裁判要点： 土地是人民群众最为重要的生产生活资料之一，对当事人本人以及其家庭而言土地的重要性不言而喻，土地出现纠纷，如若处理不当则将极有可能发生严重的社会事件。因此本案的处理过程中，承办法官也意识到此案件不能简单下判，在查明事实，理清法律关系，做出一个公正的判决的同时，一定要向当事人做好法律的释明工作，使胜败双方都明明白白并服判息诉。 本案的争议焦点主要是？就第一个争议焦点，我国法律并不禁止土地承包权的合法流转，《农村土地承包法》第三十二条明文规定土地承包经营权可采用转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。同时《农村土地承包法》也对流转的条件做了相关的限制性规定--第三十三条第二款规定"土地承包经营权的流转不得改变土地所有权的性质和农业用途"；第三十七条规定"土地承包经营权采用转让方式流转的，应当经过发包方同意"。上述规定应当理解为法律法规关于合同效力的强制性规定，违反上述规定的流转当然无效。这一点，可以从最高人民法院关于审理农业承包合同纠纷案件若干问题的规定（法释1999第15号）第十四条的规定得到应正，该条规定："承包方未经发包方同意，转让承包合同，转包或者互换承包经营标的物的，人民法院应当认定该转让、转包、互换行为无效。" 本案中，原告李某陈述其是为了做生意的需要（改变了土地的农用性质）而与被告荣某签订了《土地转让协议》，并且荣某作为涉案土地的承包人在未经过发包人的同意的情况下就将土地"转让"出去，根据上面的分析，该转让行为应当无效。 最终，根据《合同法》关于合同无效的处理规定，三江侗族自治县人民法院作出了被告荣某、荣某1、荣某2返还因该《土地转让协议》而取得的转让费、信息费的判决。判决后，双方都服判息诉。

裁判要点： 本案是典型的一起侵害集体经济组织成员权益纠纷案件，争议焦点是。对于本案，法官认为应依据征地公告时间和村集体经济组织经民主程序自治决定的基准时予以确定集体经济组织成员的征地补偿款分配资格，本案除了有明确的征地公告日基准时，同时被告还经民主程序自治通过了征地补偿款分配方案确定了另外一个迟于征地公告之日的基准时，但无论是上述两个基准时的哪个，原告都不在时间范围，所以判决驳回了原告的诉求。 笔者认为本案案情调查清楚，适用法律正确，也认同本案的判决，同时笔者也对本案涉及到的土地补偿费分配资格的基准时应如何认定也有一点自己的看法，希望借此机会加以分析探讨。 所谓的土地补偿费指的是对农村集体土地所有权的补偿，根据《土地管理法实施条例》第26条的规定土地补偿费的所有权是直接归农村集体经济组织的，只能被分配给本集体经济组织的成员。因此土地补偿费的分配与农村集体经济组织的其他收益分配不同，它保障的是集体经济组织成员的生存权和财产权，在分配上一般不考虑集体经济组织成员对于集体经济组织的贡献大小，只要具有集体经济组织成员资格，即应当享有均等分配土地补偿费的权利。所以往往土地补偿费分配纠纷的症结点就是是否为集体经济组织成员，是否有该土地以补偿费的分配成员资格。而对于如何认定是否享有土地补偿款分配资格，笔者认为正如本案一般，就要认定说是否在征地基准时的范围内，一般情况下，征地基准时是以政府的征地公告公布之日为准，但是根据最高人民法院《关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第二十四条规定"农村集体经济组织或者村民委员会、村民小组，可以依照法律规定的民主议定程序，决定在本集体经济组织内部分配已经收到的土地补偿费。征地补偿安置方案确定时已经具有本集体经济组织成员资格的人，请求支付相应份额的，应予支持。" 即在征地补偿款分配上，我国尊重村民自治。但是在司法实践中，我们也应该看到虽然村民自治是我国法律承认的农村社会的基本治理方式。但由于我国民主制度和民主观念在广大农村地区还不发达，在村民自治的实践中存在所谓"多数人的暴政"问题，即多数村民利用形式上的民主程序剥夺少数人的合法权益，比如对外嫁女等特定人群很可能出现否定其集体经济组织成员的后果，导致在征地补偿款分配时损害只占少数的集体经济组织成员的生存权和财产权。村民的自治权，即使是大多数村民通过民主程序形成的村民公约，也不能对抗少数村民基本的生存权和财产权。人民法院在诉讼案件中应当村民自治决定进行司法审查，维护农村集体成员的合法权益，防止和纠正在民主议定程序中出现多数人决定侵害、剥夺少数人合法权益的现象，正确引导村民自治方向。笔者认为可以主要从以下几点进行审查。 首先，村民自治要经合法程序。村民自治的主要民生方式是通过村民会议或村民代表等机构来自治决定重大事项，通过在讨论土地收益款分配和各项村务事项的决定、决议必须遵循《中华人民共和国村民委员会组织法》第十九条所规定的民主议定原则，做到程序合法。应按照村民委员会组织法的规定，尊重村委会的自治权，以村民委员会议定的分配原则、办法为依据，由村民委员会提请村民代表或村民会议大会经讨论作出的分配决定、决议，不得违背法律的禁止性规定，不得与宪法、法律、法规和国家的政策不相抵触。 其次，应当符合法律规定的原则。农民集体所有权的主体是通过一定组织形式整合的全体农民集体成员，一定范围内的全体农民集体成员通过村民会议或村民代表会议的方式对集体所有财产的使用、分配作出决策，形成集体意志，这就是法律赋予的村民自治权。土地收益款分配方案是村民行使自治权的体现，在充分尊重村民自治权的前提下，村民成员收益分配的确定应当平等合法。村民会议、村民代表会议所作出的收益分配方案等决定、决议不仅应符合民主议定程序，其在内容上必须合法。《村民委员会组织法》第二十条第二款亦规定，"村民自治章程，村规民约以及村民会议或者村民代表会议决定的事项不得与宪法、法律、法规和国家的政策相抵触，不得有侵犯村民的人身权利、民主权利和合法财产权利的内容"。否则，应认定收益分配方案无效。 再次，应当符合村民待遇平等的原则。农村集体土地所有权属于村民集体成员共同所有。所以，来源于农村集体组织所有的土地等自然资源的收益，属于全体村民。土地补偿费的分配，如果没有法律的特别规定，就应由享有村民待遇的全体村民共同平等参与分配，即基于集体组织成员资格而分配的土地补偿费就应当均等，不能以权利义务相一致为由对不同的人差别对待。作出的决议即土地收益款的分配方案却对原告及其他部分已经被确认享有集体经济组织成员资格的人员不予分配，方案侵犯了原告作为集体经济组织成员获得同等收益分配的权利。

裁判要点： 1、本案房屋买卖协议的效力问题。本案涉案房屋系农村宅基地住房，该类房屋的买卖必然涉及到宅基地使用权的变动，根据现行立法的规定，农村宅基地不得买卖。面对"地随房走"问题，似乎能得出农村宅基地住房不得买卖的结论，但事实上我国现行立法从未禁止过农村宅基地住房的买卖。因为根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民出卖、出租住房以后，再申请宅基地的，不予批准。《江苏省土地管理条例》规定，农村村民出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。购买农村村民房屋的农户应当符合申请建房用地条件。据此，目前相关法律并未禁止农村村民在出卖住房时将宅基地使用权一并转移给受让人，只是对购买人的资格进行了适当的限制，即购买农村房屋者应当符合申请建房用地条件。就本案而言，第三人与原告系不同集体经济组织成员且其已有一处宅基地住房，故第三人的情形不符合申请建房用地的条件。又因第三人在与被告签订房屋买卖协议时属无权处分，且其事后既未取得处分权，也未得到原告的追认，故被告取得涉案房屋所有权应属无效，且被告与第三人也不属同一集体经济组织，被告自身也不符合申请建房用地的条件。综上，本案所涉房屋买卖协议应属无效。 2、本案涉案房屋应否返还给原告。对此，需要综合本案案情来具体分析。首先，原告与第三人签订协议时，在明知自己只有一处宅基地住房的情况下，仍将诉争房屋转让给第三人，并在协议签订后将集体土地使用证交付给第三人，应视为原告已对自己的宅基地使用权作弃权处理。其次，在原告要求赎回房屋作罢后，第三人将涉案房屋出卖给被告，且在出卖时通知了原告，原告知悉后并没有提出异议，后因涉案房屋面临拆迁，面对巨额的拆迁利益，原告起诉要求收回已售房屋，明显基于拆迁利益驱动，若支持其诉求，不仅有违诚实信用原则，而且不利于维护社会公平正义。最后，虽然本案涉案房屋买卖协议无效，但原告与第三人约定将涉案房屋的拆迁权益转让给第三人，由于拆迁权益属房屋物权的转化，拆迁安置后取得的权益不再涉及农村宅基地权益，故此约定并不违反法律规定，应属有效。综上，本案判决不宜返还涉案房屋归原告，并据此驳回原告的诉讼请求是较为公平妥当的。

裁判要点： 本案中，双方争议焦点是。由于双方签订的合同为非典型合同，故双方对合同性质的认定发生分歧。 在审判实践中，由于合同的类别较多，有关合同规定的法律法规亦纷繁复杂，不同的合同类型在我国有不同的法律法规予以规定。为了适应社会经济发展的需要，正确解决有关经济纠纷及合同纠纷案件，《中华人民共和国合同法》对有关的合同问题作出了相对全面具体的规定，并规定了十五种典型合同类型的相关法律问题。但实践中，当事人订立合同的意思表示可能不完备，也由于社会交易的复杂性，许多合同纠纷案件，涉案合同的性质及类型并非典型的合同类型。非典型合同应实际的需要应运而生。 非典型合同，又称无名合同，是指法律尚未特别规定，亦未赋予一定名称的合同。非典型合同包括纯粹非典型合同、合同联立、混合合同等多种情况。目前法学界对于非典型合同的主要难题认为是法律的适用问题。审判实践中，我们大多依据当事人订立合同的主要条款、合同的标的、双方的权利义务等合同相关内容来判定合同性质，进一步确定应依据的法律法规。本案中，原、被告双方所订立的合同即为非典型合同，它不同于普通的买卖合同，也不同于普通的国有土地转让合同及房屋买卖合同。双方当事人在合同中约定：原告给付被告650万元作为经济补偿，用于妥善安置被告的企业职工和另建新厂址用，并且约定如合同标的所涉地段不允许建商品楼，定金全部退回。依据双方当事人的该约定可以认定，该合同的标的实际上既包括地上建筑物亦包括土地的使用权，而非被告所述的交易标的仅为房屋。原告取得土地使用权的目的亦在于进行开发建设。因此在适用法律上，我们根据了《中华人民共和国土地管理法》相关规定，对案件进行了审判。《中华人民共和国土地管理法》中规定：任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地。土地使用权可依法转让。国家实际土地用途管制制度，使用土地的单位和个人必须严格按照土地利用总体规划确定的用途使用土地，建设单位使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得。本案中双方签订合同转让土地使用权及地上建筑物，以进行开发建设商品楼，违反了国家有关土地使用权转让及土地利用规划的相关规定，应认定该转让合同无效，被告依无效合同取得的定金应予返还。二审法院对此亦予以确认，并驳回了上诉人的上诉，维持原判。通过本案的审理，我们得到了如下启示：合同法所奉行的是合同自由原则，在不违反社会公德和社会公共利益及法律法规强制性规定的前提下，允许当事人订立任何内容的合同。据此当事人订立法律法规无规定的非典型合同即为自然。新形态合同的出现是经济和社会发展的必然趋势。我们应当细致全面的对当事人订立合同的各项内容进行综合分析，结合相关法律法规对典型合同规范的规定，遵循公平原则、诚实信用原则，对当事人订立合同过程，合同的效力、合同履行、双方的权利义务及违约责任等进行正确地分析认定。

裁判要点： 本案原、被告争议的焦点问题主要有二个：；。 关于承包人死亡，其继承人能否继承承包经营、村集体是否有权收回问题。《土地承包法》第31条规定，"承包应得的收益，依继承法规定继承。林地承包的承包人死亡，其继承人可以在承包期内继续承包。"第50条规定："土地承包经营权通过招标、拍卖、公开协商等方式取得的，该承包人死亡，在承包期限内，其继承人可以继续承包。"可见，我国土地承包经营权的继承仅限以下范围：1、除林地外的家庭承包中，承包经营不发生继承问题，承包收益可作为遗产继承。2、林地承包中，承包人死亡的，继承人享有继续承包经营权。3、其他方式承包中，承包人死亡或承包主体消亡的，其继承人或权利义务承受者可以继续承包。《山东省实施〈中华人民共和国土地承包法〉》第十一条规定，承包期限内，承包方家庭成员全部死亡的，发包方依法收回承包地。 本案中，被告之父承包本村土地系家庭承包，被告父母去逝后该承包户消亡，其承包经营不发生继承问题，村集体有权收回土地。被告以承包期限未到期，且村里同类情况较多为由拒绝交回土地，于法无据，故不予支持。 关于案由问题。本案以农业承包合同纠纷立案受理，所谓农业承包合同，又称农村土地承包合同，是指农村集体组织（或村民委员会）作为发包方，与承包方之间就集体组织享有所有权或使用权的土地、山岭、草原、荒地、滩涂、水面等自然资源所订立的承包经营合同。根据承包方式不同，分为家庭方式承包的土地承包合同和其他方式承包的土地承包合同。《农村土地承包法解释》第3条规定：承包合同纠纷，以发包方和承包方为诉讼当事人。也即不论哪种方式承包，农业承包合同纠纷，其诉讼主体应是承包合同载明的发包方与承包方；就其法律关系而言，应是就合同订立、履行发生的纠纷。 本案原告系合同发包方--村委会，而被告却不是合同的承包方--被告之父母程某1夫妇。就双方诉争的事实，也不是原承包合同订立和履行发生的争议，原承包合同关系随着被告父母的去逝、家庭承包户的消亡而归于终结。因此，本案不属农业承包合同纠纷。 因被告父母去逝，该家庭承包户消亡，原承包合同关系归于终结，该土地上设置的土地承包经营权亦随之消灭，其土地使用权仍归村集体所有，因而原承包土地应由村集体收回。被告对该争议土地不享有合法使用权，原告要求被告交回土地，被告拒不交还，属侵占原告集体土地使用权，故本案应为侵占土地使用权纠纷。

裁判要点： 近些年来，我国的现代化建设日新月异，经济发展和城市化进程使部分农村土地因国家建设需要被征收，相应的政府向村民发放征地补偿款作为经济补偿。法律规定征地补偿款归农村集体经济组织所有，村集体可以依照法律规定的民主议定程序，决定在本集体经济组织内部分配已经收到的土地补偿费。由于涉及到农民的切身利益，征地补偿款的分配往往引发多种纠纷，其中村集体的新增人员要求参与征地补偿款的分配在司法实践中较常发生，此类问题值得探讨。 在1998年左右第二轮农村土地承包后，农村集体土地的承包情况基本固定，对家庭户的新增人员原则上适用"增人不增地"的原则，对于新增人口村集体不再给予新的承包地。若村集体土地被国家征收，村集体可对新增人员可统一分配征地补偿款。农村新增人员是否有权参与农村集体经济组织征地补偿款的分配，关键在于其新增人员资格的认定，具体应考虑三个标准：1、户籍标准，因出生或婚姻关系等落户成为村集体成员；2、生活保障标准，与村集体形成较为固定的生产、生活关系；3、时间标准，土地被实际征收时的村集体成员有权享有征地补偿款。 一、户籍标准和生活保障标准是新增人员资格认定的基本标准 我国农村集体土地属于农村集体经济组织全体成员所有，土地被征收后，征地补偿款应发放给集体经济组织成员，因此，具备集体经济组织成员资格，是参与该村集体征地补偿款分配的前提。而集体经济组织成员资格的判定，在尊重村民自治的前提下，应结合户籍因素和生活保障基础作综合考量。新增人员由于政策原因未能够在村集体实际取得承包地，缺乏土地承包这一与村集体密切联系的纽带，判断其是否属于农村集体经济组织成员尤其要考量户籍标准和生活保障标准。 （一）户籍标准：即落户于农村集体经济组织。我国户籍由户籍部门统一管理，具有较强的法定性，取得村集体的户籍必须依法定事件(如出生)或者依合法行为(如因婚姻迁入、亲属投靠)，因此户籍是确定农村集体经济组织成员资格的重要标准之一。 （二）生活保障标准：即村民与农村集体经济组织形成较为固定的生产、生活关系，包括长期在该集体经济组织所在地生产、生活，或者虽然暂时不在该集体经济组织所在地生产、生活，但其生活保障扔需依托于该集体经济组织等情形。 在司法实践中，户籍可通过户籍信息，户口簿等查明，不存在争议，而对生活保障标准的判断较为困难，法官往往需要运用经验法则综合各方证据加以认定。像本案原告刘某的情况，刘某属于新出生人口，作为无民事行为能力未成年人显然无独立生存的能力，幼儿的生活基础自然依赖于其父母或其他监护人，此时在考量幼儿的生活保障标准时，应该以其父母或其他监护人的生产、生活状况为依据。另外值得一提的是，违反我国计划生育政策而诞生的幼儿也有权参与征地补偿款的分配。征地补偿款的分配是法定权利，不是约定权利，且是农民生存之基本权利，任何人均可以因出生这一法定事件而自然取得征地补偿费的分配权，不得以任何借口予以剥夺。 二、考量时间标准以确定新增人员是否有权参与征地补偿的分配 集体经济组织成员资格是新增人员有权参与分配征地补偿款的前提，但新增人员是否有权享有本次征地补偿款，还应考量其成为集体经济组织新增人员的时间与本次征地时间之间的先后顺序。农村集体土地被实际征收时的村集体成员才有权享有本次征地补偿款，若征地之后才成为村集体的新增人员，则无权享有本次征地的利益。 征地的程序分前后衔接的两大块，即征地的批准程序和征地的实施程序。征地的批准程序时政府的前期工作，具体到征地的实施程序，应先发布征地通告（包括征收土地用途、范围、征地补偿款标准等）、办理征地补偿登记、拟定征地补偿方案并进行公告听证，最后才确定征地方案进行实施，和被征地单位签订用地协议。征地协议签订之时农村集体土地即确定被征收，被征收的土地面积、征地补偿款的金额等内容均在征地协议中得以明确。因此，农村集体土地被征收的时间应以农村集体经济组织作为被征地单位与用地单位签订征地协议的时间为准，在征地协议签订之时具有该集体经济组织成员资格的村民均有权分得征地补偿款。本案原告刘某因在本次征地协议签订之后才因出生成为村集体的新增人员，故无权参与本次征地补偿款的分配，若以后凤山五组再次被征地，刘某就有权与其他集体经济组织成员一样平等地享有权益。

裁判要点： 巫山县地处三峡库区腹心，外迁移民达十万人以上，加之地区经济不发达，每年外出务工人员数量很大，特别是近十年来，随着国家城镇化建设加快、高山移民政策和第二、三产业的发展，农村劳动力开始脱离土地向城市转移，孬地方朝好地方转移，高山向低山转移，劳动力转移必然引起作为农村主要生产资料的土地、山林使用权属的流动。随后，国家又施行"退耕还林"、"农村房屋复垦"等政策，同时加大中西部的发展和投入力度，"退耕还林"、"农村房屋复垦"国家有补偿，国家建设征地有补偿，原先收益不高、前景不广阔的土地、山林，一下转变成了能带来丰厚收益的香饽饽。在利益的驱动下，许多原先已将房屋和土地、山林转让的农民时有后悔，违背诚实信用原则，千万百计制造纠纷，其主要目的就是撕毁原先签订的协议，从而获得目前土地所带来的丰厚收益，这就是目前"卖房搭田"类案件不断发生的主要根源。针对这类案件，据了解，巫山县目前的主要处理方式是：先由乡、村组织进行调解，如调解不成，则动员纠纷双方当事人直接向法院起诉确认合同效力或请求撤销合同，而后确认土地、山林使用权的归属。 "卖房搭田"案件的表现形式不尽相同，有的直接在合同中明确约定为转让，由受让方永久使用；有的转让土地时取得了发包方的同意，有的则没有；有的约定为转包，内容却为转让，约定由受让方永久使用，或使用至第二轮土地承包结束时止；有的受让方受让土地后，原承包地已由原集体经济组织收回或已转让给他人，有的又没收回；有的所买的房屋与受让的土地非同一人；有的转让方转让房屋及土地后已进入城居住多年，早以融入了城市生活；有的受让方受让土地后户籍已迁入受让地并居住生活多年，融入了当地的生产生活，土地已成为其基本生存所需，或已实际取得了土地承包经营权证；有的受让方为同一集体经济组织成员，有的则不是；有的土地使用权甚至已发生了数次转让等等。 对如何处理"卖房搭田"案件，法院目前主要注重以下几个原则：一、土地是农民的安身立命之本，原则上应予特别保护。二、维护合同效力的相对稳定性，维护诚实信用、交易安全及辖区的交易习惯。三、注重转让方、受让方各方的利益及基本生存所需。四、考虑社会秩序的稳定。 如何认定本案合同的性质。因为农业、农村、农民问题关系党和国家实业发展全局，而农村承包土地是农民安身立命、生活生产最基本的生产资料，是农民最基本的生活保障，稳定土地承包关系，使农民有长期而有保障的重要政策。国家法律、法规允许、鼓励土地承包经营者之间进行合法的土地流转，包括转包、出租、互换、转让或者其他方式流转。本案中争议的转让和转包是两种不同的流转方式，转让和转包的结果更是截然不同。因此不宜简单按照合同的字面意思判断。应当结合合同的约定内容、签订合同时双方当事人的真实意思、交易习惯等多方面综合考虑认定。 本案宋某虽然不是经有关部门批准的高山移民，也不属于一般的买房搭地的情形，但是其原有的土地承包经营权已经丧失（只是没有在发包方处变更权属变更登记，巫山县红椿土家族乡红椿村民委员会2011年5月1日的证明可以认定宋某将原承包土地转让给同组村民陈天玖的事实，进而认为宋某原有的土地承包经营权已经丧失），本案如确定为转包性质，将会严重影响其生产生活。 故原告要求确认原、被告双方于2005年签订的落款时间为1998年1月1日的《土地转包合同书》实质为土地承包经营权转让合同，该请求符合法律的规定，应该得到支持。

裁判要点： 根据相关法律规定，公民不知道行政机关作出具体行政行为内容的，其起诉期限为从知道或应当知道该具体行政行为内容之日起计算，对涉及不动产的具体行政行为，具体行政行为从作出之日起超出二十年，人民法院不予受理。本案原告在与第三人的民事诉讼中知道被诉的具体行政行为内容后，提起了行政诉讼，没有超过法定的诉讼时效期间。根据相关法律规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地。根据原国家土地管理局，1989年11月18日，发布的《土地登记规则》第七条规定，土地登记依照下列顺序进行：1、申报；2、地籍调查；3、权属审核；4、注册登记；5、颁发土地证书。第二十条规定，土地登记过程中的土地权属争议，按《中华人民共和国土地管理法》第十三条规定进行处理后，再行登记。本案被告为第三人进行该案争议的土地登记时，未有查明第三人原来是否拥有宅基地；未有核实第三人的土地登记是否有权属纠纷，权属纠纷是否得已妥善解决；被告在诉讼中，仅提供了第三人农村居民宅基地申请书。且该申请书乡村意见栏中，年月有涂改痕迹，无法具体确认。也未有提供地籍调查权属审核的相关事实证据材料。故被告为第三人颁发第9538305号集体土地建设用地使用证的具体行政行为，属主要证据不足、违反法定程序，依法应予撤销，再由被告重新作出具体行政行为为宜。

裁判要点： 随着工业化和城镇化的加快，农村集体土地被征用呈逐年上升趋势，因征地补偿款分配引发的纠纷逐年增加，由于我国立法滞后和执法无明确标准，农村土地征地款分配纠纷已成为突出的社会问题，问题的背后更是交揉着村民自治和现代法治文明的激烈碰撞。 本案争议焦点是？ 仔细分析案情可得知：张某、程某1、史某1、史某2一家四口原属宜兴市太华镇友谊村村民委员会四组(现改名为宜兴市太华镇楼新桥村村民委员会，以下简称楼新桥村)，其于1981年获得了一定份额的水田及荒山的承包经营权，后张某于1985年2月22日亡故，程某1因为养老，史某1、史某2因为农转非、读书等将户口迁出楼新桥村，直到1998年重新分配农村土地承包经营权的时候将原属于张某一家的水田分包给了季某、易某1、吴某1三人耕种并颁发了农村土地承包经营权证书，而本案争议荒山的承包经营权一直没有重新分配。根据各方提供的证据及质证情况，季某、易某1、吴某1在获得原属张某一家的水田承包经营权后以为自己自然获得原属张某一家的荒山经营权，该荒山一直处于其管理、经营下，到2007年时其与其他农户将荒山出租给陈某等人经营，2010年时争议荒山被征用。 根据《宪法》、《中华人民共和国农村土地承包法》、《中华人民共和国土地管理法》等相关法律规定，我国农村目前实行的是以家庭承包经营为基础、统分结合的双层经营体制，农村集体经济组织成员有权依法承包由本集体经济组织发包的农村土地，任何组织和个人不得剥夺和非法限制农村集体经济组织成员承包土地的权利。县级以上地方人民政府应当向承包方颁发土地承包经营权证或者林权证等证书，并登记造册，确认土地承包经营权。承包地被依法征用、占用的，承包方有权依法获得相应的补偿。承包期内，承包方全家迁入设区的市，转为非农业户口的，应当将承包的耕地和草地交回发包方。承包方不交回的，发包方可以收回承包的耕地和草地。农民集体所有的土地，可以由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营，从事种植业、林业、畜牧业、渔业生产。发包方和承包方应当订立承包合同，约定双方的权利和义务。土地承包经营的期限由承包合同约定。农民集体所有的土地由本集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。 通过对我国目前法律规定分析，获得农村土地承包经营权的途径分为两种：1、农村集体经济组织成员与农村集体经济组织签订农村土地承包合同并由县级以上人民政府办法土地承包经营权证。2、集体经济组织以外的单位或者个人承包经营的，必须经村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意，并报乡（镇）人民政府批准。争议荒山原属张某一家承包经营，后张某一家陆续将户口迁出，其已经不具备了该村集体经济组织成员的资格，而按照法律规定"承包期内，承包方全家迁入设区的市，转为非农业户口的，应当将承包的耕地和草地交回发包方。承包方不交回的，发包方可以收回承包的耕地和草地。"但事实上因为楼新桥村一直未将该荒山收回，导致该荒山的承包经营权权属状态不明，张某一家在已经失去楼新桥村集体经济组成成员权利的情况下对该荒山的承包经营权是否继续存在？土地管理法规定耕地承包期限是30年，在张某一家户口迁出的情况下土地承包经营的30年期限是否继续对其适用？而季某、易某1、吴某1能否因长期占有、管理、经营该荒山而自然获得该土地的承包经营权在法律上亦并无明确规定，也给法院的审判实践带来了一定难度，相关部门应当尽快出台相关法律及司法解释，为法院解决此类纠纷提供明确的依据。 但单纯就本案的审判实务而言，即使无法确定张某一家4人是否享有该荒山承包经营权及荒山补偿款，也不能当然地以此得出季某、易某1、吴某1对该荒山享有承包经营权及荒山补偿款的事实，根据民事诉讼法，当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，同时根据民事诉讼证据规则 "谁主张，谁举证"的一般原则，季某、易某1、吴某1有义务就自己主张的事实也就是其是否对争议荒山享有承包经营权负有举证责任，根据庭审中其提供的证据并不足以支持其主张，故本案一审、二审驳回季某、易某1、吴某1的诉讼请求于法有据，并无不当。 随着工业化和城镇化的加快，农村集体土地被征用呈逐年上升趋势，因征地补偿款分配引发的纠纷逐年增加，有愈演愈烈的趋势。近年来，不断有权益受到侵害的村民与村委会或村民小组引发分配纠纷，或直接向法院起诉、或上访，甚至闹事，已成为影响农村社会稳定的重要原因之一。为此，正确运用法律手段解决农村征地补偿款分配纠纷，对于公平、公正的保护每一个村民的合法权益，促进社会主义和谐社会建设有着十分重要的意义。

裁判要点： 一、 本案涉及的分家协议是否有效？ 从我国当前民事法律相关规定来看，民事法律行为生效的基本要件主要包括三个：一是主体具有民事行为能力；二是当事人意思表示真实，即行为体现当事人的真实意愿；三是内容不违反法律规定或社会公共利益。 考察分家协议的效力可以从以上三要件入手，逐一进行分析。一般的分家协议由家中比较有威望的长辈主持，家庭成员经过平等协商，自愿订立。在形式上，父母和子女均应在协议上签字，明确表示同意。在内容上，明确各家庭成员应得的财产范围，有的还会附有一定的条件，明确子女对父母的赡养义务。对于这种分家协议只要符合民事法律行为生效的基本要件，应认定为有效，并作为分家析产案件的重要依据。 由于农民的法律意识比较淡薄，对于分家协议的签订的形式往往并不严谨。很多情况下由父母长辈虽主持分家，但并不在协议上签字，对此不应因分家协议上没有父母签字，而一律视为子女无权处分，而应结合签订分家协议时的情况、分家协议的履行情况及农村风俗习惯等因素按照公平原则综合对证据加以分析，从民事法律行为生效要件入手进行剖析。在本案中，尽管分家协议没有原被告父母的签字，但综合村委会工作人员的证言可以认定，该分家协议系在原被告父亲主持下签订的，原被告之母亦知晓该协议的存在，且一直未提出异议。即可以确认该协议是当时各方真实意思表示，协议内容并不违反相关法律规定。另外，考虑原告已搬出争议房屋多年，该房一直由被告及家人居住。现原被告父母均已去世，该争议房屋亦早已经过户至被告名下，该协议已实际履行多年。综上，该协议符合民事法律行为的生效要件，应依法认定为有效。 二、 农村宅基地是否应作为遗产予以分割？ 根据《中华人民共和国继承法》第三条规定："遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产"。要明确宅基地的能否作为遗产继承，首先必须明确宅基地是否是公民的合法财产。 在我国，宅基地的所有权和使用权是分离的，宅基地所有权属于农村集体，"村民"只享有使用权，没有自主处分的权利。所谓宅基地使用权是由农村土地的所有权人即农村集体经济组织按照法律规定的条件和程序无偿分配给其成员用于建筑保障其享有居住权的房屋及附属设施的土地使用权，其本身具有明显的身份性，带有一定的社会福利和社会保障的性质。宅基地使用权的特殊性主要体现在以下几个方面：（1）享有权利的主体具有特定性。即只有本集体经济组织成员才有权获得集体的分配。（2）权利的客体也具有特定性。其享有权利的只能是本集体所有的土地。（3）申请条件有着严格的限制，国家规定了"一户一宅"的原则，为了严格保护耕地，有效利用土地，作为集体成员，只能申请一处宅基地。（4）对于土地使用的用途具有一定的限制。即宅基地使用权人对土地享有完全的占有、使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施，但对其收益、处分的权利则没有完全放开。（5）权利是无偿获得的、并且可以无偿使用。只要具有成员资格，就可以无偿获得并无偿使用相应宅基地，以便保障最基本的居住条件。 宅基地使用权的特殊性决定了它是一项不适于《继承法》调整的特殊财产权利。它作为一种特殊的用益物权，权利人没有处分的自由；权利主体身份的特定性决定了只有本集体经济组织成员才有权获得集体的分配，有着附属于身份特征的社会福利和社会保障的性质，失去集体经济组织成员资格，则丧失享有宅基地使用权的资格。 本案中对原告请求分割院落部分未予支持，即是基于对宅基地使用权的特殊性的考虑。另外，根据我国"房随地走"的原则，本案中涉及的院落部分亦应随宅基地上房屋一起，由房屋所有权人使用，而非作为遗产予以分割。 在我国农村城镇化的逐步推进的过程中，由于各地方农村拆迁改造的政策不同，对于院落的处理不尽相同。笔者认为，如实际拆迁后，院落转化为金钱等其他财产后，应综合考量该转化的财产的性质，认定其是否属于遗产的范围。

裁判要点： 一、 本案涉及的分家协议是否有效？ 从我国当前民事法律相关规定来看，民事法律行为生效的基本要件主要包括三个：一是主体具有民事行为能力；二是当事人意思表示真实，即行为体现当事人的真实意愿；三是内容不违反法律规定或社会公共利益。 考察分家协议的效力可以从以上三要件入手，逐一进行分析。一般的分家协议由家中比较有威望的长辈主持，家庭成员经过平等协商，自愿订立。在形式上，父母和子女均应在协议上签字，明确表示同意。在内容上，明确各家庭成员应得的财产范围，有的还会附有一定的条件，明确子女对父母的赡养义务。对于这种分家协议只要符合民事法律行为生效的基本要件，应认定为有效，并作为分家析产案件的重要依据。 由于农民的法律意识比较淡薄，对于分家协议的签订的形式往往并不严谨。很多情况下由父母长辈虽主持分家，但并不在协议上签字，对此不应因分家协议上没有父母签字，而一律视为子女无权处分，而应结合签订分家协议时的情况、分家协议的履行情况及农村风俗习惯等因素按照公平原则综合对证据加以分析，从民事法律行为生效要件入手进行剖析。在本案中，尽管分家协议没有原被告父母的签字，但综合村委会工作人员的证言可以认定，该分家协议系在原被告父亲主持下签订的，原被告之母亦知晓该协议的存在，且一直未提出异议。即可以确认该协议是当时各方真实意思表示，协议内容并不违反相关法律规定。另外，考虑原告已搬出争议房屋多年，该房一直由被告及家人居住。现原被告父母均已去世，该争议房屋亦早已经过户至被告名下，该协议已实际履行多年。综上，该协议符合民事法律行为的生效要件，应依法认定为有效。 二、 农村宅基地是否应作为遗产予以分割？ 根据《中华人民共和国继承法》第三条规定："遗产是公民死亡时遗留的个人合法财产"。要明确宅基地的能否作为遗产继承，首先必须明确宅基地是否是公民的合法财产。 在我国，宅基地的所有权和使用权是分离的，宅基地所有权属于农村集体，"村民"只享有使用权，没有自主处分的权利。所谓宅基地使用权是由农村土地的所有权人即农村集体经济组织按照法律规定的条件和程序无偿分配给其成员用于建筑保障其享有居住权的房屋及附属设施的土地使用权，其本身具有明显的身份性，带有一定的社会福利和社会保障的性质。宅基地使用权的特殊性主要体现在以下几个方面：（1）享有权利的主体具有特定性。即只有本集体经济组织成员才有权获得集体的分配。（2）权利的客体也具有特定性。其享有权利的只能是本集体所有的土地。（3）申请条件有着严格的限制，国家规定了"一户一宅"的原则，为了严格保护耕地，有效利用土地，作为集体成员，只能申请一处宅基地。（4）对于土地使用的用途具有一定的限制。即宅基地使用权人对土地享有完全的占有、使用的权利，有权依法利用该土地建造住宅及其附属设施，但对其收益、处分的权利则没有完全放开。（5）权利是无偿获得的、并且可以无偿使用。只要具有成员资格，就可以无偿获得并无偿使用相应宅基地，以便保障最基本的居住条件。 宅基地使用权的特殊性决定了它是一项不适于《继承法》调整的特殊财产权利。它作为一种特殊的用益物权，权利人没有处分的自由；权利主体身份的特定性决定了只有本集体经济组织成员才有权获得集体的分配，有着附属于身份特征的社会福利和社会保障的性质，失去集体经济组织成员资格，则丧失享有宅基地使用权的资格。 本案中对原告请求分割院落部分未予支持，即是基于对宅基地使用权的特殊性的考虑。另外，根据我国"房随地走"的原则，本案中涉及的院落部分亦应随宅基地上房屋一起，由房屋所有权人使用，而非作为遗产予以分割。 在我国农村城镇化的逐步推进的过程中，由于各地方农村拆迁改造的政策不同，对于院落的处理不尽相同。笔者认为，如实际拆迁后，院落转化为金钱等其他财产后，应综合考量该转化的财产的性质，认定其是否属于遗产的范围。

裁判要点： 本案争议焦点在于，如属于行政诉讼的受案范围，射阳县政府颁发给第三人陈某的国有土地使用证是否合法，即射阳县政府的协助执行行为是否与裁判文书裁判内容一致。本案在审理过程中，形成了两种截然不同的意见。 第一种意见认为汇邦公司有资格提起行政诉讼，法院应当受理，射阳县政府颁发给第三人陈某的国有土地使用证不合法。理由是：射阳县政府协助向阳区法院执行土地变更登记行为具有行政行为的基本特征，可能对汇邦公司的利益产生实际的影响，其对该行为不服，可以以自己的名义提起行政诉讼，汇邦公司具有原告主体资格。射阳县政府在协助法院执行时，擅自扩大了执行范围，变更登记给第三人陈某的土地使用面积，违反了最高人民法院法释[2004]6号规定，应认定颁发给第三人陈某的国有土地使用证认定的事实不清。据此，射阳县政府颁发给第三人陈某的国有土地使用证不合法，法院应判决其违法。 第二种意见认为汇邦公司不具有原告主体资格，法院应裁定驳回其起诉，射阳县政府颁发给第三人陈某的国有土地使用证合法。理由是：《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十一条明确规定："在执行中，需要办理有关财产权证照转移手续的，人民法院可以向有关单位发出协助执行通知书，有关单位必须办理。" 据此，射阳县政府依据向阳区法院的协助执行通知书，直接办理了土地使用权变更登记手续，履行法院的协助执行通知是法律规定的行政机关必须履行的义务，不属于可诉的行政行为。且汇邦公司并未对射阳县政府在协助执行时是否扩大了范围或违法采取措施提出异议，也未举证证明射阳县政府在协助执行的过程中存在扩大了协助执行通知书的范围或违法采取措施造成损害的情形，应认定射阳县政府颁发给第三人陈某的国有土地使用证合法。 笔者认为，要对本案作出正确裁判，重点应注意辨析两方面的问题：一是要熟练掌握行政诉讼的审查范围，具体到本案就是审查行政机关的协助法院执行行为是否具有可诉性；二是行政机关的协助执行行为是否与生效裁判文书裁判内容相一致。 一、行政机关协助执行行为是否可以纳入行政诉讼的受案范围 行政诉讼法的立法目的除了保证人民法院正确、及时审理行政案件外，还有保护公民、法人或者其他组织的合法权益和维护和监督行政机关依法行使行政职权两大立法目的。要将上述二者同时兼顾，既不能无限扩大行政相对人的诉权，又要对行政机关的行为予以监督，还要保证司法权不干涉行政权。现行的《行政诉讼法》第二条、第五条分别就原告的资格和行政诉讼审查的范围作出了明确规定，公民、法人或者其他组织认为行政机关和行政机关工作人员的具体行政行为侵犯其合法权益，有权向人民法院提起诉讼。人民法院审理行政案件，对具体行政行为是否合法进行审查。 什么是具体行政行为？理论界虽有不同看法，但通说认为，具体行政行为，是指国家行政机关和行政机关工作人员、法律法规授权的组织、行政机关委托的组织、或者个人在行政管理活动中行使行政职权，针对特定的公民、法人或者其他组织，就特定的具体事项，作出的有关该公民、法人或者其他组织权利义务的单方行为。简而言之，即指行政机关行使行政权力，对特定的公民、法人或者其他组织作出的有关其权利义务的单方行为。从根本上说它是行政机关行使国家赋予的相应权力，是其职责所在。 人民法院作出的生效裁判文书具有强制执行力，作为败诉一方即义务履行方必须履行法律文书确定的义务，对拒不履行相应裁判文书的可以根据情节轻重予以罚款、拘留直至追究刑事责任。但目前我国诚信体系尚不健全，生效裁判文书往往无法落实，尤其对于败诉一方而言，逃避履行生效裁判文书确定的义务是较为普遍的现象，于是向人民法院申请强制执行生效裁判文书成为常态。由于我国对某些财产采取特殊的管理制度，比如土地登记、工商登记、车船登记等。特殊的管理制度就为民事判决执行提出了难题，即单单依靠义务人的能力很难完全实现判决的内容。此时，就需要有权机关的协助。于是，协助执行就应运而生。法院可以在执行过程中向相关部门发出协助执行通知书，要求其履行协助义务。 本案就属于上述情形。民事判决书生效后，第三人向法院提出执行申请，由于土地使用权的变更需要到土地行政部门办理变更登记手续，于是执行法院向射阳县政府发出了协助执行通知书。射阳县政府正是依据该协助执行通知，直接办理了土地使用权变更手续，关于这一点《民事诉讼法》第二百五十一条作出了详细规定，"在执行中，需要办理有关财产权证照的转移手续的，人民法院可以向有关单位发出协助执行通知书，有关单位必须办理"。如果行政机关拒不履行相应的协助义务，将会承担相应的责任。 最高人民法院《关于行政机关根据法院的协助执行通知书实施的行政行为是否属于人民法院行政诉讼受案范围的批复》法释（2004）6号针对上述情况作出了明确规定，"行政机关根据人民法院的协助执行通知书实施的行为，是行政机关必须履行的法定协助义务，不属于人民法院行政诉讼的受案范围。但是如果当事人认为行政机关在协助执行时扩大了范围或违法采取措施造成损害，提起行政诉讼的，人民法院应当受理"。另外根据（法发[2004]5号）第三条规定，国土资源、不动产登记机关在协助人民法院执行土地使用权、房屋时，不对生效法律文书和协助执行通知书进行实体审查。国土资源、不动产登记机关认为人民法院查封、预查封或者处理的土地、房屋权属错误的，可以向人民法院提出审查建议，但不应当停止办理协助执行事项。 笔者认为，根据民事诉讼法第二百五十一条和上述司法解释、司法政策的规定，人民法院因执行需要，向不动产登记机关发出的协助执行通知书，不动产登记机关应当按照协助执行通知书的要求办理有关查封或转移登记手续。不动产登记机关对人民法院的协助执行通知不具有审查的权力。启动程序权在人民法院，执行事项和内容的确定也在于人民法院，协助执行机关并没有独立的意志，当事人认为执行错误的，可以向人民法院提出异议，但异议期间不停止办理，所以协助执行机关无力对抗人民法院的执行要求。因此，不动产登记机关协助法院执行的行为属于司法行为的继续和延伸，而不是一个独立的行政行为。 综上，行政机关的行为是否可以纳入行政诉讼的受案范围，主要还是看行政机关在实施该行为时是否具有独立的意志。协助法院执行的行政行为完全依附于司法行为，是司法行为在行政管理中的继续和延伸，不具有独立的法律意义。行政机关依据生效裁判文书所实施的协助执行行为不宜作为行政案件纳入行政诉讼的受案范围。 二、行政机关的协助执行行为是否与裁判文书裁判内容相一致 最高人民法院《关于行政机关根据法院的协助执行通知书实施的行政行为是否属于人民法院行政诉讼受案范围的批复》（法释(2004)6号）针对上述情况作出了明确规定，"行政机关根据人民法院的协助执行通知书实施的行为，是行政机关必须履行的法定协助义务，不属于人民法院行政诉讼的受案范围。但是如果当事人认为行政机关在协助执行时扩大了范围或违法采取措施造成损害，提起行政诉讼的，人民法院应当受理"。本案中，射阳县政府依据生效裁判文书和协助执行通知书对执行范围按照土地登记业务规范要求进行审核，发现向阳区法院绘制成图界线不符合地籍调查技术规程，后按照权属来源批文、原登记调查资料，经盐城市瑞地勘测有限公司按照地籍调查技术规程的要求进行实地测绘确认该宗地土地使用面积为19613平方米，且在法院审理期间，向阳区法院来函对射阳县政府协助执行变更登记给第三人陈某土地使用权实际面积19613平方米予以了确认，汇邦公司亦未对射阳县政府在协助执行时是否扩大了范围或违法采取措施提出异议，也未举证证明射阳县政府在协助执行的过程中存在扩大了协助执行通知书的范围或违法采取措施造成损害的情形。故应认定射阳县政府将该宗地土地使用权变更登记给他人并未扩大范围，也未违法采取措施造成损害，射阳先政府的协助执行行为是与裁判文书裁判内容相一致的。 综上，对于法院生效的裁判文书，协助执行的行政机关依法履行的是一种司法职责，对协助履行的行政机关来说属于法律规定的特定协助义务，这一特定义务在本质上与一般定义上的行政机关具体行政行为具有严格的区别。结合本案，表面上看射阳县政府的这一具体行政行为是一种本职行为，侵犯了汇邦公司的合法权益，属于行政诉讼的受案范围，但其本质上是向阳区法院司法行为在土地管理中的某种继续和延伸，并不具有可诉性。就本案而言，笔者同意上述第二种意见，射阳县政府协助法院执行的特定行为不可诉，法院应当裁定驳回汇邦公司的起诉。

裁判要点： 近年来，由农村土地承包经营权引发的诉讼案件逐年增多。首先，随着《中华人民共和国农村土地承包法》及相关法律规定的贯彻实施，农村产业政策的调整，特别是国家扶持粮食生产实行"两免一补"政策，促进农民增收等政策的出台，极大地调动了农民发展粮食生产的积极性，部分进城务工的农民回流农村，向实际耕种土地的人讨要自己的承包地；其次，因为新建、扩建二级路或高速路，征地补偿费落实后，在农户间因承包地、林地、荒地、林木、自留地四至界线不清等因素，引发土地承包经营权纠纷。 《最高人民法院关于审理涉及农村土地承包纠纷案件适用法律问题的解释》第一条规定："下列涉及农村土地承包民事纠纷，人民法院应当依法受理：（一）承包合同纠纷；（二）承包经营权侵权纠纷；（三）承包经营权流转纠纷；（四）承包地征收补偿费用分配纠纷；（五）承包经营权继承纠纷。其中第（二）至第（五）项四类纠纷，应以权属清楚为前提，而土地权属纠纷受《中华人民共和国土地管理法》及其相关的规定调整，土地权属争议的处理程序是：首先由当事人协商解决；协商不成的，申请人民政府处理；对人民政府的处理决定不服的，可依法向法院提起行政诉讼。在实践中，人民政府极少对土地权属进行确权，以至于在法院裁定驳回当事人的起诉后，纠纷常年未能得到解决，从而导致涉法涉诉信访案件的产生。 1998年开展的第二轮土地承包，实质上是对第一轮承包土地的延包，新一轮土地延包中，如下问题比较突出：第一，《土地承包经营权证》是集体经济组织所在村委会安排人员统一填写的，承包方的签名也是由工作人员填写的，因为在第一轮承包时土地四至未填写，延包时的土地承包经营权证上同样未填写承包土地的四至，造成土地四至不清；第二，农村自留地、轮歇地未纳入承包合同承包土地范围，自留地、轮歇地是农村大集体时分给各家各户的，第一轮土地承包时，未纳入承包范围。第二轮土地延包时亦未作为承包土地进行发包。农村自留地、轮歇地纠纷大量存在，因无合同、无证书，此类纠纷的处理难度更大；第三，一地双包或农户土地承包经营权证书、林权证有相互交叉部分存在，造成上述问题的原因是，同一个地名下存在多户承包户，但是在经营权证书中又没有明确的四至，还有的是在填写土地四至时，工作人员根据承包户的口述将四至填写在土地承包经营权证书中，将他人的承包地直接纳入了自己承包地的四至范围内。第四，林权改革时，很多《林权证》未及时交到承包农户手里进行确认，在公示期间有没有提出异议，造成登记错误。上述因素的存在，将意味着农村土地承包纠纷仍大量存在，农村土地承包纠纷案件的审理任务将是十分繁重的。

裁判要点： 本案处理难点主要在于认定原、被告双方签订的合同是否有效。我国《合同法》第五十二条规定："有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定" 。 具体到本案中，原、被告双方是就土地开发签订了《合同书》，而根据《中华人民共和国土地管理法》第十二条"依法改变土地权属和用途的，应当办理土地变更登记手续"、《中华人民共和国土地管理法》第四十四条第一款"建设占用土地，涉及农用地转为建设用地，应当办理农用地转用审批手续"、《中华人民共和国城乡规划法》第四十条第一款"在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应向城市、县人民政府城乡规划主管部门或者省、自治区、直辖市人民政府确定的镇人民政府申请办理建设工程规划许可证"的规定，改变土地属性，需要办理各类手续，并经相应政府部门审批，方能更改，以上法律规定应属于法律的效力性强制性规定，合同违反该规定将导致无效。本案中原、被告双方签订合同时，并未依法领取建设用地规划许可证、建设工程规划许可证，亦未办理有关审批手续，违反了上述法律的规定，因此，该《合同书》符合我国《合同法》第五十二条第（五）项规定的情形，属于无效合同。无效合同自始不发生法律效力，因此原告请求终止《合同书》于法无据，法院不予支持。

裁判要点： 本案的处理的重点在于。本案讼争的房屋址于厦门市同安区新民镇湖安下厝里73号，属于农村房屋，而非属于商品房，故该《房屋买卖合同》是否有效除应当符合真实性外，还不应违反法律、行政法规的强制性规定。 一、农村房屋买卖合同纠纷的效力 笔者认为，对与农村宅基地上房屋买卖行为，只要不是在同一集体经济组织的成员之间进行的，都应当认定为无效。根据购房人的身份将交易行为分为同一集体经济组织成员买卖房屋和本集体经济组织以外人员买卖房屋两种基本类型，进而研讨其效力。 1、同一集体经济组织成员买卖房屋的法律效力 关于同一集体经济组织成员之间买卖农村宅基地房屋的法律效力，因为受交易主体的身份和土地权利的影响较少，其效力相对明确，凡符合一般房屋买卖合同有效要件的应当认定合同有效。 2、本集体经济组织以外人员买卖房屋的法律效力 (1)关于本集体经济组织以外的其他集体经济组织成员购买农村宅基地和房屋的效力问题。该类问题应当如何处理。法律未明确规定。由于农村宅基地具有极强的福利和保障性质，且是本集体经济组织成员无偿取得的，由此，取得宅基地使用权的主体应当限于本集体经济组织成员，否则将会扰乱现行的集体土地管理秩序和农村经济管理体制，开禁宅基地交易可能导致社会强势群体对农村利益的侵蚀。在宅基地分配仍具有社会保障性质的情况下，贸然允许宅基地交易，将导致宅基地的兼并，影响社会秩序和稳定。凶此，对本集体经济组织之外的村民购买本集体经济组织成员的宅基地和房屋的，原则上也应当确认为无效。 (2)关于城镇居民购买农村宅基地房屋的效力问题。对于城镇居民买卖建立于集体所有土地之上的宅基地使用权的问题，我国法律包括物权法均没有明确规定，因此应当适用国家有关政策的规定进行裁判。国务院办公厅1999年5月6日发布的《关于加强土地转让管理，严禁炒卖土地的通知》第2条第2款规定："农村的住宅不得向城市居民出售"；2004年12月24日国务院在《关于深化改革严格土地管理的规定》中再次强调，"加强农村宅基地管理，禁止城镇居民在农村购置宅基地"。2011年11月10日，国土资源部、中央农村工作领导小组办公室、财政部、农业部发布的《关于农村集体土地确权登记发证的若干意见》第lO条规定："对于借户籍管理制度改革或者擅自通过'村改居'等方式非经法定征收程序将农民集体所有土地转为国有土地、农村集体经济组织非法出让或出租集体土地用于非农业建没、城镇居民在农村购置宅基地、农民住宅或'小产权房'等违法用地，小得登记发证。"可见，国家现行政策明确规定禁止城镇居民在农村购买宅基地或者地上建筑物，因此，应当认定城镇居民和农村居民之间签订的房屋或者宅基地的买卖合同为无效合同，不支持城镇居民要求在农村购买宅基地或者房屋的诉讼请求。 3．应确定为有效的例外情形 (1)出卖人将宅基地上所建房屋卖与其他集体经济组织成员、城镇居民前或同时，该房屋所占该宅基地因征收已转为国有土地，原为农民身份的出卖人也转为城镇居民的，则宅基地性质已经发生转变的，可以认定买卖房屋有效。此种情况下，土地性质已发生转变，认定合同无效的障碍已消除，应认定合同有效。 (2)购买农村私有房屋后，如果所买的房屋已经有批准权的机关批准和当地的集体经济组织同意，办理了房屋所有权和宅基地使用权产权变动手续，并取得合法权属证书的，可以认定买卖房屋合同有效。因为行政机关已经对房屋和土地权属的变更作出了行政许可，亦应认定合同有效。 (3)买受人虽系其他集体经济组织成员、城镇居民，但其配偶或父母、子女为购买房屋所在地集体经济组织成员，且在购买房屋时系家庭成员共同出资，也为共同居住的，村集体经济组织同意其买卖合同内容的，可以依法认定为家庭共同购买的，买卖房屋合同有效。此种情况下，可以视为系同一集体经济组织成员之间买卖农村宅基地房屋，合同有效。 本案讼争的房屋址于厦门市同安区新民镇湖安下厝里73号，属于农村房屋，而非属于商品房，故该《房屋买卖合同》是否有效除应当符合真实性外，还不应违反法律、行政法规的强制性规定。在房地一致的格局下，房屋买卖必然涉及宅基地买卖，即吕某2作为该集体土地使用者在处分房屋的同时也处分了宅基地，而吕某2作为集体经济组织成员，只享有对集体所有土地的使用权，擅自转让土地给他人从事非农业建设则会损害集体经济组织的利益。吕某与吕某2、吕某3虽同为湖安村村民，但并非同属同一村民小组，吕某并未提交书面证据证明吕某与吕某2、吕某3同属同一集体经济组织成员也未提交证据证明对案涉房屋宅基地具有经营、管理权的集体经济组织是否同意本案原、被告对案涉房屋的处分。因此，吕某与吕某2、吕某3并非同一村集体经济组织成员，双方的房屋买卖合同违反了上述规定，依法应当认定为无效。 二、合同无效后的损失赔偿 当前，司法实践中主要存在两种损失赔偿模式。一是全部支持损失；二是部分支持买受方的损失。笔者认为，合同无效后应当部分支持买受方的损失，且出卖人对合同无效负有主要责任。理由是：合同法规定，合同无效或被撤销后，有过错一方应赔偿对方因此所受的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。在农村房屋买卖合同中，因为农村房屋和宅基地为限制流通物，法律政策都有规定，对此买卖双方当事人都知道或者应当知道，故双方合同无效均有过错。但此类案件成讼多缘于土地增值以及因土地征用、房屋拆迁将获得补偿安置等原因，出卖人受利益驱动而起诉。因此，在合同无效的原因过错认定方面，可以认定出卖人对合同无效负有主要责任。 本案房屋买卖合同被依法认定为无效后，吕某2、吕某3作为出卖人应当向吕某退还购房款。原告吕某向被告吕某2交付购房款200000元，有吕某2出具交原告吕某收执的《收条》为凭，吕某2、吕某3应当承担还款责任。因吕某自认本案购房款人民币200000元中的50000元系吕某4在原、被告签订《房屋买卖合同》之前向其借款，该借款50000元因吕某2书写《收条》而由吕某2作为购房款而返还，故吕某不得就该借款50000元再另行向吕某4主张。关于违约金问题，根据《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，"有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任"，在本案中，吕某与吕某2、吕某3作为完全民事行为能力人应当预见到案涉的农村房屋买卖合同被认定无效的风险，但仍然签订了《房屋买卖合同》，因此吕某与吕某2、吕某3均有过错，应当各自承担相应的责任，本院依法认定吕某与吕某2、吕某3各自承担一半的违约责任。双方在《房屋买卖合同》中约定"若甲方（吕某2、吕某3）在2013年6月19日前拒不将上述房屋交付给乙方（吕某）使用或拒不办理房屋产权过户手续，则乙方有权单方解除合同，甲方应将已付房款人民币贰拾万元退还给乙方，同时甲方还应支付乙方违约金陆万元"， 本院根据双方承担责任各半的划分，依法调整为甲方还应支付乙方违约金陆万元的一半，即被告吕某2、吕某3还应向原告吕某支付违约金30000元。

裁判要点： 一、集体土地的经营、管理主体 我国的土地所有权的主体只有国家和集体。《中华人民共和国土地管理法》第十条规定"农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会经营、管理；已经分别属于村内两个以上农村集体经济组织的农民集体所有的，由村内各该农村集体经济组织或者村民小组经营、管理；已经属于乡（镇）农民集体所有的，由乡（镇）农村集体经济组织经营、管理。" 《中华人民共和国物权法》第六十条规定"对于集体所有的土地和森林、山岭、草原、荒地、滩涂等，依照下列规定行使所有权：（一）属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或者村民委员会代表集体行使所有权......"。 本案中，被告郑某使用的宅基地位于原告披塘组，该宅基地所有权归原告披塘组所有。根据法律规定，应由原告披塘组经营、管理，行使所有权。被告肖某、李某、李某1、杨某、谭某、谭某1、陈某虽作为原告披塘组集体经济组织的成员，在未经土地所有人即原告披塘组授权的情况下，与被告郑某签订《关于土地借用补充协议》，属于合同法上的无权处分。根据《中华人民共和国合同法》第五十一条规定，无处分权的人处分他人财产，经权利人追认或者无处分权的人订立合同后取得处分权的，该合同才有效。在原告披塘组不追认的情形下，应认定《关于土地借用补充协议》无效。 二、被告郑某使用原告披塘组土地建设住宅应予保护。 宅基地使用权，是农村集体经济组织的成员在集体所有的土地上建造住宅及其附属设施，用于居住的权利。宅基地使用权通常与成员权联系在一起，具有一定福利性质，其主体一般是本集体经济组织的成员。被告郑某虽不是原告披塘组集体经济组织的成员，但其原宅基地被征收，由长沙市天心区黑石铺街道披塘村村委会安置至该村披塘组，在取得用地许可证、私人住宅建设工程规划审批单、建设工程规划许可证后，获准在披塘组取得宅基地使用权，在宅基地上建造住宅。被告郑某使用原告披塘组的土地，非因非法途径获得，而是由原告披塘村村委会安置而来，且合法取得了审批手续，其使用原告披塘组的土地应受法律保护。