（一）首部
1．判决书字号
一审判决书：安徽省绩溪县人民法院(2014)绩民一初字第00024号民事判决书。
二审判决书：安徽省宣城市中级人民法院（2014）宣中民四终字第00094号民事判决书。
3．诉讼双方
原告（上诉人）：章某。
原告（上诉人）：陈某。
两原告共同委托代理人：章熙飞，安徽石镜律师事务所律师。
被告（上诉人）：芜湖汇银家电销售有限公司。
一审委托代理人：李某，该公司职员。
一审委托代理人：宋某，该公司职员。
二审委托代理人：杨宏云，江苏鈜云辰旭律师事务所律师。
二审委托代理人：顾杰，江苏鈜云辰旭律师事务所律师。
被告（被上诉人）：扬州汇银家电（集团）有限公司。
一审委托代理人：陈某2，该公司员工。
一审委托代理人：宋某，该公司职员。
二审委托代理人：张雯，江苏鈜云辰旭律师事务所律师。
被告（被上诉人）：江苏汇银电器连锁有限公司。
一审委托代理人：陈某2，该公司员工。
一审委托代理人：宋某，该公司职员。
二审委托代理人：戴加章，江苏鈜云辰旭律师事务所律师。
5．审判机关和审判组织
一审法院：安徽省绩溪县人民法院。
合议庭组成人员：审判长：冯维国；代理审判员：王晓平；人民陪审员：张益飞
二审法院：安徽省宣城市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：魏牟莉；代理审判员：陈月银、包娟。
6．审结时间：
一审审结时间：2014年5月7日。
二审审结时间：2014年11月25日。
（二）一审情况
1．一审诉辩主张
原告章某、陈某诉称：两人将其所有并已装潢的环宇超市店面租赁给芜湖汇银家电销售有限公司（以下简称"芜湖汇银家电公司"），租赁期限为十年，从2010年10月15日至2020年10月14日。仅租赁三年，芜湖汇银家电公司于2013年7月提出解除合同。合同被单方解除后，造成两原告巨大损失，根据租赁合同第六条之规定，被告应当支付两原告的违约金为605696元×2＝1211392元。因扬州汇银家电（集团）有限公司（以下简称"扬州汇银家电公司"）和江苏汇银电器连锁有限公司（以下简称"江苏汇银电器公司"）系芜湖汇银家电公司的股东。两原告提起诉讼，请求人民法院判令三家公司连带支付给两人违约金79万元。
被告芜湖汇银家电公司辩称：章某、陈某违约在先导致合同终止，芜湖汇银家电公司无需支付违约金。根据租赁合同第六条第一款的约定，违约金为"相当于合同当年租金及装潢补贴标准的2倍租金及装潢补贴"即为2倍租金与装潢补贴之和，计金额为822016元，而不是原告主张的"当年租金及装潢补贴的2倍"。合同约定的违约金过高，且两原告没有提供证据证明其存在损失及损失大小，因此，即使需要支付违约金，也应予以减少。
被告扬州汇银家电公司、江苏汇银电器公司辩称：即使芜湖汇银家电公司存在债务，扬州汇银家电公司、江苏汇银电器公司作为股东也不必以自己的财产对芜湖汇银家电公司的债务承担责任。
2．一审事实和证据
安徽省绩溪县人民法院经审理查明：2010年9月5日，原告章某、陈某与被告芜湖汇银家电公司签订房屋租赁合同，将其所有的坐落于绩溪县城的已装潢的环宇超市店面出租给被告芜湖汇银家电公司，用于电器销售经营。合同约定租赁期限为十年，从2010年10月15日至2020年10月14日；租金和房屋装潢补偿费每年支付一次，先交付后使用，第一年租金20万元、装潢补偿费36万元，合计56万元，第二年起每年租金和装潢补偿各递增4%，第六年开始在第5年费额的基础上递增5%。合同违约责任第一条载明："合同期内一方擅自提前终止合同或未履行本合同约定的义务导致本合同无法履行的，则属违约，违约方需向守约方支付相当于本合同当年租金及装潢补贴标准的2倍租金及装潢补贴作为违约金。不足部分按实际损失赔偿。..."合同签订后原告依约将房屋交付给被告芜湖汇银家电公司经营使用。双方按合同履行，被告芜湖汇银家电公司承租后已对租赁的房屋进行了重新装潢。其承租费用已交付至2013年10月14日。2013年7月下旬，被告芜湖汇银家电公司将房内的电器搬离，并于7月30日向原告发出《终止协议通知函》。另查明，芜湖汇银家电公司成立于2010年9月29日，经工商登记的股东为：扬州汇银家电公司、江苏汇银电器公司。
上述事实有下列证据证明：
1、房屋租赁合同，证明本案房屋租赁合同的主体和约定违约金等事实；
2、宁国汇银家电公司、芜湖汇银家电公司分别出具的证明，证明该两公司同属于扬州汇银家电公司下属的公司，宁国汇银家电公司将租赁房屋转让与芜湖汇银家电公司并由芜湖汇银家电公司全额支付租金的事实；
3、《终止协议通知函》，证明芜湖汇银家电公司于2013年7月29日提出终止租赁协议的事实；
4、企业注册基本信息查询单，证明芜湖汇银家电公司由股东扬州汇银家电公司出资900万元，江苏汇银电器公司出资100万元的事实。
5、收据（复印件）一份，证明芜湖汇银家电公司将租金和装修补贴已支付到2013年10月14日；
6、《绩溪店室内装修工程协议书》及工程决算单（复印件）各一份，证明芜湖汇银家电公司支付租赁房屋装修费用为107500元；
3．一审判案理由
安徽省绩溪县人民法院经审理认为：因被告芜湖汇银家电公司在租赁合同履行期间擅自撤场单方解除合同，构成违约，故对两原告主张被告芜湖汇银家电公司支付违约金790000元的诉讼请求依法予以支持。但两原告主张被告扬州汇银家电公司和江苏汇银电器公司作为投资人，对债务人承担连带清偿责任于法无据，不予支持。本案租赁物为店面房，该店装潢物为不动产租赁物之整体标的物，其承租费即租金应包括装潢在内。因而本案合同双方对违约金约定为"合同当年租金及装潢补贴标准的2倍租金及装潢补贴"，仍属"两年租金"的范围，并不违法。被告关于参照《安徽省高级人民法院〈关于审理合同纠纷案件违约金适用问题的指导意见〉》第八条的规定，租赁合同约定的违约金超过两年租金的，应予适当减少的抗辩，缺乏事实依据，况且原告的诉讼请求已经远低于约定违约金数额，故对被告该抗辩主张不予采纳。被告芜湖汇银家电公司至合同解除时其多支付的租赁费116160.87元，可以抵付其应承担的违约金。本案被告芜湖汇银家电公司主张其租赁房屋内现有的设施及装修的拆除归还或给予补偿，因无确凿举证，本案不作处理，双方当事人可另行协商处理。
4．一审定案结论
安徽省绩溪县人民法院依照《中华人民共和国合同法》第九十六条、第一百零八条、第一百一十四条之规定，判决如下：1、被告芜湖汇银家电销售有限公司于判决生效后十日内给付原告章某、陈某违约金人民币673839.13元(该款可汇至中国农业银行绩溪县支行，户名：绩溪县人民法院，账号12277001040008264）；2、驳回原告章某、陈某的其他诉讼请求。
案件受理费11700元，由被告芜湖汇银家电销售有限公司负担9980元，两原告负担1720元。
（三）二审诉辩主张
上诉人章某、陈某上诉称：1、原审判决芜湖汇银家电公司应给付的790000元中扣除多支付的租赁费116160.87元系属错误。2、原审判决扬州汇银家电公司、江苏汇银电器公司不承担责任错误。请求撤销原审判决，改判芜湖汇银家电公司、扬州汇银家电公司、江苏汇银电器公司连带给付违约金79万元。
被上诉人芜湖汇银家电公司、扬州汇银家电公司、江苏汇银电器公司在庭审中辩称：1、芜湖汇银家电公司并未违约，即使违约超付的租金及装潢补偿费116160.87元应当在违约金790000元中扣除，原审关于此节的认定正确。2、原审判决扬州汇银家电公司、江苏汇银电器公司不承担连带责任正确。三家公司是独立的法人，各自独立承担民事责任。要求扬州汇银家电公司、江苏汇银电器公司承担责任无法律规定和合同约定。请求驳回章某、陈某的上诉请求。
上诉人芜湖汇银家电公司上诉称：1、原审判决芜湖汇银家电公司承担违约金过高，与事实及法律不符。合同中约定的违约金是指两年租金及一年装潢补偿费，其中解除当年的一年租金计算为216320元，当年的一年装潢补偿费计算为389376元，合计两年租金和一年装潢补偿费应为822016元，该违约金过高，应予减少。2、原审法院关于租金的理解错误，装潢补偿费不应计入租金，即使按照安徽省高级人民法院相关指导意见，违约金最高也应是两年租金计432640元。且参照江苏省高级人民法院相关指导意见，租金损失最长不应当超过六个月的租金，在本案中计算为108160元，故当庭申请要求将芜湖汇银家电公司应承担的违约金调整为108160元。3、章某、陈某违约在先，因章某 、陈某未提供消防验收合格证书，芜湖汇银家电公司才要求解除合同。综上，请求撤销原审判决，改判驳回章某、陈某的原审诉讼请求。
被上诉人章某、陈某辩称：1、芜湖汇银家电公司计算合同约定的违约金有误。合同约定违约金为2倍租金及装潢补贴，解除合同当年租金及装潢补贴为606596元，两倍为1211392元，章某、陈某仅主张79万元，应予支持。芜湖汇银家电公司将租金和装潢补偿费分开计算，认为两年租金为432640元，一年装潢费为389376元，合计为822016元，并认为该数额过高是错误的。2、原审判决支付违约金790000元正确，该违约金认定并不过高。案涉房屋至今没有使用，损失无法计算，应参照安徽省高级人民法院关于审理违约金问题的指导意见，支付违约金没有超过两年租金的应当支持。两年租金为121.1392万元，章某、陈某仅主张79万元符合法律规定。3、案涉合同的解除是芜湖汇银家电公司违约造成的，章某、陈某在履行合同中无任何违约行为。请求驳回芜湖汇银家电公司的上诉请求。
原审被告扬州汇银家电公司、江苏汇银电器公司在庭审中答辩同意芜湖汇银家电公司的上诉意见。
各方在二审中均未提交新证据。
（四）二审事实和证据
宣城市中级人民法院经审理，确认一审法院认定的事实和证据。
（五）二审判案理由
安徽省宣城市中级人民法院经审理认为：本案争议焦点为：1、原审判决芜湖汇银家电公司承担79万元违约金是否过高，是否应当扣减芜湖汇银家电公司至合同解除时多支付的租赁费116160.87元；2、原审判决扬州汇银家电公司、江苏汇银电器公司不承担责任是否正确；3、案涉合同解除是否系章某、陈某违约造成。
关于争议焦点1。双方签订的案涉《房屋租赁合同》约定违约方需向守约方支付相当于合同当年2倍租金及装潢补贴作为违约金，在本案中计算为1211392元。章某、陈某仅主张79万元，系两人对诉权的自主处分，不违反法律规定。因案涉《房屋租赁合同》将租金及装潢补贴分开约定并计算，即首年租金20万元随后逐年递增、首年装潢补贴36万元随后逐年递增，故应认定案涉房屋的租金不包括装潢补贴。《房屋租赁合同》约定租金首年为20万元，其后每年递增，至2013年解除合同当年租金计算为216320元。章某、陈某就案涉合同解除未提交证据证明给其造成的实际损失数额，参照安徽省高级人民法院相关指导意见，故违约金数额应不超过两年租金，即应为432640元。本案中双方约定的违约金为两倍租金及装潢补贴，超过两年租金金额，故芜湖汇银家电公司主张调整违约金的上诉理由成立，予以支持。即将芜湖汇银家电公司应承担的违约金数额调整为两年租金数额432640元。
因芜湖汇银家电公司已将房租付至2013年10月14日，而该公司于当年8月5日已搬离房屋，116160.87元系芜湖汇银家电公司至合同解除时多支付的租赁费，该款应由章某、陈某返还，章某、陈某关于不应扣除116160.87元的上诉理由不能成立，不予支持。
综上，芜湖汇银家电公司应承担432640元违约金，扣除该公司至合同解除时多支付的租赁费116160.87元，芜湖汇银家电公司尚应给付章某、陈某违约金316479.13元。
关于争议焦点2。芜湖汇银家电公司、扬州汇银家电公司、江苏汇银电器公司系三家独立的法人，扬州汇银家电公司、江苏汇银电器公司虽然为芜湖汇银家电公司的投资股东，但不影响三家公司各自独立承担法律责任。原审法院关于扬州汇银家电公司、江苏汇银电器公司在本案中不承担责任的认定正确，应予维持。
关于争议焦点3。芜湖汇银家电公司关于章某、陈某未提供消防验收合格证书导致芜湖汇银家电公司要求解除合同，本案系章某、陈某违约在先的上诉理由，因未提交证据证明其主张，该上诉理由不能成立，亦不予支持。
（六）二审定案结论
安徽省宣城市中级人民法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零八条、第一百一十四条第一款、第二款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项之规定，判决如下：1、撤销安徽省绩溪县人民法院（2014）绩民一初字第00024号民事判决；2、上诉人芜湖汇银家电销售有限公司于本判决生效之日起十日内支付给上诉人章某、陈某违约金人民币316479.13元；3、驳回上诉人章某、陈某原审中其他诉讼请求。
一审案件受理费11700元，由章某、陈某负担7013元，芜湖汇银家电销售有限公司负担4687元；二审案件受理费14320元（上诉人章某、陈某预交2620元，上诉人芜湖汇银家电销售有限公司已预交11700元），由上诉人章某、陈某负担7397元，上诉人芜湖汇银家电销售有限公司负担6923元。
（七）解说
本案关键点在于章某、陈某与芜湖汇银家电公司约定了"当年租金及装潢补贴标准的2倍租金及装潢补贴"作为约定违约金，对该约定违约金应如何计算、是否过高需要调整的问题。一审法院认为租金的范围应包括装潢补贴，计算案涉约定违约金为1211392元，且适用安徽省高院相关指导意见认为不超过两年租金即不超过1211392元即无需调整，进而支持了章某、陈某关于主张支付79万元违约金的主张。二审法院认为租金的范围不应包括装潢补贴，适用安徽省高院相关指导意见计算不超过两年租金的金额应为432640元，章某、陈某主张的79万元违约金超出该金额，故进行调整降低。表面上看，一、二审法院关于本案的处理结果的差异在于认定租金的范围上，实质上，本案的两级法院处理的差异在于对约定违约金性质以及是否需要运用自由裁量权调整约定违约金所考虑的实务操作的不同做法。二审法院根据当事人的主张，认定本案约定违约金过高，坚持以补偿性为主、以惩罚性为辅的违约金性质，合理运用自由裁量权，对案涉约定违约金作了减少的调整。
笔者尝试对约定违约金的调整适用作以下厘清：
一、坚持补偿性为主、惩罚性为辅的违约金性质
无论是民法理论界还是审判实务界，均对违约金的性质莫衷一是。大致梳理，可以分为补偿性质说、惩罚性质说、补偿性及惩罚性兼具说、当事人目的（意思自治）说。综合来看，以补偿为主、以惩罚为辅的双重性质说更符合《合同法》第114条规定的违约金的性质和立法精神。本案一、二审法院均参照了《安徽省高级人民法院﹤关于审理合同纠纷案件违约金适用问题的指导意见﹥》第八条规定，如果不能计算出实际损失的，租赁合同约定违约金超过两年租金的，人民法院应准予适当减少违约金。案涉租赁合同中租金与装潢补贴系分别约定，若租金包括装潢补贴，两年租金计算下来为822016元；若租金不包括装潢补贴，两年租金计算下来为432640元。在本案当事人未举证实际损失也难以计算实际损失的情况下，适用后者作为两年租金上限并作为调整约定违约金的上限，符合以补偿性为主、惩罚性为辅的违约金性质。
二、调整过高或过低违约金应以当事人主张而启动
因为合同关系是当事人之间的利益关系，即使违约金数额过高或过低但当事人自愿接受的，因不涉及国家利益、社会公共利益及他人的利益，人民法院没有必要依职权进行主动干预或调整。然而，当事人在根据《合同法》第114条第2款请求人民法院或仲裁机构适当减少违约金数额的，应采取何种程序主张，在实务中也各有见解。一种观点认为，当事人应通过反诉或反申请的方式请求减少违约金；一种观点认为，当事人既可以通过反诉或反请求的方式来申请减少违约金，也可以通过抗辩的方式来主张。笔者赞同第二种观点，即应既认可反诉、反申请的请求方式，也允许抗辩的主张行为。
本案中，芜湖汇银家电公司在一审、二审均以抗辩的方式提出要求调整过高的约定违约金，符合人民法院调整过高违约金的前提条件。同时，根据最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》的精神，为减轻当事人诉累，妥当解决违约金纠纷，违约方以合同不成立、合同未生效、合同无效或者不构成违约进行免责抗辩而未提出违约金调整请求的，人民法院可以就当事人是否需要主张违约金过高问题进行释明。关于当事人提出违约金过高要求调整的主张的时间，上海市高级人民法院2009年曾出台《关于商事审判中规范违约金调整问题的意见》认为，当事人认为违约金过高的，应当在一审法庭辩论终结前向法院提出；当事人一审到庭但未提出违约金数额过高的调整请求，而在二审期间提出的，法院不予审查，但有新证据的除外。笔者认为人民法院在审判实践中可以参考此意见关于提出调整违约金的时间，作出综合裁判。
三、人民法院根据《合同法》第114条第2款调整过高违约金的，行使自由裁量权应考虑的具体因素。
（一）以实际损失为基准。
当事人约定的违约金超过造成损失的30%的，一般可以认定为《合同法》第114条第2款规定的"过分高于造成的损失"。关于违约金是否过高，法院应正确确定举证责任，违约金对于违约金过高的主张承担举证责任，非违约方主张违约金约定合理的，亦应提供相应的证据。
（二）实际损失无法计算时的调整标准。
在实际损失无法确定的情况下对合同违约金过高的调整，有部分省市以指导意见的形式作出当地的规范：上海市高院规定，在综合考量违约方的恶意程度、当事人缔约地位强弱等因素的基础上，可以参照不超过银行同类贷款利率四倍的标准进行相应调整。安徽省高院以约定的违约金超过合同标的总价款的；租赁合同、承包合同约定违约金超过两年租金或者承包金的；合伙、联营合同约定的违约金超过投资总额30%的等情况作为人民法院准予适当减少违约金的情形。江苏省高院对城镇房屋租赁合同的违约金的认定一般不超过六个月租金。从各地制定指导意见的精神来看，适用调整过高合同违约金，应当根据案件的具体情况，综合衡量合同履行程度、当事人的过错、预期利益、当事人缔约地位强弱、是否适用格式合同或条款等多项因素，根据公平原则和诚实信用原则予以综合权衡，避免简单地采用固定比例等"一刀切"的做法，防止机械司法而可能造成的实质不公平综合权衡，避免简单地采用固定比例等"一刀切"的做法，防止机械司法而可能造成的实质不公平。
本案中案涉房屋租赁合同在租期内被解除，案涉商铺不再由芜湖汇银家电公司继续按原合同约定租赁，所导致的章某、陈某的损失难以计算。双方亦均未提供相关实际损失的证据。合议庭评议案件时，充分考虑了双方当事人关于"当年租金及装潢补贴标准的2倍租金及装潢补贴"的意思自治，并结合《安徽省高级人民法院﹤关于审理合同纠纷案件违约金适用问题的指导意见﹥》，因该指导意见认为租赁合同的违约金不应超出两年租金的裁量范围与双方当事人的约定违约金范围基本一致，只是对于租金范围是否包括装潢补贴的明确影响最终计算结果。且该案发生在安徽省境内，考虑以上种种因素，二审法院最终参考安徽省高院相关指导意见，对案件作出了改判的终审裁判。
（魏牟莉）
【裁判要旨】房屋租赁合同中，在实际损失无法确定的情况下对合同违约金过高的，调整违约金不应超出两年租金。
