裁判要点: 1.《策划、销售代理合同书》的性质问题 根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条“出卖人与包销人订立商品房包销合同,约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的,包销期满未销售的房屋,由包销人按照合同约定的包销价格购买,但当事人另有约定的除外”的规定,商品房包销是开发商与包销人之间订立商品房包销合同,约定开发商以包销基价,将其开发建设的已建设并符合出售条件的房屋或者尚未建成但符合预售条件的期房,交由包销人以开发商的名义进行销售,包销期满,对包销人未销售的房屋由包销人按照合同约定的包销价格购买的行为,其法律特征表现为:(1)合作性,即商品房包销是开发商与包销人之间进行的一种特殊的承包销售商品房的行为,并因商品房销售之主体条件的限制,包销人必须以开发商的名义签订售房合同、办理产权手续等;(2)占有性,即包销人对包销的房屋享有销售权并依此拥有以确保销售而存在的占有权和有权获取包销基价与销售价格之间的差价,开发商因此丧失了将包销房屋自行销售、处分的权利,包销人有权根据市场情况而对包销房屋的价格进行自由定价,并可为使包销房屋最大限度地售出和最大限度地获取利益而自行出资制定市场推广及营销计划、制作广告、投入人力推销;(3)风险性,即包销人在包销期限届满时仍未将包销房屋全部售出的,剩余房屋则由包销人按包销基价承购,开发商与包销人之间由原来的包销关系转化为一种买卖关系;(4)时间性,即包销人向开发商履行义务的期限是确定的,房屋包销价款的给付不能逾期,包销期满则包销人要将未售出的房屋买进。本案中,兴宁房地产公司与迪瑞公司签订的《策划、销售代理合同书》明确约定,迪瑞公司在自2004年6月16日起的30个工作日内以实际销售价格7000元/平方米代理销售位于南宁市人民西路29号商场项目,迪瑞公司负责建立严密而完整的营销制度和科学合理的广告计划、支付在推广过程中所产生的一切相关广告费用,本项目所有房款由迪瑞公司收取并全额存入双方共同监控的银行账户,迪瑞公司需实现该项目总建筑面积100%的销售率,如未达到100%的销售率则迪瑞公司应将该项目余下建筑面积以7000元/平方米的价格在5个工作日内向兴宁房地产公司付款。上述合同当事人的权利义务内容显然与商品房包销的权利义务内容相一致,迪瑞公司与兴宁房地产公司基于《策划、销售代理合同书》所形成的法律关系之特征符合商品房包销的法律特征,故《策划、销售代理合同书》实为商品房包销合同。商品房包销虽因有着包销人以开发商名义对外销售包销房屋和包销人在包销期满后将未售出的包销房屋全部购入的权利义务内容而兼具代理和买卖的特点,但又非单独地等同于代理和买卖,也非代理和买卖两种行为的简单结合,而是一种新型的民事法律行为,简单地将商品房包销或定性为代理行为、或定性为买卖行为、或定性为代理与买卖的两种行为,均不能准确界定商品房包销中当事人权利义务的性质。因此,一审法院将兴宁房地产公司与迪瑞公司之间基于《策划、销售代理合同书》发生的法律关系认定为转委托关系,确有不当之处。 2.《策划、销售代理合同书》的效力问题 从本案的事实来看,兴宁房地产公司在与包销南宁市人民西路29号商场项目的阳光居易公司签订《人民大厦尾盘销售代理协议》后,作为商品房包销销售代理人又与迪瑞公司签订实为商品房包销合同的《策划、销售代理合同书》,其行为应为商品房转包销行为。转包销合同是指包销人在与开发商签订商品房包销合同后,将包销房屋再行包销给他人而签订的合同。转包销合同应当确认为无效合同,即国家应当否定转包销合同的法律效力:(1)因商品房包销而形成的法律关系一般来说存在着内部和外部两个方面的三种法律关系,即商品房包销内部的开发商与包销人之间的包销关系和商品房包销外部的开发商与买受人之间商品房买卖关系及包销人与买受人之间法律关系。就商品房包销内部的包销关系而言,其法律主体仅为开发商和包销人。包销人在签订商品房包销合同后即应以开发商的名义向买受人销售包销房屋,其因不是房屋的开发商而不具有将房屋包销给他人的民事行为能力。根据《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第(一)项“下列民事行为无效:(一)无民事行为能力人实施的”规定,包销人的转包销行为应为无效。(2)转包销行为是一种房地产投机经营行业,包销人在将包销房屋转包销时大多数会提高包销基价,在不做任何投入的情况下通过包销合同的转手而牟取第一手包销基价和第二手包销基价之间的巨额差价,故转包销行为实属就地迅速转手买卖而从中牟利的炒买炒卖行为,是扰乱市场运作的一种投机行业,该行为导致商品房的房价被哄抬,危害了房地产市场以及资本市场的健康运行,建设部、国家土地管理局、国家工商行政管理局、国家税务总局《关于加强房地产市场宏观管理促进房地产业健康持续发展的意见》第四条规定:“……对不做投资和开发,靠炒卖房地产哄抬地价、房价而获取暴利,扰乱房地产市场秩序的行为要坚决制止,严肃查处。”建设部《关于贯彻〈城市房地产管理法〉若干意见的通知》第四条亦规定:“……对于囤积土地、不按规定期限进行实际开发的,以及靠炒卖房地产哄抬地价、房价而获取暴利的,要依法坚决制止,严肃查处。”因此,房地产炒买炒卖行为早已被国家房地产市场主管机关明令禁止。虽上述规定属行政规章的规定而不能直接适用于对合同效力的认定,但该行政规章的发布部门是依《中华人民共和国城市房地产管理法》第六条第一款“国务院建设行政主管部门、土地管理部门依照国务院规定的职权划分,各司其职,密切配合,管理全国房地产工作”的规定而经法律授权管理全国房地产工作的主管机关,且上述规定未与国家法律、行政法规的规定相抵触,故建设部、国家土地管理局依法授权就其主管事项单独或联合其他国家部门发布的上述行政规章之规定可在确认有关房地产合同的效力时参照适用。(3)由于商品房是面向社会销售的,就商品房销售所面对的广大的不特定的买受人而言,包销人纯为炒卖之目的而将包销房屋转包销并从中收取高额差价的行为已使他们在购房中毫不知情地接受以高于最初包销基价的第二手包销基价为基础确定的单价,若买卖人此时购买包销房屋,他们必然将额外负担因转包销所发生的包销基价之差价,他们的购房权益因此而受到损害,所以转包销行为损害了由普通购房者的共同利益所体现出的社会公共利益,亦根据前述分析而损害了房地产市场秩序所体现出的社会公共利益,根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第(四)项的规定,转包销行为应为无效。因此,基于上述理由,《策划、销售代理合同书》应为无效合同。
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