周元秀诉龙业满等房屋买卖合同案

(债的移转)

法官观点

本案当事人之间的事实关系颇为复杂,对诉争房屋的买卖几经周折,导致相关当事人为抢占房屋发生纠纷,最终引发本案诉讼。如何透过当事人之间纷繁复杂的事实关系表象,把握其中法律关系的本质及演变,是正确处理本案的关键。

1.关于杜林、周元秀与宁国市城镇集资建房合作社之间的房屋买卖关系。

杜林与建房合作社达成口头房屋买卖协议,杜林一方支付了部分购房款,并实际取得了房屋的占有,双方形成房屋买卖之债的关系。在该债的关系中,杜林一方享有请求建房合作社移转房屋所有权的权利、负有支付余欠购房款的义务,建房合作社则享有受偿余欠购房款的权利、负有移转房屋所有权的义务。因杜林、周元秀为夫妻关系,故二人应为该房屋买卖之债的关系的一方共同当事人。后杜林、周元秀离婚,对房屋相关权益确定由周元秀享有,周元秀成为房屋买卖之债的一方单一当事人享有权利并负担义务,杜林则脱离该债的关系不再为该债的当事人。

2.关于周元秀与朱平之间的房屋转卖行为。

因周元秀尚未取得房屋所有权,而是仅仅对建房合作社享有和负担房屋买卖之债的相关权利和义务,故周元秀将房屋转卖给朱平并不能成立房屋买卖关系,而只能成立债的移转关系,即周元秀将其债的当事人地位和权利义务移转给了朱平。在该债的移转关系中,周元秀将房屋实际交付给了朱平占有,并将原始购房交款发票交付给朱平持有,故该债之移转在周元秀和朱平之间已经完成,朱平可据此主张债的当事人地位,并享有权利,承担义务。

3.关于周元秀与朱平之间的退房协议

朱平与周元秀达成退房协议,其实质是在双方之间形成一个新的债之移转关系,或称债的回转,即朱平将其债的当事人地位和权利义务回转给周元秀。该债之移转关系合法有效,但朱平并未将房屋实际退还给周元秀占有,也未将原始购房交款发票重新交付给周元秀持有,故该债之回转在周元秀与朱平之间并未得到实现,周元秀尚不能据此主张债的当事人地位,并享有权利,承担义务。

4.关于朱平将房屋转卖给龙业满。

朱平将房屋转卖给龙业满,其实质是形成一个新的债之移转关系,即朱平将其债的当事人地位和权利义务移转给龙业满。因朱平此前已与周元秀达成退房协议,故朱平的行为构成债的双重移转。在该债的双重移转中,龙业满作为后一个债的移转关系的一方当事人对周元秀与朱平之间的退房协议并不知情,其主观上应当属于善意,故龙业满与朱平之间的债之移转关系亦应合法有效,不构成对周元秀的侵权。因存在两个合法有效的债之移转关系,故产生何者能得到履行之问题。

5.关于宁国市城镇集资建房合作社对本案系列债之移转结果的认可接受及与龙业满签订购房合同。

根据民法原理,债之概括移转须征得债之另一方当事人同意,否则对债之另一方当事人无约束力;但在债之另一方当事人实际知晓债之概括移转事实后,其亦应当享有主动认可接受之权利。宁国市城镇集资建房合作社系本案房屋买卖之债的关系的另一方当事人,本案中先后发生的系列债之移转关系未征得建房合作社同意,对建房合作社依法不具有约束力。但在朱平实际占有相关房屋并持原始购房交款发票协同龙业满办理房屋过户手续的情况下,建房合作社对实际发生的系列债之移转的结果予以认可接受,并与龙业满重新签订书面购房合同,在此建房合作社系依法行使其作为债之另一方当事人所应当享有的权利,其主观上属于善意。龙业满与建房合作社基于善意而签订的购房合同合法有效,不构成对周元秀的侵权。因建房合作社对系列债之移转的结果予以认可接受并与龙业满签订购房合同,故龙业满与朱平之间的债之移转关系得到实现,龙业满取得债之当事人地位,并享有权利,承担义务,而周元秀与朱平之间的债之回转关系未得到履行并最终履行不能。

综上所述,宁国市城镇集资建房合作社与龙业满之间的购房合同系杜林、周元秀与建房合作社之间房屋买卖关系经系列债之移转关系演变后产生的合法结果。其间虽出现朱平与周元秀之间的债之回转关系,但该债之回转关系未得到实现并最终无实现可能,周元秀不能据此重新主张房屋买卖之债的当事人地位和权利义务,其请求法院确认建房合作社与龙业满签订的购房合同无效,亦因不能证明存在恶意侵权事实而不能成立,故两级法院均驳回了周元秀的诉讼请求。当然,周元秀就其债之回转最终得不到实现仍然可另行依法主张相应权利。

1.判决书字号

一审判决书 :安徽省宁国市人民法院(2004)宁民一初字第263号

二审判决书 :安徽省宣城市中级人民法院(2004)宣中民一终字第151号

2.案由 :房屋买卖合同纠纷  

3.诉讼双方

原告(上诉人):周元秀,女,1971年出生,汉族,个体工商户,住宁国市。

诉讼代理人:项华林安徽地益律师事务所律师。

被告(被上诉人):龙业满,女,1947年出生,汉族,居民,住宁国市。

诉讼代理人:汪钧锡(系龙业满之夫),男,退休教师,住宁国市。

被告(被上诉人):宁国市城镇集资建房合作社,住所地:宁国市建委大楼六楼。

法定代表人:陈厚德,宁国市城镇集资建房合作社主任。

诉讼代理人:周振华安徽皖宁律师事务所律师。

4.审级 :二审

5.审判机关和审判组织

一审法院:安徽省宁国市人民法院

独住审判:代理审判员:杨成义

二审法院:安徽省宣城市中级人民法院

合议庭组成人员:审判长:马烈;代理审判员:戴慧杨学军

6.审结时间

一审审结时间 :2004年3月12日

二审审结时间 :2004年5月24日

引用

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  • 参考文献格式:[1]国家法官学院,中国人民大学法学院.中国审判案例要览.2005年民事审判案例卷[M].北京:中国人民大学出版社.2006

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