（一）首部

1、裁判文书字号
一审判决书：上海市闵行区人民法院（2014）闵民五（民）初字第1411号。
二审判决书：上海市第一中级人民法院（2015）沪一中民二（民）终字第128号。

2、案由：所有权确认纠纷

3、诉讼双方
原告（被上诉人）：孙某。
被告（上诉人）：孙某1、孙某2。

4、审级：二审

5、审判机关和审判组织
一审法院：上海市闵行区人民法院。
合议庭组成人员：审判长：章国栋；代理审判员：周颖；人民陪审员：邓红霞。
二审法院：上海市第一中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：张薇佳；审判员：唐建芳；代理审判员：盛伟玲；

6、审结时间
一审审结时间：2014年11月20日。
二审审结时间：2015年3月6日。

（二）一审诉辩主张

1、原告孙某诉称
原告与案外人孙某3系同胞兄弟，均系原上海县陈行乡徐凌村12组的成员。孙某3系被告孙某1的丈夫、孙某2的父亲，其已于2013年1月17日死亡。原告与孙某3于1984年6月10日签订了《私房转让凭据据》，由孙某3将徐凌村12组两间约65平方米的平房（以下简称徐凌12组房屋）转让给了原告，由原告进行修缮后使用。2008年7月，上述两间平房动拆迁，考虑到原宅基地上仍是孙某3的名字，所以由其代表原告与动迁单位签订了协议后，安置了上海市闵行区××南路×××弄××号101室房屋，即本案系争房屋。原告一直居住于系争房屋内，并缴纳物业管理费，系争房屋的房屋产权证亦由原告保管。孙某3原担任领导与顾问职务，工作较为繁忙，故一直未能协助原告办理系争房屋产权过户手续，后孙某3不幸因病去世，故原告多次催促其继承人，即本案被告孙某1、孙某2协助办理系争房屋过户手续，两被告起先答应，后反悔并一再推脱。原告为维护自身合法权益，现诉至法院，要求判令：1、确认位于上海市闵行区××南路×××弄××号101室房屋归原告孙某所有；2、被告孙某1、孙某2协助原告孙某办理上海市闵行区××南路×××弄××号101室房屋的产权过户手续。

2、被告孙某1、孙某2辩称
不同意原告的诉讼请求。孙某3没有答应过将系争房屋过户至原告名下，两原告也从来没有答应过，原告的说法缺乏证据。原告与孙某3之间的《私房转让凭据》并非原件，也没有依法进行房屋转让的申请与登记，不具有效力。双方之间没有实际付款与交付系争房屋的事实，系争房屋是登记在孙某3名下的宅基地上房屋动拆迁获得，且登记在孙某3名下，理应属于孙某3。系争房屋是孙某3死亡后两被告才发现的，所以不存在不配合过户的事实。此外，系争房屋系孙某3与孙某1的共同财产，被告孙某1不同意孙某3对系争房屋的处分。

（三）一审事实和证据
上海市闵行区人民法院经审理查明：
原告与案外人孙某3系同胞兄弟，均系原上海县陈行乡徐凌村12组的成员。案外人孙某3于2013年1月17日死亡，被告孙某1系孙某3的妻子，被告孙某2系孙某3的女儿。
1984年6月10日，孙某3将徐凌12组房屋转让给原告孙某。孙某3向原告孙某出具《私房转让凭据》一份，载明"我有私房两间，约五十平方米，位于刘家宅中段，房前临荷花池有一块场地；砖木结构，其中一间有木质室板和地板，并置有一条搁栅板。本人原准备拆迁另建，因兄林根尚无地基造柴间，故提请我房子不要拆而作价转让给他。鉴于兄的实际需要，我同意兄的要求。为了慎重起见，请人于五月上旬估了价。实际价值为壹仟伍佰元。考虑到兄弟情谊，减价三分之一，即只收壹千（仟）元正（整）。对此，兄甚感满意。六月十日，兄弟俩正式议定，一次处理了结，立此为据，一式两份，各持一份"。《私房转让凭据》落款处，孙某3以转让人的身份签字确认，原告孙某以接收人的身份签字确认。此后，徐凌12组房屋由原告孙某及其家人使用。
2008年6月18日，原告孙某与与案外人上海漕河泾开发区经济技术发展有限公司（以下简称漕河泾公司）签订《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》，确认原告名下座落于徐凌村12组的房屋建筑面积339.76平方米。经评估，其房屋重置单价为777.72元/平方米（建筑面积），土地使用权基价1,140元，价格补贴479.43元/平方米（建筑面积），货币补偿款（777.72元+1,140元+479.43元）×339.76平方米=814,455.68元，棚舍和其它附属物补偿款231,112.64元，搬家补助费6,795.20元，过渡费16,308.48元，速迁奖励费15,000元，购房补贴费47,566元，各类动迁补偿款等共计1,131,238元。核准配置廉价商品房面积339.76平方米×70%=237.83平方米。在动迁配套商品房订购过程中，原告以其个人名义订购了上海市闵行区××路××弄×号501室房屋，以其与案外人孙某4的名义订购了上海市闵行区××南路×××弄××号402室与7号401室房屋。
2008年7月18日，孙某3与漕河泾公司签订《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》，确认徐凌12组房屋建筑面积69.55平方米。经评估，其房屋重置单价为349元/平方米（建筑面积），土地使用权基价1,140元，价格补贴372.25元/平方米（建筑面积），货币补偿款（349元+1140元+372.25元）×69.55平方米=129,449.94元，棚舍和其它附属物补偿款104,174.66元，搬家补助费1,391元，过渡费3,338.40元，速迁奖励费15,000元，购房补贴费9,736元，各类动迁补偿款等共计263,090元。此外，因徐凌12组房屋动拆迁，闵行区徐凌村还以动拆迁基金现金支付的方式，另行补偿100,000元。同日，孙某3还另行签订《照顾廉价安置房面积申请及回购的规定》一份，在动迁配套商品房订购过程中，孙某3以其名义订购了本案系争房屋。
2011年2月14日，孙某3与案外人上海浦陈房地产开发经营有限公司（以下简称浦陈公司）签订《上海市商品房出售合同》一份，购买本案系争房屋，购房的总房价款为326,676.40元，另物业管理费等5,642.10元。其中，从动迁安置款账户直接划款支付260,975元，从上海闵士建筑装潢有限公司（以下简称闵士公司）划款支付71,343.56元，而闵士公司账下另有余款及利息31,519.32元，在孙某3过世后，已由两被告提款取现。
2011年7月，系争房屋产权登记至孙某3名下，且系争房屋一直由原告孙某的女儿孙某5、女婿乔某居住使用至今。
孙某3过世后，原告孙某的女儿孙某5与被告孙某2就系争房屋如何处理进行过短信沟通。其中，2013年1月25日，孙某2发短信给孙某5称，"姐姐，你去房产交易中心问一下，爸爸不在了，怎么把房子卖给你？法律上允许吗？"孙某5回复，"好的"。同年1月31日，孙某2发短信给孙某5称，"妈妈让我把房产证还给你们。她不管。你们和妈妈协商吧，我这边没问题。"孙某5回复，"我先去咨询一下。房产证我拿着也不能操作的，到时还是要请你妈妈帮忙的。"孙某2回复，"你直接与妈妈接洽"，并称，"浦江镇的房子我放弃我的1/4，全给妈妈。今后过户，只与妈妈联络。"孙某5回复，"我知道给你找麻烦了，不过到时还是要让你帮忙的。"孙某2回复，"你们只要做好妈妈的工作就好。我插不进去，这你知道。有时，越帮越乱。"同年2月1日，孙某2发短信给孙某5称，"姐姐，房产证已给大范伯伯保存。你尽快拿回。公证说，法定继承人为妈妈。具体事宜，你与妈妈说。"同年2月3日，孙某5短信告知被告孙某2，"国华已把房产证送来了。"
2013年，原告向闵行区法院提起诉讼〔（2013）闵民五（民）初字第693号〕，要求确认本案系争房屋归其所有，并由被告孙某1、孙某2协助将系争房屋产权过户登记至其名下。该案审理期间，被告孙某1、孙某2向本案提出申请，要求对《私房转让凭据》内容与落款处"孙某3"签名的真实性进行笔迹鉴定。但由于原、被告双方均无法提供可供比对的笔迹样本，未能最终形成鉴定结论。该案审理期间，原告向本院表示，出于双方之间的亲情考虑，仍希望通过协商的方式解决，故于2014年6月19日撤回该案的起诉。
另查明，目前，系争房屋仍登记于孙某3名下，且实际由孙某交由孙某5与丈夫实际居住使用。
以上事实，由原告提供的落款时间为1984年6月10日、落款转让人为孙某3、接收人为孙某的《私房转让凭据》；上海市房地产权证》〔沪房地闵字（2××1）第0××××5号〕；孙某3与案外人浦陈公司于2011年2月14日签订的《上海市商品房出售合同》；孙某3与漕河泾公司于2008年7月18日签订的《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》〔沪闵浦（2008）拆协字第320号〕；上海市闵行区浦江镇滨浦第一居民委员会于2013年2月20日出具的《证明》；系争房屋的电信、有线网络、水电煤、物业管理费等收据；孙某5与被告孙某2之间的往来短信记录；上海市闵行区浦江镇徐凌村民委员会于2013年6月19日出具的《证明》。两被告提供的闵行区法院（2013）闵民五（民）初字第693号民事裁定书，《上海市房地产权证》〔沪房地闵字（2××1）第0××××5号〕，孙某3与漕河泾公司于2008年7月18日签订的《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》〔沪闵浦（2008）拆协字第320号〕，以及相应的《配套商品房供应单》、《拆迁货币补偿结算清单》、《动迁补偿结算明细单》、《徐凌村12组孙某3户面积认定方案》、《处置认定面积、重置价结算明细单》、《房屋、装潢及附属物价格明细表》、《浦江镇动迁户建筑面积调查核实表》；孙某3与案外人浦陈公司于2011年2月14日签订的《上海市商品房出售合同》；中国农业银行2009年8月10日的《进账单》；浦江镇重点工程指挥部出具的关于动迁配套商品房订购的清单；孙某3名下的《上海县农村居民宅基地使用权审核表》、《上海县农村宅基地勘丈记录表》、《上海县农村宅基地面积量算表》、《土地使用证附图》；浦江镇动拆迁管理办公室于2013年9月29日出具的《情况说明》；孙某3于2008年7月18日签署的《照顾廉价安置房面积申请及回购的规定》；闵浦动迁办分别于2008年6月18日、7月18日向原告、案外人孙某4与孙某3出具的《浦江镇动迁安置廉价商品房订购通知单》；孙某与漕河泾公司于2008年6月18日签订的《上海市征用集体所有土地房屋拆迁补偿安置协议》〔沪闵浦（2008）拆协字第324号〕，以及相应的《拆迁货币补偿结算清单》、《动迁补偿结算明细单》、《徐凌村12组孙某3户面积认定方案》、《处置认定面积、重置价结算明细单》、《房屋、装潢及附属物价格明细表》、《浦江镇动迁户建筑面积调查核实表》；原告孙某名下的《上海县农村居民宅基地使用权审核表》、《上海县农村（居民）宅基地勘丈记录图》、《上海县农村（居民）宅基地面积计算表》、《土地使用证附图》、《闵行区陈行镇村民建房申请使用土地审批表》、《农村个人住房建设工程许可证》；浦江镇滨浦第一居民委员会于2013年2月20日出具的《证明》；孙某5与被告孙某2之间的往来短信记录；以及当事人的陈述等证据证明。

（四）一审判案理由
上海市闵行区人民法院认为：本案双方对于系争房屋所有权之争议，系因徐凌12组房屋，即农村宅基地房屋买卖之行为而产生。原告认为，其于1984年已经受让了原属孙某3名下的徐凌12组房屋，因该房屋动拆迁而产生的相关权利与利益，应当由其享有；两被告则认为，与徐凌12组房屋相关的一系列权利登记、动拆迁审核与补偿，以及动迁配套商品房的买卖等事宜来看，均显示权利人为孙某3，故1984年徐凌12组房屋的买卖并未实际进行，且原告并未实际支付购房款。因此，本案的争议焦点在于对孙某3与孙某之间关于徐凌12组房屋的农村宅基地房屋买卖行为之判断。本院认为，对农村宅基地房屋买卖的判断，主要考虑转让时间、主体身份、审批程序、以及实际履行情况等综合因素。本案中，虽孙某3与孙某之买卖行为并未取得相关组织、部门的批准同意，但需要考量的是：第一，从买卖行为发生的时间来看，双方买卖发生在1984年。一方面，实际买卖时间远远早于1999年国务院相关禁止性规定出台的时间，另一方面，当时并无相关规定，农村类似买卖也缺乏必要的申报、审批意识、规则与程序。第二，从买卖的主体来看，孙某3与孙某系亲兄弟，且为同一乡镇集体经济组织成员，具备农村宅基地房屋买卖的主体要件。第三，从买卖的实际履行情况来看，徐凌12组房屋由原告实际占有使用，经动拆迁并定购本案系争房屋后，亦由原告实际占有，并交由其女儿与女婿实际使用。对此，孙某3从未提出异议，或主张相关权利。结合上述客观实际情况，本院认为，孙某3与孙某之间就徐凌12组房屋的买卖确实达成了一致意见，并已经履行完毕。因此，孙某系徐凌12组房屋的实际权利人。系争房屋系因徐凌12组房屋动拆迁，而以动迁安置补偿款购买的动迁配套商品房，显然应由徐凌12组房屋的原权利人享有相关权利。
关于两被告提出《私房转让凭据》并非孙某3签署，孙某亦未实际支付购房款，故1984的买卖并未实际进行的抗辩理由，考虑到：第一，《私房转让凭据》系通过复写纸形成的复写件，依据常理而言，应当仅仅以协议当事人人数一式两份，且另一份原件应当在孙某3处。第二，（2013）闵民五（民）初字第693号案件审理过程中，孙某申请对《私房转让凭据》之内容与签名是否系孙某3的笔迹进行鉴定。笔迹鉴定过程中，原告提供了动拆迁过程中"孙某3"的签名，但由于无法确认形成过程中是否由孙某3本人亲笔签署，加之年代久远，无法核实当时形成的实际情况，故无法形成一致意见而进行比对鉴定。然而，申请鉴定过程中，两被告作为孙某3的直系亲属，亦未能提供孙某3之笔迹或签名供比对鉴定。因此，原告已经尽到了其举证能力，亦在其取证能力范畴内提供了比对材料，系由于双方无法进一步确认比对材料之真实性，且无法进一步提供其他比对材料，致使《私房转让凭据》笔迹鉴定最终无法形成鉴定结论。第三，《私房转让凭据》对于徐凌12组房屋转让的时间、原因、房屋结构、议价过程与实际成交价格等均做了详细的记载，且载明"兄弟俩正式议定，一次处理了结，立此为据"，以确定徐凌12组房屋之交易过程，且已经交易完毕。第四，《私房转让凭据》落款显示的立据时间后，原告确实占有使用了徐凌12组房屋，且动拆迁后，购置的配套商品房，即本案系争房屋仍由原告实际占有使用。综上所述，在两被告未能进一步提供证据对客观实际情况，以及目前原告实际占有使用系争房屋之缘由作出更为合理解释的情况下，不能当然地否定《私房转让凭据》的证明力。故两被告上述抗辩理由，缺乏事实与法律依据，本院不予采信。
关于两被告提出徐凌12组房屋的宅基地系孙某3于1991年申请取得，2008年动拆迁过程中确认的权利人亦是孙某3，孙某3系经审核、公示、登记的徐凌12组房屋权利人，理应享有相关权益的抗辩理由，因孙某3与孙某未能及时就徐凌12组房屋买卖事宜办理相关的审批变更手续，致使徐凌12组房屋动拆迁过程中，均以孙某3之名义进行登记，并办理相关手续，实属符合程序要件与客观要求，但不能据此否定孙某3与孙某之间关于徐凌12组房屋之买卖的客观存在，更不能据此推定系争房屋的实际权利人即为孙某3。故两被告上述抗辩理由，缺乏事实与法律依据，本院不予采信。
关于两被告提出系争房屋购房款实际由孙某3支付，故系争房屋应归孙某3所有的抗辩理由，从系争房屋取得的付款情况来看，共有两部分组成，从动迁安置款账户直接划款支付260,975元，闵士公司划款支付71,343.56元。基于上述阐明的理由，宅基地上房屋交易后，徐凌12组房屋的实际权利人系孙某，应由其享有相应的动拆迁利益。因此，动迁安置款账户支付的260,975元购房款，应视为孙某支付之款项。另闵士公司划款的71,343.56元，虽闵行区徐凌村称，还以动拆迁基金现金支付的方式，另行动拆迁补偿100,000元，而闵士公司确有孙某3名下的款项100,000元。但考虑到：一方面，闵行区徐凌村所称另行动拆迁补偿100,000元并未列入动拆迁协议，在原告未能提供充分证据加以证明的情况下，难以对此确认；退一步说，即使确有另行补偿的100,000元，也无法确定是基于徐凌12组房屋的因素，还是基于当时名义上仍为孙某3，系其个人身份因素而得到补偿；另一方面，原告也未能提供证据证明，闵士公司所有的孙某3名下的100,000元，就是动迁补偿款。相反，孙某3过世后，除去已经划付掉的71,343.56元，其余部分亦返还至孙某3名下。因此，上述71,343.56元应视为孙某3的个人财产。故两被告上述抗辩理由，缺乏事实与法律依据，本院不予采信。但孙某3的71,343.56元，在原告未能提供证据证明孙某3具有赠与意思表示的情况下，应当予以返还。本案审理期间，原告表示同意由法院一并处理，以减少讼累，系对其权利的合法处分，本院予以准许。
综上所述，本院从遵循诚实信用原则和维护社会稳定角度，以达到维持居住使用现状为宜的目的出发，对于原告要求确认上海市闵行区××南路×××弄××号101室房屋归其所有的诉讼请求，符合客观事实与现状，于法有据，本院予以支持。鉴于孙某3已经过世，作为其继承人的被告孙某1、孙某2应当承担协助将系争房屋产权过户登记至原告名下的义务。办理系争房屋过户登记过程中产生的应当缴纳的税费，原告表示愿意承担，系对其权利的合法处分，本院予以准许。本案审理期间，原告表示，徐凌12组房屋之买卖距今时间久远，其愿意基于公平原则与亲情关系，另行补偿两被告450,000元，系对其权利的合法处分，本院予以准许。

（五）一审定案结论
上海市闵行区人民法院依照《中华人民共和国物权法》第三十三条、第三十九条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、确认位于上海市闵行区××南路×××弄××号101室房屋归原告孙某所有；
二、被告孙某1、孙某2于本判决生效之日起十五日内协助原告孙某将上海市闵行区××南路×××弄××号101室房屋的产权过户登记至原告孙某名下。办理上海市闵行区××南路×××弄××号101室房屋产权过户登记过程中产生的应缴纳的税费，由原告孙某负担；
三、原告孙某于本判决生效之日起十五日内返还被告孙某1、孙某2人民币71,343.56元；
四、原告孙某于本判决生效之日起十五日内支付被告孙某1、孙某2补偿款人民币450,000元。

（六）二审情况

1、二审诉辩主张
孙某1、孙某2不服，向上海市第一中级人民法院提起上诉，诉称：1、原审认定事实错误。徐凌12组房屋之买卖并未实际履行，动迁之前并未实际由被上诉人占有；系争房屋系由孙某3交给孙某5夫妇使用，而非由孙某交给孙某5夫妇使用；基于徐凌12组房屋而获得的动迁补偿款系补偿给孙某3的，而不是补偿给孙某的。2、原审适用法律不当。系争房屋经依法登记，权利人为孙某3，系争房屋应作为孙某3的遗产由上诉人继承，而不应确认给被上诉人所有；孙某家庭实际已获得三套动迁安置房，原审将孙某3家庭应享受的动迁安置福利确认为孙某所有，违反了动迁安置的有关规定，构成了对公共利益的非法侵占。3、原审程序违法。孙某3取得系争房屋系经相关行政机关依法登记确认，未经行政诉讼，原审无权直接确认系争房屋之所有权归属；徐凌12组房屋转让与系争房屋确权分属两个不同的法律关系，被上诉人不能将其对徐凌12组房屋之所有权直接嫁接到系争房屋上；《私房转让凭据》是复写件，不是原件，不能作为定案依据。综上，请求撤销原判，改判驳回被上诉人原审全部诉请。
被上诉人孙某辩称，徐凌12组房屋之交易行为真实、有效，且已于1984年交易完成，房屋已交付完毕，并一直由被上诉人及家人使用及修缮。因当时并无强制规定须办理过户手续，且基于双方之间系兄弟关系，故当时未办理过户手续。系争房屋系由被上诉人交给女儿孙某5使用，被上诉人则在儿子及女儿家两边居住。综上，请求驳回上诉，维持原判。

2、二审事实和证据
上海市第一中级人民法院经审理查明：原审判决查明事实属实，本院依法予以确认。
二审中当事人均未提交新证据。

3、二审判案理由
上海市第一中级人民法院认为，关于徐凌12组房屋之转让的真实性问题，虽被上诉人孙某提供的《私房转让凭据》在形式上有所欠缺，但原审综合该转让凭据的形成时间、所记载的内容以及徐凌12组房屋已实际交付、一直以来由被上诉人孙某及家人使用，且因该房屋动迁安置所得的本案系争房屋亦由被上诉人孙某交由其女儿居住使用之事实，并结合孙某3与被上诉人孙某间系亲兄弟关系，又属同一乡镇集体经济组织成员等本案具体情况，确认孙某3与被上诉人孙某间就徐凌12组房屋之转让系双方真实意思，且已履行完毕，由此认定被上诉人孙某为徐凌12组房屋之实际权利人，符合客观实际。上诉人上诉否认孙某3与被上诉人孙某就徐凌12组房屋之转让行为及实际履行，缺乏依据，本院不予采信。关于徐凌12组房屋与本案系争房屋的关系问题，根据在案证据，本案系争房屋系因徐凌12组房屋动迁，而用该房屋之动迁安置补偿款所购买的动迁配套商品房，即本案系争房屋实际系徐凌12组房屋动迁安置利益的转化，应归属于徐凌12组房屋的实际权利人，故虽因客观原因致本案系争房屋之产权现登记在孙某3名下，但不影响被上诉人孙某以徐凌12组房屋的实际权利人身份主张对系争房屋的产权。上诉人主张徐凌12组房屋动迁所得的动迁补偿款应归属于孙某3，系争房屋之权属确认与徐凌12组房屋之权属无关，与事实不符，本院不予采纳。关于徐凌12组房屋动迁利益的属性问题，孙某3与被上诉人孙某间就徐凌12组房屋之转让行为，系双方对自己财产权利的处分，因徐凌12组房屋动迁所得的动迁利益亦系动迁部门对该房屋因动迁而作的财产补偿，与公共利益无涉，故上诉人主张被上诉人非法侵占公共利益，本院难以采信。关于本案的审理程序问题，本院认为，虽不动产的权利人一般以该不动产在登记机构的登记为准，但在登记的不动产权利人与真实的不动产权利人不相一致的情况下，相关权利人有权通过民事诉讼程序要求法院对该不动产之真实的权利归属作出确认。上诉人主张未经行政诉讼，原审无权直接就系争房屋之所有权归属作出确认，缺乏法律依据，本院同样不予采纳。鉴于系争房屋之房款除大部分系从动迁安置款账户中直接划款支付外，另有一部分系由闵士公司划款支付，且被上诉人在原审中基于亲情关系等，自愿补偿上诉人45万元，故原审在确认系争房屋产权归被上诉人所有的同时，一并判令被上诉人返还上诉人垫付的部分房款，并补偿上诉人45万元，应属公平合理，本院予以认同。综上，原审根据本案查明的事实及双方当事人的诉辩主张，对本案所作的处理并无不当，本院予以维持。上诉人的上诉请求和上诉理由依据不足，本院不予支持。

4、二审定案依据
上海市第一中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。

（七）案件评析
当前，城市化进程高速推进，农村宅基地动迁频繁进行，当事人间因动迁安置房屋买卖及权利归属等问题而引发的纠纷亦随之激增。实践中，农村宅基地房屋买卖行为的效力认定、宅基地房屋权利归属，以及由宅基地房屋转化所得的利益归属等是审理的难点问题。本案的争议焦点便在于涉案上世纪八十年代的老宅基地房屋买卖行为的效力如何，其动迁利益归谁所有。
一、农村宅基地房屋买卖效力认定之考量因素
实践中，因交易双方均为农村集体组织村民，其法律意识通常均较为淡薄，加之交易时间久远，能够证明房屋交易的相关字据可能早已遗失，以致难以仅从买卖合同入手识别宅基地房屋交易的真实性。因此，对农村宅基地房屋买卖的判断，应综合考量转让时间、主体身份，以及实际履行情况等因素。
1.转让形式及交易时间
形式上，考察宅基地房屋买卖双方是否存有书面买卖合同或类似交易字据。本案中，双方的买卖行为发生在上世纪80年代，其买卖双方均为普通农民且系兄弟关系，其并未订立正式文本的《房屋买卖合同》。但从二人签订的《私房转让凭据》来看，其对于徐凌12组房屋转让的时间、原因、房屋结构、议价过程与实际成交价格等均做了详细的记载，且载明"兄弟俩正式议定，一次处理了结，立此为据"，该字据已足以证明交易双方协商一致确定了徐凌12组房屋的交易过程，且已经交易完毕。
时间上，考虑房屋买卖行为所处的客观历史环境。本案中，虽孙某3与孙某的买卖行为并未取得相关组织、部门的批准同意，但从买卖行为发生的时间来看，双方买卖发生在1984年，远早于1999年国务院相关禁止性规定出台的时间，且从当时的社会环境看，农村宅基地房屋的买卖也普遍缺乏必要的申报、审批意识、规则与程序。因此，庭审中被告以审判程序缺失为由否认买卖行为效力的观点是站不住脚的。
2.主体身份关系
主体上，考察交易双方的身份关系。根据1999年国务院办公厅《关于加强土地转让管理严禁炒卖土地通知》第二条规定，农村宅基地房屋不得向城市居民出售。换言之，农村宅基地不得出卖于本集体经济组织以外的他人。本案中，一方面，涉案宅基地房屋的买卖行为发生远早于上述规定的出台时间，且当时并无相关交易的禁止性规定；另一方面，本案宅基地房屋的买卖主体孙某3与孙某系亲兄弟关系，且为同一乡镇集体经济组织成员，具备农村宅基地房屋买卖的主体要件。
3.实际履行情况
客观上，审查买卖行为的后续实际履行情况。实践中，宅基地房屋买卖的交易双方虽实际支付房款并交付房屋，但因法律上及程序上等客观因素的限制而无法办理产权过户登记的情况较多，因此判断宅基地房屋买卖行为的效力还需考察整个交易的实际履行情况。本案中，徐凌12组房屋自交易后便由原告实际占有使用，直至该宅基地房屋动迁后，所得的安置房屋仍由其与子女实际居住，期间孙某3亦未提出任何异议。由此可知整个宅基地房屋的买卖已经全部履行完毕，且交易双方均对此认可。
结合上述交易时间、主体身份，以及实际履行情况等因素，本案原告与孙某3间就徐凌12组宅基地房屋的买卖行为合法有效，虽房屋未经产权变更登记，但该宅基地房屋的实际权利人应为本案原告孙某，由该宅基地房屋而产生的相应利益亦应归其所有。
二、农村宅基地房屋买卖后之权益归属认定
本案系争房屋系因徐凌12组房屋动迁，而用该房屋之动迁安置补偿款所购买的动迁配套商品房。形式上，其属徐凌12组宅基地房屋动迁安置利益的转化，理应归属于徐凌12组房屋的实际权利人，系争房屋的名义登记人并不能当然享有其相应利益。在当事人对该房屋产权归属提出异议的情况下，还需考量如下因素：
一是审查房款的支付情况。本案中，两被告提出系争房屋购房款实际由孙某3支付，故系争房屋应归孙某3所有的抗辩理由，但从系争房屋的付款情况来看，共有两部分组成，即从动迁安置款账户直接划款支付260,975元，以及闵士公司划款支付71,343.56元。如前所述，徐凌12组宅基地房屋的实际权利人系孙某，应由其享有相应的动拆迁利益。因此，动迁安置款账户支付的260,975元购房款，应视为孙某支付之款项。而关于闵士公司划款支付71,343.56元，原告未能提供证据证明其属于动迁款也非孙某3对其的赠与，故该笔款项应由其退还后者。
二是审查房屋的实际支配情况。从本案房屋买卖的实际履行情况看，在《私房转让凭据》落款显示的立据时间后，原告实际占有了徐凌12组宅基地房屋，且该房屋经动拆迁并定购本案系争房屋后，亦由原告实际占有，并交由其女儿与女婿实际使用。期间，孙某3从未提出异议或主张相关权利。由此可见，孙某3及本案被告对前述宅基地房屋的买卖及该房屋的利益归属自始均是认可的。
综上所述，在孙某3与孙某间就徐凌12组宅基地房屋的买卖确已达成一致意见并实际履行完毕的情况下，孙某系上述宅基地房屋的实际权利人。系争房屋系因宅基地房屋动拆迁，并以动迁安置补偿款购买的动迁配套商品房，该房屋属宅基地房屋利益的转化，理应由实际权利人享有相应利益。
（龚漾）