（一）首部

1、判决书字号：江西省赣州市章贡区人民法院（2014）章民一初字第247号判决书。

2、案由：车位纠纷。

3、诉讼双方
原告李某。
委托代理人刘明斌，江西公仁律师事务所律师。
被告赣州市华坤置业有限公司。
法定代表人翁林，系该公司董事长。
委托代理人钟静，江西南芳律师事务所律师。

4、审级：一、二审。

5、审判机关和审判组织。
一审审判机关：江西省赣州市章贡区人民法院。
合议庭组成人员：审判长：李明炯；审判员刘芳梅 吴菁菁。
二审审判机关：江西省赣州市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：郑小兵；代理审判员张志来、赖国东。

6、一审审结时间：2014年8月28日。
二审审结时间：2015年1月15日。

（二） 一审诉辩主张

原告诉称：2012年6月3日，被告采取欺诈手段与原告签订了一份《黄金苑（华坤·都市桃源）》车位使用权转让协议书》，该协议约定：1、被告将其开发的黄金苑（华坤·都市桃源）住宅小区内的编号为29的车位使用权交由原告长期独占使用;2、长期车位使用权费为20000元，由原告在签订协议书时向被告一次性现金付清。协议书签订后，原告按约当时就向被告现金缴纳了20000元车位使用费，但自缴纳该款至今原告都无法使用该车位（小区内其他业主反对）。后经原告了解得知，该车位属于黄金苑小区建筑区划内的绿地（其他场地），属于该小区业主共有，不是该小区建筑区划内规划用于停放汽车的车位，被告对其不拥有所有权或（长期）使用权。被告的行为有违诚信，损害了原告的合法权益，双方签订的协议书因违反法律的强制性规定而归于无效（被告属于无权处分）。故原告诉至法院，请求判令：1、确认原、被告于2012年6月3日签订的《黄金苑（华坤·都市桃源）车位使用权转让协议书》无效；2、被告立即向原告返还车位长期使用权费20000元整并赔偿原告的损失（按本金20000元、利率为银行同期贷款利率、期限为自2012年6月3日起至还清之日止计算，至起诉时利息约为2400元）；3、本案诉讼费用由被告承担。

被告辩称：1、答辩人开发的黄金苑（华坤·都市桃源），地上停车位是经规划部门批准建设的，根据《物权法》第74条之规定，答辩人转让地上停车位不违反法律强制性、禁止性规定。答辩人开发的黄金苑（华坤·都市桃源）坐落在赣州经济技术开发区金岭路北侧金星路东侧位置。2007年4月经赣州市规划建设局批准规划，规划审批同意采用草坪砖铺设绿地，同时种树分割停车位的做法，这样即达到绿化率指标要求，又满足小区停车位数量的需求，两者并不矛盾，属于规划的实际需要，而且现场实际施工与规划相符，未改变规划。2、《物权法》第74条规定："建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库应当首先满足业主的需要。建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。"3、另外根据答辩人向赣州市房管局提交备案的《赣州市商品房买卖合同》第十五条建设区划内相关归属的约定"小区内所有的车位、杂间、固定停车位，地下室及该商品房所有在的楼宇未列入分摊部分的所有权归出卖人所有。4、答辩人对于地上停车位使用权转让的处置是赣州及周边各县市乃至全国房地产开发对于地上车位使用权的普遍、通常做法。也是符合《物权法》第74条："建筑区划内，规划通过方案"要求的。5、原告不能实现车位使用，是因为小区物业管理问题导致。原告起诉答辩人要求解除合同，主要原因是小区内车辆乱停放导致其购买的停车位经常被堵，无法正常使用，据答辩人了解，该小区住户大部分业主拒交管理费，导致小区物业无法开展工作，只能减少工作人员，人员减少，也就难顾忌小区管理的方方面面。该小区自2010年交付使用，前期物业服务由赣州市久治物业公司提供，到目前为止，房屋交付已经四年之久，小区也成立了业主委员会，小区管理还需全体业主积极维护，按时交纳物业管理费。原告不能正常使用停车位应及时与小区物业进行沟通，通过业主委员会、小区物业管理，齐心协力管理好小区，规划好小区车辆进出管理。因此，请求人民法院依法驳回原告的诉讼请求。

（三） 二审诉辩主张

上诉人华坤公司不服该判决提出上诉，请求撤销一审判决，依法改判驳回被上诉人诉讼请求，一、二审诉讼费用由被上诉人承担。主要理由是：1、根据物权法第74条规定，诉争车位系在2007年4月经赣州市规划建设局批准规划的车位，虽按50%面积绿化面积，但不能否定车位的定性，其权属如果有约定的从约定。上诉人与被上诉签订的《赣州市商品房买卖合同》第十五条约定了诉争车位的处置权归上诉人。上诉人与被上诉人签订的《车位使用权转让协议书》表明被上诉人在购买该车位使用权时了解情况并认可，双方通过要式合同形式确定的合同行为应当认定合法有效。2、本案争议的车位长期使用权仅为2万元，远远低于市场价格，不同于一般的车位买卖，仅是上诉人为收回开发成本。3、上诉人对地上停车位使用权转让处置式房地产开发商的普遍做法，符合法律及市场行为。被上诉人李某答辩称：一审判决事实清楚，证据充分，应予维持。主要理由：1、上诉人对本案车位既不拥有所有权，也不拥有使用权，理由为：根据赣州市城乡规划建设局开发分局的复函，本案所涉车位占地面积50%计入绿地面积，也就是说上诉人对该车位不具有利用上的独立性，也不能成为该车位的所有权人，至今上诉人既不能也无法取得该车位的所有权，因此该车位也不具有构造上的独立性，因此双方签订的协议书是无效的。2、被上诉人对上诉人就本案所涉车位是否拥有所有权或使用权并不知情，因此对本案所涉协议书的无效，被上诉人无过错。

（四）一审事实和证据
江西省赣州市章贡区人民法院经公开审理查明：2012年6月3日，原、被告之间签订了一份《黄金苑（华坤·都市桃源）》车位使用权转让协议书》，该协议约定：1、被告将其开发的黄金苑（华坤·都市桃源）住宅小区内的编号为29的车位使用权交由原告长期独占使用;2、原告在签订本《协议书》时，向被告缴纳20000元作为长期车位使用权费，由原告在签订协议书时向被告一次性现金付清，被告不得将此车位另交他人使用，原告对该车位拥有独占使用权；3、原告确认在购买该车位使用权时对所购车位所处位置、周边环境、长度、宽度等有关情况均已了解并认可，原告应当按照物业公司的管理规定对车位进行使用。协议书签订后，原告按约向被告现金缴纳了20000元车位使用费。随后，被告将小区整体移交给了物业管理企业进行管理。由于黄金苑（华坤·都市桃源）其他业主认为本案争议的地上停车位属于全体业主共有，不能由某业主单独使用，导致原告无法单独使用该地上停车位。
另查明：被告赣州市华坤置业有限公司系黄金苑（华坤·都市桃源）住宅小区的开发商，原告李某系该小区的业主。本案争议的29号停车位系该小区住宅楼C、E栋靠围墙部分的地上土地。根据赣州市城乡规划建设局开发区分局出具的《关于黄金苑业主反映小区停车位有关问题的信访事项办理情况的报告》以及对本院的回复函，认定：都市桃源小区（原名浅水湾）经规划审批，用地性质为商住，本案争议的29号车位所在位置规划为停车位，铺装为植草砖，占地面积按50%计入绿地面积。

（五）二审事实和证据
江西省赣州市中级人民法院确认一审认定的事实和证据。

（六）一审判案理由
江西省赣州市章贡区人民法院经审理认为：本案的争议焦点为黄金苑（华坤·都市桃源）住宅小区地面上规划的地面停车位的权属问题以及开发商是否有权利将该地面停车位用于出租。也就是本案争议的地面停车位是属于业主共有还是可以由开发商专有的空间。根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条的规定:"建筑区划内符合下列条件的房屋，以及车位、摊位等特定空间，应当认定为物权法第六章所称的专有部分：（一）具有构造上的独立性，能够明确区分；（二）具有利用上的独立性，可以排他使用；（三）能够登记成为特定业主所有权的客体。"同时，根据《物权法》第七十四条第三款规定："占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。"从以上两个法条可以看出，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，除了满足专有部分的三个条件以及列入全体业主公摊的范围的条件外，均属于全体业主共有。因此，本案争议的地面停车位，虽然在规划中审批为停车位，但其不具备建筑物所要求的遮蔽性，即不符合构造上的和使用上的独立性标准，同时其所占空间面积计入了绿化面积的性质，应当认定该种停车位的使用权显然属于全体建筑物区分所有人即业主。在本案中，被告赣州市华坤置业有限公司并没有提供证据证明该地面停车位依法登记取得权属证书，因此，被告赣州市华坤置业有限公司的出租行为属无效行为，被告赣州市华坤置业有限公司应当将收取的款项全部退还。由于原、被告签订的《车位使用权转让协议书》属于无效协议，被告在明知自己并无该地面停车位专有权利的情况下，将该地面停车位出租给原告，应承担相应的过错责任。原告主张按所交本金20000元、利率为银行同期贷款利率计算损失，符合法律规定，本院予以支持。

（七）二审判案理由
江西省赣州市中级人民法院经审理认为：根据《中华人民共和国物权法》地七十三条规定，建筑区划内的绿地属于业主共有。另据地七十四条地三款规定，占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。本案中。案涉车位占用了业主公共绿地，属于全体业主共有。首先，根据小区总平面图显示，车位所在位置为小区绿化带位置，并种植了绿化树木。其次，赣州市城乡规划建设局开发区分局《关于协助调查华坤都市桃源小区地面29号车位有关情况的回复意见》表明："29号车位所在位置规划为停车位，铺装为植草砖，占地面积按50%计入绿化面积"。再次，赣州市城乡规划建设局开发区分局《关于黄金苑业主反映小区停车位有关问题的信访事项办理情况的报告》调查核实情况也载明："采用草坪砖铺设绿地，同时种树分隔停车位，既达到绿化指标的要求，又满足小区停车位数量的需要"。最后，上诉人赣州市华坤置业有限公司并没有提供证据证明该地面停车位依法登记取得权属证书。因此，上诉人对案涉车位无处置权，上诉理由均不能成立，其出租车位行为处分了业主共有部分，属于无权处分行为，并且未得到业主大会的认可，该处分行为无效。

（八）一审定案结论
依据《中华人民共和国物权法》第七十三条、第七十四条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第一款第（五）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
一、确认原告李某与被告赣州市华坤置业有限公司于2012年6月3日签订的《黄金苑（华坤·都市桃源）车位使用权转让协议书》无效。
二、被告赣州市华坤置业有限公司于本判决书生效之日起十日内向原告李某返还车位长期使用权费20000元整并赔偿原告的损失（自2012年6月3日起至长期使用权费还清之日止，以20000元为基数，按中国人民银行同期同类贷款基准利率计算）。
案件受理费360元，由被告赣州市华坤置业有限公司承担。

（九）二审定案结论
原判认定事实清楚，适用法律正确，处理得当，应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。

（六）解说
本案案由为物权纠纷，案件事实本身并不复杂，关键在于如何认定地上物权的性质从而解决物权的归属及使用问题，使得案件的法律关系比较特别。就各个法律关系，作如下解析。
一，据了解，目前我国存在的停车位权属形式主要有以下几种：一是停车位为小区的公共停车位，区分所有权人使用停车位，需要向物业管理单位交纳管理费，其他人交纳停车费。二是停车位为小区的私人停车位，区分所有权人使用时，首先要向开发商购买停车位的使用权，该停车位为专有使用，其所有权或者归属于开发商，或者归属于全体业主。三是停车位附随于区分所有建筑物的专有部分，建立车位的专有权，为建筑物区分所有权中专有权的标的，停车位进行物权登记，发所有权的权属证书。在现实的争议中，停车位纠纷的主要表现是权属不明。例如本案中，开发商就在区分所有人整体享有的土地使用权上面进行开发，并将其出售给各位区分所有权人使用，等于是区分所有权人自己的土地使用权和共有的停车位，却被开发商将停车位的价金占为己有。这类争议表明，在建筑物区分所有权领域中，停车位的性质和权属的问题是十分重要的，涉及到全体区分所有权人的利益，必须规定清晰、明确的具体规则，才能够保护区分所有权人的合法权益。
二，本案的另外一种意见：住宅小区各种类型车位的权属情况如下：1、小区地下产权车位，系在小区地下空间中，满足立项和规划条件、办理了土地出让手续，可以办理所有权证书的车位。物权法第七十四条第二款规定，建筑区划内，规划用于停放汽车的车位、车库的归属，由当事人通过出售、附赠或者出租等方式约定。该部分车位符合物权法要求的专有部分规定，归属于车位的建造单位或车位的购买人。小区的购房业主通过与开发商签订合同购买车位，并办理完毕权属转移登记手续后，即可成为车位的专有产权人。2、小区的地下人防车位，属于建造在小区人防工程内的，非战时用于停车的车位。物权法第五十二条规定，国防资产属于国家所有。《商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊规则》第九条规定，作为人防工程的地下室也不计入公用建筑面积。从上述规定可以看出，人防车位是由人民防空管理部门代表国家行使所有者权能，该类车位不可以办理产权证，所有权既不属于开发商，也不属于全体业主。3、小区地上车位，建造于小区地上空间，是为了满足临时停放车辆而设置的车位。地上车位又分两种，一种是小区建筑区划内规划建设的车位，一种是开发商在规划外新增车位。物权法第七十四条第三款规定："占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。"而《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第六条进一步明确规定："建筑区划内在规划用于停放汽车的车位之外，占用业主共有道路或者其他场地增设的车位，应当认定为物权法第七十四条第三款所称的车位。"因此，建筑区划内规划建设的车位属于开发商所有；建筑区划内规划用于停放汽车的车位之外新增的车位，且占用了公共土地，则属于小区业主共有。本案中，被告使用的车位属于经规划审批建设的地上车位，属于开发商即被告所有，被告有权通过协议出售、出租，原、被告签订的车位使用协议合法有效，应继续履行。
三，停车位的所有权归属问题。笔者认为，确定停车位的前提条件是停车位是否已被登记为一项独立的不动产，其上是否存在着一项独立的所有权。它若尚未被登记为一项独立的不动产，则只能作为区分所有建筑物的组成部分，不得成为单独的买卖对象；在已被公摊于区分所有建筑物的面积之中时，归业主享有；在尚未被公摊于区分所有的建筑物的面积之中时，则归属于尚未出售的区分所有建筑物的面积之中，由开发商享有。停车位已被登记为一项独立的不动产时，其上存在着一项独立于建筑物区分所有权的停车位、停车库的所有权，可以单独买卖，其归属依开发商与其交易的相对人之间的约定（《物权法》第74条第2款） ，当然，该约定不得违反法律、行政法规的强制性规定（《合同法》第52条第5项、《物权法》第74条第3款）。本案中，争议的焦点在于争议的停车位是经过了城市规划批准建设的停车位，即已在规划建设局对该宗土地的使用进行了界定，但是在规划建设局进行规划备案并不当然就是对所有权的确认。根据《物权法》的相关规定，只有经过了明确了物权登记的物权方可认定为独立的权属登记。只要是没有登记为个体业主或开发商单独所有的建筑物区分所有权的物权，就属于全体业主共同所有，即《物权法》第74条第3款规定："占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有。"这属于强制性规定，不得违反，否则，约定无效。之所以认定该条款为强制性规定，是因为它是调整公共利益的规定。 .
四、无效合同的处理。开发商与业主或其他相对人签订买卖、赠与、互易停车位的合同，或者在商品房预售合同或商品房销售合同或互易合同中附有停车位归属的款项，因该约定违反了《物权法》第74条第3款关于"占用业主共有的道路或者其他场地用于停放汽车的车位，属于业主共有"的规定，而该规定属于强制性规定，违反它，依据《合同法》第52条第5项的规定，应当无效。开发商和业主签订商品房预售合同或销售合同，约定停车位归开发商所有，或开发商将共有的停车位以出租或出售的方式转让的业主或其他相对人就侵害了业主的所有权，业主有权主张此类约定无效。
民事审判作为解决民事纠纷最重要的社会化机制在其发展过程中呈现出多样化的形态，社会形态的繁复性也给民事审判带来了巨大的挑战。此时，法官在处理具体案件的时候，综合把握各种情况，应酌情作出决定的权力，并且这种决定在当时情况下应是正义、公正、正确、公平和合理的，在法律范畴内最大限度的保护各方当事人的权益，实现实质上的公平正义，这是最能彰显法律正义和权威的表达方式之一。
（吴菁菁、李明炯）