(一)首部

2、案由：房屋买卖合同纠纷

3、诉讼双方
原告李某。
原告曹某（二原告系夫妻关系）
二原告之委托代理人李正隆，阆中市柏垭正大法律服务所法律工作者。
被告汪某。
委托代理人冯杰，阆中市柏垭阳光法律服务所法律工作者。

4.审级：一审

5.审判机关：阆中市人民法院
审判人员：代理审判员：杨冬。

6.审结时间： 2011年7月16日

（二）诉辩主张

原告李某、曹某诉称,二原告婚后于2007年2月21日从赵某处购买坐落于阆中市柏垭镇沙溪大街门面一间、三楼住房一套。2010年2月25日，二原告不在家，原告李某之生父以原告之名与被告签订了《房屋买卖合同》。2011年1月23日，原告从广东回来，被告之岳父前来要求原告办理过户手续，原告才知道自己的房屋被生父以自己的名义卖给被告。何况截止现在原告都没实际取得该房屋产权。故申请宣告2010年2月25日与被告汪某签订的《房屋买卖合同》无效。

被告汪某辩称,该《房屋买卖合同》缔结形式具备完备合同的条款。甲方"李某"和"李XX"均是亲笔所写，乙方汪某也是其本人签字。且2010年2月25日缔结该合同前，该房屋已张贴出卖广告，在签订合同当天，房屋买卖中介人闫某还通过原告姐夫陈新的手机向原告李某打电话协调达成该《房屋买卖合同》的一致意见。该合同签订后，双方按合同要求履行了义务，并交付了相关票证。故原告李某与其父构成委托出卖该诉争房屋的关系。请驳回原告的诉讼请求。

(三)案件事实
经审理查明,与李某是父子关系。该诉争房屋是李某从赵某处购买，2009年，李某曾委托搞房屋买卖中介业务的闫某出卖其位于阆中市柏垭镇门面和住房。李某外出务工后，便委托其父亲对该房进行管理，期间及其家人与被告汪某协商过出卖该房屋。2010年2月25日甲（李某、）、乙双方（汪某）签订了《房屋买卖合同》，该合同约定："甲方李某经全家协商，将位于柏垭镇沙溪大街中段门面一间、三楼住房一套出售给乙方...；甲方提供相应的票证...地下室产权归乙方所有，甲方无产权，使用权属甲方；合同双方签字后，乙方一次性付给甲方定金款一十七万六千元整，第二次付款于2011年12月30日交付购房款四万元整；甲、乙双方在买卖合同上签字后，法律生效，双方不得违约，如一方违约，要付给另一方房屋总额20%的违约金。"作为甲方在该合同上签署了"李某、"。
同时查明，被告汪某依该《房屋买卖合同》约定，按原告之生父的指示向原告之姐夫陈新给付该房屋购房款176000元。

(四)判案理由
阆中市人民法院认为，本案争议的焦点是以原告李某之名义与被告汪某于2010年2月25日之间签订《房屋买卖合同》的行为是否构成表见代理关系。本人不是该房屋的处分权人，其是以李某名义与被告汪某签订该《房屋买卖合同》；原告李某从赵某处购买房屋后，于2009年委托过中介出卖该房屋，且将诉争房屋的钥匙及相关重要票据交由其父亲管理，在出卖该房屋过程中，积极、自愿与被告签订了该《房屋买卖合同》，并提供了出卖房屋所需要的票据；在该房交易过程中，原告的亲友积极配合"看房"、收房款等行为，使房屋买受人汪某有理由相信是受其子李某的委托出卖该房屋，即有代理权，以原告李某之名义与被告汪某于2010年2月25日之间签订《房屋买卖合同》的行为，构成表见代理法律关系，对善意相对人的信赖利益应予以保护。原告方虽然还未取得产权证书，但其已通过与赵某签订房屋买卖合同取得了该房屋的实际处分权，有关"未取得产权不能进行买卖"只是管理性规定，而非效力性规范，即不能以此直接作为认定房屋买卖合同无效的依据。

(五)定案结论
以原告李某之名义与被告汪某签订《房屋买卖合同》的行为系双方当事人的真实意思表示，合同真实有效，李XX以李某之名签订的合同行为构成表见代理法律关系，应当对善意相对人的信赖利益应予以保护。依照《中华人民共和国合同法》第四十九条之规定,判决:原告李某与被告汪某于2010年2月25日签订的《房屋买卖合同》有效。

(六)解说
表见代理的通说是，又称表示代理，是指行为人虽然无代理权，但是善意相对人客观有充分理由相信行为人具有代理权，而与其为民事法律行为，该民事法律行为的后果直接由被被代理人承担。合同法第四十九条之规定，行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权，该代理行为有效。虽然《合同纠纷指导意见》指出，人民法院在判断合同相对人主观上是否属于善意且无过失时，应当结合合同缔结与履行过程中的各种因素综合判断相对人是否尽到合理注意义务等，但法官在综合判断时应当宏观上的考察认定方法亟待统一和实践。故法官在裁判中分歧较多。
1、表见代理的认定问题
（1）应系被代理人向相对人作出过关于授予行为人有代理权的意思表示（授权表意）并且系合法行为。
司法实务中，根据表见代理发生的不同原因，一般可以将表见代理分成三种类型，即授权表示型表见代理、权限逾越型表见代理、权限续型表见代理。授权表示型表见代理即因被代理人以自己的行为表示授予行为人代理权或知道行为人表示为其代理人而不作否认表示者而构成的表见代理。这里的被代理人行为并不是一般行为，而是作授权表意的行为，这是构成表见代理的基本的、首要的条件，该行为可以直接或间接作出，也可以明示或默示形式表现出来。即"被代理人的行为"是相对人相信行为人的唯一理由。在本案中，被代理人李某曾经与中介人闫某商议过卖房事宜、原告将卖房的意思表示用书面的形式张贴在诉争房屋显眼处、原告将该房屋的相关权属证书和部分票据交与父亲保管以方便买房者查验手续等。以上情形足以表明原告李某向不特定的买受人表达由其父亲代卖房屋是其本人真实意思的表示。李XX代李某卖房的行为并非简单的"家事代理权"范畴，应当属于授权表示型表见代理。虽然原告当庭以自己的名字非其本人的签名为由予以抗辩，但在本案中，被告汪某在签订合之时通过电话联系李某并达成一致的口头协议，原告李某的卖房意思已经构成了口头委托形式，故原告的抗辩是不足以推翻授权表示型表见代理成立的有效性。
（2）表见代理应存在着能使相对人有足够理由确信行为人有代理权的客观要件。被代理人虽然未实际授予行为人代理权，但根据表象自然"推断"出行为人具有代理权。我们不妨从以下两个方面对本案予以考察综合认定。
从特定环境的考察上看，相对人汪某与行为人李XX在特定的房屋交易的时空环境下，被告有理由相信原告之父的行为系表见代理行为。表见代理即是"以假乱真，姑以真论"的代理。"表见"为"表面上所显示的"意思。在本案中，因原告将卖房一事公之于众的要约行为使被告产生买房的意思表示、被告签订合同时与原告通话协商买房事宜使被告作出承诺的决定、边远农村地区"留守老人"代在外务工子女办理非人身属性的合同的情形较为普遍、行为人和原告姐夫事后参加了被告举办的乔迁之宴、该镇房屋价格近期上涨较快可能有促使原告故意毁约的案外因素等等。这些客观存在的情势构成了本案表见代理的前提和基础，诸多特定环境的表面集中显示，必然使被告汪某完全有理由相信李XX的卖房行为是原告真实意思的表示。
另外，从相互关系的考察上看，行为人李XX和被代理人李某之间的极其特殊的父子血缘关系，被告有理由相信行为人的行为应当合法、合理、有效。前者所述二人特定的血缘关系足以使相对人作出明确的判断，这种特定的关系是认定本案法律关系的重要理由，没有这种关系是不可能产生这种信任的。这种法律关系的形成是基于人身的信任，没有人身的信任是不可能产生的。再加之，这种特定关系是行为人和相对人发生的房屋交易法律关系之前就已经形成。本案中，行为人李XX和被代理人的父子关系的形成早于房屋买卖行为的发生，故应认定行为人李XX的卖房行为构成了表见代理关系。
（3）相对人须有善意且无过失是构成表见代理极为重要的主观构成要件。所谓"相对人善意且无过失"从两方面看：其一，相对人是善意的，即相对人在与行为人为民事行为时出于正当的动机目的，并且确实不知道其为无代理权，如相对人明知代理人无代理权仍与之为民事行为，则为恶意，不构成表见代理。其二，相对人须无过失，相对人在民事行为之前应尽善意的注意义务。即应尽认真审查代理人有无代理权的义务。这种审查不只是验看证件等等，重要审查其是否有权为将要为的民事行为。
2、是否构成表见代理的举证责任
合同相对人主张构成表见代理的，应当承担举证责任，不仅应当举证证明代理行为存在，诸如合同书、印章等有代理权的客观形式要件，而且应当证明其善意且无过失地相信行为人具有代理权。
本案中，被告将所有购房款交与原告的姐夫后，原告之父将诉争房屋的部分权属凭证移交给被告。被告在主观上完全是善意且购房价属市场正常价值，在此情况下被告汪某的行为属善意，符合表见代理成立要件。被告汪某在签订合同时电话询问李某、勘验核实房产证等手续、多次到诉争房屋查看房屋结构等等，汪某已尽到了房屋交易的谨慎注意义务并无主观上的过失失察。虽然原告李某当庭予以否认电话协商卖房事宜，但被告汪某有与本案无利害关系的中介人闫某的证人证言的支持，原告的辩解意见是不能成立的。被告当庭的出示的证据足以证明其完成了构成表见代理的举证责任，本案的败诉风险应当由原告李某自行承担。
（赵英颖、李大敏、李颜宏）