（一）判决书字号
一审判决书：新疆维吾尔族自治区布尔津县人民法院（2014）布民初字第332号。
二审判决书：新疆维吾尔自治区伊犁哈萨克自治州阿勒泰市中级人民法院（2015）阿中民二终字第16号。

（二）案由
商品房预售合同纠纷

（三）诉讼双方
原告（被上诉人）：杨某（曾用名再某）。
委托代理人：王东继，新疆新津律师事务所律师。
被告（上诉人）：哈巴河县安居房地产开发有限责任公司。
法定代表人：张腾，哈巴河县安居房地产开发有限责任公司总经理。
委托代理人：王秀勇，新疆兰河律师事务所律师。
被告（上诉人）：哈巴河县安居房地产开发有限责任公司布尔津分公司，住所地：布尔津县五彩滩路。
负责人：罗宏梯，哈巴河县安居房地产开发有限责任公司布尔津分公司经理。
委托代理人：罗某。

（四）审级：二审。

（五）审判机关和审判组织
一审法院：布尔津县人民法院。
审判员：王永魁
二审法院：阿勒泰市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：郝建军；审判员：胥彩霞、阿斯哈尔·哈布德什

（六）审结时间：
一审审结时间：2014年12月17日。
二审审结时间：2015年3月6日。

（一）一审诉辩主张
1、原告杨某诉称：2012年5月22日，原告与被告哈巴河县安居房地产开发有限责任公司布尔津县分公司（以下简称安居布尔津分公司）签订《购房议定书》，约定：原告定购位于布尔津县花园小区底商住宅楼，建筑面积（约）为105㎡，单价为3000元∕㎡，付款方式为该议定书签订后交付定金30000元，于2012年8月10日前付清总房款的30%，剩余房款由原告通过住房公积金贷款方式予以支付。被告安居公司布尔津分公司于2013年11月1日前交付房屋。原告已按照约定交付定金及购房款共计100000元。被告安居公司布尔津分公司在办理相关手续完毕后迟延签订《商品房买卖合同》并交付房屋至今。被告哈巴河县安居房地产开发有限责任公司（以下简称安居公司）疏于管理，亦具有过错。请求判令：1、被告安居公司、安居公司布尔津分公司按照购房议定书约定与原告签订布尔津县花园小区底商住宅楼房屋的商品房买卖合同、交付该房屋并办理产权手续；2、被告安居公司、安居公司布尔津分公司承担本案诉讼费用。
审理中，原告秀梅变更第1项诉讼请求为：依法认定原告杨某与被告安居公司布尔津分公司于2012年5月22日签订的《购房议定书》为商品房买卖合同，被告安居公司、安居公司布尔津分公司依法交付房屋并办理房屋所有权属证书，自行承担面积误差部分房价款。
2、被告安居公司、安居公司布尔津分公司辩称：被告安居公司布尔津分公司与原告签订的《购房议定书》是约定双方将来签订《商品房买卖合同》的契约，属于预约合同。该议定书约定争议房屋建筑面积（约）为105㎡，但房屋实际面积为133.42㎡。被告安居公司布尔津分公司可与原告就争议房屋按照实际面积即133.42㎡签订商品房买卖合同，原告应据实付款。

（二）一审事实和证据
布尔津县人民法院经公开审理查明：2012年5月22日，原告与被告安居公司布尔津分公司签订《购房议定书》，约定：原告拟购位于布尔津县花园小区底商住宅楼房屋，建筑面积（约）为105㎡，单价为3000元∕㎡，付款方式为该议定书签订后交付定金30000元，于2012年8月10日前付清总房款的30%，剩余房款由原告通过办理住房公积金贷款方式予以支付。房屋交付时间为2013年11月1日。待被告安居公司布尔津分公司办理相关手续完毕后双方签订《商品房买卖合同》。原告于2012年5月22日交付定金30000元，于2012年7月10日交付定金70000元。2013年10月30日，争议房屋经竣工验收。2013年12月3日，争议房屋经测绘建筑面积为133.42㎡。
另查明：被告安居公司布尔津分公司已依法办理了《布尔津县企业投资项目备案证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设项目选址意见书》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》。
上述事实有下列证据证明：
1、当事人陈述；
2、《购房议定书》、收据、户籍证明、《布尔津县企业投资项目备案证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设项目选址意见书》、《建设工程施工许可证》、《商品房预售许可证》、竣工验收报告、布尔津县神湖东路花园小区底商住宅楼平面分户图。

（三）一审判案理由
布尔津县人民法院经审理认为：《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条规定，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。本案中，首先，2012年5月22日，原告与被告安居公司布尔津分公司签订的《购房议定书》对原告拟购位于布尔津县花园小区底商住宅楼房屋、建筑面积（约）为105㎡、单价为3000元∕㎡、付款方式、房屋交付时间均进行明确约定，已具备了商品房买卖合同的主要内容，可直接据此履行而无须另行订立商品房买卖合同；其次，被告安居公司布尔津分公司出具的收据显示2012年5月22日收取的30000元及2012年7月10日收取的70000元均为定金，但双方于2012年5月22日签订的《购房议定书》中约定定金为30000元，则2012年7月10日收取的70000元应属购房款。故该《购房议定书》应当认定为商品房买卖合同。被告安居公司布尔津分公司在签订该《购房议定书》时虽未依法取得商品房预售许可证，但在本案法庭辩论终结前已取得，合同无效的情形已消除，且该《购房议定书》不违反法律或者行政法规的强制性规定，属有效合同。《购房议定书》约定的房屋交付期限现已届满，原告主张交付房屋的诉讼请求，事实清楚、理由正当，本院予以支持。但原告亦应按照《购房议定书》约定支付购房款。《中华人民共和国合同法》第六十条规定，当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。《购房议定书》中虽未约定办理产权登记相关事宜，但办理房屋产权登记属被告安居公司布尔津分公司出售房屋的附随义务。本院对原告主张办理房屋产权登记的诉讼请求予以支持。
《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十四条规定，出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人。本案中，争议房屋约定面积（约）为105㎡，而实际面积为133.42㎡，面积误差比绝对值为27.07％，已远超出3％，鉴于原告主张继续履行合同，其应按照合同约定的价格补足在3％以内（含3％）部分的房价款即9450元（105㎡×3％×3000元∕㎡），面积误差比超出3％部分的房价款即75820.50元（105㎡×24.07％×3000元∕㎡）由被告安居公司布尔津分公司承担，所有权归原告。《中华人民共和国公司法》第十四条规定，公司可以设立分公司。设立分公司，应当向公司登记机关申请登记，领取营业执照。分公司不具有法人资格，其民事责任由公司承担。本案中，被告安居公司布尔津分公司系被告安居公司依法设立的分公司，其组织机构代码证明确载明为企业非法人，其不具有企业法人资格，相应的民事责任应由被告安居公司承担。

（四）一审定案结论
依据《中华人民共和国合同法》第六十条，《中华人民共和国公司法》第十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第一条、第五条、第十四条第（二）项，参照《商品房销售管理办法》第十六条之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
1、认定原告杨某与被告哈巴河县安居房地产开发有限责任公司布尔津分公司于2012年5月22日签订的《购房议定书》为商品房买卖合同；
2、被告哈巴河县安居房地产开发有限责任公司于本判决生效后待原告杨某按照《购房议定书》约定交付购房款后将位于布尔津县花园小区底商住宅楼房屋交付给原告杨某并办理房屋所有权登记，原告杨某同时给付被告哈巴河县安居房地产开发有限责任公司房屋面积差价款9450元；
3、驳回原告杨某的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费6025元，减半收取为3012.50元，由被告哈巴河县安居房地产开发有限责任公司负担（于本判决生效后七日内迳付原告杨某）。

上诉人（原审被告）安居公司、安居布尔津分公司诉称：
原审认定事实错误，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条，商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同，本条规定是关于如何认定名为商品房买卖认购书，实为商品房买卖合同的规定，在对认购书作为商品房预售合同认定时，应同时满足两个条件：一方面，认购书已具备了《商品房销售管理办法》第十六条关于合同主要内容十二个方面的约定；另一方面出卖人按约收取购房款，而本案双方签订的《购房协议书》欠缺该办法第十六条第二款第(五)至（十一）、（十三）项的内容，原审认定为商品房买卖合同缺乏法律依据，该议定书没有包含商品房预售合同的主要条款，仅有简单的约定，无论主观还是客观都没有订立商品房预售合同的可能，仅为缔约阶段，依据《中华人民共和国合同法》第三条规定，合同当事人的法律地位平等，一方不得将自己的意志强加给另一方，而本案将议定书认定为商品房买卖合同，属认定事实，适用法律错误。请求二审法院撤销原判，依法改判。

被上诉人（原审原告）杨某辩称：
（一）安居布尔津分公司与杨某签订的《购房议定书》应当认定为商品房买卖合同书，具有法律效力。该议定书的内容符合《商品房销售管理办法》第十六条规定的主要内容，仅没有约定面积差异、产权登记、解决争议的办法，但不影响合同的效力。杨某已付10万元购房款，发票中虽注明是定金，但双方约定的定金是3万元，结合议定书约定杨某应于2012年8月10日前交纳购房款的30%，该10万元应为购房款。
（二）《议定书》中房屋建筑面积约105平方米中的"约"是"商定"的意思，正负误差应当控制在3%以内，超出面积的责任归安居公司及安居布尔津分公司。原审认定事实清楚，证据充分，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。