（一）首部

1.判决书字号：北京市朝阳区人民法院（2010）朝民初字第23441号。

2.案由：房屋买卖合同。

3.诉讼双方
原告，武某，女，汉族，北京华翰投资集团有限公司市场助理，住北京市海淀区。
委托代理人：赵某，汉族，北京北方猎波科技有限公司部门经理，住北京市海淀区，系武某的丈夫。
委托代理人：杨士搏，北京市君永律师事务所律师。
被告：江某，女，汉族，北京天坛生物制品股份有限公司会计，住北京市朝阳区。
被告：叶某，女，汉族，交通部公路一局退休干部，住北京市朝阳区。
委托代理人：江某，系叶某的女儿。

4.审级：一审。

5.审判机关和审判组织
审判机关：北京市朝阳区人民法院。
独任审判人员：代理审判员：叶永尧。

6.审结时间：2010年10月28日。

（二）诉辩主张

1.原告武某诉称
位于北京市朝阳区管庄周井大院15号楼3单元303号房屋（以下简称303号房屋）的所有权人为江某1，叶某系江某1之妻，江某系江某1与叶某之女。2010年3月19日，在北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）居间下，我与江某就购买303号房屋达成意向，当天向江某支付了定金2万元。2010年3月21日，我与叶某就303号房屋签订了《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议，叶某以江某1名义签订了合同。当时，叶某、江某均称江某1生病在医院治疗，不方便办理相关手续，故由二人代为办理。基于对叶某、江某与江某1身份关系的信任，双方签订了合同。但上述合同及补充协议签订后，由于北京市房地产市场的巨大变化，叶某、江某表示不再继续履行合同，并告知江某1已去世多年，合同应属无效。我认为，叶某、江某在订立合同时隐瞒了所有权人已经去世的重大事实，如其告知该情况，我是不会与其订立合同的。在相信了叶某、江某的虚假陈述下，双方签订了房屋买卖合同，造成我的预期利益受到损失，房屋价格上涨约二十四万元，还包括已支付的中介费用34 600元、供暖费2 366.1元及物业费787.1元。经与叶某、江某多次协商未果，故诉至法院。我的诉讼请求为：（1）请求法院依法判令我与叶某签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议无效；（2）请求法院依法判令叶某、江某共同返还已支付的定金2万元、供暖费2 366.1元及物业费787.1元；（3）请求法院依法判令叶某、江某共同赔偿中介费用34 600元；（4）请求法院依法判令叶某、江某共同赔偿因订立合同所受到的期待利益损失24万元。

2.被告叶某、江某共同辩称
2010年3月19日，武某向江某支付了2万元定金，后链家公司催促双方签订合同。2010年3月21日，双方签订了房屋买卖合同。2010年3月25日，链家公司委托他人对303号房屋进行评估。2010年4月2日，303号房屋的租户搬走。因303号房屋属于央产房，需办理央产房上市相关手续，交纳物业费和供暖费，所以告知武某交纳费用。武某交纳相关费用后，江某于2010年4月9日到央产房交易大厅办理证件，交易大厅工作人员询问所有权人江某1是否在世，江某答复已去世，交易大厅工作人员告知江某1已去世，不能进行交易，需办理继承公证。此后，江某去公证处咨询，公证处称办理公证至少需一个月时间，而且需提交其他继承人的证明。于是，江某致电链家公司，将此情况告知链家公司，链家公司称可以等。但过了两天，江某与链家公司联系时，链家公司称武某说我们欺诈。我们并非欺诈，而是不懂法律，以为江某1去世后，叶某当然享有房屋所有权，而叶某又不愿意接受江某1去世的事实，所以才对武某称江某1还在世，以江某1的名义签订了合同。考虑武某尚未支付首付款，我们又不能保证交易顺利完成，所以我们通过链家公司告知武某，让她考虑购买其他房屋。2010年5月25日，我们办理完毕央产房上市交易证明，然后再次通过链家公司告知武某可以卖房，武某称能买也不买了，要起诉我们。针对武某的各项诉讼请求，我们的意见如下：第一，双方签订的房屋买卖合同和补充协议是效力待定合同，我们现在也要求确认合同无效。第二，合同无效后，我们同意退还定金2万元、供暖费2 366.1元及物业费787.1元。第三，我们仅同意支付中介费中的600元房屋评估费，其他不同意赔偿。第四，武某已通过链家公司购买到其他房屋，不存在损失，而且合同无效，不同意赔偿。

（三）事实和证据
北京市朝阳区人民法院经公开审理查明：303号房屋系央产房，所有权人为江某1。叶某系江某1之妻，叶某及江某1生育了一子一女，江某系江某1与叶某之女。2010年3月19日，在链家公司居间服务下，武某作为买受人与江某就303号房屋达成买卖意向，签订了《买卖定金协议书》，后武某向江某支付了定金2万元。2010年3月21日，在链家公司处，叶某、江某称江某1生病在医院，由叶某代表江某1签订合同，武某未提出异议，后叶某以江某1的名义与武某签订了《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议。上述房屋买卖合同及补充协议主要约定了以下内容：江某1作为出卖方将其所属的303号房屋出售给买受方武某，房屋总价款为120万元；买受方于签订合同时支付购房定金2万元，出卖方应在接到链家公司的评估通知3日内配合评估公司对房屋进行评估，买受方应在出具评估报告后3日内将首付款95万元（含前期支付的定金2万元）自行支付给出卖方，剩余款项以商业贷款的形式支付；在买受方支付首付款3个工作日内，出卖方必须配合买受方共同前往银行办理面签手续，双方协商一致，在武某所申请的贷款获得批准后3个工作日内双方共同前往办理权属过户手续，出卖方同意在权属过户当日将房屋交付给买受方；如因出卖方提供的相关房屋产权手续、合同或相关产权过户手续不真实、不完整、无效或被查封等，导致房屋产权无法过户或无法领取新的产权证，或者在签订协议后出卖方不将该房屋出售给买受方，或者在签订协议后出卖方提高房屋交易价格，或者出卖方将房屋出售给第三人，均为出卖方违约。若出卖方违约，则应在违约行为发生之日起五个工作日内，以相当于房屋总价款20%的数额向买受方支付违约金，链家公司收取买受方的所有费用不予退还，由出卖方直接赔付买受方。上述房屋买卖合同及补充协议签订当天，武某向链家公司支付了信息服务费22 000元、代书费6 000元、贷款服务费3 000元、过户服务费3 000元、代收评估费600元，合计34 600元。2010年4月2日，武某之夫赵某与中交第一公路局有限公司物业公司签订《住宅区自管房收费协议书》，并向该公司支付了2010年度—2011年度的供暖费2 366.1元及物业费787.1元。后双方在继续履行剩余合同内容过程中发生争议，武某未再向叶某、江某支付房款，叶某、江某亦未向武某交付房屋。
另查，江某1早在武某与叶某签订上述合同及协议之前就已去世多年。
以上事实，有《买卖定金协议书》、《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议、链家公司预收费专用收据、《住宅区自管房收费协议书》及收据、当事人陈述等相关证据在案佐证。

（四）判案理由
北京市朝阳区人民法院经审理认为：叶某以江某1名义与武某签订《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议时，隐瞒了303号房屋所有权人江某1已经去世的事实，该事实属于订立合同的重要事实，其直接影响了购买人武某的真实意思表示，且合同当事人江某1已经去世，不具备民事行为能力，故双方就303号房屋所签订的房屋买卖合同及补充协议并未成立，自始不发生法律效力。

（五）定案结论
因合同未能成立，江某据此收取的2万元定金，应当返还武某。叶某隐瞒订立合同相关重要事实，给另一方当事人武某造成损失的，应当承担赔偿责任，武某已支付的中介费34 600元、供暖费2 366.1元及物业费787.1元，系武某之直接损失，叶某应当赔偿。对于武某主张的信赖利益损失，考虑武某仅支付了2万元定金，房屋亦尚未交付使用，以及北京市房屋价格上涨的趋势，本院酌情支持武某主张的信赖利益损失。
北京市朝阳区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第九条、第四十二条、第四十四条的规定，作出如下判决：
1.被告叶某以江某1名义与原告武某就位于北京市朝阳区管庄周井大院15号楼3单元303号房屋所签订的《北京市存量房屋买卖合同》及补充协议不成立。
2.被告江某于本判决生效之日起七日内返还原告武某购房定金20 000元。
3.被告叶某于本判决生效之日起七日内赔偿原告武某中介费用34 600元、供暖费2 366.1元、物业费787.1元、信赖利益损失40 000元。
4.驳回原告武某的其他诉讼请求。
案件受理费2 883元，由原告武某负担1 936元（已交纳）；由被告叶某负担947元（本判决生效之日起七日内交纳）。

（六）解说
本案争议的焦点在于如何确定信赖利益的赔偿范围，就信赖利益损失的赔偿范围，目前主要有两种不同的观点：一种观点认为，信赖利益损失的赔偿范围只能是直接损失，包括：（1）缔约费用，包括邮电、文印费用，赴订约地或察看标的物所支付的合理费用；（2）准备履约和实际履行所支付的费用，如为运送标的物或受领对方给付所支出的合理费用，信赖合同成立而购买房屋、机器设备或雇工支付的费用；（3）因缔约过失导致合同无效、被变更或被撤销所造成的实际损失；（4）因身体受到伤害所支出的医疗费等合理费用；（5）因支出缔约费用或准备履约和实际履行支出费用所失去的利息等。另一种观点认为，信赖利益损失的赔偿范围除了直接损失，还包括间接损失：（1）因信赖合同有效成立而放弃获利机会的损失，亦即丧失与第三人另订合同机会所蒙受的损失；（2）因身体受到伤害而减少的误工收入；（3）其他可得利益损失等。
我们同意第二种观点。其理由主要有：第一，信赖利益损失是缔约过失责任的赔偿范围，缔约过失责任的主要法律特征有：（1）法定性，缔约过失责任是基于法律的规定而产生的民事责任；（2）相对性，缔约过失责任是缔约当事人违背依诚信原则所负有的先合同义务的结果，只能在缔约当事人之间产生；（3）财产性，即缔约过失责任是一种财产责任；（4）补偿性，因一方当事人的缔约过失行为给对方造成损失时，该当事人即应承担损害赔偿责任，以补偿相对人因此而遭受的损失。从这些法律特征上看，缔约过失责任是一种民事责任。所谓的民事责任是指民事违法行为人依法所必须承担的法律后果，亦即由民法规定的对民事违法行为人所采取的一种以恢复被损害的权利为目的并与一定的民事制裁措施相联系的国家强制形式。
第二，民事责任包括侵权责任、违约责任、缔约过失责任三种。前两者是我国传统意义上的民事责任。根据财产损失全部赔偿的原则，对于因违反合同造成财产损失的，应赔偿相当于另一方因此所受的损失；对于因侵害他人财产所有权而造成财产损失的，即应先返还原物或恢复原状，或用质量、数量相当的实物赔偿，或者折合价金赔偿。赔偿全部财产损失除了赔偿直接的财产上的减少之外，还应当赔偿失去的“可得利益”。“可得利益”即所谓的间接损失。侵权责任和违约责任的赔偿范围既包括直接损失，也包括间接损失。民事责任是对违法行为的一种民事法律制裁。这种法律制裁的尺度和标准，应当统一。只有相互统一的法律制裁尺度和标准，才能保证民事责任的承担获得总体的相对统一。
第三，民事责任是一方当事人对另一方当事人承担责任的特征，是由民法调整的社会关系的平等性决定的。平等性是我国民法调整的社会关系的特点，表明当事人在这种关系中的法律地位平等，权利、义务平等。按照平等原则要求，在民事法律关系中，当一方当事人不履行义务或侵犯对方的权利时，即因为它不仅使该方的合法权益受到损害，也使其平等的法律地位受到破坏，法律便迫使加害人承担同样的不利后果，以使受害人被破坏的平等地位和被损害的权益得到恢复或弥补。在缔约过失责任中，只有违反先合同义务的一方当事人对另一方给予间接损失的赔偿，才能使权益被损害的另一方的利益得到恢复或弥补，也只有这样才更能体现民法的权利义务的平等性。
第四，从公平合理角度上看，“合理公平”是实践中从人们道德及正义的观点去评价当事人行为标准。法律只能体现公平合理，但法律不能毫不遗漏地明确规定什么行为后果是公平的，什么是不公平的。因此，公平原则就成为道德及正义观念在法律上的体现。要使公平原则能够在法律上得到体现，必须在掌握法律“尺度”时就应当把握一个“度”，以权衡双方的利益关系。缔约过失中的守约方是应当受到法律保护的，支持守约方的间接损失，正是法律保护其合法权益的具体体现。只有使缔约过失守约方的间接损失得到合理的保护，才能使双方当事人利益均衡。
就本案而言，被告叶某隐瞒合同当事人江某1已经死亡的重要事实，仍以江某1的名义与原告武某订立合同，使得原告武某误认为叶某有权代江某1订立合同、履行合同，影响了武某购买房屋的意思表示，且合同当事人江某1早已去世，不具备民事行为能力，导致双方之间的买卖合同不成立。造成合同不成立的法律后果，主要在于叶某隐瞒了订立合同的重要事实，其应承担缔约过失责任，对武某的损失予以赔偿。就武某的损失范围而言，首先是武某的直接损失，即为订立合同所支出的定金、物业费、供暖费及中介费，该部分损失为实际支出，理应赔偿；其次就是原告武某主张所谓的“信赖利益损失”，应作狭义理解，即“间接损失”或“可得利益”，此部分损失系武某基于信任叶某订立合同而产生的机会利益损失，该部分损失叶某亦应予以适当赔偿。焦点问题在于此损失如何确定。我们认为，根据公平原则及诚实信用原则，本案因房屋买卖合同未成立而产生的机会利益，主要可以从以下几个方面来衡量：（1）合同履行情况，主要是定金给付数额、房款给付数额、房屋是否交付、房屋是否装修；（2）守约方是否积极避免损失扩大，主要是考量合同订立与合同实际未能履行之间的时间间隔，守约方是否及时主张权利；（3）房屋价格波动情况，主要考量上述时间间隔之间的房屋差价情况。在综合考虑以上因素的基础上，酌情支持原告武某的“信赖利益损失”。
（北京市朝阳区人民法院　叶永尧）