（一）首部

1.判决书字号
江苏省张家港市人民法院（2012）张金民初字第0386号判决书。

2.案由：返还原物纠纷。

3.诉讼双方：
原告：卞某1，男，汉族，住江苏省张家港市。
委托代理人：田洁炜，江苏联合-合力律师事务所律师。
被告:许某1，男，汉族，住江苏省张家港市。
被告:卞某2，女，汉族，住江苏省张家港市。
两被告共同委托代理人：袁某，公民代理。
被告:许某2，男，汉族，住江苏省张家港市。
第三人:孙某，男，汉族，住江苏省张家港市。

4.审级：一审。

5.审判机关及审判组织
审判机关：江苏省张家港市人民法院。
合议庭组成人员：审判长：林操场；人民陪审员：刘瑞芳、孙海航。

6.审结时间：2012年10月15日。

（二）诉辩主张

1.原告诉称：
2007年6月，原告向第三人借款200000元，双方约定利息60000元。2008年6月，原告付清借款利息后无力偿还本金，遂将其位于张家港市金港镇天台北路的一套商品房作价100000元卖给第三人，并办理了过户手续。2008年7月2日，原告与第三人商定再向第三人借款200000元，与上述借款中尚未归还的100000元合计300000元，原告将其位于张家港市金港镇港西村青桥第十七组78号的住房及相关的财产权利和今后可能涉及的拆迁补偿的权利一并转让给第三人，并约定若原告要收回房产，必须支付第三人现金300000元，并支付年利息20%。协议签订后，原告将上述港西村的房屋交给第三人，但第三人并没有再借给原告200000元款。2012年3月，原告得知上述港西村的房屋将要拆迁，便从外地赶回，后得知上述港西村的房屋已由第三人以135000元价格卖给了被告，因第三人未履行协议，原告便劝说被告搬出未果。原告认为，因第三人未履行协议，且被告方与第三人均已有一处住宅，不符合农村房屋买卖条件，双方买卖行为无效。退一步讲，即使原告与第三人签订的协议有效，也应允许原告收回房屋。故请求判令被告停止侵害，立即从上述港西村的房屋中搬出，房屋归原告所有。

2．被告辩称：
被告许某1、卞某2辩称：两被告因儿媳做生意亏损，于2010年9月19日以135000元的价格购买了原告转让给第三人的房屋，后将自己的拆迁安置房以688000元的价格卖掉，两次买卖房屋差价款归还债务后，原告将上述港西村的房屋即本案诉争的房屋装修后居住至今。因原、被告系同村村民，两被告在购买诉争房屋时，系在社区领导办公室签订协议，社区领导和两被告一再征求原告意见，原告皆称没意见。现诉争房屋规划拆迁，且该房屋已登记在两被告名下，原告听闻拆迁后要求两被告给其一套拆迁房或150000元，并以多种手段干扰两被告生活，后经社区领导调解由两被告给原告50000元以化解矛盾，但原告不同意并起诉两被告。两被告认为，1、原、被告及第三人均是具有完全民事行为能力的成年人，均应诚实守信地履行所签订的协议；2、即使原告签订的协议有重大误解或显失公平的情形，也应在法定期间内依法主张，原告处分自己房产四年后出尔反尔，不应得到法律支持；3、诉争房屋系在本集体经济组织内部调剂转让，不违反法规和政策规定，应依法得到保护；4、根据两被告与第三人签订的协议，发生房屋权属纠纷应有第三人负责，两被告不应在本案承担责任；5、两被告购买诉争房屋时，请社区领导到场把关，并再三征求了原告的意见，原告表示同意后才购买，原告的行为属出尔反尔和滥用诉权。故请求驳回原告的诉讼请求。
被告许某2辩称：我在本案中不是本案的适格主体，故请求驳回原告对我的起诉。

3．第三人述称：
2007年大约7、8月份，原告向我借款200000元，约定月息5000元，并用其张家港市金港镇天台北路的一套商品房作抵押，后原告还不上款，便于2008年7月1日将上述商品房以100000元抵给我。第一次借款大约过了一个月后，原告又向我借了200000元，约定月息5000元，并将翟家岸103室的房子抵押给我，后原告还不出钱，到2008年6月，原告和其妻子离婚，并将其翟家岸103室的房子分给了其妻子，因为第二次借款的借条上原告妻子没签字，故原告妻子不同意将房子抵给我，我便找原来的借款介绍人张建虎，后我们三个人于2008年7月订立了协议：原告借我300000元无力偿还，将港西村的房子抵给我。后过了一年，我问原告是否赎回房屋，原告说不赎。2009年下半年，原告提出要赎回房屋，但到了年底原告仍未赎，后我联系原告，原告表示不赎了。2010年9月，我与被告许某1在香山社区办公室签订了房屋买卖合同，由社区领导曹元兴主持房屋转让，当时曹元兴打电话给原告，原告表示没意见。2012年初，原告得知拆迁后来找我，我让其和被告协商，后双方协商未果。因当时不拆迁，我300000元的房子只卖了135000元，我自愿认亏。若本案原告胜诉，原告必须返还我300000元借款本金及每年20%的借款利息。

（三）事实和证据
江苏省张家港市人民法院经公开审理查明：2008年7月2日，原告与第三人签订协议一份，约定原告因生意经营需要，借到第三人现金300000元，现因经营不善无力偿还，本着诚实守信原则，原告自愿将张家港市金港镇港西村的住房及其相关的财产权利和今后可能涉及的拆迁补偿的权利一并转让给第三人；如涉及拆迁，原告必须主动配合保证第三人享有本协议应享的权利；如原告收回房产，必须偿还第三人现金300000元，并支付年利息20%作为违约金等内容。见证人张建虎在该协议上签了名。协议签订后，原告将上述房屋即本案诉争房屋及该房的张集用（2004）字第7013002号集体土地使用证交付给了第三人。2010年9月19日，第三人与被告许某1在原、被告所在的社区领导曹元兴的办公室签订房屋转让协议，将本案诉争房屋以135000元的价格卖给被告许某1，根据证人曹元兴的证言，双方签协议时，曹元兴发现第三人转卖的房屋原系原告所有，便让第三人通知原告来签字，后第三人在曹元兴办公室，打电话告知原告其将本案诉争房屋出卖，通话结束后，第三人告知曹元兴原告同意后，曹元兴主持第三人与被告许某1签订了协议，后被告许某1于当日付清了购房款，第三人将上述集体土地使用证交付给了被告。后被告许某1对该房屋进行了装修，并与被告卞某2、被告许某2一起居住至今。
另查明，原、被告均系张家港市金港镇港西村村民，第三人系张家港市金港镇柏林村村民。被告许某1、卞某2系夫妻关系，被告许某2系被告许某1、卞某2之子，被告许某1、卞某2原拥有的宅基地住房被拆迁后，分得了拆迁安置房，后其以其儿媳做生意亏损为由在购买本案诉争房屋后，将原拆迁安置房卖掉。
三方当事人对原告与第三人和第三人与被告签订的协议是否有效、被告购买涉案房屋是否善意、涉案房屋应否返还等存在争议。
上述事实有下列证据证明：
1．原告与第三人签订的协议，证明原告向第三人借款300000元，因无力偿还将本案诉争房屋及将来的拆迁权益一并转让给第三人。
2．江苏省村镇工程建设许可证（编号为0114861号）、张家港市个人住宅用地申报、审批表，证明涉案房屋系原告于2002年建造。
3．第三人与被告签订的房屋转让协议，证明第三人将涉案房屋转让给了被告。
4．张集用（2004）字第7013002号集体土地使用证，证明土地使用权人为卞某1。
5．证人曹元兴证言，证明第三人与被告在其办公室签订房屋买卖协议，第三人将涉案房屋转让给被告，并电话通知了原告。
6．港西村村委会出具的证明，证明涉案规划拆迁。
7.房屋动迁情况调查表，证明动迁部门已将涉案房屋登记在被告许某1名下。

（四）判案理由
江苏省张家港市人民法院经审理认为：
根据《中华人民共和国土地管理法》的相关规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地。宅基地的取得须经政府部门批准，农村村民出卖、出租住房以后，再申请宅基地的，不予批准。《江苏省土地管理条例》第三十五条规定，农村村民出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。购买农村村民房屋的农户应当符合申请建房用地条件。据此，目前相关法律虽未禁止农村村民在出卖住房时将宅基地使用权一并转移给受让人，但对购买人的资格进行了适当的限制，即购买农村房屋者应当符合申请建房用地条件。本案中，原告与第三人签订的房屋买卖协议名为房屋买卖，实为以物抵债协议。第三人与原告系不同集体经济组织成员且其已有一处宅基地住房，故第三人的情形明显不符合申请建房用地的条件，其取得诉争房屋所有权应属无效。但原告与第三人另有约定将诉争房屋的拆迁权益也转让给了第三人，由于拆迁权益属房屋物权的转化，拆迁安置后取得的权益不再涉及农村宅基地权益，故该部分约定并不违反法律规定，应属有效。因第三人在与被告许某1签订房屋买卖协议时属无权处分，且其在签订协议后既未取得处分权，也未得到原告的明确追认，故被告取得诉争房屋所有权亦属无效。况且被告与第三人不属同一集体经济组织，被告原有的宅基地住房被拆迁后已被安置了拆迁安置房，被告自身也不符合申请建房用地的条件，因此，即使第三人具有处分权，被告许某1取得诉争房屋所有权亦无效。然而，根据本案具体案情，即第三人在2008年7月2日受让本案诉争房屋之后，于2010年9月19日将该房屋出卖给被告许某1，被告许某1已付清房款并对房屋进行了装修，且已入住该房屋多时，后因该房屋面临拆迁，原告在得知此情况后起诉要求被告返还诉争房屋的客观实际，首先，原告与第三人签订协议书时，在明知其只有一处宅基地住房的情况下，仍将诉争房屋转让给第三人，并在协议签订后将集体土地使用证交付给第三人，足以表明原告已对其宅基地使用权作弃权处理。且被告已实际居住诉争房屋达两年之久并拒绝返还，原、被告所在的村委会以及政府土地管理部门对此也未作明确处理。其次，根据原告与第三人签订的协议书约定，如原告收回房产必须偿还第三人现金300000元，并支付年利息20%作为违约金，按照原告自己的主张，其曾于2009年和2010年两次主张赎回房屋，但在第三人提出要求其支付20%的利息后，其以没钱支付利息为由作罢。据此，原告已充分行使了自己的赎回权利，只是因为其要求不符合协议书约定的条件而作罢，在原告两次要求赎回房屋作罢后，第三人将诉争房屋出卖给被告许某1并通知了原告，原告知悉后并没有提出异议。现诉争房屋即将拆迁，双方诉争标的指向实为该房拆迁安置权益，因原告已将其应享有的拆迁安置权益转让给了第三人，第三人又转让给了被告，并不违反法律法规禁止性规定，故原告以被告侵权为由提起诉讼有违诚实信用原则。综上，本案诉争房屋及其宅基地使用权不宜回转，原告要求被告方停止侵害、立即从诉争房屋中搬出、诉争房屋归原告所有的诉讼请求，不予支持。

（五）定案结论
江苏省张家港市人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第七十一条、第七十二条、第一百零六条、《中华人民共和国物权法》第三十九条、第一百五十三条、《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第五十一条、第五十六条、第六十条、《中华人民共和国土地管理法》第六十二条、《江苏省土地管理条例》第三十五条的规定，作出如下判决：
驳回原告卞某1的诉讼请求。
案件受理费5800元，由原告卞某1负担。

（六）解说
1、本案房屋买卖协议的效力问题。本案涉案房屋系农村宅基地住房，该类房屋的买卖必然涉及到宅基地使用权的变动，根据现行立法的规定，农村宅基地不得买卖。面对"地随房走"问题，似乎能得出农村宅基地住房不得买卖的结论，但事实上我国现行立法从未禁止过农村宅基地住房的买卖。因为根据《中华人民共和国土地管理法》的规定，农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民出卖、出租住房以后，再申请宅基地的，不予批准。《江苏省土地管理条例》规定，农村村民出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。购买农村村民房屋的农户应当符合申请建房用地条件。据此，目前相关法律并未禁止农村村民在出卖住房时将宅基地使用权一并转移给受让人，只是对购买人的资格进行了适当的限制，即购买农村房屋者应当符合申请建房用地条件。就本案而言，第三人与原告系不同集体经济组织成员且其已有一处宅基地住房，故第三人的情形不符合申请建房用地的条件。又因第三人在与被告签订房屋买卖协议时属无权处分，且其事后既未取得处分权，也未得到原告的追认，故被告取得涉案房屋所有权应属无效，且被告与第三人也不属同一集体经济组织，被告自身也不符合申请建房用地的条件。综上，本案所涉房屋买卖协议应属无效。
2、本案涉案房屋应否返还给原告。对此，需要综合本案案情来具体分析。首先，原告与第三人签订协议时，在明知自己只有一处宅基地住房的情况下，仍将诉争房屋转让给第三人，并在协议签订后将集体土地使用证交付给第三人，应视为原告已对自己的宅基地使用权作弃权处理。其次，在原告要求赎回房屋作罢后，第三人将涉案房屋出卖给被告，且在出卖时通知了原告，原告知悉后并没有提出异议，后因涉案房屋面临拆迁，面对巨额的拆迁利益，原告起诉要求收回已售房屋，明显基于拆迁利益驱动，若支持其诉求，不仅有违诚实信用原则，而且不利于维护社会公平正义。最后，虽然本案涉案房屋买卖协议无效，但原告与第三人约定将涉案房屋的拆迁权益转让给第三人，由于拆迁权益属房屋物权的转化，拆迁安置后取得的权益不再涉及农村宅基地权益，故此约定并不违反法律规定，应属有效。综上，本案判决不宜返还涉案房屋归原告，并据此驳回原告的诉讼请求是较为公平妥当的。
（林操场）