（一）首部

1.判决书字号：北京市朝阳区人民法院（2010）朝民初字第14144号。

2.案由：房屋买卖合同纠纷。

3.诉讼双方
原告：刘某，女，1958年9月13日出生，汉族，北京3501被服厂退休工人，住北京市朝阳区。
原告：张某，女，1982年8月16日出生，汉族，北京市天雨荣鑫物业管理有限公司职员，住北京市朝阳区。
被告：张某1，男，1955年8月3日出生，汉族，无业，住北京市朝阳区。
被告：赵某，男，1966年1月21日出生，汉族，无业，住北京市崇文区。
委托代理人：宋某，男，无业，住北京市东城区。

4.审级：一审。

5.审判机关和审判组织
审判机关：北京市朝阳区人民法院。
合议庭组成人员：审判长：李刚；审判员：吴娜、叶永尧。

6.审结时间：2010年12月6日。

（二）诉辩主张

1.原告诉称
刘某系张某1之妻，张某系张某1之女。2003年9月13日，刘某、张某及张某1作为被拆迁人，从北京市朝阳区向军北里6巷10号内3号拆迁，获得拆迁补偿款330 000元。2003年12月中旬，刘某、张某及张某1共同用拆迁款购买位于北京市朝阳区慈云寺5号楼2门1202号房屋（以下简称涉案房屋），并将房屋所有权证书办理在张某1名下。2009年5月22日，张某1在刘某和张某不知情的情况下，将涉案房屋出售给赵某，并且为了隐瞒我们，还制作了假证放在家中，直到后来赵某向我们说涉案房屋已经在他名下，我们到房管部门核实后才发现张某1已经将涉案房屋出售，而且交易价格明显偏低。我们认为张某1和赵某在没有经过我二人同意的情况下对涉案房屋进行交易，且交易价款明显过低，属于恶意交易，故诉至法院，要求确认张某1与赵某于2009年5月22日签订的合同编号为cw34116的《存量房屋买卖合同》无效。

2.被告辩称
张某1未答辩。
赵某辩称：我和张某1是2009年5月订立的买卖合同。此前我是通过我的朋友陈哲认识的张某1。张某1出售房屋的价格是660 000元。我首付210 000元，其余450 000元是通过北京银行贷款的方式支付的。我付款后，张某1和我对涉案房屋进行了过户登记，但是至今涉案房屋一直未向我交付，我也没有为此找过张某1。我不同意刘某和张某的诉讼请求，因为涉案房屋登记在张某1名下，我从其处购买属于善意取得。

（三）事实和证据
刘某与张某1于1981年5月14日结婚，婚后育有一女张某。涉案房屋系张某1于2003年12月25日购买，并取得了房屋所有权证书。2009年5月22日，张某1与赵某签订合同编号：cw34116《存量房屋买卖合同》，约定，张某1以395 000元价格将涉案房屋出售予赵某，房屋建筑面积58.37平方米。后涉案房屋过户至赵某名下。
庭审中，刘某、张某称涉案房屋系其二人与张某1使用拆迁安置款共同购买的，张某1以明显偏低的价格将涉案房屋出售给赵某，且制作假房产证放在家中向其二人隐瞒出售房屋的事实，属于恶意串通行为，要求确认张某1与赵某签订之《存量房屋买卖合同》无效。刘某、张某就此向本院提交《北京市住宅房屋拆迁货币补偿协议》、北京市朝阳区房屋管理局出具的的确认假证的证明等证据。赵某辩称其不知道张某1的家庭情况，从张某1处购买涉案房屋并过户系善意取得，并称双方实际约定的房款数额为660 000元，其已经全部向张某1支付完毕，但未就该主张向本院提交相关证据证明。刘某和张某对赵某该辩解亦不予认可。
上述事实，有结婚证、户口簿、北京市朝阳区房屋管理局存档的《存量房屋买卖合同》以及当事人当庭陈述等在案佐证。

（四）判案理由
北京市朝阳区人民法院根据上述事实和证据认为：无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（1）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（2）以合理的价格转让；（3）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。本案中，涉案房屋系张某1与刘某婚姻关系存续期间取得，系二人夫妻共同财产，张某1与赵某就涉案房屋进行交易，应当征得刘某的同意，否则即是对涉案房屋的无权处分。赵某只有在作为善意第三人的情况下，方可善意取得涉案房屋所有权。根据本案查明的事实，张某1将涉案房屋出售后，伪造房屋所有权证书放在家中，表明了其存在故意隐瞒刘某出售房屋的行为，构成对涉案房屋的无权处分。赵某购买涉案房屋的价格395 000元并非涉案房屋的合理市场价格，赵某亦未就其主张的涉案房屋实际交易价格向本院提交相关证据证明，不能认定赵某系以善意第三人的身份取得涉案房屋所有权。现刘某、张某要求确认张某1与赵某签订之《存量房屋买卖合同》无效，本院予以支持。

（五）定案结论
北京市朝阳区人民法院依照《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《中华人民共和国合同法》第五十二条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决如下：
确认被告张某1与被告赵某于2009年5月22日签订的合同编号为cw34116的《存量房屋买卖合同》无效。

（六）解说
夫或妻一方未经对方同意擅自将共同所有的房屋出售他人并已经过户完毕，房屋买卖合同的效力如何认定。对于这类案件，应当从出卖人是否构成无权处分以及买受人是否构成善意取得两个方面进行分析。
1.无权处分的认定问题
按照物权法和婚姻法的相关规定，共同共有人未经其他共同共有人同意，处分共有财产的，处分行为无效。在婚姻关系存续期间取得的房屋，系夫妻共同共有的财产，因此一方在处分过程中，应当征得对方的同意，否则构成无权处分。在审理过程中，应着重查明夫妻对共有财产的处分是否达成了一致意见，举证责任应分配给主张积极事实一方，即对共有财产作出处分的一方。本案中，涉案房屋系张某1和刘某婚姻关系存续期间取得，系二人共有之财产。张某1出售涉案房屋，应当征得刘某的同意，并对此负有举证责任。在审理过程中，法院查明了张某1在出售涉案房屋后，伪造涉案房屋的房屋所有权证书放在家中的事实，表明了其有向刘某隐瞒出售涉案房屋的故意，且其亦未能就出售涉案房屋经过刘某的同意一节提交相关证据证明，可以认定其在出售涉案房屋过程中，未取得刘某的同意，构成对涉案房屋的无权处分。退一步讲，即使没有伪造房屋所有权证书的事实，若刘某主张张某1出售涉案房屋未经其同意，张某1若未能举证证明其当初出售涉案房屋过程中经过刘某的同意，亦应当认定张某1的行为系无权处分。
2.善意取得的认定问题
张某1出售涉案房屋的合同相对方赵某，购买涉案房屋是否构成善意取得，需要以如下标准来一一衡量：（1）赵某在购买涉案房屋时对涉案房屋的权属状况是否为善意不知情。认定这个问题需要结合案情综合考量，根据本案查明的事实，赵某在购买涉案房屋过程中，没有到涉案房屋进行查看，在购买后亦没有要求张某1交付涉案房屋，违背一般善意购房的常理。虽然涉案房屋登记于张某1一人名下，但作为善意购房人的一般常识，应当对张某1的配偶状况等问题进行一般询问，或要求张某1出具相关承诺证明涉案房屋的处分权利没有瑕疵，但赵某并无这方面的要求和意见。综上，难以认定赵某在购买涉案房屋过程中是善意不知情的。（2）赵某在购买涉案房屋时是否支付合理对价。根据本案查明的事实，赵某与张某1签订的用于过户涉案房屋的备案登记合同标的价格为395 000元，而涉案房屋系五十余平方米的完全所有权房屋，在双方2009年交易时，该房屋的市场价值远高于这个价格。赵某主张双方实际交易价格高于备案登记合同上显示的价格，对此负有举证责任，但其未就此向本院提交相关证据证明，故难以认定其主张的事实成立，进而不能认定赵某购买涉案房屋已经支付了合理对价。结合以上两点，可以确定赵某的行为未达到对涉案房屋构成善意取得的标准。
通过上述两个方面的分析，可以认定在涉案房屋的出售过程中，张某1系无权处分，在出卖房屋过程中存在侵犯共同共有权人刘某的主观恶意；赵某亦不构成善意取得，在购买涉案房屋过程中，有与张某1进行串通，损害共同共有权人刘某权益的故意，二人的行为符合合同法关于恶意串通，损害他人利益，合同应该属无效的规定，故双方就涉案房屋订立之买卖合同无效。
此外，对于夫或妻一方未经对方同意擅自将共同所有的房屋出售他人但尚未过户，房屋买卖合同的效力如何认定的问题，笔者认为可以比照上述分析方法进行处理，只不过因为房屋尚未过户，在审查买受人是否善意的过程中，不必严格按照善意取得的构成要件进行审查，但是对于善意且已经支付了合理对价的买受人，应当予以保护，不应仅因出卖人构成无权处分就确认买卖合同无效。
综上，我认为法院的判决是正确的。
（北京市朝阳区人民法院　李刚）