房屋及其对应的第二层沿街房间；3、被告黄某某1赔偿原告经济损失，包括：房屋占有使用费（自2014年7月1日始至被告实际搬离租赁房屋之日止按第二年租金154440元计算）；房屋租金利息损失（自2014年5月1日始至被告实际搬离租赁房屋之日止以第二年租金154440元为基数按中国人民银行贷款基准利率计算）；4、被告黄某某1向原告支付违约金10000元；5、本案诉讼费用由被告黄某某1承担。

2.被告黄某某1辩称，对其与原告间存在租赁关系没有异议，但其与原告间没有签订书面租赁合同。双方口头约定:被告向原告承租坐落于福建省福鼎市海口路XX1号、XX3号、XX5号三间店铺及第二层沿街房间用于经营汉崇服装品牌。租赁期限为10年，每年租期均自7月1日始起算，首年租期自2013年7月1日始起算，第一年租金140400元，前三年租金没有递增，第四年至第六年递增10%，第七年至第十年递增12%。双方约定先使用再付租金，首年租金140400元其分三次支付，于2013年8月前付清，当时约定第二年的租金也是在2014年8月前支付。2014年8月8日其已经向原告支付第二年部分租金100000元。

（三）事实和证据
福建省福鼎市人民法院经公开开庭审理查明：
坐落于福鼎市桐城海口路XX1号房屋系王某某1、黄某某2共同共有；坐落于福鼎市桐城海口路XX3号房屋系刘某某、陈某某共有；坐落于福鼎市桐城海口路XX5号房屋系李某某、郑某某共有。
2012年10月6日，王某某2、董某某作为承租人即乙方与出租人李某某（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方愿意将属于自己的房屋出租给乙方，甲方出租的房屋坐落于福鼎市海口路XX5号第一层店铺（长10米）和第二层沿街房间（长1.5米）
2012年10月30日，王某某2、董某某作为承租人即乙方与出租人刘某某（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方愿意将属于自己的房屋出租给乙方，甲方出租的房屋坐落于福鼎市海口路XX3号第一层店铺（长10米）和第二层沿街房间（长1.5米）
2013年3月26日，王某某2作为承租人即乙方与出租人王某某1（甲方）签订《房屋租赁合同》，约定甲方愿意将属于自己的房屋出租给乙方，甲方出租的房屋坐落于福鼎市海口路XX1号第一层店铺（长10米）和第二层沿街房间（长1.5米）
2013年7月，原、被告经口头协商，被告黄某某1向原告名广公司承租坐落于福鼎市海口路XX1号、XX3、XX5号三栋房屋的第一层店铺（长10米）和第二层沿街房间（长1.5米），第一年租期自2013年7月1日始至2014年6月30日止，之后每年租赁期限均按每年7月1日起算，第一年租金140400元，被告于2013年8月前向原告名广公司付清第一年租金。第二年2014年7月1日至2015年6月30日的租金，被告黄某某1于2014年8月8日支付100000元。
被告黄某某1认可至今仍占有使用上述房屋，本院予以确认。
本案审理过程中，原告名广公司、被告黄某某1对租赁期限及第二年起租金增长方式、租金支付时间等陈述均不一致。
上述事实有下列证据证明：
原告向法庭提供的证据有：
1、原告名广公司的营业执照、组织机构代码证、法定代表人身份证明及法定代表人身份证复印件，证明原告诉讼主体资格。
2、被告黄某某1的户籍证明，证明被告身份情况。
3、《私有房屋所有权登记申请书》，载明"房屋坐落福鼎市桐城镇20号宗地地块XXX号、地号36-Ⅰ-XXX、申请人刘某某、配偶陈某某"；国用（99）字第号《国有土地使用证》，载明"土地使用者刘某某、地址流美开发区20号宗地XXX号"；
4、鼎房权证TS字第13XXX4号，载明"房屋所有权人王仙锦、共同共有人黄某某2；房屋坐落于桐城办事处海口路XX1号"；
5、鼎房权证TS字第12XXX2号《房屋所有权证》，载明"房屋所有权人李某某、共同共有人郑某某；房屋坐落桐城海口路XX5号"。
以上证据3至5用于证明涉诉房屋的产权基本情况。
6、2013年3月26日，出租方王仙锦与承租方王某某2签订的《房屋租赁合同》，约定承租出租方王仙锦所有的坐落于福鼎市海口路XX1号第一层店铺（长10米）和第二层沿街房间（长1.5米）。租赁期间，承租方将租赁房屋转租给第三方使用，无须事先征得出租方同意。
7、2012年10月30日，出租方刘某某与承租方王某某2、董某某签订的《房屋租赁合同》，约定承租出租方刘家昌所有的坐落于福鼎市海口路XX3号第一层店铺（长10米）和第二层沿街房间（长1.5米）。租赁期间，承租方将租赁房屋转租给第三方使用，无须事先征得出租方同意。
8、2012年10月6日，出租方李某某与承租方王某某2、董某某签订的《房屋租赁合同》，约定承租坐落于福鼎市海口路XX5号第一层店铺（长10米）和第二层沿街房间（长1.5米）。租赁期间，承租方将租赁房屋转租给第三方使用，无须事先征得出租方同意。
以上证据6至8用于证明王某某2、董某某受原告委托承租涉诉房屋的基本事实。
9、《中国工商银行自助终端凭条查询账户明细》一份，载明"交易日期2014年8月8日、业务摘要网转、支出金额100000元"，证明被告黄某某1于2014年8月8日已经向原告支付了租金10万元。

（四）判案理由
福建省福鼎市人民法院认为：本案的争议焦点为：1、原告名广公司是否具有诉讼主体资格？2、本案所涉房屋租赁合同是否符合解除条件？3、合同解除后的责任承担？
本院根据原、被告诉辩陈述和庭审举证、质证及认证情况，对上述争议焦点分析如下：
一、 关于原告诉讼主体资格的问题。
原告陈述王某某2、董某某系原告名广公司员工，二人受原告名广公司委托以个人名义分别与本案讼争租赁房屋所有权人签订《租赁合同》，实际系履行职务行为，该合同权责归属原告。本院认为，被告对该项法律事实没有提出实质抗辩意见，对原告将就上述房屋出租给被告的事实亦没有异议，本院确认原告名广公司为本案讼争房屋租赁合同的主体，因此有权依据该合同提起本案诉讼。
二、关于《租赁合同》是否符合解除条件的问题。
本院认为，原、被告双方口头达成的房屋租赁合同属当事人真实意思的表示，且双方均已实际履行，该口头协议合法有效。从双方口头约定内容来看，原告名广公司缔约目的是将承租房屋交付承租人租赁经营、收取租金。自第二年租期开始后，原告名广公司于2014年8月8日收取了被告黄某某1第二年租金100000元。在合同履行过程中，被告虽拖欠的原告第二年部分租金，但被告黄某某1履行了主要义务并愿意继续履行合同，继续交纳剩余租金。虽然存在未足额付款的违约行为，但这些行为并非根本性违约，并未影响原告出租获取租金收益、导致原告无法实现合同目的，承租人逾期支付租金，并不必然成立出租人解除合同事由。但原、被告间属于事实租赁合同关系，双方对于房屋租赁期限、年租金数额、租金的支付时间等双方说法不一，且双方各自主张的租赁期限均超过六个月，依据《中华人民共和国合同法》第二百一十五条"租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁"的规定，原、被告就房屋租赁应当签订书面协议，但双方未采用书面形式订立合同，故双方之间应视为形成不定期租赁合同关系。原告作为出租人，根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，当事人可随时解除合同，但解除合同应当在合理期限之前通知承租人。因此，原告作为出租人有权要求解除与承租人即被告间的不定期租赁合同，但应给予承租人即被告合理期限，以平衡考虑双方因不定期租赁合同解除的利益损失和相对避免损失扩大化。被告迟延至原告起诉后、8月8日才转账支付部分租金，迟于其主张的双方口头约定第二年的租金在8月前支付之期限，存在主观违约过错。但是，现在临近春节服装经营旺季，比较于原告可预见的租金损失，即时解除造成被告的经营收益损失更大。本院综合酌定，合同解除合理期限按被告已支付的租金100000元折算相应租期予以确定。
因原、被告双方对租赁期限及租金数额及约定支付时间等陈述均不一致，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条"当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果"之规定。原告主张按同地段店铺租金增长方式要求被告承担支付房屋占有使用费并提供同地段坐落于福鼎市海口路245-249号房屋租赁合同。但是，房屋租赁市场的租金价格是出租人与承租人双方协商合意的结果，并无完全统一标准，故对原告对其关于年租金数额的主张不予采信，参照原告与被告约定的首年租金140400元计算，即(100000/140400×365=260,计8个月17天)，即自2014年7月1日至2015年3月17日。本案合同解除合理期限酌定为2015年3月17日。
被告黄某某1主张原告未履行对海口路名品街的开发义务，并提供了福鼎市金瑞商业管理有限公司的《关于海口路名品街2014年工作计划》，但被告不能证明该计划是双方成立本案诉争租赁合同的前提条件，且原、被告间亦未就上述事项进行任何书面约定，被告以此抗辩拖欠租金、主张租赁合同应当继续履行，没有法律依据，本院不予采纳。[0]合同解除后，被告没有继续占有、使用上述铺面房屋的合同和法律依据，被告应当将上述铺位立即腾还原告。
三、关于合同解除后的责任承担问题。
1、关于房屋占有使用费
基于上述分析，本案中没有发生房屋占用使用费情形。本院对原告此项诉请不予支持。
2、关于房屋租金利息损失的问题
原告要求以第二年全年租金额为基数要求被告支付按中国人民银行贷款基准利率计算的房屋租金利息损失，但原告这一诉请系建立在租赁合同继续履行、被告逾期支付第二年全年租金的基础之上，由于本案租赁合同自被告已支付的第二年租金折算的租期期限届满之日止解除即于2015年3月17日解除，本院调整被告应支付原告房屋租金利息损失为：自2014年8月1日始至2014年8月8日止以100000元为基数按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算，并以此为基数相应计算迟延支付利益损失。
3、关于违约金的问题
原告诉请要求被告支付违约金10000元，但未能提供证据予以证明，本院不予支持。
综上，本院认为，原、被告之间形成口头租赁协议，系双方当事人的真实意思表示，并未违反法律、行政法规效力性的强制性规定，应属有效合同。当事人应按照合同的约定以及法律、行政法规的规定全面履行各自的义务；被告逾期支付租金，应承担迟延支付租金的违约责任。本案原、被告间属于不定期租赁合同关系，原告有权要求解除与被告间的不定期租赁合同，但应给予被告合理期限。

（五）定案结论
福建省福鼎市人民法院，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十四条第（三）项及第二百三十二条之规定，判决如下：
1、原告瑞安市名广服装市场投资管理有限公司与被告黄某某1间的租赁合同于2015年3月17日解除。
2、被告黄某某1应于合同解除之日立即迁出福鼎市海口路XX1、XX3、XX5号店铺及二层沿街房间，将房屋腾空交还原告。
3、被告黄某某1应在本判决生效之日后十日内向原告支付房屋租金利息损失（自2014年8月1日始至2014年8月8日止以100000元为基数按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）以及迟延支付利益损失（以上述房屋租金利息损失金额为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算自2014年8月9日始至本判决确定的上述房屋租金利息损失金额支付之日止）。
4、驳回原告的其他诉讼请求。

（六）解说
本案纠纷起于因本案被告承租人未按期交纳房租致使原告依法行使租赁合同解除权。经审理查明，双方之间形成不定期租赁合同关系。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十二条规定，不定期租赁合同关系的当事人可随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。因此，原告作为出租人有权要求解除与承租人即被告间的不定期租赁合同，但应给予承租人即被告合理期限。本案重点在于"合理期限"如何认定？一种观点认为，原告有权行使解除权，原告没有证据证明其于诉讼之前以通知方式行使解除权，法院以原告要求解除合同的诉状副本送达之日即2014年8月14日作为合同解除日，原告已通过法院履行了通知义务，并且在合理的期限内告知，原、被告之间的不定期租赁合同应当解除；另一种观点认为，应从"以平衡考虑双方因不定期租赁合同解除的利益损失和相对避免损失扩大化"角度出发，被告虽迟延至原告起诉后、8月8日才转账支付部分租金，迟于其主张的双方口头约定第二年的租金在8月前支付之期限，存在主观违约过错。但考虑到审判时临近春节服装经营旺季，比较于原告可预见的租金损失，即时解除造成被告的经营收益损失更大。最终，本院综合酌定，合同解除合理期限按被告已支付的租金100000元折算相应租期予以确定，平衡了双方利益。
在审理过程中，原、被告双方各执一词，矛盾较大。原告认为被告逾期不支付租金，并煽动其他承租户一起对抗原告，造成多家承租户拖延拒付租金，坚决不与被告进行调解，要求被告立即搬离店面。被告认为其拖欠原告房屋租金系由于原告违约在先，当时签订租赁合同时，原告口头答应被告开发海口路名品街，但至今都没有实际履行，被告才会拖欠房租，原告应履行海口路名品街开发义务。不同意解除租赁合同，要求继续履行合同。法院作出上述判决后，双方均息讼服判。更为双方更进一步调解争取了时间，达到了较好的法律效果与社会效果的统一。
（丁丽雪）