1．判决书字号
一审判决书：天津市南开区人民法院（2014）南民初字第7166号
二审判决书：天津市第一中级人民法院（2015）一中民四终字第0171号

2．案由
确认合同无效纠纷

3．诉讼双方
原告（被上诉人）：朱×。
被告：王××。
被告（上诉人）：曹××。
委托代理人：高×，天津××律师事务所律师。

4、审级：二审。

5、审判机关和审判组织
一审法院：天津市南开区人民法院
审判员：郝家琨
二审法院：天津市第一中级人民法院
合议庭组成人员：审判长：刘俊；审判员：谢宏、刘雪峰。

6、审结时间
一审审结时间：2014年12月10日。
二审审结时间：2015年3月11日。

1．一审诉辩主张
原告朱×诉称，原告与被告王××系夫妻关系，双方于2006年11月13日在天津市南开区民政局登记结婚。双方于2009年8月左右以全款现金购买位于天津市南开区长江道×号写字楼一套，房地证上登记的权利人为被告王××。因婚后双方感情不和，原告于2011年9月开始与被告王××分居。原告与父母同住，被告王××以该房屋作为婚庆等业务办公地点。因感情未见好转，原告于2011年9月提起离婚诉讼，2011年11月16日法院判决驳回，2014年3月中旬原告在第四次起诉离婚时，于天津市南开区房地产权登记中心查询时发现被告王××于2011年11月23日将涉诉房屋卖予被告曹××，买卖流程显示没有履行房管局的资金监管手续，且被告王××与被告曹××系母子关系，原告认为：第一、夫妻双方在处置共同财产时，房产作为重大财产，被告应征得原告同意，但被告未征得原告同意，擅自处分夫妻共同财产，其行为构成无权处分。第二、被告王××以低于市场价30%将房屋转让给被告曹××，因此被告王××构成恶意转移，且被告曹××并不构成善意取得。第三、被告王××与被告曹××系母子关系，且买卖流程显示没有履行房管局的资金监管手续，其行为涉嫌构成虚假房屋买卖，故请求法院判令：被告王××与被告曹××签订的房地产转让协议无效；案件受理费由被告承担。
被告王××辩称，被告王××与被告曹××的房屋买卖符合法律规定，且进行了正常的交易资金往来，相关手续被告王××均能提供。
被告曹××辩称，被告曹××于2011年11月23日与被告王××在天津市南开区房管局通过符合法律规定的正常买卖手续进行了涉案房屋的买卖，并经天津市南开区房管局向被告曹××下发了天津市房地产权证。被告曹××与被告王××的房屋买卖符合法律规定，且进行了正常的交易资金往来，因此该合同应当被认定合法有效，故请求法院驳回原告的诉讼请求。

2．一审事实和证据
天津市南开区人民法院经公开审理查明：原告与被告王××系夫妻关系。被告曹××系被告王××之母。原告与被告王××于夫妻关系存续期间购买坐落于天津市南开区长江道×室（以下简称涉诉房屋），建筑面积为53.83平方米，总价款为380000元，权利人为被告王××。2011年9月份，原告向本院提起诉讼，要求判令与被告王××离婚，同年11月16日本院以（2011）南民初字第6781号民事判决书，判决驳回原告要求离婚的请求。2011年11月23日，二被告签订《天津市房产买卖协议》。该协议约定，被告王××将涉诉房屋卖予被告曹××，房价款为430000元；双方同意以一次性付款方式支付全部购房款，对房价款自行交付不实施监管；被告王××于2011年11月23日前将该房产及相关证明交付被告曹××......等内容。同年12月9日，被告曹××取得涉诉房屋的房地产权证，权利人为被告曹××。2012年原告再次向本院起诉要求与被告王××离婚，后原告撤回起诉。2013年8月份，原告向本院提起离婚诉讼，同年9月本院以南民初字第5188号民事判决书，判决驳回原告离婚的诉讼请求。2014年2月，原告向本院提起诉讼，要求与被告王××离婚，并得知涉诉房屋已由被告王××卖予被告曹××。遂成讼。另外，现原告与被告王××的离婚诉讼尚在本院审理中。
庭审中，二被告就涉诉房屋交易的资金是如何支付的称，经咨询相关房管部门答复，基于双方的近亲属关系（母子）可以不用办理资金监管，因此双方协商以现金形式交付。相关的交易资金是被告曹××从其丈夫及亲戚朋友处拿来，并且被告曹××已于2011年11月20日左右、2012年1月份和3月份分三次将全部房款支付给被告王××，前两次付款原告均在场，而且基于二被告系母子关系、原告与被告曹××是婆媳关系，在付款时没有开具收条。关于涉诉房屋是如何交付的，被告王××称涉诉房屋由其做婚庆公司使用，双方买卖后其将涉诉房屋钥匙交给了被告曹××，现被告曹××不再让其使用涉诉房屋。同时被告曹××称，涉诉房屋现由其使用。
上述事实有下列证据证明：
（1）结婚证，证明朱×与王××系夫妻关系；
（2）天津市南开区人民法院（2011）南民初字第6718号民事判决书，证明朱×系曾于2011年起诉离婚；
（3）天津市房产买卖协议，证明王××将涉诉房屋卖予曹××；
（4）天津市房地产权证，证明涉诉房屋属夫妻共同财产。
（5）天津市房产买卖协议及天津市房地产权证，证明王××将涉诉房屋卖予曹××，曹××以取得房产证；
（6）被告曹××的银行取款记录，证明曹××已向王××支付了房款；
（7）向案外人借款的相关凭证，证明曹××为购房向其他人借款；
（8）天津市第一中级人民法院（2014）一中民少终字第15号民事判决书，证明王××与朱×并未离婚。

3．一审判案理由
天津市南开区人民法院经审理认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，被告曹××虽然取得涉诉房屋的所有权，但是应当提供充足证据证明其取得涉诉房屋所有权系善意取得。根据物权法的相关规定，善意取得应以受让人受让该不动产或者动产时是善意的、以合理价格转让等作为必要条件。现二被告系母子关系，且在法院驳回原告要求与被告王××离婚的诉讼请求后不久即转让涉诉房屋，其做法并非善意。同时，二被告陈述双方买卖行为符合法律规定且被告曹××已向被告王××支付了房款，但是众所周知本市房地产市场二手房价格在2011年11月份没有大幅下落，而涉诉房屋每平方米单价不足8000元，明显与本市房地产市场交易价格不相符，远低于市场交易价格。并且关于房款如何支付、涉诉房屋如何交接，二被告的陈述也与一般交易习惯不相符，二被告也没有提供房款已经实际支付的相关证据，据此不能认定被告曹××是以合理价格购买的涉诉房屋。综上，二被告提供的证据无法证明被告曹××取得涉诉房屋的所有权系善意取得，双方恶意串通，损害原告利益。因此，原告要求确认二被告之间的房屋买卖协议无效，本院予以支持。

4．一审定案结论
天津市南开区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、第九十三条第一款，作出如下判决：
确认被告王××与被告曹××于2011年11月23日签订的《天津市房产买卖协议》无效。

1．二审诉辩主张
上诉人曹××诉称，一审认定事实错误，曹××与王××系母子关系，但法律没有规定母子不能进行房产交易，二人在房管局办理了交易的相关手续，房管局下发产权证书，因此，涉诉房屋的买卖手续合法有效；曹××与王××的房屋买卖协议虽在租赁与王××第一次起诉离婚后，但双方分居时间为2012年3月，且朱×与王××均证实就第一次离婚诉讼未与曹××沟通，朱×后来起诉离婚也未提起分割涉诉房屋，可见曹××属于善意购买房屋，根据相关规定，近亲属之间可以不通过资金监管账户进行房款给付，曹××房款已给付完毕；一审适用法律错误，若租赁认为王××恶意处分或转移资产，可以另行起诉王××。
被上诉人朱×辩称，王××与曹××交易价格低于市场价格，且2009年其与王××40万购买的涉诉房屋，2011年又以40万的价格卖掉涉诉房屋并由王××承担所有的过户费用有悖常理；协议约定的是一次性支付房款，现上诉人说分期给付，相互矛盾；且自己与王××均无进账单据，王××表示用卖房款购买了设备，但是没有发票。
原审被告王××称，同意上诉人的上诉请求，认为基于母子关系卖房款低一、两万属正常现象，不走资金监管是因为咨询相关部门，买卖双方有母子关系可以不走资金监管。

2．二审事实和证据
天津市第一中级人民法院经审理，确认一审法院认定的事实和证据。

3．二审判案理由
天津市第一中级人民法院经审理认为：涉诉房屋系朱×与王××在夫妻关系存续期间购买，系夫妻共同财产，故王××在对涉诉房屋进行处分前应当征得朱×同意，王××虽称朱×知晓其将涉诉房屋卖给其母曹××，但是并无证据证实，朱×对此予以否认，其后也没有同意王××的处分行为；本案中上诉人曹××与王××系母子关系又是涉诉房屋的交易双方，上诉人曹××既然主张自己系善意买受人，则需提供证据证实，但是其并未提供证据证实自己的主张，且2011年11月16日法院驳回朱×离婚诉讼请求后，2011年11月23日王××即将涉诉房屋转让上诉人曹××，上诉人曹××也无证据证实朱×同意涉诉房屋买卖事宜，亦未能提供实际支付房款的记录，因此，其主张难以成立。
至于上诉人二审提供的涉诉房屋估价报告书的问题，因报告书载明"价值时点为2015年1月12日"，并不能证明在2011年11月份时涉诉房屋的市场正常交易价格，且报告人系上诉人二审前单方委托，被上诉人亦不认可，因此本院不予采信。综上，上诉人上诉请求依据不足，本院不予支持。

4．二审定案结论
天津市第一中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项，作出如下判决：
驳回上诉，维持原判。