1．文书字号
一审判决书：厦门市思明区人民法院（2013）思民初字第13138号判决书。
二审判决书：厦门市中级人民法院（2014）厦民终字第1008号判决书。

2．案由
合同纠纷

3．诉讼双方
原告（被上诉人）孙某，男，1964年3月25日出生。
被告（上诉人）汇嘉（厦门）物业管理有限公司。
委托代理人彭某、康某，公司职员。

4.审级：二审。

5．审判机关和审判组织
一审法院：厦门市思明区人民法院。
独任审判人员：代理审判员：旷洁玉。
二审法院：厦门市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：李向阳；代理审判员：胡林蓉、章毅。

6．审结时间：
一审审结时间：2013年12月04日。
二审审结时间：2014年05月17日。

1．一审诉辩主张
（1）．原告诉称
其居住于厦门市湖里区某小区97号402室02室。2012年1月1日被告与"优山美地"小区业主委员会签订《"优山美地"物业服务合同》，由被告负责小区的物业管理工作。合同对小区的安全保卫系统进行了约定，被告应负责"人员进出管理，出入口对于来访人进行登记；通过对大门进出人员、车辆、货物进行控制、监视；巡查小区，防止不安全事件发生，确保所辖项目安全。"2012年1月25日上午，原告与家人外出，下午家中被盗。案发后原告向厦门市公安局湖里分局报案，登记损失金额139000元，刑事案件至今未破。根据案件的初步调查情况显示：物业保安违反规定未对外来车辆进行登记、未征得业主同意便放行作案车辆，并且作案车辆进入小区长达50分钟；保安违反小区管理规定未对其收取相应的停车费，并直接开闸门让作案车辆顺利离开；监控室和巡逻人员对嫌疑人异常情况没有及时发现；在嫌疑人下车后无法进入97号防盗门被迫返回车内的情况下，物业保洁员违反规定在离开原告居住楼房、开启防盗门时未经盘问就让嫌疑人进入楼道。被告的前述失职行为导致犯罪嫌疑人成功作案。根据被告的过失程度，应对原告的损失承担80%的责任，经原告与被告多次协商，被告拒不赔偿。故诉请法院判令：被告汇嘉（厦门）物业管理有限公司赔偿原告损失111200元；被告承担本案的全部诉讼费用。
（2）．被告辩称
其一，原告作为被盗案件的受害人，其因被盗所受损失的赔偿人应该是偷盗行为人，被告作为原告小区的物业服务企业，既非偷盗行为人，亦非原告被盗财产的保管义务人，故原告起诉对象错误，被告主体不适格；其二，被告作为物业服务企业，在原告所在小区物业服务委托合同有效期内，严格按照法律规定和合同约定履行物业服务义务，在原告反映被盗一事时已及时作出反应，包括协助原告报警、配合公安部门调查取证等，被告未懈怠作为物业服务企业应该履行的义务。综上，原告被盗一事，应属于刑事案件，原告在公安部门没有侦破案件而被告已认真履行合同约定的前提下直接要求被告承担赔偿责任，不仅起诉对象错误，而且法律关系错误，缺少事实根据和法律依据，恳请法院驳回原告的起诉或其诉讼请求。

2．一审事实和证据
厦门市思明区人民法院经公开审理查明：原告孙某系厦门市湖里区"优山美地"小区业主。被告汇嘉公司系具备壹级资质等级的物业服务公司。2012年1月1日，被告与原告居住的小区业主委员会签订了《"优山美地"物业服务合同》，由被告负责小区的物业管理工作。合同第四条对"物业服务质量"的约定是"按厦门市普通住宅小区物业服务等级三级标准执行"，合同第十三页"八、安全保卫系统"中的"工作内容"规定被告应负责"人员进出的管理，出入口处对来访客人进行登记......携带出小区的大件物品需进行确认方可放行......车辆进出的管理和小区24小时值班巡逻"，该项服务的"质量标准"为"通过对大门进出人员、车辆、货物进行控制、监视；巡查小区，防止不安全事件发生，确保所辖项目安全。"，该项目的"督导方式"为"......做好并保存相关的表单。无重大火灾、刑事和交通事故。"2012年1月25日，时值春节期间，原告与家人上午外出，下午家中即被盗，丢失大量贵重物品，原告于当日16:30报警，犯罪嫌疑人至今仍未被抓获。现场监控视频显示犯罪嫌疑人一伙在驾车驶入小区后，并未立即进入居民楼，而是守候在车内，其中一人在试图尾随业主进入居民楼时受阻，返回车内停留片刻，后又趁保洁员进楼工作之机尾随入内，继而从车上陆续下来数名犯罪嫌疑人，最后每人提拎数袋物品返回车内，离开小区，未按物业规定缴纳停车费。原告认为被告对小区的安全保卫存在多项违规失职之处，故以其违反合同约定诉至法院请求赔偿损失。
原告孙某系中国嵩海实业总公司职员，其配偶单莲珍为福建省厦门轮船有限公司财务部职员，夫妻二人年收入超过二十万元。
上述事实有下列证据证明：
（1）、原告提供的报警回执、《"优山美地"物业服务合同》（部分）、《春节安全提示》、《温馨提示》、监控视频光盘、《会议培训记录表》、《紧急情况处理报告》、《员工过失单》、《优山美地小区停车管理规定》、物业费发票、厦门市公安局湖里分局刑事侦查大队《关于报警（回执单）明细说明》、原告户口本、《厦门市土地房屋权证》，购物票据及失物相关物证、《往来港澳签注》、收入证明、纳税证明、《汇嘉（厦门）物业管理有限公司内部工作联系单》；
（2）、被告提供的《维序队长日工作检查表》、《车辆停放登记表》、《优山美地清洁服务外包合同》；
（3）、双方当事人的庭审陈述。

3．一审判案理由
厦门市思明区人民法院经审理认为：
（1）、本案的法律关系
原告孙某作为"优山美地"小区的业主，系该小区业主委员会与被告汇嘉（厦门）物业管理有限公司签订的《"优山美地"物业服务合同》所载明的"受益人"，合同系双方当事人的真实意思表示，没有违反法律的强制性规定，合法有效，应受法律保护。
法院认为，前述合同对被告的安保职责作出了明确规定，被告作为履职方，应按照约定全面履行自己的义务。《物业管理条例》（国务院令第504号）第三十六条规定，物业管理企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业管理企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。《厦门市住宅区物业管理条例》第三十五条亦明确规定，物业管理企业违反物业管理服务合同的约定，应当承担相应的违约责任，造成业主、使用人损失的应当承担赔偿责任。本案原告以被告未尽责履职致其财产受损提起违约损害赔偿之诉，于法有据，被告关于应驳回原告起诉的主张，法院不予支持。
（2）、原告的财产损失
由于财产被盗，原物已不存在，在公安机关没有侦破盗窃刑事案件之前，原告很难举证证明其因失窃造成的财产损失，在本案中，其举示了《关于报警（回执单）明细说明》、购物票据及失物相关物证、港澳通行证等证据，主张损失金额为139000元。
经查，原告举示的购物凭证与报警报失内容能够基本印证的主要有三项：2007年5月7日购买手表一只的发票及银联签购单，显示金额为3082元；2007年5月16日购买翡翠手镯的收款收据，显示金额为22000元；2010年4月27日在厦门永乐思文购买一套尼康单反相机D90的发票及银联签购单，显示金额为7190元。
法院认为，尽管《关于报警（回执单）明细说明》是原告在发现财物失窃后第一时间向公安机关所作出的陈述，可信度相对较高，但原告在报案中所陈述的财产损失情况在刑事案件未告破前仍属单方陈述，不能仅凭该说明就认定所有的损失数额。对于财物损失，举证责任在原告一方，故法院决定根据原告提供的购物凭证认定其损失数额为32272元。
（3）、被告的责任比例
在本案中，被告并未对其已充分履行安保职责进行举证，应承担举证不能之不利后果，而且从其自身提供的《车辆停放登记表》来看，犯罪嫌疑人所驾车辆闽DR2151（经公安部门调查系套牌车）于2012年1月25日13时41分进入小区，14时30分离开，物业管理人员并未按照对待其他车辆的标准登记其"卡号"，亦未按照收取非业主车辆停车费的规定对其进行收费，结合原告从公安部门获取的监控录像，可见犯罪嫌疑人所驾车辆系被小区门岗直接放行。尽管被告辩称"视频图像看到的只是一些现象，其真实性存疑，与本案没有直接关联"，但法院认为，该监控视频既然是被告提供给公安部门用作刑事案件侦查之用，其客观真实性应予确认。该视频直观地记录了盗窃犯罪嫌疑人一伙进入小区后在居民楼外徘徊、尾随入户的前期守候过程及事后转移赃物的过程，而长达五十分钟的异常情况却未得到应有的警惕与防范。
原告提供的《会议培训记录表》显示被告维序队队长陈小强发言"1月25日下午发生97#402被盗事件，我们维序队有负一定责任，2号岗没有通知巡逻人员去跟踪，也没有问清楚去几号几楼......今后一定登记并询问清楚才能放行......"《紧急情况处理报告》记载"服务中心针对此次案件进行了自查、分析，认为对外来车辆进出小区管理上有疏忽......服务中心将对相关的责任人按公司规章制度给予相应的处罚。"《员工过失单（2012年1月-12月）》记载"过失人"朱天成（2号岗保安员）、陈小强（维序队长）、张志忠（监控人员）、刘幼贵（巡逻员）分别因该起被盗案件被罚300元、600元、300元、450元。被告对前述证据质证认为"是企业内部的工作记录和管理制度，其作用是对内部员工的自律自查规范，为了加强企业管理，提高服务水平，不能作为原告问责的依据，与本案没有关系"。法院认为，所谓"企业内部"材料却也反映出被告未尽安全保障义务，未如合同约定那般"负责人员进出管理，出入口对于来访人进行登记；通过对大门进出人员、车辆、货物进行控制、监视；巡查小区，防止不安全事件发生，确保所辖项目安全。"
但同时，本案肇始于一起刑事案件，盗窃案件具有突发性、不可预测性、隐蔽性等特点，而保安服务只是一般预防措施，物业管理公司难以彻底防范，不能苛求其保安服务能够防止一切盗窃案件的发生。在本案中，犯罪嫌疑人是原告财产损失的侵权人，被告作为物业公司，为原告提供的物业管理服务中，所包括的安全保卫服务内容为小区范围内公共区域的安全保障，并不包括原告住房内的财物保管服务。结合原告所居住小区的物业管理费标准（2012年1月至2013年9月为4533元，即小高层每月每平方米1.2元）等情况，原告主张被告对此后果承担80%的责任，法院不予支持。
综上，依据被告在履行合同义务过程中的失职程度，法院酌定其应承担原告财产损失40%的责任。

4．一审定案结论
厦门市思明区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十二条、第一百一十三条第一款、第一百二十一条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，作出如下判决：
（1）、被告汇嘉（厦门）物业管理有限公司于本判决生效之日起十日内赔偿原告孙某财产损失12908.8元；
（2）、驳回原告孙某的其他诉讼请求。

上诉人（原审被告）诉称：1、原审法院根据双方之间的物业服务合同关系，根据孙某所提供的报警记录，就直接认为孙某所陈述的盗窃事件是汇嘉公司存在违约责任造成的，原审法院的认定明显缺少事实证据证明。孙某所陈述本案涉及的盗窃事件，公安机关至今尚未侦破，对于是否发生过盗窃事件、是否有被盗物品及被盗物品价值等事实均无法证明，即使案件侦破有损害结果也系第三人犯罪行为所致，与汇嘉公司是否存在违约并无必然联系。且原审法院根据孙某单方陈述及购物凭证认定存在被盗及损失，若按原审法院推断逻辑，则孙某主张有1000万元损失也应当支持，显然认定事实错误。2、双方当事人虽然存在物业服务合同关系，但汇嘉公司提供的物业管理服务中，所包括的安全保卫服务为小区范围内公共区域的安全保障，双方并未对孙某私人财产的保管、保护进行特别约定，即使业主室内财产确有被盗损失，也系第三人犯罪所致，属于刑事法律关系，与汇嘉公司提供的物业服务民事法律关系不存在因果关系，汇嘉公司提供的物业服务只是在责任范围内协助维护小区治安，不能取代公安机关职能，故不能因此认定汇嘉公司存在失职行为，更不存在违约。原审法院混淆不同法律关系，属适用法律错误。汇嘉公司请求二审法院撤销原审判决，改判驳回原告原审诉讼请求。

被上诉人（原审原告）辩称：1、本案为合同纠纷，双方当事人订立的物业服务合同合法有效，应受法律保护。原审法院根据《物业管理条例》及《厦门市住宅区物业管理条例》对汇嘉公司违约行为判令承担违约责任于法有据。2、汇嘉公司作为小区物业管理公司，违反物业服务合同关于安全保卫系统的规定，对于外来车辆未依规定进行管理监控，导致业主财产安全受到损害，汇嘉公司对其因安全管理过失未尽到法定或约定的义务，与孙某损失存在因果关系，应承担赔偿责任。3、汇嘉公司违约行为有《会议培训记录表》、《紧急情况处理报告》、《员工过失单》等多项证据予以证明，并非仅根据孙某所提供的报警记录就直接认定。4、原审法院认定的财产损失数额有法可依。《关于报警（回执单）明细说明》系孙某在发现财物失窃后第一时间向公安机关所作陈述，可信度相对较高，孙某对其损失提供证据予以证明，原审法院根据购物发票及相关物证等证据进行筛选最后确定能够印证的价值32272元物品损失符合法律规定。5、汇嘉公司对其过错心知肚明，却一直采取拖延、敷衍业主和掩盖事实真相的办法逃避责任，并一再出尔反尔，违背了企业经营的基本道义和诚实信用原则。综上，请求二审法院驳回上诉、维持原判。