（一）首部

1．判决书字号：韶关市翁源县人民法院（2013）韶翁法民一初字第41号判决书。

2．案由：农村房屋买卖合同。

3．诉讼双方
原告：甘某某。
委托代理人：邹永钦，翁源县龙仙法律服务所法律工作者。
委托代理人：刘某某，翁源县周陂司法所干部。
被告：余某某。

4．审级：一审。

5．审判机关和审判组织
审判机关：广东省翁源县人民法院。
合议庭组成人员：审判长：邓少东；审判员：冯开选；代理审判员：王文玉。

6．审结时间：2013年4月11日。

（二）诉辩主张

1、原告诉称
原告与被告都是同一村小组的农村村民， 1995年4月11日，被告将其自建位于龙公祠右片的泥砖瓦房的第81号、77号及空地转让给原告，原告付清相关费用，被告交付《集体土地建设用地使用证》。1999年8月31日，双方补充一份《协议书》，明确双方转让房屋。2010年3月份，被告谎称办事为由借走《集体土地建设用地使用证》，而后便拒绝返还，原告因而起诉。原告认为，原、被告双方基于真实意思完成房屋转让事实，请求法院依法确认双方于1999年8月31日签订的农村房屋转让《协议书》合法有效，被告应当履行合同义务立即返还《集体土地建设用地使用证》原件给原告，以便办理房屋过户手续。

2、被告辩称
原告与答辩人于1999年8月31日签订的农村房屋转让《协议书》无效，不受法律保护。理由是：依据《土地管理法》规定，农村集体所有权归集体所有，答辩人仅有使用权，无土地买卖权。而《协议书》的签名不是答辩人所签，系原告伪造。另：《集体土地建设用地使用证》答辩人已交给原告，在收条已注明在原告处保管，详见收条。此外，原告提供《调查询问笔录》证据不具有真实性，不能采信。因为被告调查人余某2是原告丈夫的哥哥，依法律规定，具有亲属关系的人不能作证。综上，请法院依法驳回原告无理起诉。

（三）事实和证据
翁源县人民法院经公开审理查明：
原告甘某某与被告余某某原是同一个村民小组的村民。被告在龙仙镇民主村龙公祠有一处住宅，自有使用权总面积为323㎡，建筑占地面积120㎡，领取有翁府集建总字第4XXXX9号字[1990]第020XXXX号《集体土地建设用地使用证》，证中记载：1、地号19，杂房，自有使用面积12㎡，建筑占地面积9㎡；2、地号77，住宅，自有使用面积94㎡，建筑占地面积78㎡；3、地号81，住宅，自有使用面积205㎡，建筑占地面积23㎡；4、地号262，杂房，自有使用面积12㎡，建筑占地面积9㎡。被告及其子女均外出工作生活后，上述住宅闲置。
1995年4月11日，被告同意将其上述住宅中地号为77和地号为81的房屋及宅基地（即《集体土地建设用地使用证》，证中记载的2、地号77，住宅，自有使用面积94㎡，建筑占地面积78㎡；3、地号81，住宅，自有使用面积205㎡，建筑占地面积23㎡；），合计面积299㎡，以人民币11500元卖给原告。被告收到原告交付的转让款后，向原告出具了一份内容为："兹收到甘某某交来81、77号买房款壹万壹仟伍佰元正（房及地贰百玖拾玖平方面积）。备注①房及地各种有关费用及税务等我（善明）不负责。（房产证已在甘保管）②房屋一切处理，各方面有你的自主权。③门前的禾坪和泥竹交你运远使用，保管更新的自主权；但不能任意转让处理，如有特殊情况要经我（善明）同意，才能办理。经收人余某某，一九九五年四月十一日。"的收条，交由原告收执，并将翁府集建总字第4XXXX9号字[1990]第020XXXX号《集体土地建设用地使用证》交给原告保管，同时将收条中所记载转让的地号为77和地号为81的房屋及宅基地交付给原告使用。
1999年8月31日，以被告为甲方、原告为乙方，双方签订一份《协议书》，协议约定：甲方将座落在龙公祠宅基地图七十七号宗地玖拾肆平方，界至东街巷，南街巷，西与晋礼共墙，北道。八十一宗地贰佰零伍平方，东街巷，南街巷，西街巷，北街巷，贰宗地共贰佰玖拾玖平方，转让为乙方甘某某之产业；乙方应负一切转让过户费用。《协议书》由余某2执笔书写，被告签名，原告由余某2代签名字，证明人余某3（时为村小组长）签名，同时由翁源县龙仙镇民主村民委员会以公证人加盖公章。此后，原告对被告转让的上述房屋和宅基地未办理过户手续。
2005年间，被告转让给原告的地号为77号地的房屋，因相邻的房屋内生产爆竹时发生爆炸，造成相邻双方的房屋一起倒塌。2009年间，原告在未向相关部门申请批准的情况下，在倒塌的地号为77号房屋的地基上重新建成一层砖混水泥楼面结构的房屋。2010年3月间，被告向原告索要原交给原告的翁府集建总字第4XXXX9号字[1990]第020XXXX号《集体土地建设用地使用证》，原告将该证交给被告。此后，被告以上述房屋和宅基地是租给原告使用并非转让，原告未经其同意的情况下在地号为77号的地基上重新建房，且占用其禾坪建房为由，拒绝返还《集体土地建设用地使用证》给原告。原告在向被告多次索要《集体土地建设用地使用证》未果的情况下，提起本案诉讼，请求依法确认双方于1999年8月31日签订的农村房屋转让《协议书》合法有效，被告应当履行合同义务，立即交回《集体土地建设用地使用证》给原告办理房屋过户手续，由被告负担诉讼费。被告则以双方所签订的《协议书》无效，《协议书》中的不是其签名，是原告伪造，《集体土地建设用地使用证》已交原告保管，要求返还无依据作辩，请求驳回原告诉讼请求。
上述事实有下列证据证明：
1、原、被告双方身份证。
2、收条。
3、协议书。
4、翁府集建总字第4XXXX9号字[1990]第020XXXX号《集体土地建设用地使用证》。
5、调查笔录

（四）判案理由
翁源县人民法院经审理认为：
1、被告余某某于1995年4月11日将其位于龙仙镇民主村龙公祠地号为77、81的房屋及宅基地合计面积299平方米转让给本村村民即原告甘某某，有被告收取原告支付的房屋款后向原告立具的收条为证，且双方又于1999年8月31日对上述房屋及宅基地的转让以协议书的形式再次进行确认，并得到所在村小组和村民委员会的同意和认可，被告也已按约定将房屋及宅基地和该房屋及宅基地的《集体土地建设用地使用证》交付给原告，双方之间的房屋及宅基地转让关系已经成立。
根据《中华人民共和国土地管理法》第八条规定"城市市区的土地属于国家所有。农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有；宅基地和自留地、自留山，属于农民集体所有"。国家土地管理局《确定土地所有权和使用权的若干规定》第四十九条规定"接受转让、购买房屋取得的宅基地，与原有宅基地合计面积超过当地政府规定标准，按照有关规定处理后充许继续使用的，可暂确定其集体土地建设用地使用权。..."和国务院《村镇建房用地管理条例》第十四条、第十五条等规定精神，农村村民在经得本村小组同意和村民委员会审核同意，可将农村房屋所有权及宅基地使用权转让本村村民。原、被告双方之间的房屋及宅基地转让是双方真实意思表示，合法有效；双方所签协议亦合法有效。原告虽未及时办理过户登记手续，但并不影响原告已实际取得了上述房屋所有权和宅基地的使用权的事实。被告拒绝返还《集体土地建设用地使用证》缺乏法律依据的，应负法律责任。
2、被告称原告提供的《协议书》上不是其签名的，但既未提供相关证据，又未提出对该签名真伪进行鉴定的申请，为此，对被告的该抗辩，本院不予采信。
3、因翁府集建总字第4XXXX9号字[1990]第020XXXX号《集体土地建设用地使用证》所记载的除转让给原告的本案涉案房屋及宅基地外，仍记载有被告自有的另二处未转让地号19和地号262的杂房，该《集体土地建设用地使用证》可由被告执存，但被告负有为原告提供《集体土地建设用地使用证》给原告，协助其向有关部门办理转户手续的义务。

（五）定案结论
翁源县人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第五十四条、第五十五条、第五十七条、第一百零六条第一款、第一百一十一条和《中华人民共和国合同法》第八条、第一百三十五条、第三十六条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百四十四条的规定，判决如下：
1、确认原告甘某某与被告余某某于1999年8月31日签订的农村房屋转让《协议书》合法有效。
2、被告余某某应在本判决书发生法律效力后三个月内，提供翁府集建总字第4XXXX9号字[1990]第020XXXX号《集体土地建设用地使用证》原件给原告甘某某办理该证记载地号为77、81的房屋及宅基地的转户手续。
本案受理费人民币87元，由被告余某某负担。

（六）解说
本案争议的焦点在于原、被告签订的房屋买卖协议是否有效？
首先，按照我国合同法原理，只要买卖合同是双方当事人的真实意思表示，并且不违反法律和行政法规的强制性规定(效力性强制性规定而非取缔性强制性规定)，不存在《合同法》第五十二条规定的无效情形及第五十四条规定的可撤销情形，均应认定为有效。
其次，《土地管理法》第六十三条规定："农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设"，此规定立意在于维持农业用地的数量，保证农民的生存之本和国家的粮食安全，而宅基地本来就是建设用地，其主体变更不会导致农业用地的减少。故以该规定认定农村房屋买卖合同无效是不符合立法原意的。同时，该法第六十二条规定"......农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。"可见，该法对村民转卖住房并未作禁止性规定，仅强调"农村房屋在被出卖、出租之后，村民不可再申请宅基地"，并非不能出卖宅基地。故以此法规定认为农村房屋买卖合同无效是不正确的。
第三，《中华人民共和国物权法》第十五条规定："当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效;未办理物权登记的，不影响合同效力。"可见，未交付或者未办理登记并不影响物权合同的效力，仅仅发生物权变动未成功的法律效果。
结合本案，原、被告双方基于真实意思表示订立房屋买卖合同，且并不具备法定可撤销的情形，应认定该合同真实有效，受法律保护。原、被告属同村村民间进行宅基地及附着房产转让，符合国务院《村镇建房用地管理条例》第十四条、第十五条规定："农村村民在经得本村小组同意和村民委员会审核同意，可将农村房屋所有权及宅基地使用权转让本村村民。"的情形，法院应予以认可。　
（林倚萍）