（一）首部

1.判决书字号：四川省雅安市雨城区人民法院（2013）雨城民初字第2057号民事判决书。

2.案由：房屋租赁合同纠纷。

3.诉讼双方
原告：张某，女，1988年出生，汉族，甘肃省兰州市人，住甘肃省兰州市西固区。
委托代理人：张艳，四川英冠律师事务所律师。
被告：李某，男，1970年出生，汉族，四川省雅安市人，住四川省雅安市雨城区。
委托代理人：邓隆玲，四川雅州律师事务所律师。

4.审级：一审。

5.审判机关和审判组织
审判机关：四川省雅安市雨城区人民法院。
合议庭组成成员：审判长：唐力；审判员：李垚；人民陪审员：代小梅。

6.审结时间：2013年10月28日。

（二）诉辩主张

1.原告张某诉称
2013年3月30日，原告就租赁上里古镇XX街26号房屋作客栈事宜与被告李某签订了“房屋租赁协议书”“补充协议”，合同签订后，原告依约支付租金4万元，但被告既未按照合同约定的期限及时向原告交付出租房屋，亦未通知原告去收房。原告曾先后于2013年4月13日、4月19日前往该房屋，发现房屋不具备交付条件。而后，被告将装修完毕的出租房屋用于自家经营进行营利。被告不按照合同约定时间交付合格的出租房屋属明显违约，并以其实际行为表明不再继续履行合同义务，构成严重违约，导致原告无法实现合同目的。且该地刚发生地震灾害、洪水围困，导致游客减少，致使原告在此地开客栈的合同目的落空，原告家人亦担心其安危，将其劝回甘肃老家结婚成家，原告再回客栈打理实属不可能。原、被告双方签订的合同，因客观情况发生重大变化丧失了履行的基础和条件，原告依法通知被告解除合同、退还租金，但被告拒不退还。请求：（1）判令被告退还原告租金4万元；（2）判令被告自2013年5月8日起至实际退还4万元租金之日止，以4万元本金为基数，按中国人民银行同期贷款利率赔偿原告资金利息损失；（3）诉讼费由被告承担。

2.被告李某辩称
原告单方提出解除双方所签“房屋租赁协议”“补充协议”，既无法律依据，也无事实依据，不应得到法院的支持：（1）双方签订的租赁期限为7年，年租金分别为4万、4万、4.5万、5万元；（2）被告已于2013年4月14日履行完毕房屋交接。在原告认可的前提下，被告将房屋钥匙交给原告，是因为原告告知被告其已托人购置了开业物品，叫被告暂时管理。原告提出解除合同的理由均不是法定理由。
原告单方解除租赁合同，应按合同约定承担违约责任，双方在“补充协议”中约定：租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按提前退租天数的租金的两倍向甲方支付违约金。被告尚不按7年合同计算违约损失，就按已预交的一年租金计算，原告无故违约，应按两倍向被告支付违约金，已交本金不退。
“4.20”地震并未对原告造成实际损失，亦不能作为免责的理由。请法院依法驳回原告的诉讼请求。

（三）事实和证据
四川省雅安市雨城区人民法院经公开审理查明：2013年3月30日，原告作为乙方与作为甲方的被告签订“房屋租赁协议书”，约定甲方将上里古镇XX街26号三楼一底房屋全部租给乙方用于经营客栈；租赁期限为7年，即从2013年4月15日起至2020年4月14日止；第一年租金4万元，第二年租金4万元，第三年租金4.5万元，第四年至第七年每年租金5万元；乙方于2013年4月15日前交付第一年租金，甲方向乙方出具收据。
2013年4月7日，双方在原合同的基础上就押金、违约责任、免责条款等内容签订了“合同补充协议书”，约定：甲方交付该房屋时，乙方应向甲方支付房屋租赁押金10000元，甲方收取押金后应向乙方开具收款凭证，租赁关系终止时，甲方收取的房屋租赁押金无息归还乙方；租赁期间，非本合同规定的情况甲方擅自解除本合同，提前收回该房屋的，甲方应按提前收回天数的租金的两倍向乙方支付违约金，并且乙方购置的物品，乙方可以进行拆除且归乙方所有；若支付的违约金不足抵付乙方损失的，甲方还应负责赔偿；租赁期间，非本合同规定的情况，乙方中途擅自退租的，乙方应按提前退租天数的租金的两倍向甲方支付违约金，违约之日前所有购置的物品都不得拆走或拿回，全部属于甲方所有。在本合同履行期间，如果遇到法律、政策的变化，自然灾害、灾难或者意外事件的发生造成甲、乙任何一方或双方人员、财产损失，例如……发生地震、洪水……属于不可抗力的特殊情况，甲、乙双方均不算违约，相互不对对方损失承担责任。同日，被告向原告出具收据，载明“收到张某租房租金40000.00元（大写肆万元整）”。
2013年4月15日，被告未向原告履行交房义务。2013年4月24日，原告委托四川英冠律师事务所律师张艳向被告发送了律师函，告知的主要内容有：（1）解除双方签订的“房屋租赁协议书”及“合同补充协议书”；（2）被告于收到函件之日起7个工作日内，对退还原告40000元房屋租金事宜与张某或其律师协商解决。被告于2013年4月27日收悉该律师函。此后，被告存在将上述出租房屋用于自行经营的行为。
2013年8月7日，雅安市雨城区上里镇人民政府、雅安市雨城区上里镇五家村民委员会出具证明：村民李某在上里镇XX街26号住房一幢，因“4.20”芦山地震房屋受到轻度损伤，但不影响营业。
审理中，被告认为原告单方解除合同无法勉强，认可解除双方的合同关系，但认为原告单方解除合同是违约行为，应按合同约定承担违约责任，已交付的租金不应退还。
上述事实有下列证据证明：
（1）2013年3月30日双方签订的“房屋租赁协议书”。
（2）2013年4月7日双方签订的“合同补充协议书”。
（3）收据。
（4）2013年4月24日原告委托四川英冠律师事务所律师张艳向被告发送的律师函。
（5）雅安市雨城区上里镇人民政府、雅安市雨城区上里镇五家村民委员会出具的证明。

（四）判案理由
四川省雅安市雨城区人民法院经审理认为：《中华人民共和国合同法》第八条第一款中规定“依法成立的合同，对当事人具有法律约束力”。原、被告签订的“房屋租赁协议书”“合同补充协议书”系双方当事人的真实意思表示，未违反法律的禁止性规定，系有效合同，对当事人具有约束力。根据庭审查明的事实，被告未按约定履行向原告交付房屋的义务，其行为已构成违约，在此情形下，原告解除合同的行为并无不当，且该解除行为发生在被告违约及“4.20”芦山地震之后，这符合双方在“补充协议”中的约定，同时，审理中原、被告双方对解除合同关系均无异议。当双方的房屋租赁关系解除后，未履行的部分不再履行，被告应当返还已收取的原告租金。因此，原告要求被告返还租金的主张成立，应予支持。原告主张的租金利息损失，在双方的合同中并无约定，不予支持。《中华人民共和国合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”被告未按约定期限履行交房义务的违约行为发生在“4.20”芦山地震之前，不能免除其责任，当合同解除后，被告应当承担返还原告房屋租金的责任。被告的辩解及所列举的证人证言存有矛盾之处，且与本案查明事实不符，对被告不予返还原告租金的辩解意见不予采纳。

（五）定案结论
四川省雅安市雨城区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第一百一十七条之规定，作出如下判决：
（1）被告李某于本判决发生法律效力之日起7日内退还原告张某房屋租金40000元；
（2）驳回原告张某要求被告给付资金利息损失的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费805元，由被告李某负担。

（六）解说
2013年4月20日，四川省芦山县发生里氏7.0级地震，此次地震共造成雅安8区县近26万间住房倒塌，近52万多间房屋严重受损，其中，城镇居民住房需维修加固13.7万套，另有3.74万套需重新修建。地震后，灾区出现大量房屋租赁纠纷，主要类型有：一是因房屋损毁导致无法实现合同目的，承租人要求解除合同，退还剩余租赁期限内的预付租金；二是房屋未受损或虽受损但尚不影响使用功能的情况下，出租人因灾后房屋租赁行情上涨，希望提高房租，在承租人不同意提高租金的情况下，便以各种理由拒绝继续履行合同；三是房屋轻微受损或受损不严重，承租人虽不要求解除合同，但以出租房屋受损、影响使用为由要求出租人调减租金或赔偿损失的情形。依照相关法律，针对上述三类情形引发的纠纷，可采取以下处理办法：第一，因房屋垮塌或者经鉴定成为危房需加固或拆除，导致房屋无法正常使用，承租人要求解除租赁合同的，依法予以支持；如果承租人已经预付租金的，出租人需全额返还未履行部分的租金，同时可结合双方受损情况，对返还预付租金的比例进行适当调整。第二，对房屋受损不严重、不影响正常使用的，双方当事人原则上应当继续履行合同。第三，房屋能够正常使用，但受到一定程度损坏，承租人主张适当调减租金的，可综合实际情况予以支持。
而本案较为特殊，原、被告争议的焦点主要在于合同是否依法解除及被告是否应承担责任。地震后出现的货物运输合同纠纷、租赁合同纠纷、买卖合同纠纷等，多数不履行合同义务方均以不可抗力为由主张自己应当免除责任，因此，如何适用不可抗力规则成为解决此类纠纷的关键。
《合同法》第一百一十七条规定的不可抗力，是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。所谓“不能预见”，是指这种客观情况在合同当事人缔约之时尚无法知晓和预判；“不能避免”则指对于这种客观情况，法律关系的主体别无选择，只能被动接受；而“不能克服”则是说当事人“虽然尽了合理努力仍然不能阻止或减轻不利影响”。“4.20芦山地震”作为客观发生的自然灾害，无疑属于典型的不可抗力。地震对履行合同的影响主要体现在：
一是解除合同。《合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的……”据此，地震的影响之一就是赋予了合同当事人解除权。
二是免除违约责任。《民法通则》第一百零七条规定：“因不可抗力不能履行合同或造成他人损害的，不承担民事责任，法律另有规定的除外。”《合同法》第一百一十七条中也规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任，但法律另有规定的除外。”因此，免除违约责任也是地震带来的一大影响。
笔者认为，地震属不可抗力的情形，合同纠纷中适用不可抗力规则时，需注意以下几点：第一，地震是否影响合同履行。地震的发生应属于不履行合同的原因或原因之一，否则，当事人不能援引上述法律条文要求免除或者减轻其违约责任。第二，地震发生后的通知义务。根据《合同法》，当事人一方因不可抗力不能履行合同的，应当及时通知对方，以减轻可能给对方造成的损失，并应当在合理期限内提供证明。第三，具体审查地震对当事人不履行合同产生的影响程度，由此来判定该当事人是全部免责还是部分免责。第四，依照《合同法》，如果地震导致合同不能实现的，可以允许当事人解除合同。第五，一方当事人不按约定的期限履行义务，超期后发生地震的，不能免除其责任。
具体到本案中，被告未按约定期限履行交房义务的违约行为发生在“4.20”芦山地震之前，《合同法》第一百一十七条规定：“因不可抗力不能履行合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任。”因此，被告以地震属于不可抗力为由要求免除其责任的辩解不能得到支持，当合同解除后，被告应当承担返还原告房屋租金的责任。
从本案中也可以看出，对于地震灾区的合同纠纷，不能不加审查地一概适用不可抗力规则，全部免除不履行义务一方当事人的责任，要进一步研判地震是否是导致合同未实际履行唯一的、根本的因素，当事人在发生地震之后有没有及时通知对方以避免更大的损失、地震是否导致合同订立的基础动摇或丧失等，要在综合审查以上情形后，再判断能否适用不可抗力规则，进而解决当事人是否可以免除部分或全部责任及解除合同等问题。
（四川省雅安市中级人民法院　周冀）