(一)首部
1.判决书字号:北京市密云县人民法院(2008)密民初字第5193号。
3.诉讼双方
原告:相某,女,1960年8月29日出生,汉族,住密云县密云镇。
委托代理人:习明红,北京市易行律师事务所律师。
被告:北京檀州房地产开发有限公司,住北京市密云县新南路41号。
法定代表人:邓某,董事长。
委托代理人:胡某,男,1951年7月12日出生,汉族,住密云县。
委托代理人:高士辉,北京市鑫宝律师事务所律师。
5.审判机关和审判组织
审判机关:北京市密云县人民法院。
独任审判员:任海滨。
(二)诉辩主张
1.原告诉称
2002年10月,我与被告签订了《商品房买卖合同》,购买被告开发的长安小区25号楼1单元101室房屋,于2002年12月入住。2003年4月,被告在距离我居住的房屋南侧阳台不足四米处建两层楼房一栋,该楼建完后,我居住的房屋室内采光几乎被全部遮挡。我多次要求被告和有关部门给予解决,但均遭到拒绝和推诿,直到2008年4月28日,北京市规划委员会密云分局才对我的请求给予《信访答复意见函》。被告在出售该楼房时,故意隐瞒事实进行欺诈,致使我购买的房屋采光受到遮挡,正常的家庭生活受到严重的影响,只要进家就必须开灯,我及家人的身体健康因此受到了损害,房屋价值也遭受了贬值。现起诉,请求判令被告:(1)赔偿我电费损失38 325元;(2)赔偿我因遮光造成的房屋贬值损失,以评估数额为准;(3)赔偿我采光损失及精神损害5万元;(4)被告承担全部诉讼费用及鉴定费用。
2.被告辩称
原告购买商住两用楼房时,相中此楼房的商铺位置,多次找我们要求购买该楼房,当时配房地基基础已打好,我们已告知其该楼房前还有配房未建,将来存在遮阳情况,但原告坚持要买。当时销售商住房均价每平方米5 000元,考虑到将来配房遮挡问题,给原告优惠到每平方米2 793元。现遮挡采光的房产产权不属于我公司,故请求驳回原告的诉讼请求。
(三)事实和证据
北京市密云县人民法院经公开审理查明:密云县长安小区系被告檀州房地产开发有限公司(以下简称檀州房地产公司)开发建设。2001年9月25日,北京市规划委员会密云分局(以下简称为密云规划局),对被告改造建设的密云县长安小区建设项目总平面方案进行了审定,所审定的方案中,26号商住楼(现为25号)西侧单元西户(即原告购买的房屋)南侧的二层商业房,是同一规划的该小区配套公建,被告分两期工程办理了该小区的商住楼及配套公建的规划手续,商住楼项目为一期,配套公建为二期,配套公建不属于后插建项目。原告房屋所在的长安小区25号商住楼,是密云规划局于2002年4月24日依法核发的建设工程规划许可证六个审批项目中的一项(许可证文号为2002—密规建字—0041号)。密云规划局在审批被告的长安小区规划方案时,曾提出配套公建对居民住宅楼的采光存在一定的影响,要求被告提出解决方案。2002年8月10日,被告向密云规划局作出书面承诺,内容为:关于长安小区25#、27#、29#、31#、33#一层遮阳一事,我公司作出承诺,一层不作为住宅商品房出售,如因此造成遮阳纠纷,由我公司自行协商解决。在被告作出承诺后,密云规划局对配套公建项目核发了建设工程规划许可证。
2002年8月8日,原告相某与被告檀州房地产公司签订了长安景园(即长安小区)内部认购协议,购买被告开发的长安景园东区25号楼1单元101室商住房(暂定号),协议载明:住宅部分面积118.32平方米(暂测)、商用面积49平方米(暂测),其中住宅部分每平方米1 800元,商用部分每平方米4 900元。2002年8月10日,原告交首付款14万元。2002年10月29日,双方正式签订了《商品房买卖合同》,合同写明:原告购买长安小区25号楼1单元101号楼房,建筑面积152.94/m2(现实测建筑面积为166.2/m2),每平方米2 793元,总价427 192元。2003年4月,被告在25号楼西侧(原告房南)建二层配套公建房,该房建成后,对原告住宅日照、采光造成一定影响,原告为此写信向有关部门反映,要求解决。2008年4月28日,密云规划局对原告相某来信反映的问题给予了书面答复,建议其与开发商协商解决或依法主张民事权利,原告为此诉于本院,并申请日照鉴定及房屋贬值鉴定。
本案在审理期间,被告为证明在销售涉案楼房时已向原告告知遮阳情况,提供了其保存的与原告签订的《商品房买卖合同》,该合同书与原告提交的《商品房买卖合同》基本一致,但在被告提交的合同书第3页第5条,面积确认及面积差异处理条款第1项双方自行约定处,手写有“因前边有配房遮阳情况,商住房价格(均价)每平方米5 000元 1平方米给她优惠2 700多元钱1平方米”字样,而原告提交的《商品房买卖合同》此处为空白。原告对被告提交的《商品房买卖合同》不予认可,指出该内容系被告私自后添加的,原合同无此约定。本院为此调取了建行密云支行在原告办理购房按揭贷款时保存的原、被告签订的《商品房买卖合同》,该合同中无此项约定。诉讼期间,本院对原告提出的住宅日照、采光遮挡情况进行了实地勘验,被告在原告住宅南侧所建配套商业楼房,该房北侧墙高约7米、宽约7米,距原告房南阳台外沿墙约3.9米、西侧南卧室窗外沿墙5米,原告住宅南面在同时间段受到日照的时间晚于和少于同楼一层的其他住户。就遮挡建筑对原告住宅光照的影响程度,本院委托有关鉴定机构对此进行鉴定。因鉴定所需相关建筑的施工图纸等资料,经本院释明,被告檀州房地产公司未提供鉴定所需资料,鉴定工作未能顺利实施,致使原告相某通过鉴定证明其主张事实的目的不能实现。
上述事实有下列证据证明并有《商品房买卖合同》在案佐证。
1.2004规(密)建字0028号《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》,证明涉案楼房所在楼栋及配套公建审批手续齐全。
2.密云规划局“信访答复意见函”,证明配套公建对居民住宅楼的采光存在一定的影响。
3.照片,证明涉案楼房的位置情况。
4.双方当事人陈述,证明事实经过。
(四)判案理由
北京市密云县人民法院经审理认为:建造建筑物须遵守国家有关工程建设标准,不得妨碍相邻建筑物的通风、采光和日照。根据现有证据,被告檀州房地产公司出售给原告相某的房屋,所在楼宇在规划中即存在配套公建商业楼与商住楼建筑间距及日照方面的影响,规划部门还就此特别要求被告檀州房地产公司提出解决方案,檀州房地产公司向规划部门作出承诺,被遮阳住宅不作为住宅商品房出售,但在实际履行中,檀州房地产公司未能履行承诺;另据常识可知,建筑间距及日照情况直接影响着建筑的采光状况,进而直接影响买受人的起居生活;庭审中,檀州房地产公司虽称在原告购房时已告知其配套房对采光的遮挡情况,但缺乏证据,本院对其主张不予采信。现原告相某主张上述建筑间距及日照影响情况,实质上即为其房屋所在楼宇的采光不符合国家及北京市有关标准,檀州房地产公司对此不予认可,应对此争议事实承担举证责任;相某为证明影响其日照、采光受影响事实存在,提出了鉴定申请,因被告檀州房地产公司未提供鉴定所必需的建筑图纸而未成,但不能以此免除被告对争议事实的举证责任;本院经现场勘查,因被告在原告住宅南侧所建配套商业楼房的遮挡,原告住宅在同时间段受到光照的时间,晚于同楼一层的其他住户,且密云规划局在审批长安小区规划方案时,就已向被告檀州房地产公司提出配套公建对居民住宅楼的采光存在一定的影响,要求被告檀州房地产公司提出解决方案,本院据此认定原告主张的采光权益受到损害事实成立,被告檀州房地产公司应对此损害承担相应的法律责任;虽然原告房屋受到日照的遮挡程度未能进行鉴定确认,但结合本案的实际情况及被告于本案中的过错责任等因素,并参照现行相关规定,对因此给原告造成的日照、采光损失,本院酌情予以判定;原告要求赔偿精神损害,于法无据,本院不予支持;原告主张的房屋贬值损失,无依据,本院不予支持。
(五)定案结论
北京市密云县人民法院依据《中华人民共和国民法通则》第八十三条,最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定,判决如下:
“一、本判决生效之日起10日内,被告北京檀州房地产开发有限公司赔偿原告相某房屋采光权益损失3万元。
二、驳回原告相某的其他诉讼请求。
案件受理费1005元,由原告相某负担455元(已交纳);由被告北京檀州房地产开发有限公司负担550元(限本判决生效之日起7日内交纳)。”
(六)解说
本案的争议焦点在于原告的采光权是否受到影响及影响程度。下面我们从理论和法律规定两方面进行分析和解读。
1.理论分析——举证责任的分配问题
因为无法对原告的房屋采光是否构成遮挡、遮挡程度及是否低于国家或北京市规定的标准进行鉴定,涉及举证责任的分配问题。被告不仅负有向原告交付房屋的义务,还负有对所交付房屋的瑕疵担保及其他附随义务。被告未能遵守对相关部门作出的承诺,告知原告涉案房屋的实际情况,属于未能全面履行合同义务。在此前提下,对原告的房屋采光是否符合相关标准的举证责任理应分配给被告。因被告的不配合导致鉴定无法完成,被告理应承担相应的不利法律后果。
2.法律解读——现行《民法通则》的相关规定
《民法通则》第83条规定,不动产的相邻各方,应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的精神,正确处理截水、排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。给相邻方造成妨碍或者损失的,应当停止侵害,排除妨碍,赔偿损失。这体现了我国现行法律对采光权益的保护。
通过对举证责任分配的理论分析及根据我国《民法通则》的相关规定,我们发现由被告对原告的采光权益损失进行适度赔偿实属应当。
(北京市密云县人民法院 史晓寒)
案例来源:国家法官学院,中国人民大学法学院 《中国审判案例要览.2012年民事审判案例卷》 中国人民大学出版社 第36 - 40 页