裁判要点： 本案处理重点主要在于对设定了他物权的所有权转移的理解。我国《物权法》第十五条规定，"当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力"。第一百九十一条第二款规定，"抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。" 因此，抵押房屋允许附有条件的转让，包括抵押权人同意或者解除房屋他项权利。买受人不能应价款的支付而使抵押物免责，抵押物权人有权追及抵押物行使抵押权，即转让行为只对抵押权人不生效，房屋买卖合同在抵押人和受让人之间仍然有效。具体在案件中，原告与被告签订房屋买卖协议时，明确了由原告依照被告与银行签订的抵押借款合同，每月代为偿还贷款。被告交付原告房屋后，原告按照房屋买卖合同协议按月归还银行贷款。在消灭抵押权之前，为妥善解决作为抵押权人的银行的合法权益，在原告最后提前一次性清偿剩余贷款之后，使抵押权消灭了，法院才做出房屋所有权转让的判决。

裁判要点： 本案处理重点主要在于。《中华人民共和国合同法》第二百一十条规定，"自然人之间的借款合同，自贷款人提供借款时生效"。因此，借款双方达成借款合意后，借款合同未生效。在出借人向借款人提供借款时，借款合同方生效。无论是在交付前书写借条，在交付时书写借款，又或者在交付后补写、更换借条，都不影响借款合同的成立。关于民间书写借条时习惯使用"今借到"等词语，法院对此不作严格的限制性解释为"今天收到"、"今天交付"。只要原告能合理解释交付的借款与借条书写的借款是同一笔款项，并且被告也没有其他证据证明交付款项属于其他关系的情况下，就可以认定为同一笔款项。值得注意的是，民间借贷双方约定的利息高于法律保护的限额时，只有在被双方对超出法律规定的部分达成一致意见时（扣本金或者计算利息）的情况下，依照当事人的意见，否则，超出法律规定的部分法院均不予以保护，依照法律规定予以扣减。

裁判要点： 银行、保险公司等专业机构在和普通百姓订立合同时经常会出具各种专业性较强，用词晦涩难懂的格式条款，在订立合同时经常未履行明确说明的义务，在发生权利义务关系时又经常以对方当事人未履行告知义务为由，以图免除自己的义务与责任，本案就是这种情况的一个典型。在本案中，最主要的争议焦点就是。根据《中华人民共和国保险法》第十七条，"订立保险合同，采用保险人提供的格式条款的，保险人向投保人提供的投保单应当附格式条款，保险人应当向投保人说明合同的内容。对保险合同中免除保险人责任的条款，保险人在订立合同时应当在投保单、保险单或者其他保险凭证上作出足以引起投保人注意的提示，并对该条款的内容以书面或者口头形式向投保人作出明确说明；未作提示或者明确说明的，该条款不产生效力"。由此可以看出，法律规定对保险格式合同的一般条款，保险人承担说明义务；对免除责任条款，保险人要承担更高的说明义务，即要达到"明确说明"的标准。由于保险条款的专业性，保险人在投保单中以书面形式提醒投保人注意阅读保险条款，而投保人亦在投保单上签字的，不能直接视为保险公司已经尽到说明义务。保险人的说明义务系法定义务，具有先合同性，该义务的履行不以投保人的询问为前提，具有主动性，仅仅采用将保险条款交投保人阅读的方式，不构成对说明义务的履行，即便投保人在投保单提示阅读处签字，也不能证明保险公司已经尽到说明义务。因此本案保险格式合同中的免除责任条款对投保人不产生效力，保险人无法据此免除自己的保险责任是造成被告败诉的主要原因。

裁判要点： 本案争议焦点有两个，一是，二是。本案涉及到合同效力和物权效力的关系，即在合同有效的情况下，能否依据合同有效而认定物权发生法律效力。 德国法学家萨维尼依据无因性理论提出了现代意义的物权行为理论，他认为债权行为和物权行为是相分离的，物权行为在其效力和结果上不依赖其原因行为独立成立。据此，国内学者发展出了物权公示理论，我国《物权法》第九条规定"不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力，未经登记，不发生法律效力，但法律另有规定的除外。"《物权法》第十五条的规定"当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。"合同成立后只要具备意思表示真实、主体适格、内容合法，不违反法律强制性规定，不具有合同法规定的无效的事由就能生效。合同生效后只产生债权的法律关系，不能产生物权变动的法律后果。不动产物权是以登记为生效要件，法律赋予登记以一定的法律效力，旨在使社会通过登记行使不动产的权能。登记针对的是物权，是对物权采取的一种公示方法，登记与否并不影响合同的效力。而且物权无因性理论也是为了解决实践中的无权处分情况下的善意取得问题。在一方当事人无权处分而签订债权协议的情况下，如果物权不发生法律后果，那么债权人可以据此维护债的利益。 本案中虽然郑某和王某签订的《房屋买卖协议》有效，但是房屋权属并没有办理转移登记手续，依法不发生物权转移的法律后果。郑某明知两被告系夫妻关系而仅与其中一人同居并签订协议，不符合善意取得的构成要件。两被告也不同意将诉争房地产出卖给原告郑某，双方签订的房屋买卖协议已经无法实际履行。在债无法履行的情况下，合同法有明确规定的处理办法，但是本案当事人在一审中并未提出明确的诉讼请求或反诉请求，故本案中不宜作出处理。

裁判要点： 本案的处理重点在于：？ 我国《公司法》第十六条第一款规定："公司向其他企业投资或者为他人提供担保，依照公司章程的规定，由董事会或者股东会、股东大会决议；公司章程对投资或者担保的总额及单项投资或者担保的数额有限额规定的，不得超过规定的限额。"该条第二款规定："公司为公司股东或者实际控制人提供担保的，必须经股东会或者股东大会决议。"上述规定的立法本意是为了防止大股东、控股股东操纵公司与自己进行关联交易，损害中小股东的利益，并非一概禁止公司为股东担保。依上述规定，公司为公司提供担保需符合公司章程，经董事会或者股东会、股东大会决议。在本案中，没有证据表明轩达公司为李某提供担保符合上述规定，此时担保是否有效？我国《合同法》第五十二条第（五）项规定的"强制性规定"，是指效力性强制性规定，而我国《公司法》第十六条并非效力性强制性规定，且我国《公司法》没有明确规定公司违反《公司法》第十六条为股东提供担保无效的情形下，对公司为股东提供担保的效力应当予以确认。 本案中，原告属于善意第三人。轩达公司作为有限责任公司，其章程不具有对世效力，作为内部决议不得约束第三人。赋予原告对轩达公司的章程进行审查的义务，并不具有合理性和可操作性。原告作为债权人，没有必要，也没有可能和义务去审查轩达公司的章程和审查轩达公司有没有召开股东会议及表决的情形。被告轩达公司已经在《确认书》上加盖了公章，且被告李某亦作为法定代表人签字，本案中不存在债权人与被告李某恶意串通骗取公司担保的情形，故原告作为善意第三人，有理由相信被告轩达公司作出的担保已经经过必要的法定程序，因此该担保有效。否则，担保债权人的利益会处于不确定的状态，交易安全得不到保护。基于维护合同稳定和交易安全的考虑，法院作出了认定公司为公司股东担保有效的判决。

裁判要点： 民间借贷是指发生在公民之间、公民与非金融机构企业之间的借款行为。在民间借贷案件中，当事人应善于保护好自己的合法权益，借款数额与借款利息的约定一定要明确，借条上注明的借款本金数额与实际借款数额要一致，明确利息不能预先在本金中扣除，这样可以避免发生纠纷。

裁判要点： 根据我国《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第七条规定下列情形，不违反法律、行政法规强制性规定的，人民法院可以认定为合同法所称"交易习惯"：（一）在交易行为当地或者某一领域、某一行业通常采用并为交易对方订立合同时所知道或者应当知道的做法；（二）当事人双方经常使用的习惯做法。交易习惯是对公民在进行民事法律行为中约定不明部分的补充，是立法对公平原则的一种体现。交易习惯不是主管判定，而是根据惯常的作法、习惯确定当事人之间的权利、义务关系。是对客观事实的一种真实反映，故应对"交易习惯"正确理解。

裁判要点： 在旅客运输过程中，发生交通事故，受害人或其家属可以基于侵权关系起诉承运人及其他相关责任人承担侵权责任，也可以基于客运合同关系起诉承运人承担违约责任。当受害人或其家属选择客运合同关系提起诉讼，那么根据合同的相对性原理，客运合同的当事人应当是受害人与承运人，保险公司不是该合同的当事人。受害人或其家属起诉保险公司是基于承运人与保险公司存在保险合同关系，事故发生后，保险公司应承担保险责任。那么，受害人或其家属在客运合同纠纷中是否有权要求保险公司承担保险合同的义务？《中华人民共和国合同法》第七十三条规定："因债务人怠于行使其到期债权，对债权人造成损害的，债权人可以向人民法院请求以自己的名义代位行使债务人的债权，但该债权专属于债务人自身的除外。代位权的行使范围以债权人的债权为限。......"《中华人民共和国保险法》第六十五条规定："保险人对责任保险的被保险人给第三者造成的损害，可以依照法律的规定或者合同的约定，直接向该第三者赔偿保险金。责任保险的被保险人给第三者造成损害，被保险人对第三者应负的赔偿责任确定的，根据被保险人的请求，保险人应当直接向该第三者赔偿保险金。被保险人怠于请求的，第三者有权就其应获赔偿部分直接向保险人请求赔偿保险金。"从上述规定可见，通过审理客运合同纠纷确定承运人的赔偿责任后，则受害人或其家属可以直接向保险公司主张权利，要求保险公司向其直接承担赔偿责任。那么，保险公司应该是以无独立请求权的第三人还是共同被告参加诉讼呢？众所周知，无独立请求权的第三人是对诉讼标的无独立请求权，但审理结果与其有利害关系。笔者认为，这种利害关系对第三人来说应该是被动的和消极的，客运合同纠纷中只要确定承运人的赔偿数额，保险公司即应按照该数额在保险限额内承担赔偿责任，其实际是最终责任承担人。笔者认为，在客运合同纠纷中应直接将保险公司列为共同被告参加诉讼，可以更好的保障客运合同中受害旅客的权利，减少诉累，节约审判资源。青海省西宁市城北区人民法院对本案作出以上判决。宣判后，诉讼参与人均未提出上诉，本判决为生效判决。

裁判要点： 本案是因为当地政府因城市发展需要向城市近郊、周边的农民土地进行征收，同时为了解决城市内及周围农民的土地被征用后就业及生活问题而留给农村集体组织用于发展第三产业的集体土地，当时当地政府宾阳县土地开发整理中心作为甲方在其《征收土地协议书》时有一款写明：甲方"负责办理留置三产用地的国有土地（出让）使用权证......"，被征地农民就认为该地肯定可以转让，于是引起本案原、被告土地买卖纠纷大致背景，但宾阳县土地开发整理中心因为各种客观原因迟迟未能办理土地（出让）使用权证，该土地性质到案发时仍不符合到市场上转让的条件，才导致双方签订合同的无效。在审理过程中，原、被告双方存在几个争议较大的法律问题，笔者就有争议的问题谈谈自己一些粗浅的看法： （一）本案是属于定金合同纠纷还是买卖合同纠纷亦或租赁合同纠纷？ 被告何某在上诉答辩称，一审法院认定为买卖合同是错误的，而租赁合同。首先得利先纠正下被告的说法，一审法院对本案的定性上并没有认定双方是签订买卖合同，而是签订了定金合同，认定的理由是双方在收到定金的《收条》上载明："今收到韦某交来购买蒙田村三产留置地0.24亩至0.26亩（注每亩按贰佰陆拾万元整计）现预交定金伍万元整（￥50000.00元）。余下款项定于2012年5月1日前签订协议时一次付清，如有违约按地价双倍赔偿。特此声明......"。虽然双方在《收条》有转让土地的意思表示，但同时《收条》也写明了"余下款项定于2012年5月1日签订协议时一次付清"，说明了双方到2012年5月1日时才正式签订土地转让协议，而双方在2012年3月9日签写的《收条》只是表明原告愿意以每亩260万元的价格购买马池村三产用地意向，并预付了定金50000元。其内容和意思表示符合定金合同的实质要件，该《收条》实为原、被告双方为了将来签订"三产留置地"转让协议的一种担保，故一审法院认定为定金合同。"三产用地"确实可以通过出租或合作开发等方式获取收益，何某上诉辩称收条上"购买"实际上为租赁，但一审庭审查明时，双方均表示的是对该土地进行的买卖，由于客观原因无法办理土地使用权证而无法顺利达成买卖关系。且当事人对自己的诉讼主张应该提供证据加以证明，何某对于自己的主张没有证据提交，且《收条》上内容已经充分表明了双方是"三产用地"的转让协商，没有任何迹象是租赁，故二审法院不予认可何某的说法。 （二）关于合同的效力及双方责任如何分配的问题，在一审、二审法院审理过程当中均分析的很透彻了，双方交易标的物没有符合允许上市交易的条件，而双方的约定买卖的"三产留置地"是直接违反了法律、行政法规的强制性规定，故双方签订合同无效。对于合同无效，根据《合同法》有关规定，合同被认定无效后，因该合同所取得的财产，应该予以返还；如有过错一方应当赔偿对方因此受到的损失；双方均有过错的，应当各自承担相应的责任。本案原、被告双方应知或明知"三产留置地"不能出卖或转让却仍约定买卖，才导致合同的无效，故双方均有过错，且责任相当，故各自损失由各自承担。所以原告不能主张双倍返还定金，而被告亦不能主张违约金。 （三）关于"三产留置地"即俗称的"三产用地"，是属于农村集体所有制土地，是政府为了解决城市内及周围农民的土地被征用后就业及生活问题而留给农村集体组织用于发展第三产业的集体土地，该类土地不能进入土地市场交易，不能直接用于房地产开发，可以通过出租或合作开发建设获取收益。根据《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定，原则上农村集体所有的土地的使用权不得出让，转让或出租非农业建设；而根据《中华人民共和国城市房地产管理法》第九条之规定，城市规划内的集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可出让。即只有将集体所有制土地转化为全民所有制土地之后方可转让交易。本案被告就是利用村民组长的身份，得知原告的购买意向，与村民沟通协调，将有意转让土地的几个村民联合成一片较大成块地统一出售，并由其出面并以其名义与原告签订买卖协议，赚取中间的差价，不曾想由于土地的性质不符合转让条件，才导致双方交易无法达成，并引起本案纠纷。

裁判要点： 本案案情较为复杂，争议焦点较多，但最核心的焦点还是。 实践中，开发商使用的"认购协议"的名称五花八门，有叫"认购书"的，有叫"认购房屋协议书"的等等。一般认为，商品房买卖认购协议是商品房买卖合同双方当事人在签署商品房预售合同或商品房现房买卖合同前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事项的初步确认。 关于认购协议的性质，司法实践中有着不同的观点：第一种观点认为，认购协议不足以成为独立合同。认购协议仅是对签订正式商品房买卖合同相关事项的约定，与正式的商品房买卖合同具有牵连性，但当事人无法根据认购协议取得房屋所有权。第二种观点认为，认购协议是附条件的商品房买卖合同。认购协议约定的内容为商品房买卖合同所附条件，如认购协议中约定开发商取得某些手续为签订正式的商品房买卖合同的条件，则条件成就时，商品房买卖合同成立并生效。第三种观点认为，认购协议为预约合同，是独立有效的合同。订立认购协议是签订商品房买卖合同的先决条件，属于商品房买卖成立前的前契约阶段，相对于本约合同（商品房买卖合同），认购协议是预约合同。我们赞同第三种观点。认购协议是平等主体为设立某种民事权利义务关系而签订的协议，符合法律规定的关于合同定义的规定，因此，认购协议是独立的合同。同时，认购协议作为出卖人与买受人约定作为将来订立商品房买卖合同而签订的协议，应属于商品房买卖合同的预约合同，即认购协议与商品房买卖合同是预约与本约的关系。 当事人对认购协议是预约还是本约存在争议时，我们认为，不应拘泥于协议书的名称，而应探求当事人签订协议书时的真实意思，然后依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条的规定："商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。"司法实践中，可以从以下几方面对认购协议的性质作出判断：1.协议签订的时间；2.双方是否仅仅是为购买该房屋达成初步意向；3.对房屋的具体位置、面积、房价、付款方式、交房时间等具体的交易条件是否写进认购协议，是否有明确约定；4.出卖人是否已经按照约定收受房款。结合具体案情，如综合分析符合上述几方面条件时，一般可判断双方签订的协议名为认购协议，实为商品房买卖合同。 本案中，南宁市荣旺房地产开发有限公司（后更名为广西荣荣实业有限公司）于2005年3月16日取得其开发的位于南宁市××大道×××号《商品房预售许可证》，并于2006年9月21日与唐某签订《认购协议书》，约定唐某购买×号楼1单元201、202号房，建筑面积约为181.56平方米，认购单价为2203.13元/平方米，认购总价为400000元。唐某于2006年9月26日向荣旺房开公司交付了100000元首期款。荣旺房开公司于2007年8月17日将唐某认购的201、202号房交付给了王某、唐某。王某、唐某收房后对房屋进行装修，并使用至今。虽然双方对剩余房款300000元是否已经支付存在争议，且一直没有签订《商品房买卖合同》，但双方签订《认购协议书》时，荣旺房开公司已取得《商品房预售许可证》，并且认购协议书中对房屋的具体位置、面积、房价、付款方式等具体的交易条件均已作出明确约定，荣旺房开公司亦按照认购协议收受部分房款、交付房屋。因此，本案中的《认购协议书》，属于典型的名为认购协议，实为商品房买卖合同，一审法院定性准确，二审法院维持原判实属应当。

裁判要点： 本案双方当事人争议的焦点是：？？ 《合同法》第二百三十六条规定："租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期"， 第二百三十二条规定："当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人"。本案合同约定的租赁期限届满后，双方未再签订租赁合同。李某继续使用租赁房屋，南宁市房管处继续按400元/月收取租金。双方对此均无异议，因此原租赁合同继续有效，但租赁期限为不定期。不定期租赁合同的当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应在合理期限之前通知承租人。南宁市房管处已履行了通知解除合同的义务，李某未在法律规定的三个月期限内对解除通知的效力向人民法院提起诉讼，故该解除通知已发生法律效力。关于李某主张的优先承租权的问题。优先承租权是指在租赁关系中，原承租人在合同到期要求续签租赁合同时，对原租赁物在同等条件下拥有优先权。优先承租权对出租人行使处分权的一种限制，是对意思自治原则的干涉。我国法律没有明确规定优先承租权，而我国法律明确规定所有人对所有物有占有、使用、收益、处分的权利。按照合同缔约自由的原则，出租人与承租人的租赁关系终结后，应当由双方平等协商自愿达成协议。达不成协议时如支持承租人的优先承租权容易侵犯出租人对租赁物的所有权。此外，如法院作出裁决，肯定原承租人有优先承租权，出租人可以过一段时间后再对租赁物进行出租，那么这时原承租人是否还享有优先承租权，如果有，这段时间又是多长，目前法律也没有明确规定。结合本案的案情，法院没有支持承租人优先承租权的主张。但租赁关系在现实生活中相当的复杂，如对承租人的优先承租权一概不予支持，则不能维护作为弱势地位的原租赁人的权益，进而影响特定领域的交易安全及特定产业的发展。因此，关于优先承租权的处理问题还有赖于法律的制订与完善。

裁判要点： 本案的法律要点： 1、被告兴海县唐乃亥乡上鹿圈村村委会于1996年、2002年与原告父亲签订的两份协议是否有效？ 2、2009年11月28日被告兴海县唐乃亥乡上鹿圈村村委会与原告张某、张某1之间签订的土地补偿款分配协议是否有效？ 3、87亩林地补偿款、树木补偿款、32亩青苗补偿款是否归原告所有？ 农村集体经济组织成员有权依法承包由本集体经济组织发包的农村土地。农村集体所有的土地，由使用该土地的农村集体经济组织、村民委员会或者村民小组发包。被告兴海县唐乃亥乡上鹿圈村村委会分别于1996年、2002年将荒地30亩和200亩承包给原告父亲张某2并签订《协议书》，此协议经村委会研究同意并报唐乃亥乡政府审批，程序合法有效，被告提出两份协议无效的抗辩理由无法律依据不能成立，本院不予采信。根据《中华人民共和国土地管理法实施条例》第二十六条规定，土地补偿费归农村集体经济组织所有，地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗的所有者所有。原告张某、张某1与兴海县唐乃亥乡上鹿圈村村委会签订的土地补偿款60℅归村委会，40℅归原告所有的协议书，未经全体村民同意，违背有关法律法规。 故兴海县唐乃亥乡上鹿圈村村委会要求认定此协议无效的抗辩理由成立，本院予以支持。 根据《中华人民共和国农村土地承包法》规定，承包地被依法征用、占用的，有权依法获得相应的补偿。原告在开垦的87亩荒地上种植杨树、杏树等，并办理《林权证》，使用期限为70年。兴海县移民安置办出具的证明也证实征用的被告兴海县唐乃亥乡上鹿圈村集体1749.04亩林地中包括原告的87亩林地和32亩耕地。故原告开垦的87亩林地补偿款814320元应归兴海县唐乃亥乡上鹿圈村集体所有，87亩树木补偿款803880和32亩耕地的青苗补偿款149760元归原告张某、张某1所有。

裁判要点： 本案争议的主要焦点是。本案中，被告朱某将位于贵源小区七号楼一单元六楼161室商品房为借款人朱尚云的债务提供抵押担保，故朱某作为抵押担保人，并非抵押人与保证人双重身份，不应承担双重责任，被告朱某应当在其抵押房屋的价值范围内承担债务的补偿清楚责任。 对于抵押合同的生效时间和抵押权的设立时间，我国现行法律有如下规定：1995年颁布实施的《中华人民共和国担保法》第四十一条规定，"当事人以本法第四十二条规定的财产抵押的，应当办理抵押登记，抵押合同自登记之日起生效。"2007年颁布实施的《中华人民共和国物权法》第十五条规定，"当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力"；《中华人民共和国物权法》第一百八十七条规定，"以本法第一百八十条第一款第一项至第三项规定的财产或者第五项规定的正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。"显然，两部法律对抵押权成立时间的规定是一致的，即自登记时设立。但是，两部法律对于抵押合同生效时间的规定却存在些许不同。担保法中规定，"抵押合同自登记之日起生效"，而物权法中则规定，"合同自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力"。根据新法优于旧法的法律适用原则，抵押合同成立生效的时间应遵从《物权法》的相关规定，即自合同成立时生效，抵押权是否成立不影响抵押合同的效力。因此，只要符合一般合同生效的要件，即使未办理抵押登记，抵押合同亦应有效。

裁判要点： 首先，原、被告为自然人之间的借贷关系，其相互之间的借贷不存在经过"咨询、服务"的合理性。经关联案件审查，借款协议中涉及的××投资咨询公司、××投资管理公司法定代表人均为原告本人。本案中，上述两公司证明已收到所谓原告代付的咨询费、服务费的证据仅为收条。综合这两点，不足以说明原告确实代为支付了相关费用，且考虑以咨询费、服务费名义扣除的费用在借款本金中所占比例过高。故原告预先以咨询费等名目扣除的借款在本案中被视为利息的性质。但鉴于借款合同是双方当事人的意思表示，民事案件的审理应建立在尊重当事人意思自治的前提下，故不可所有有相似问题的借贷、借款案件一概而论，仍应根据案件具体情况进行审查确定。

裁判要点： 当事人否定合同是其真实意思表示，法院如何认定？当事人订立合同内容与禁止性政策存在一定冲突，法院对合同效力如何认定？上述问题是处理房屋买卖合同纠纷中法院常遇到的重点、难点。 合同应为双方当事人真实的意思表示，但现实中也存在当事人以房屋买卖合同的形式作为债权债务的担保或以房屋买卖合同的形式达到其他目的的情形。纠纷发生后一方当事人会以此理由对合同效力提出质疑，如何认定合同签订是当事人真实意思表示就成为案件审判的关键，而法律对此规定并不十分明确。实践中，应根据合同约定结合合同履行情况进行评价，如支付购房款、交付房屋、办理所有权登记等合同主要义务一方已经履行一方已经接受，则可认定该合同系双方真实意思表示；如合同义务均未履行，则应根据《合同法》第十二条对合同约定内容条款是否详尽、合理及当事人履约的可能性做出评价。 具体到本案，刘××以债权折抵购房款，郑××、宁××当庭并未认可，仍坚持认为与刘××为借贷关系，但郑××、宁××同意刘××办理诉争房屋入住手续并居住以及交纳各项税、费，可认定为郑××向刘××履行了交付房屋的主要义务，故法院可以据此认定双方已经实际履行房屋买卖合同，认定合同为双方真实意思表示。 本案房屋买卖合同标的物为经济适用房，交易与政策可能存在冲突。民事行为与政策冲突在法律理论上并不必然导致民事行为无效，但在审判实践中政策因素却是不得不予以考虑的。本案中房屋买卖合同签订时合同双方即对禁止性的政策规定予以合理规避，法院处理难度相对较小。但其他案件中，法院认定与政策冲突的民事行为应更为慎重。

裁判要点： 随着经济的发展,人民积蓄的日益增多,民间借贷与日俱增、民间借贷市场日益活跃，由此引发的民间借贷纠纷案件也越来越多,而近年来我院受理的不少民间借贷案件不再是单纯的金钱往来，房屋这一不动产也加入了民间借贷纠纷案件中，这些案件既给社会带来不安定因素，同时，也给法院的案件审理工作加大了难度，需要我们高度重视。法官在审理案件时，不能就案审案，更不能对双方当事人达成协议的内容不进行审查，一概认同，忽忽结案。特别是涉及房屋的案件，无论当事人以何种理由提起诉讼，都要以开放的思路来审理，与国家、省、市及辖区的政策联系起来。同时就借款协议的形成时间、地点、借款给付时间及用途等情况应向双方进行详细询问，只有借款事实存在民间借贷关系方能成立。民间借贷中涉及房屋买卖问题这一现象已经越来越普遍也越来越复杂，对于此类案件我们一方面要严格依照法律程序，从严审查相关债权债务关系，最终促使原告"现形"，另一方面要提高警惕，运用生活经验，更深入分析案件，不被当事人的合法表象所迷惑，更好的维护法律的尊严、维护民间借贷市场的稳定、维护社会的和谐。