裁判要点:
本案处理重点主要在于。
1.基于拆迁法律关系引发的民事法律纠纷
随着我国城镇化建设的发展,根据城市整体规划要求,一些地区居民面临房屋的拆迁并迁移到其他地区居住生活。同时,政府对被搬迁的居民进行拆迁安置补偿,包括经济上的补偿或是房屋上的安置。拆迁人是经政府许可的单位来协助政府完成拆迁安置工作,包括与被拆迁人或房屋承租人进行补偿、安置以及签订拆迁协议等工作。按照我国法律规定,"拆迁"实质上是政府的行政征收行为,体现一定的公权力,行为指向的是对于被拆迁人的房屋等私有财产的征收,导致房屋所有权人的物权权利灭失,政府针对所灭失的利益给予相应补偿。拆迁人与被拆迁签订的拆迁合同是平等主体之间的合意,属于传统的民事法律行为。但关于拆迁补助所引发的物权权利变更是探讨的重点,本文仅探讨基于城市房屋拆迁所引发的问题。
基于房屋拆迁可能会引发多种类型的纠纷,根据拆迁补偿安置法律关系规定,房屋拆迁安置法律关系涉及的主体是拆迁人即房屋征收人与被拆迁人即被征收人。拆迁人是指取得房屋拆迁许可证的建设单位或者个人。所谓被拆迁人, 是指被拆除房屋及其附属物的所有权人( 包括代管人、国家授权的国有房屋及其附属物的管理人) 和使用权人。根据《北京市城市房屋拆迁管理办法》第21条规定:"房屋拆迁可以实行货币补偿,也可以实行产权调。可知拆迁补偿方式一般有两种,一是货币补偿,二是货币补偿和产权置换相结合的方式。拆迁人依法对城市规划区内国有土地的房屋进行拆迁,并对被拆迁人及房屋承租人进行补偿、安置。本案系由于被安置房屋引发的在被拆迁主体之间的纠纷。
2.被拆迁人与被安置人对被安置房屋享有的权利及其区别
拆迁安置补充合同中往往记载着被拆迁人与被安置人两项内容。依据被安置房屋系出售还是出租方式,基于产权性质之不同决定被拆迁人享有物权抑或作为承租人对房屋享有的使用权。这里的被拆迁人的条件应当符合北京市人民政府于2000年3月23日颁布的《北京市加快城市危旧房改造实施办法(试行)》第六条的规定:危旧房改造安置对象为在危改区内有本市常住户口和正式住房,并且长期居住的居民。"也就是说,本案中安置人口应满足三个条件:第一,具备北京市常住户口;第二,在被拆迁区域有正式住房且是被拆迁房屋的产权人;第三,在被拆迁区域内长期居住。
在征收补偿安置过程中,为方便安置工作的开展,拆迁人常常以"户"为单位进行统计工作,与被拆迁人签订拆迁安置协议,通常户主接受其他家庭成员的委托后可以代表此户对于拆迁补偿的意思表示并签订拆迁补偿协议,法律效力也及于其他家庭成员。也正是基于此,拆迁安置协议中被拆迁人位置记载的大多为户主,被安置人口处记载的是符合应安置人口条件的其他家庭成员。具体到本案中,项某、朱某、吴某1是各自家庭的户主,各自的家庭成员系被安置的人口。
本案被安置房屋当时不具备所有权,具备承租性质,发生纠纷前已经具备购买房屋产权条件。当房屋一旦具备上市交易条件,房屋所有权人享有的物权权利与房屋使用权人所享有的权利有所不同。被拆迁人对于安置补偿的房屋享有物权,当然享有对房屋的占有、使用、收益、处分等物权权利。而被安置人并非完全意义上的房屋所有权人,对物权权利不能完全的任意支配,其对房屋仅享有使用等物权权益,对于处分权能不能任意行使。本案中虽然项某、朱某、吴某1三人作为房屋承租人并不享有房屋所有权,但系基于拆迁取得的公房,名义上虽为承租,但是特殊性质的租赁,不同于作为普通债权房屋租赁合同。房屋产权属于国家,但实质为国家给予被拆迁人的一种福利,使被拆迁人享有房屋使用权。被拆迁房屋为公房的原因可能基于原所住房屋为公房或者原房屋是私有住房,产权人放弃产权,调换分得公房。被拆迁人可以比照房屋所有权人享有特定物权权利,在国家或单位所有物上所享有的占有、使用、收益、处分等权利,并以此区别作为被安置人的其他家庭成员。
拆迁补偿的基本原则是对房屋所有人(承租人)进行补偿,兼顾对房屋使用人的安置,这也是拆迁补偿问题中最基本的原则。作为被安置人的其他家庭成员在房屋拆迁前随被拆迁人共同居住生活,当房屋面临拆迁时,应当保障被安置人的基本生活条件,故被安置人对房屋享有居住使用的权利。可以肯定的是,被安置人不具有对房屋的处分权利,即不享有单独将房屋出售他人之权利。如果被拆迁人将房屋出租或上市出售,则应当考虑到被安置人的实际居住问题,保障其居住权利。当然,各方可以协商一致,将房屋租金或出售的房屋价款按约定分配,以此补偿被安置人所享有的房屋使用权。
3.被安置人对被安置房屋享有请求分配的权利
具体到本案中,原告吴某1作为被拆迁人理应享有对被安置房屋的占有、使用、收益、处分等权利。原告李某作为拆迁时的被安置人当然享有房屋的使用权。由于被安置房屋未取得房屋产权证书,二原告当然均享有被安置房屋的房屋使用权。由于本案是确认之诉,二原告仅请求法院判决二人对被安置房屋享有使用权,并未涉及确权之后的具体房屋权益的分割事宜。本案的被拆迁人在拆迁安置时并未对于石景山六合园XXX号、XXX号二套安置房屋进行内部分配。目前面临的问题是三户人口对二套房屋共同享有权利,二原告在确权诉讼后,便可以与被告共同申请办理房屋所有权证书。一旦二套房屋取得房屋所有权证书,具备上市交易条件后。房屋产权系被拆迁人共同共有,同时仍应当保障各位被安置人的居住权利,如果被安置人不同意房屋所有权人上市出售,原则上房屋所有权人是不能擅自强行出售的,但买受人符合善意取得的情形除外。或经被安置人同意,产权人将居住权转化以经济补偿形式得以实现。