一、首部

（一）判决书字号
一审判决书：重庆市忠县人民法院（2014）忠法民初字第01195号民事判决书。
二审判决书：重庆市第二中级人民法院（2015）渝二中法民终字第00011号民事判决书。

（二）案由：租赁合同纠纷。

（三）诉讼双方
原告（被上诉人）：黄某。
委托代理人（一审）：杨义禄，重庆冠凯律师事务所律师。
被告（上诉人）：重庆聚融建设（集团）股份有限公司，住所地忠县忠州镇新桥村3组。
法定代表人：梁国华，重庆聚融建设（集团）股份有限公司负责人。
委托代理人（一审、二审）：李雪龙，重庆泰源律师事务所律师。
第三人：周某。

（四）审级：二审。

（五）审判机关和审判组织
一审法院：重庆市忠县人民法院。
合议庭组成人员：审判长：周红宇；代理审判员：廖耀东；人民陪审员：刘先军。
二审法院：重庆市第二中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：姜长城；代理审判员：熊德才；代理审判员：毋向娟。

（六）审结时间
一审审结时间：2014年10月15日。
二审审结时间：2015年3月3日。

二、一审诉辩主张

原告诉称：被告与第三人周某于2013年3月25日签订了场地租赁合同，由周某将其位于忠州镇新桥村四组的忠县冰利食品厂场地出租给被告用于车辆停放。合同约定租期为五年（2013年3月至2018年3月），租金每月1万元，半年支付一次。因周某向原告借款215万元，并以其经营的重庆市忠县冰利食品厂厂房地产权作为借款抵押，到期后第三人未归还借款本息，原告曾起诉周某归还借款，2013年10月9日经法院调解双方达成还款协议，但周某并未按生效法律文书履行义务，法院于2013年10月21日作出（2013）忠法民执字第452号执行裁定书，将周某享有的位于忠县忠州镇新桥四组的重庆忠县冰利食品厂的两宗工业用地土地使用权，依法抵偿给原告使用。2013年11月20日原告依法办理变更土地使用权证书，故该地块收益、处分权为原告，但被告以各种理由拒付租金，现原告起诉请求判决被告与第三人于2013年3月25日签订的场地租赁合同权利义务由原告享有承担；由被告给付2014年3月25日至2014年9月25日的租金6万元；诉讼费由被告给付。

被告辩称：被告与第三人的场地租赁合同属实，原告与第三人的债权债务关系并不清楚。债权人转让债务，应由债权人通知债务人，第三人作为租赁合同的债权人，并未通知被告债权转让，且原告起诉的标的物与租赁合同的标的物地址不同。租赁过户并不是第三人真实意思表示。同时，第三人欠被告债务，第三人所应得的租金一直在抵偿第三人欠被告的债务，原告诉讼请求2014年3月25日至2014年9月25日半年的6万元已通过抵扣的形式支付第三人了，请求驳回原告的诉讼请求。

第三人辩称：与被告签订租赁合同属实，欠原告借款215万元属实。因其系银行黑名单客户，不能获取贷款，故与原告协商将其所有的两块工业用地过户给原告，由原告用地抵押办理贷款，获取的贷款归还原告借款。原告曾答应今年春节后书面向第三人承诺土地仍是第三人的，并且不收取租金，才向原告出具了承诺书及在租赁合同后批注租金由原告收取等事项。

三、一审事实和证据
重庆市忠县人民法院经公开审理查明：第三人周某原享有位于忠县忠州镇新桥村四组重庆市忠县冰利食品厂两宗工业用地（即3XXD房地证2007字第12号和3XXD房地证2007字第13号）共计3196.04平方米的土地使用权，忠县冰利食品厂的场地即是这两宗工业用地。2013年3月25日，第三人与被告签订了场地租赁合同，由第三人将忠县冰利食品厂场地租赁给被告车辆停放使用，租赁期间为2013年3月至2018年3月，租赁费用为每月1万元，付款方式为每半年支付一次，由被告凭有效发票给第三人支付租金（税金由被告承担）；转账（可根据需要和可能支付现金）。权利义务为租赁合同到期前一个月，双方共同协商续租事宜，并且在同等条件下，乙方有优先续租的权利等。双方合同约定了违约责任及争议的解决方式。因第三人欠原告借款215万元，本院于2013年10月9日作出了（2013）忠法民初字第03077号民事调解书，由周某、罗某在2013年10月13日前偿还原告借款215万元。2013年10月21日，本院作出了（2013）忠法民执字第452号执行裁定书，黄某与周某、罗某自愿达成协议：将被执行人周某享有的位于忠县忠州镇新桥村四组的重庆市忠县冰利食品厂两宗工业用地，即3XXD房地证2007字第12号（房地籍号7X-X-X-XX1）和3XXD房地证2007字第13号（房地籍号7X-X-X-XX2）共计3196.04平方米的土地使用权抵偿给黄某使用，抵偿后执行兑现完毕。2013年11月20日，原告将抵偿的土地办理了2013字第3XXX3号、第3XXX4房地产权证，登记土地使用权类型为出让，土地用途为工业用地，土地使用权面积为3196.04㎡，土地使用权终止日期为2056年11月28日。嗣后，原告向第三人索要周某与被告签订的租赁合同原件，周某在租赁合同上批注"于2014年3月30日前所有车辆出场，若不出场，租金就由黄某直接找聚融集团收取，周某"。2013年11月30日，第三人周某向原告出具承诺书，内容为"兹有周某与聚融集团签订的新桥村4组冰利食品厂场地租赁（停车）合同现已收租金半年（2013年3月25日-2013年9月24日），在所有租赁合同中，以2013年3月签订的合同为准，现冰利食品厂地块权利人已变更为黄某所有。于2014年3月30日前所有车辆出场，若不出厂，租金就由黄某直接找聚融集团收取"。2014年3月，原告向被告收取租金未果，同月3月24日，向被告邮寄通知及房地证使用证、周某的承诺书等材料，通知内容为被告所租赁的地块由原持有人变更为原告，之前周某将此地块租赁给重庆聚融建设（集团）股份有限公司作为车辆停放，于2014年3月25日到期，到期后的租赁费应由黄某收取等。现原告起诉请求判决被告与第三人于2013年3月25日签订的场地租赁合同权利义务由原告享有承担；由被告给付2014年3月25日至2014年9月25日租金6万元；诉讼费由被告承担。
另查明，被告至今仍在使用租赁合同约定的土地，2014年3月25日前租金已付清。
上述事实有下列证据证明：
1.原告向本院提供的收款收据三张、民事裁定书、（2013）忠法民初字第03077号民事调解书、通知、邮寄快递单、对被告公司马主任、朱书记电话录音等证据在案佐证，
2.原、被告的当庭陈述。

四、一审判案理由
重庆市忠县人民法院经审理认为，第三人与被告签订的场地租赁合同，系第三人与被告的真实意思表示，合法有效，应受法律保护。在租赁期间，原告通过与第三人以物抵债的方式，获得了原系第三人的两块工业用地使用权，并办理了房地证，原告作为工业用地的使用权人，应对该工业用地享有占有、使用、获取收益的权利，但租赁物即工业用地在租赁期间发生所有权变动，不影响第三人与被告签订的租赁合同的效力。第三人向原告转让工业用地使用权，办理了登记，并向原告出具书面承诺书及在租赁合同上批注均载明"于2014年3月30日前所有车辆出场，若不出场，租金就由黄某直接找聚融集团收取"字样，应视为第三人有将租赁合同权利义务转让给原告的意思表示。根据买卖不破租赁原则，在第三人将土地产权转让给原告后，第三人与被告签订的租赁合同中权利义务，应对原、被告直接产生法律效力，并不经承租人即被告同意，原、被告应按租赁合同约定履行权利、义务。本院依法对原告主张被告与第三人于2013年3月25日签订的场地租赁合同权利义务由原告享有和承担的诉讼请求依法予以支持。庭审中，原告明确表示其主张的权利包含收取2014年9月25日之后至2018年3月25日的租金，其主张符合合同约定，故本院予以支持。庭审中第三人认为原告曾向其承诺不收取租金，由原告贷款还清欠款未向本院提供证据证实，而其向原告给付的租赁合同中批注及出具承诺书确载明"由黄某收取租金"与第三人的陈述矛盾，第三人认可两份证据的真实性，故本院认为该两份证据应系第三人真实意思表示，应产生法律效力，对第三人的庭审主张不予支持。
被告认为因第三人周某从未通知租金由原告收取，所以此期间的租金6万元已按照租赁合同约定通过抵扣形式支付给第三人周某了，故不同意支付租金6万元。被告为证实自己主张，于2014年5月26日向本院提供了周某2014年4月6日出具的领款领据一张，领据载明周某收到2014年3月26日至2014年9月25日止场地租金6万元。本院也于2014年4月28日对第三人周某作了一份询问笔录，周某陈述当时被告租金已支付到2014年3月。2014年6月30日，本院对案外人朱某作了谈话笔录一份，朱某证实周某欠其借款390万元，因被告公司法定代表人系其女婿，经与周某、被告协商，被告应给付周某的租金通过抵扣形式抵扣其借款利息。现2014年3月26日至2014年9月25日止场地租金6万元已抵扣给他了。上述证据经各方质证，原告对领款领据有异议，认为其提交时间超过举证期限，且与2014年4月28日周某的询问笔录相矛盾，系造假。被告及周某对上述证据无异议，周某陈述2014年4月28日确实未收取租金，系之后与被告及朱某协商抵帐才形成的领款领据，认可收到租金6万元，并表示由其个人支付6万元给原告。本院认为，被告与第三人于2013年3月25日签订的场地租赁合同权利义务由原告享有和承担，其权利应包含收取2014年3月25日至9月25日租金6万元。原告于2014年3月25日前通知了被告租赁合同的租金由其收取，并将通知书、房地证使用证、周某的承诺书等材料邮寄给被告，但被告主张由于周某未通知被告，且原告提供的房地证与租赁合同地址不一致，故无法核实其真实性。庭审中原告提供的承诺书经周某质证对证据真实性无异议，被告当庭也确认了租赁合同中的土地与原告房地证系同一土地，故被告应清楚周某将租赁合同权利义务转让给原告的事实。正是由于第三人周某怠于履行通知被告义务，原告才自行通知被告支付租金无果，进而向本院起诉主张收取租金的权利，其合法权利应受法律保护，被告在诉讼期间不得以合同相对性对抗原告，更不得将租金擅自支付给第三人周某。第三人周某在明知原告作为新的土地使用权人，并向原告出具承诺租金由原告收取的承诺书，其已无权收取租金的情况下，本着诚实信用原则，第三人周某也不应收取被告所交租金。被告在明知原告在向其主张收取租金的权利，仍在诉讼期间将租金支付给周某，应由其承担向原告支付2014年3月25日至9月25日租金6万元的法律责任。第三人周某确已收取被告2014年3月25日至9月25日租金6万元，被告可向第三人周某主张不当得利。

五、一审定案结论
重庆市忠县人民法院依照《中华人民共和国物权法》第一百三十五条、第一百四十三条、第一百四十五条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十九条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决如下：
一、第三人周某与被告重庆聚融建设（集团）股份有限公司于2013年3月25日签订的场地租赁合同权利义务由原告黄某享有和承担；
二、2014年9月25日之后止合同履行届满之日止的租金由被告重庆聚融建设（集团）股份有限公司支付给原告黄某；
三、被告重庆聚融建设（集团）股份有限公司于本判决生效后十日内支付原告黄某2014年3月25日至9月25日止租金6万元。

六、二审情况

（一）二审诉辩主张
上诉人诉称：原审法院认定上诉人应当支付被上诉人黄某2014年3月25日至9月25日的租金6万元认定事实不清，适用法律错误。其理由是：被上诉人取得重庆市忠县冰利食品厂两宗工业用地使用权后，于2014年3月25日将房地证交予上诉人，通知上诉人向其交纳租金。经上诉人核实周某并不认可，同时被上诉人出示的房地产权证所记载的地址与上诉人跟周某签订的租赁合同所指地址不吻合，所以被上诉人债权转让通知行为对上诉人不发生法律效力。上诉人与第三人周某签订场地租赁合同时口头约定，上诉人将应支付给周某的租金直接付给周某的债权人朱某某，并不违反法律禁止性规定。
被上诉人没有置辩。
第三人没有置辩。

（二）二审事实和证据
重庆市第二中级人民法院对一审认定的事实和证据予以确认。

（三）二审判案理由
重庆市第二中级人民法院经审理认为：2013年3月25日，上诉人重庆聚融建设（集团）股份有限公司与原审第三人周某签订《场地租赁合同》后，周某因与被上诉人黄某债务纠纷经诉讼程序，周某出租土地的使用权抵偿给黄某，并于2013年11月20日办理了土地使用权变更登记。2013年11月30日周某书面承诺2014年3月30日后的租金由黄某收取。此时，周某应将债权转移之事实即时通知承租人重庆聚融建设（集团）股份有限公司，由于周某怠于履行通知义务，黄某于2014年3月25日通知重庆聚融建设（集团）股份有限公司其与周某在《场地租赁合同》中约定的租金由黄某收取，并将书面通知书、房地证使用证及周某的承诺书的复印件等材料送给该公司。至此，应视为已将债权转让通知了债务人。上诉人自收到通知之日起不得擅自将租金支付给第三人，应由被上诉人享有收取租金的权利。

（四）二审定案结论
重庆市第二中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，作出如下判决：驳回上诉，维持原判。

七、解说
1、本案涉及合同权利义务的概括转让，原告主张在原告依法办理变更土地使用权证书后，该土地的收益、处分权归原告，继而要求被告与第三人于2013年3月25日签订的场地租赁合同的权利义务由原告享有。被告抗辩为债权人转让债务，应由债权人通知债务人，第三人作为租赁合同的债权人并未通知被告债权转让则合同关系不发生转移，被告仍可以向第三人缴纳租金。由此合同权利义务转让是否以债权人通知债务人并取得债务人同意为要件？
合同权利义务的概括转让是指合同当事人一方将其合同权利和义务一并移转给第三人，由该第三人概括地继受。《合同法》 88条规定"当事人一方经另一方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。合同权利义务的概括转让可基于合意而发生，也可基于法定而发生。基于合意发生的移转需经合同另一方当事人的同意，未经合同另一方的同意对其不发生效力，即转让合意不具备外部效力，因为合同权利义务的概括移转对合同另一方当事人利益影响巨大，所以必须经其同意方对其发生效力。基于法定的合同权利义务概括转让在我国现有法律的规定来看要发生在两种情形：一是因继承而发生的。如被继承人订立合同后死亡的，继承人即可依继承法的规定承受被继承人在该合同中的权利和义务。一是因法人的分立、合并而发生的。根据《合同法》第90条规定："当事人订立合同后合并的，由合并后的法人或者其他组织行使合同权利，履行合同义务。当事人订立合同后分立的，除债权人和债务人另有约定的以外，由分立法人或者其他组织对合同的权利和义务享有连带债权"。承担连带债务企业合并或分立后，原企业的债权债务的移转，属于法定移转，因而无须取得相对人的同意，依合并或分立后企业的通知或者公告发生效力。
在合同法第229条规定："租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。"据此可知，当租赁物放生物权变动时，基于"买卖不破租赁"的原则，买受人除可取得物的所有权外，还承受该租赁物上原已存在的租赁合同关系的出租人的权利义务。此种合同权利义务的概括移转并非基于当事人的意志，而是基于法律的直接规定，因而属于法定移转。因此法定转移的情况下并不需要取得承租人的同意。
具体到本案中，原告依据法院的裁判文书取得了第三人的建设用地使用权，致使租赁物的物权发生了变动，基于"买卖不破租赁"原则，在第三人将土地产权转让给原告后，第三人与被告签订的租赁合同中的权利义务，应对原被告直接产生法律效力，并不经承租人同意。因此被告以债权人未通知为由主张合同权利义务不发生转移，法院不予支持。
2、在本案中，合同权利义务发生概括转让后，第三人怠于履行通知义务，而是由原告向被告发出了书面通知。原告的通知行为在法律上能否产生效力？
根据合同相对性理论，原则上应当由实施转让行为的债权人通知。从《合同法》80条规定，"债权人转让权利的，应当通知债务人"的内容看，也应理解为谁转让、谁通知。如果原债权人怠于行使通知义务，受让人也可通知债权转让。在司法实务上也认可产生通知的法律后果。
原告向被告发送通知的行为应视为已将债权转让通知了债务人。债务人自收到通知之日起不得擅自将租金支付给第三人，应由原告取得收取租金的权利。
（王俊力）