裁判要点： 本案的主要争议焦点是：。对此，在审理过程中有两种观点： 第一种观点认为，《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国婚姻法＞若干问题的解释（二）》第二十四条规定"债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够表明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外"。这就表明除特殊情况外，对于婚姻关系存续期间的对外债务都应推定为夫妻共同债务。本案二被告并未对婚姻关系存续期间所得的财产进行约定，故被告李某在夫妻关系存续期间向原告借款，应认定为夫妻共同债务，以保护债权人的合法利益。 第二种观点认为，《中国人民共和国婚姻法》第四十一条规定：离婚时，原为夫妻共同生活所负的债务，应当共同偿还。共同财产不足清偿的，或财产归各自所有的，由双方协议清偿;协议不成时，由人民法院判决。《最高人民法院关于人民法院审理离婚案件处理财产分割问题的若干具体意见》(以下简称《财产分割的若干意见》)第十七条规定：夫妻为共同生活或为履行抚养、赡养义务等所负债务，应认定为夫妻共同债务，离婚时应当以夫妻共同财产清偿。可见无论是《婚姻法》还是《财产分割的若干意见》都将夫妻共同债务定义为为夫妻共同生活所负债务，"为夫妻共同生活所负"是夫妻共同债务的一个核心特征。本案被告李某向原告借款并非用于夫妻共同生活，不属于夫妻共同债务。 笔者同意第二种观点。 司法实践中不能仅按字面意思生搬硬套《婚姻法司法解释（二）》第二十四条。该条文中的"夫妻一方以个人名义所负债务"，结合上述《婚姻法》、《财产分割的若干意见》的有关规定，应理解为"夫妻一方为夫妻共同生活而以个人名义所负债务"，亦即夫妻共同债务。该条文所要解决的问题，是对债权人就夫妻一方虽以个人名义但实为夫妻共同生活所负债务主张权利时的处理原则及其例外问题。理由如下： 1、如将上述条文中的"夫妻一方以个人名义所负债务"理解为包括夫妻一方非为夫妻共同生活所负债务即个人债务，那就意味着：只要不存在两种除外情形，即使是夫妻一方的个人债务，对外也应按照夫妻共同债务处理，亦即夫妻另一方也应承担连带责任。但是，我国没有任何一部法律规定：基于夫妻关系，夫或妻一方应对另一方的个人债务承担连带责任。《婚姻法》第41条前段只是规定夫妻对共同生活所负的债务承担连带责任；而《民法通则》第87条规定，连带债务的根据要么是法律的规定，要么是当事人的约定。显然，上述理解与《婚姻法》和《民法通则》的规定相抵触，是错误的；上述理解也不会是司法解释的原意，因为最高法院不可能在司法解释中确立一项与基本法相抵触的全新的连带责任制度。因此，应对上述条文进行体系解释。 2、根据最高法院民一庭对该条文的解释和说明，将"夫妻一方以个人名义所负债务"推定为夫妻共同债务，是以日常家事代理理论作为法理基础的。最高法院民一庭认为，所谓日常家事代理，是指夫妻因日常事务而与第三人交往时所为法律行为应当视为夫妻共同的意思表示，并由配偶他方承担连带责任的制度。在日常家事代理权的范围内，夫妻一方的意思应被视为夫妻共同的意思，由此产生的债务应被认定为共同债务。但如夫妻一方的行为超出了日常家事代理的范围，则除非构成表见代理，或者配偶他方事后予以追认或分享了债务所带来的利益，否则不能认定为夫妻共同债务。最高法院民一庭对该条文所作的解释说明，虽然说得不够透彻，但可以肯定的是，最高法院制定该条所要表达的，并无"只要不存在两种除外情形，即使是夫妻一方的个人债务，对外也应按照夫妻共同债务处理"这一意思，因为这与日常家事代理的理论不符。 最后，笔者认为夫妻共同债务应有一个合理范围。主要是基于夫妻共同生活需要，以及对共同财产的管理、使用、收益和处分而产生的债务。夫妻共同债务主要产生在以下几个方面：1、抚养子女、赡养老人所负的债务;2、购置日常生活用品所负的债务;3、夫妻一方或双方或子女或老人治疗疾病所负的债务;4、夫妻双方共同从事个体经营，对他人所负的债务;5、婚前一方借款购置的房屋等财物转化为夫妻共同财产的，为购置财物借款所负的债务;6、夫妻双方或一方因继承取得的财产属夫妻共同财产，同时因继承所分得债务也属共同债务。

裁判要点： 本案是由于出租铁路自备罐车而引发的租赁合同纠纷。本案中，原、被告双方于2013年1月1日签订了《铁路自备罐车租赁合同》后，原告依约将罐车租与被告使用，被告仅支付了第一季度的租金，第二季度后的租金没有按时支付。2013年10月21日，原告向被告发出《合同解除通知函》，被告当日在《合同解除通知函》上签字盖章确认，并在《确认函》上确认所欠原告租金数额。后被告以50 000元保证金冲抵所欠租金，2013年12月10日被告又偿还租金30 000元，被告尚欠原告租金为111 800元。此案诉至法院后，本院将起诉书、应诉通知书等有关文书邮寄至被告公司住所地，其公司工作人员已签收，并通过打电话到其公司得到证实。开庭时被告没有到庭。被告不到庭质证，对原告证据能否认定是解决本案的关键。 1、我国法律对证据采用的规定 《关于民事诉讼证据的若干规定》第四十七条规定："证据应当在法庭上出示，由当事人质证。未经质证的证据，不能作为认定案件事实的依据。当事人在证据交换过程中认可并记录在卷的证据，经审判人员在庭审中说明后，可以作为认定案件事实的依据。"第七十六条规定："当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的其主张不予支持，但对方当事人认可的除外。"很显然，上述有关证据认定的规则，都无法适用被告未出庭参加诉讼时的法庭审理。 2、被告不到庭质证，对原告证据仍能作出认定。 《中华人民共和国民事诉讼法》规定，被告经传票传唤，无正当理由不到庭，应当依法作出判决。据上文所述，被告到庭参加诉讼但对原告证据不置可否，尚且能够认定原告证据的效力，举轻以明重，现在被告经传票传唤无正当理由不到庭，当然更能认为被告对原告的证据不持异议，进而认定原告证据。当然不能认为原告说什么就认定什么，法庭对原告提供的证据应予尽可能充分地审查与判断。首先要求原告证据能表明主要事实；第二根据现有全部证据材料，能够认定原告证据没有违背合法性、关联性与真实性的证据原则。本案原告所提供欠的证据全是原件，没有违背证据真实性原则。在被告不到庭质证的情况下，法庭对原告证据尽可能地审查判断，是对被告权益的维护，这表明不到庭行使自己的诉讼权利，并不意谓权利不受到保护。一般情况下，被告不到庭，诉讼后果对被告不利，但这不是对被告不到庭的惩罚，而是因不到庭致法庭无法进行充分保护的后果。 本案原告提交的证据来源合法，内容客观真实，并与本案相关联，本院予以确定并对原告的诉讼请求予以支持。

裁判要点： 本案系一起民间借贷纠纷的诉讼。案件的争议焦点主要是：？ 本案中认定被告陈某的行为是职务行为还是个人行为关键要从以下几个方面认定：1、是否以法人或经济组织的名义实施行为；2、行为人的行为有法人或者经济组织的授权，这种授权可以基于法律，也可以基于法人或经济组织的章程获得，还可以基于合法任命等事项获得；3、行为人的行为应与授权的内容或者章程、合法任命等书面文件规定有关，即行为人是在执行其所在法人的职务，并且与该职务在客观上存在密不可分的事务行为，如不符合以上条件，那么可以认定行为人的行为应属于个人行为。本案中，原告主张借据上有被告邮政局的储蓄专用章，被告陈某系邮政局的职工，被告陈某的借款行为系职务行为，被告邮政局应承担还款责任，但作为经融机构的储蓄营业所，必定有规章制度和操作规程等，以一般人的理性判断，营业所向他人借款，应当出具规范的借贷凭证，加盖的也应当是邮政局的公章，而不应是一个营业所的储蓄专用章，而且被告陈某在借款时是邮政局储蓄营业所的一名储蓄前台工作人员，经常接触邮政局营业所储蓄专用章，被告陈某在没有邮政局授权的情况下，在借据上加盖营业所储蓄专用章，应视为被告陈某的个人行为。特别重要的一点，被告用所借的款从邮政局购买了一批化肥，虽然，该笔借款最终是进了邮政局的账户，但与出借人将借款直接交与借款人的性质是完全不同的，不能认定为被告邮政局使用了该笔借款。综上，被告陈某向原告借款的行为属于个人行为，不属于职务行为。从借款的实际经过来看，被告邮政局与被告陈某没有共同举债的合意，也不存在被告陈某与被告邮政局共同借款情况。所以本案中的借款应由被告陈某个人偿还。

裁判要点： 对双方当事人签订的空闲土地租赁合同的效力，一、二审法院意见不同。一审法院认为：何某与中国人民解放军69339部队签订空闲土地租赁合同，属有效合同。根据中国人民解放军69339部队上级机关的指示等文件均要求对已出租的空余房地产，包括委托出租的空余房地产，终止租赁合同，收回土地。该文件内容符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项关于因不可抗力致使不能实现合同目的，可以解除合同的规定。故原告要求解除空闲土地租赁合同及收回土地的诉讼请求，该院予以支持。二审法院认为：双方当事人对于租赁军产却没有履行必要的报批程序。中国人民解放军69339部队在未取得《军用土地补办出让手续许可证》的情况下出租军事用地，违反了军队关于房地产管理的相关规定。因此，双方订立的《空闲土地租赁合同》违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，为无效合同。并按照无效合同的处理原则进行了处理。 本案系涉军土地租赁合同纠纷。双方当事人签订的涉军土地租赁合同，不得违反军队有关房地产管理的规定。《中华人民共和国土地管理法》第十二条规定"依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续"，中央军委《中国人民解放军房地产管理条例》第四十三条规定："军队空余房地产经批准可以对地方租赁，租赁管理办法由总后勤部制定"；总参谋部、总政治部、总后勤部发布《中国人民解放军土地使用管理规定》第十三条"改变其他土地用途的，由各大单位后勤部批准，报总后勤部备案"。本案中，中国人民解放军69339部队对军队的土地进行出租，其实质已改变了相关的土地用途，在其未经审批同意的情况下与何某签订的《空闲土地租赁合同》，违反了军队关于房地产管理的相关规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，双方签订的《空闲土地租赁合同》应确认为无效合同。

裁判要点： 对双方当事人签订的空闲土地租赁合同的效力，一、二审法院意见不同。一审法院认为：何某与中国人民解放军69339部队签订空闲土地租赁合同，属有效合同。根据中国人民解放军69339部队上级机关的指示等文件均要求对已出租的空余房地产，包括委托出租的空余房地产，终止租赁合同，收回土地。该文件内容符合《中华人民共和国合同法》第九十四条第一项关于因不可抗力致使不能实现合同目的，可以解除合同的规定。故原告要求解除空闲土地租赁合同及收回土地的诉讼请求，该院予以支持。二审法院认为：双方当事人对于租赁军产却没有履行必要的报批程序。中国人民解放军69339部队在未取得《军用土地补办出让手续许可证》的情况下出租军事用地，违反了军队关于房地产管理的相关规定。因此，双方订立的《空闲土地租赁合同》违反了《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，为无效合同。并按照无效合同的处理原则进行了处理。 本案系涉军土地租赁合同纠纷。双方当事人签订的涉军土地租赁合同，不得违反军队有关房地产管理的规定。《中华人民共和国土地管理法》第十二条规定"依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续"，中央军委《中国人民解放军房地产管理条例》第四十三条规定："军队空余房地产经批准可以对地方租赁，租赁管理办法由总后勤部制定"；总参谋部、总政治部、总后勤部发布《中国人民解放军土地使用管理规定》第十三条"改变其他土地用途的，由各大单位后勤部批准，报总后勤部备案"。本案中，中国人民解放军69339部队对军队的土地进行出租，其实质已改变了相关的土地用途，在其未经审批同意的情况下与何某签订的《空闲土地租赁合同》，违反了军队关于房地产管理的相关规定。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项的规定，双方签订的《空闲土地租赁合同》应确认为无效合同。

裁判要点： 1、夫妻一方借款，另一方是否承担连带还款责任 《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释(二)》第二十四条规定："债权人就婚姻关系存续期间夫妻一方以个人名义所负债务主张权利的，应当按夫妻共同债务处理。但夫妻一方能够证明债权人与债务人明确约定为个人债务，或者能够证明属于婚姻法第十九条第三款规定情形的除外。"《中华人民共和国婚姻法》第十九条第三款规定："夫妻对婚姻关系存续期间所得的财产约定归各自所有的，夫或妻一方对外所负的债务，第三人知道该约定的，以夫或妻一方所有的财产清偿。"根据上述法律规定，夫妻一方在婚姻关系存续期间所负债务，应当按照夫妻共同债务处理，除非存在以下情形:1、债权人与债务人已明确约定为个人债务；2、夫妻双方对婚姻关系存续期间所得财产约定归各自所有，且债务人知道该约定。债务人的配偶主张存在以上除外情形的，依法应当承担相应的举证责任。本案中，原告张某某与被告卢某某1系亲戚关系，原告向被告卢某某1出借款项发生于卢某某1与卢某某3婚姻关系存续期间。庭审中，被告卢某某3提供的借款单、银行转账凭证及证明均不能证明涉案借款存在以上按个人债务处理的法定除外情形，且被告卢某某3提供的借款单说明其对于被告卢某某1向他人出借款项是知情的。此外，张某某对于卢某某1借款是否用于夫妻共同生活或经营没有监管能力与监管义务。因此，案涉借款应认定为卢某某1与卢某某3婚姻关系存续期间的夫妻共同债务，卢某某3应就案涉借款承担共同清偿责任，原告要求被告卢某某3还款付息的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。 2、关于借款利息 被告卢某某1在涉案三笔借款分别到期后，在借条上书写欠息21 600元、31 350元、19 800元，系其对借款期间应支付原告利息的确认，且不违反法律规定，本院予以认定。关于借款期满后的利息，原告主张按借款期限内约定月息1.5%计算，不违反法律规定，本院予以支持。 3、借用家庭成员的账户，家庭成员的责任承担问题。 原告以被告卢某2作为家庭成员，且涉案前两笔借款汇入被告卢某2的账户为由，主张被告卢某2为涉案借款的共同借款人，对此本院认为，原告未提交证据证明被告卢某2参与向原告借款或具有共同借款人的资格，原告主张被告卢某2承担共同还款责任，无法律依据，本院不予支持。

裁判要点： 本案涉及的是合同约定不明时的履行。依《中华人民共和国合同法》第一百三十条规定，买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。买卖合同是经济生活中最典型、最普遍、最广泛的交易形式，在各种各样的合同中，买卖合同是最典型的形式，也是社会经济生活中最为普遍的一类合同。这里所说的合同约定不明的履行，是指合同生效后，当事人就标的物交付前所产生的收割费用应该由谁来承担的问题，依据法律的规定，当事人约定不明的，可以协议补充，不能达成补充协议的，按照合同的有关条款或者交易习惯确定。博圣公司购买刘曙光的玉米，由博圣公司安排陈彩金等人统一替刘曙光等人收割玉米，因双方的玉米收割协议中未约定收割费用应由谁承担，按照当地交易习惯玉米的收割统一由收购公司安排收割机进行收割，收割后交由收购单位，但博圣公司统一安排收购仅是为了便于收购，而非收割义务由收购单位来承担。对于出卖人在交付标的物前的收割费用，除买卖合同有特殊约定，应由履行义务一方负担，刘某作为出卖人，交付标的物前的履行费用，其应为履行义务人。 目前我国《合同法》中涉及到的合同约定不明一般包括对质量、价款或者报酬、履行地点、履行方式、履行期限及履行义务费用的负担不明确，对没有约定或者约定不明的，可以协议补充，不能达成协议的，对质量要求不明确的，按照国家标准、行业标准履行，没有国家标准、行业标准的，按照通常标准或者符合合同目的的特定标准履行；对价款或者报酬不明确的，按照订立合同时履行地的市场价格履行，依法应当执行政府定价或者政府指导价的，按照规定履行；对履行地点不明确的，给付货币的，在接受货币一方所在地履行，交付不动产的，在不动产所在地履行，其他标的的，在履行义务一方所在地履行；履行期限不明确的，债务人可以随时履行，债权人也可以随时要求履行，但应当给对方必要的准备时间；履行方式不明确的，按照有利于实现合同目的的方式履行；履行费用的负担不明确的，由履行义务一方负担。

裁判要点： 本案是一个典型的民间借贷纠纷案件，案件本身的法律关系并不复杂，适用的法律条款主要是《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百零六条，《中华人民共和国担保法》第十九条、第二十六条，涉及的主要问题在于在民间借贷纠纷案件中，法官如何准确把握借款人与保证人的尺度。 在民事案件中，民间借贷纠纷案件是一类比较常见的案件，这类案件一般有三个比较大的特点，一是借贷形式不规范，通常只是简单的借据，出现这种情况，往往是因为借贷双方存在特殊的身份关系，总是碍于情面或出于纯朴的人格信用；二是借款利率约定约定多样化，本息查清难度大，逾期违约金要求过高；三是借贷担保方式多数约定不明，民间借贷的担保最常见的有两种，即保证和抵押，当事人一般将其作为借据中的一项条款来处理，但借贷的双方在有保证人保证时往往只让保证人签个字，也不注明是保证人。这就要求我们法官在处理这类案件时，既要充分考虑到当事人之间的关系，每个案件的具体性质，不能简单的一判了之，又要在准确适用法律和自由裁量之间做出合理的裁判，力争真正做到"案结事了人和"。 本案就是这样一个典型的案例，原告孟某是通过朋友才认识被告赵某，继而认识王某，原、被告双方关系不是很亲密。2012年8月28日，被告赵某以投资为由向原告借款20万元，2012年8月31日原告通过银行向被告赵某转账14万元，2012年9月8日原告陈述提取现金42000元，加上自有现金18000元共6万元借给被告赵某。2012年9月9日被告赵某为原告出具借条一份，两被告均在借款人处签字、捺印。双方约定的借款期限为一个月。原告提供的被告赵某为其出具的借条、银行账户历史明细清单等证据与双方当事人的陈述相互印证，能够证实被告赵某向原告借款200 000元的事实，原告与被告赵某之间已形成合法有效的民间借贷法律关系。被告赵某已经归还借款本金3万元，剩余17万元尚未归还。《中华人民共和国合同法》第二百零六条规定借款人应当按照约定的期限返还借款，因此，被告赵某应当归还剩余借款。至于被告王某的责任如何认定，虽然在原告出具的借条中并未明确被告王某的具体身份，这给本院查明案件事实造成了一定的难度，但在庭审过程中，原告自认与被告王某之间没有借贷合意，被告赵某向原告借款时找被告王某签字系作为保证人。另外，再结合借条由被告赵某出具，借款的实际给付对象系被告赵某，借款后亦由被告赵某还款等情况综合认定，被告王某并非本案的共同借款人。根据《中华人民共和国担保法》第十九条规定，当事人对保证方式没有约定或者约定不明的，按照连带责任保证承担保证责任。本案中保证人王某只在借条中签字捺印，借条中并未约定保证方式，所以王某应对该笔借款承担连带保证责任。《中华人民共和国担保法》第二十六条第一款规定连带责任保证的保证人与债权人未约定保证期间的，债权人有权自主债务履行期届满之日起六个月内要求保证人承担保证责任。第二款规定在合同约定的保证期间和前款规定的保证期间，债权人未要求保证人承担保证责任的，保证人免除保证责任。原告在庭审过程中明确表示借款到期后在保证期间内未向被告王某主张过权利，所以应当免除被告王某的保证责任。最终，本案法官综合考虑各方面情况，作出了让被告赵某履行还款义务，被告王某不承担还款责任的判决，即维护了原告的合法权益，又保障了保证人的权益。判决下达后，各方当事人都比较信服判决结果，未提出上诉，现该判决已生效。 该案启示我们，法律赋予了法官裁量权，法官在行驶权力的时候必须综合考虑方方面面的因素，包括法律的基本原则、立法精神和目的、国家政策、法理、成文或不成文规则、合理性等因素。特别在民间借贷案件数量呈现增长，案情也越发复杂的今天，作为一名法官更要秉承公平、正义的价值观念，查清事实和法律关系，综合分析双方当事人的真实关系，认真核实案件的证据和当事人的陈述，维护各方当事人的合法权益。从而作出一个尽量客观、公正、合理的裁判，取得一个比较理想的法律效果与社会效果的统一。

裁判要点： 1、如何认定监护人处分被监护人财产是为被监护人利益。 根据《中华人民共和国民法通则》第十八条规定：" 监护人应当履行监护职责，保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。"这里的"处理"是指广义的处分行为，对房产而言，应该包括出卖、赠与、抵押等行为。一般而言，未成年人的父母是未成年人的监护人。监护包括保护被监护人的人身、财产及其他合法权益，监护人管理被监护人的财产是监护人的监护职责，但处分被监护人的财产却是是有限制的。法律并不禁止监护人处分未成年人财产，但设置了限制性的条件，即监护人必须是为未成年人的利益处分其财产。那么，根据该条的规定，在处分未成年人的房产时，如何判断为被监护人的利益就是个核心问题。对此，我国法律、法规及司法解释等并没有具体规定。一般而言，被监护人的利益主要是指为未成年人的生活、健康、成长等必须、合理、必要之费用。就房产而言，如果未成年人的房产被处分后，该未成年人必须获得大于现状的利益。只为被监护人设定权利而没有设定义务的或义务小于权利的，属于为被监护人的利益；只为被监护人设定义务而没有设定权利或者权利小于义务的，不属于为被监护人的利益。 本案中，原告作为讼争房产所有权人之一，其父母亲在其未成年时，有义务依法保护好被监护人所有的财产，除为被监护人的利益外，不得处理被监护人的财产。原告父母作为监护人却为了偿还对外债务，将原告拥有所有权人之一讼争房产出售以抵债，该行为明显侵害了原告的合法权益，原告并未获得大于当时状况的利益，可以认定该行为并不是为被监护人利益。 2、监护人未尽到监护职责的处分行为对合同效力的影响。 根据上述分析，既然原告父母的行为违反了《中华人民共和国民法通则》第十八条规定关于处分未成年财产的禁止性规定，这种处分行为就应认定为无效。鉴于讼争房产是原告父母与原告共同共有，处分的房产属于原告父母的部分应认定有效。就其签订的合同而言，其中关于原告父母所有财产的部分也是有效，而原告所有财产的部分应当认定为无效。

裁判要点： 盗窃属于侵犯公私财产的所有权，在法律上属于侵权法律关系，侵权人应当承担法律责任，其他相关责任主体按照各自的过错承担相应法律责任。业主家中被窃，实施盗窃行为人为直接的责任主体，物业管理公司的责任则可依据物业服务合同的约定来判断是否应当承担违约责任。 一是盗窃嫌疑人与受害人（业主）之间的侵权法律关系，二是受害人（业主）与物业管理公司之间的物业服务合同关系，现仅就第二种法律关系探讨业主家中财物被盗物业管理公司的责任。 1、物业服务合同不同于保管合同 物业服务合同是业主或者业主团体（业主委员会）与物业管理企业之间订立的明确双方权利义务关系的协议，其对全体业主和物业管理公司均产生约束力，也是业主和物业公司享受权利和承担义务的依据。物业管理公司的主要合同义务是管理和服务职责，不形成物业管理公司对业主、物业使用人家中财物的保管、赔偿责任。如果物业服务合同中并无特别约定保管事项，业主显然不能依据物业管理公司未履行保管义务承担失窃的违约责任。如果发生了盗窃案件，要追究物业管理公司的法律责任，在物业管理公司不是直接侵权人的情况下，只能依据物业服务合同保安义务履行与否来判断物业管理公司是否需要承担违约责任。 2、违反物业服务合同保安义务违约行为的确认 保安义务性质分两种：一是法定义务，二是合同义务。《物业管理条列》规定，物业公司应协助做好物业管理区域的安全防护工作。根据合同意思自治原则，业主与物业公司签订物业服务合同时一般会对保安义务作出具体约定。 根据《物业管理条例》的规定及物业服务合同约定的保安服务内容和标准，物业管理公司是否尽到了保安义务，物业管理实务中可以从以下几个方面判断：（1）、是否有足够的保安人员，保安人员是否正确履行保安义务，是否严格执行保安管理制度；（2）、是否有合格的保安设施设备，保安设施设备是否正常使用，是否保养维护；（3）、是否有完善的保安制度，保安制度是否落实实施，是否监督保障措施，是否有针对性的措施。一般来说，只要物业管理企公司依双方的合同约定，履行了上述的合同内容，并对有关小区公共部分尽了合理的善良管理人的安全防范义务，就应该认定物业管理企业适格履行了自己的安保义务；反之则可能存在违约行为。 3、盗窃事实与物业公司违约行为是否有因果关系 如果没有证据证明失窃是物业公司管理、服务不到位造成的，那物业公司并不违约，就不承担责任。反之，物业公司没有履行合同约定或法律规定的保安义务，就构成违约，应当承担责任。 物业公司违反保安义务的违约责任适用过错责任原则，构成要件：（1）、违约行为：具体而言，就是物业管理公司存在未尽合理限度内的保安义务因而直接或者间接地造成业主人身或者财产权益损害，应当承担损害赔偿责任的行为。（2）、损害事实：指物业管理公司的违约行为直接或者间接给业主造成了财产上的损害和其他不利的后果。（3）、因果关系：即违约行为和损害结果之间存在着因果关系。违约当事人承担的赔偿责任，只限于因其违约而给对方造成的损失。 4、关于违约事实举证责任的分配 司法实践中，要求业主就物业管理公司保安方面的违约事实举证，对于业主来说有点勉为其难，笔者认为应当根据证据取得难易及控制区域程度区分，适当的在业主和物业管理公司中分配举证责任，比如由业主举证证明发生失窃的事实和损害后果及因果关系，由物业管理公司承担证明在物业管理活动中履行了约定的物业服务合同或者行业要求的保安义务的证据，如不能提供上述的证据，就应当认定其存在违反了保安义务的违约行为。

裁判要点： 在现实生活中，有许多将职务行为与个人行为混淆起来的情况，当事人往往以自己的行为是职务行为为由进行抗辩，但又提供不出有利证据来证明自己的主张，因此承担举证不能的后果。所谓职务行为，是指工作人员履行职务的行为，包括接受单位的安排、指派以及为单位利益所进行的行为。具有民事权利能力和民事行为能力的组织，应同时也具有民事责任能力：即对自己行为承担责任的能力，这就是民法上的"为自己行为之责任"原则。根据这一原则，法人应对其成员的职务行为负责，因为法人的各项活动最终都必须通过其成员的职务行为来实现，而个人则应对自己的个人行为负责。所以，本案实际上是一个如何区分职务行为与个人行为的问题。 法人的成员在以法人名义从事行为，且行为在外观上取得了法人的授权，行为的内容是执行法人交办的有关业务并且未超出法人的授权范围时，法人成员的行为就转化为法人行为。在这里，法人与其成员之间实际上是一种代理关系，法人为委托人，其成员为代理人，委托内容就是其成员的职务行为。根据代理制度的一般原理，代理的一切后果及责任，均应归于委托人即法人。代理人如果获得利益，由法人全部获得，代理人并不能直接从其中获得报酬（除非他们之间另有约定），而应全部上交给法人。那么，受益者负担风险，代理所产生的一切责任也应归于作为委托人的法人。 一般认为，构成职务行为需要有以下条件：（1）以法人名义实施。（2）行为有法人的授权。这种授权可基于法律获得，也可基于法人的章程获得，还可以基于法人机关的合法任命等获得。（3）行为应与授权的内容有关，即行为应与执行法人交办的职务有关。 本案中，双方争议的焦点在于该笔加工款究竟是被告叶某1的个人欠款还是案外人厦门优拓服装有限公司的欠款，也就是被告叶某1的行为属于职务行为还是个人行为。原告主张是被告叶某1的个人行为，原告提供的重要证据--《欠款单》上只有被告叶某1的签名，并无任何载明欠款系代表公司的相应内容，故欠款应由叶某1偿还。而被告叶某1主张其行为是职务行为，此时他应当举证证明存在职务行为的客观表征，包括明确的欠款名义、身份表明、文件载明的业务关系等，以使职务行为与个人行为相区别，但被告叶某1均不能证明存在前述客观表征。其提交的2份《加工合同》，落款处原告的盖章系复印章，并不能证明原告与案外人厦门优拓服装有限公司签订上述《加工合同》，因此，被告叶某1的该观点未被法院采纳。 其次，被告叶某1的表述存在多处自相矛盾之处。1、被告两次陈述2份《加工合同》的签订经过是否系以传真方式签订的关键事实存在自相矛盾；2、被告陈述《欠款单》的由来也存在自相矛盾。其陈述"《欠款单》的金额687500元是总欠加工款1375072.4元先打八折，扣除福建优拓公司法人孔某代为支付原告的约41万元后所得的金额"，但依查明的事实，被告叶某1签署《欠款单》的时间为2011年12月31日在先，代付款项的时间为2012年1月12日在后，被告叶某1在结算时将尚未代付之款项予以扣除显然自相矛盾；3、被告陈述《欠款单》所载欠款即为案外人厦门优拓服装有限公司与原告结欠的加工款，金额不符。因此，被告主张讼争《欠款单》所载明的欠款非被告叶某1个人欠款而系案外人厦门优拓服装有限公司欠款，本院不予采纳。

裁判要点： 本案系买卖合同纠纷，争议焦点在于。 一、立法背景 2005年《公司法》修订后，一人有限责任公司在法律上得到了明确承认。所谓一人有限责任公司（以下简称一人公司）是指只有一个自然人股东或者一个法人股东的有限责任公司。本案被告珑丰鞋业公司就是典型的一人公司，被告龙某是该公司唯一股东。作为有限责任公司的一种特殊形式，一人公司在原则上仍是以股东认缴的出资额为限承担"有限责任"，超过了认缴出资额的限度，股东个人并不必对公司债务承担连带责任。如此可以使唯一投资者最大限度地利用有限责任原则规避经营风险，实现经济效率最大化。这也正是公司制度得以长盛不衰的奥秘所在。然而，由于缺少股东间的相互制衡和监督，一人公司的股东很容易将公司财产和个人财产混同，一旦需要承担责任时，唯一的股东又可以借公司法人人格和有限责任使自己逃避债务，从而使公司债权人或社会公众承担极不公平的风险。为此，我国《公司法》对一人公司的规制较普通的有限责任公司严格，除了注册资本最低限额和信息公示外，还规定了财务监督制度，要求一人公司应在每一会计年度终了时编制财务会计报告，并经会计师事务所审计。最重要的是，《公司法》还引入了公司法人人格否认制度，允许在特定条件下,否认一人公司拥有独立法人资格,把本应作为相互独立的公司及其背后的股东视为同一主体，即《公司法》第64条。此条规定：一人有限责任公司的股东不能证明公司财产独立于股东自己的财产的,应当对公司债务承担连带责任。本案即是运用这一原理进行裁判。 二、法条适用 1、一人公司的股东必须证明公司财产独立于个人财产方可免除对公司债务承担连带责任。 根据《公司法》的规定，一人公司股东个人财产和公司财产是否混同采取的是举证责任倒置原则。本案被告龙某作为珑丰鞋业公司唯一股东，应对该公司的资产归属是否明确、资产的实际占有状态是否独立，以及珑丰鞋业公司与股东不存在相关利益交易等方面进行举证，以证明公司财产独立于股东财产。但从龙某提供的三组证据（①关于龙某未参与公司经营的情况说明；②2009年至2012年财务审计报告；③珑丰鞋业公司工商登记资料）来看，审计报告只是对公司经营和财务状况的概括反映，工商登记资料仅能证明珑丰鞋业公司的工商登记基本信息，情况说明只涉及公司管理人员的情况，都不能证明公司财产独立于股东个人财产。本院还对珑丰鞋业公司员工进行调查，但员工也仅能证实龙某未实际参与公司经营。后龙某虽提出审计申请，但其无法提供珑丰鞋业公司的会计账册，导致司法审计无法进行。因此，被告龙某应当承担举证不能的后果，依法对珑丰鞋业公司的债务承担连带责任。 2、挂名股东不能作为免除连带责任的理由。 本案中，被告龙某认为自己并未实际参与珑丰鞋业公司的经营，其只是公司的挂名股东，实际控制人另有他人，故被告龙某不应对公司的债务承担连带责任。《公司法》第三十二条第二款规定：公司应当将股东的姓名或者名称向公司登记机关登记；登记事项发生变更的，应当办理变更登记。未经登记或者变更登记的，不得对抗第三人。根据上述规定和商法外观主义原则，工商登记的显名股东具有股东资格，公司与第三人之间发生争议时，不能以隐名股东与显名股东之间的协议或约定对抗第三人。因此，龙某无论是否是珑丰鞋业公司的挂名股东都不能作为其免除股东责任的理由。在龙某无法证实珑丰鞋业公司的财产与其个人财产相独立的情况下，仍需对该公司的债务承担连带责任。

裁判要点： 房屋租赁合同作为租赁合同的一种，是出租人将房屋交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。《关于审理城镇房屋租赁合同案件纠纷司法解释》将房屋分为城市、镇规划区内的房屋，乡、村庄规划区内的房屋以及公有住房等。作为不动产租赁合同的典型代表，农村房屋违章搭建、加盖等乱象频发，租赁标的物具有特殊性，其效力认定益发复杂。 一、无效房屋租赁合同的认定及其法律后果 （一）无效房屋租赁合同的认定 法律法规明确了房屋租赁合同无效的情形：1.以违法建筑物为标的的房屋租赁合同无效，体现在《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》、《商品房屋租赁管理办法》、《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》中；2.以未竣工验收的房屋为标的的房屋租赁合同无效，体现在《中华人民共和国建筑法》，以排除房屋可能潜在的安全隐患；3.以未经消防验收或验收不合格的建筑物为标的的房屋租赁合同无效，体现在《中华人民共和国消防法》、《建设工程消防管理规定》。 （二）无效房屋租赁合同的法律后果 1.可要求支付房屋使用费。 合同无效后应返还财产，即一方当事人在合同被确认无效或者被撤销以后，对其已交付给对方的财产享有返还请求权，而已经接受对方交付财产的，则负有返还对方的义务。合同无效后，承租人对已交付的租金享有返还请求权。但《关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第五条规定：房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金支付标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。法律精神旨在恢复到订立合同之前的法律状态，但承租人使用房屋之后要求出租人返还已交付的租金不能视为恢复到之前的法律状态。出于对出租人权益的保护和公平原则的践行，法律规定出租人可以参照合同约定的租金标准收取房屋占有使用费，实际上是折价补偿的一种形式。 2.赔偿损失 《合同法》第五十六条规定：合同无效或者被撤销后......有过错的一方应当赔偿对方因此受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。按过错承担的原则同样适用房屋租赁合同无效的处理。 二、房屋租赁合同被认定为部分有效部分无效的情况及法律后果 （一）部分有效部分无效的认定 审判实践中，在标的物未办理房屋所有权证的情况下，租赁合同不一定无效。若租赁物为违章建筑，则租赁合同无效，若租赁房屋符合国家规划，属未办理房屋所有权证的合法建筑，则不影响合同效力。若未取得建设工程规划许可证或未按照建设工程规划许可证规定建设的房屋在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或经主管部门批准建设的，应认定有效。房屋既有合法部分又有违章部分则应区分认定，是否认定为部分有效、部分无效实际上是对法官智慧的考验。 （二）农村房屋租赁合同效力的特殊认定 对于农村房屋在《村镇个人住宅建设申请表》获得核准并取得《村镇个人住宅建设许可证》的范围内超出核定标准加盖、搭建但尚未被相关执法部门认定为违章建筑的情况下，农村房屋租赁合同便涉及标的物部分合法（已有手续）、部分合法性尚待认定（尚无手续）的问题，这种房屋租赁合同的效力更适宜参照城镇房屋的标准认定为部分有效（已有手续）、部分无效（尚无手续）以利于妥善解决当事人之间的纠纷。即超出核准面积的部分被认定无效，其他合同条款依然有效，这也是法官恰当行使自由裁量权的体现。 （三）部分有效部分无效认定的法律后果 农村房屋租赁合同被认定为部分有效部分无效后，合同的主要条款包括租金标准、争议解决等约定依然有效，仍然按照合同条款继续履行，而涉及未办理合法手续部分的房屋面积的租赁被认定无效。因无合法手续部分的合同无效，"租金"一词便失去了法律基础，承租人在占有使用该房屋期间应参照合同约定的租金支付房屋占有使用费。 本案中，由于涉案房屋存在加盖的情况，所加盖的部分未进行任何报建手续和并未取得建设规划许可证，并且在一审辩论终结之前，该房屋也未取得相关报建、规划手续。而相关执法部门亦未出具行政文书认定该加盖部分为违章建筑。本院依据审批核准建设的面积与实际建设面积将租赁合同的效力区分认定，将租赁合同认定为部分有效部分无效，合理计算租金及房屋占有使用费，平衡了当事人之间的合法权益。

裁判要点： 我国法律对于使用农民集体所有土地有严格限制，不符合法定条件使用农民集体所有土地属于违反法律强制性规定，涉及此内容的相关合同因而无效。合同无效将产生两个间接的法律效果：返还财产和赔偿损失。返还财产和赔偿损失请求权的诉讼时效期间的起算时间，应根据当事人是否知悉其权利受到侵害的具体情形确定。 一、不符合法定条件使用农民集体所有土地属于违反法律强制性规定 我国法律禁止土地买卖，且对于使用农民集体所有土地有严格限制。具体而言，可以使用农民集体所有土地的法定条件为：1、兴办乡镇企业和村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地；2、乡（镇）村公共设施和公益事业建设经依法批准使用农民集体所有的土地。除此之外，任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地，而不得使用农民集体所有土地。不符合法定条件使用农民集体所有土地属于违反法律强制性规定，涉及此内容的相关合同因而无效。 我国采取了"房地一体"、"地随房走"的原则，《中华人民物权法》亦作了相关规定。因此，建筑物的转让必然导致其占用范围内的建设用地使用权一并处分。厦门公路局购买农民集体土地的并非用于兴办乡镇企业、建设乡（镇）村公共设施或者公益事业，其行为不符合可以使用农民集体所有土地的法定条件，本案讼争《协议》因违反了法律的强制性规定而无效。 二、合同确认无效后返还财产赔偿损失请求权的诉讼时效期间起算 确认合同无效属于确认之诉，是法律对合同效力的价值评判，是对当事人之间法律关系效力的认识，仅仅起到确认的作用，不涉及给付请求权，不会改变当事人之间的财产关系，因此，确认合同无效之诉不是诉讼时效的客体，不受诉讼时效的限制。 合同无效将产生两个间接的法律效果：返还财产和赔偿损失。返还财产和赔偿损失请求权的诉讼时效期间的起算时间，应根据当事人是否知悉其权利受到侵害的具体情形确定。 （一）无效合同双方仅有一方已经履行合同义务，已经履行合同义务的一方主张返还财产、赔偿损失请求权的诉讼时效期间应从合同约定的对方义务履行期限届满时起算。合同义务履行期限届满，而对方尚未履行合同义务，合同权利无法实现，此时无论已经履行合同义务的一方主观上对合同的效力如何判断，其都应该知道其权利已被对方侵害，应该采取积极措施，维护自己的合法权益。最高人民法院相关民事判决中亦认可该观点。 （二）无效合同双方当事人均没有依约履行合同，一方请求对方赔偿缔约过失损失的诉讼时效期间应从合同约定的履行期限届满时开始计算。无效合同没有依约履行，同样可能存在缔约过失责任。当事人在合同被确认无效之前基于对合同效力的信赖，为签订和履行合同支出了相应的费用，如对方当事人未依约履行，受损失一方就应该知道自己的权利受到侵害，此时，其应该积极向对方主张权利，具体方式包括请求对方履行或者赔偿损失。 （三）无效合同双方当事人对合同均已履行完毕，任何一方主张返还财产、赔偿损失请求权的诉讼时效期间应从合同被法院或仲裁机构确认无效之日起算。由于合同效力的确定，不仅需要专门的法律知识，同时也只能由法院或仲裁机构依照法定程序进行，在确认合同无效的法院判决或仲裁裁决发生法律效力之前，当事人无法准确掌握合同的效力状况。合同双方当事人基于对合同效力的信赖，将无效合同当作有效合同履行完毕后，双方的权利均得以实现，只有合同被法定机构确认无效后，当事人主张返还财产、赔偿损失的权利才得以确定，在此之前，不能苛求当事人知道或应当知道其权利受到侵害，进而主张返还财产、赔偿损失请求权。 本案即属于第三种情形。讼争《协议》签订于1991年7月2日，且双方早已依约履行完毕。现凤山村委会发现《协议》可能涉及违法事项，进而诉至法院请求确认《协议》无效，在法院确认《协议》无效之前，凤山村委会并不享有返还财产请求权，因此，凤山村委会主张返还财产请求权的诉讼时效期间应自法院确认《无效》之日起算，凤山村委会现提出该项请求，并未超过诉讼时效。

裁判要点： 1、转租权的享有必须满足转租条件并经出租人同意。 所谓转租，是承租人在租赁期内将其承租的房屋部分或者全部再出租的行为，至少包括了出租人、承租人、次承租人三方主体。根据本案查明的事实，原被告双方因原告工作调动而协商解除《房屋租赁合同书》事宜，后双方一致同意将案涉房屋通过中介另租给别人。这种另租他人的行为并非法律意义上的转租，而是成立新的租赁关系。《合同法》第二百二十四条规定，"承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效，第三人对租赁物造成损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。"本案周某与文某签订的房屋租赁合同中并无任何关于房屋转租的条款，可以认定周某也不享有转租权。故本案中原告因为工作调动确实是提前解除合同，双方一致同意将案涉房屋通过中介另租给别人的行为也并不是转租。 2、若需提前解除租赁合同，应严格遵循合同约定。 本案中，对合同方解除合同的情形有明确的约定，双方的租赁合同第七条约定："租赁期间，双方均不得借故解除合同，当事人一方如有正当理由要求解除合同时，需提前一个月通知对方，经双方同意后解除合同，由提出解除合同的一方支付一个月的租金作为违约赔偿金。"所以，双方的合同中对解除合同行为约定了相应的责任，即使是有正当理由解除合同也属违约行为，本案原告称是因为工作原因要搬离讼争房屋，但事实上就是提前解除了租赁合同，就应严格遵循合同约定承担相应责任。

裁判要点： 本案系是本案的一大难点。本案中，共有人在办理过户手续时均有到场的情况具有相当大的迷惑性，但并不能只因这一点而轻易认定受让人具有"善意"。对"善意"的认定本就是对主观心理的推定，难以有确定的标准。然而，结合案情对"善意"的类型进行分类后将有利于推定受让人的心理状态。即将"善意"区分为两种情况，一是受让人对不动产为共有财产不知情；二是在知道不动产为共有财产的情况下却对共有人不同意出让不知情。在区分这两种情况后，着重推定受让人是否对该情况尽到应有的注意义务即可。另外，尽管对不动产善意取得的时间准据问题仍众说纷纭，但仍能从合意达成、合同签订、登记过程这基本的三方面对受让人进行考察。 从合意达成来看，要着重查明共有人与受让人间是否有达成相同的合意。尽管共有人在办理手续时均有到场，但在庭审中应调查清楚其到场的原因及其明确的意思表示。若有证据证明双方不存在相同的合意，或在共有人异议的情况下，受让人无法提供证据证明其具有相同的合意，则可认定受让人主观上存在过错。 其次，若受让人已经知道不动产为共有财产，则在签订合同时，应着重注意将所有共有人列为合同的出卖人，或应查看其余共有人明示的授权情况。若未能做到这一点，则受让人主观上存在一定的过失。 最后，在登记过户等重要的场合，应着重从一般理性人的交易习惯对共有人、受让人的表现进行考察。如日期落款一般为签字当天、共有人及受让人应该相互确认签字情况才共同提交申请等等。若受让人本身的表现不符合一般理性人的交易习惯或共有人表现明显异常但受让人未能注意，这基本能表示其没有善尽应有的义务。 尽管共有人在办理房屋过户手续时均有到场的情况容易对认定受让人的"善意"产生影响，但对受让人"善意"的考察，仍应结合案情从"善意"的类型及受让人在整个交易过程中的表现进行判断。尤其是该案牵涉到赌债等问题，更应慎重地进行辨别及认定。