（一）首部

1.判决书字号：北京市密云县人民法院（2013）密民初字第446号判决书。

2.案由：商品房预售合同纠纷。

3.诉讼双方
原告：王某1。
委托代理人：王某2（王某1之父）。
被告：北京明日房地产开发有限公司。
法定代理人：胡某1，董事长。
委托代理人：张文生，北京市檀州律师事务所律师。
委托代理人：胡某2，北京明日房地产开发有限公司经理。

4.审级：一审

5.审判机关和审判组织
审判机关：北京市密云县人民法院。
合议庭成员：审判长：郑伯存；审判员：任海滨；人民陪审员：郭云华。

6.审结时间：2013年8月10日。

（二）诉辩主张

1.原告诉称
2009年5月31日，我购买了明日花园（推广名柏林山水）小区X号楼X单元XXX室楼房一套，面积121平方米，同时与被告签订了商品房预售合同。同年7月入住后，每年到雨季，三间卧室东山墙模板眼及窗台往屋内漏水。被告方予以维修，但始终未能彻底解决。请求依法判令1、被告立即修复原告所有的明日花园小区X号楼X单元XXX室东面山墙模板眼和窗户漏水问题。2、判令被告赔偿原告维修、人工、材料损失费2万元。

2.被告辩称
原告所诉购买房屋属实。原告诉称其房屋东山墙模板眼渗漏问题属于工程质量问题，我公司已经起诉建筑商，案件正在审理中，本案应等待该案件审理结果。关于窗户渗漏，属于附属设备安装问题，保修期为2年，已过保修期。故不同意原告的诉讼请求。

（三）事实和证据
北京市密云县人民法院经公开审理查明：2009年5月31日，原告王某1（买受人）与被告明日房地产公司（出卖人）签订商品房预售合同。合同约定："该商品房坐落为密云县宾阳村南侧X#住宅楼X层X单元XXX;预测建筑面积共120.6平方米。其中套内建筑面积100.16平方米，共用部位与共用房屋分摊建筑面积20.44平方米；总价款陆拾万贰仟叁佰零陆元；出卖人自该商品房交付之日起，按照《住宅质量保证书》承诺的内容承担相应的保修责任。《住宅质量保证书》承诺的保修范围和保修期限必须符合国家和北京市有关法律、法规的规定及相关标准、规程的要求"等内容。原告王某1分别于2009年5月31日、同年8月8日交付房屋价款122 306元、480 000元。签订合同后，被告明日房地产公司给原告王某1发出入住通知。被告明日房地产公司出具的明日花园1#-8#住宅质量保证书记载："屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙面的防渗漏及保温材料为5年；电气管线、给排水管道、设备安装工程为2年"。2009年7月6日，物业公司收取原告王某1物业费2177.80元，同日，被告明日房地产公司代收原告王某1公共维修基金、契税共计33 267元。原告王某1对该房屋进行了装修，在居住使用过程中，发现东侧墙面模板眼和南侧窗台下方向室内渗漏雨水。原告王某1向物业公司及被告反映，未能彻底予以解决。
本案在审理过程中，经勘验现场确认原告王某1所购买的密云县明日花园小区X号楼X单元XXX室楼房东侧墙面（三间卧室）有明显的模板眼向室内渗漏雨水痕迹、南侧窗台下方向室内渗漏雨水痕迹。
上述事实有下列证据证明：
1.双方当事人陈述。
2.商品房预售合同。
3.购房发票。
4.入住通知。
5.住宅质量保证书。
6.收据。
7.勘验笔录等证据材料在案佐证。

（四）判案理由
北京市密云县人民法院经审理认为：出卖人交付的标的物不符合质量要求的，买受人可以要求出卖人承担修理的违约责任。原告王某1与被告明日房地产公司签订商品房预售合同，原告王某1履行了支付合同价款义务，被告有保证交付的房屋符合质量要求的义务。被告明日房地产公司交付给原告王某1的房屋存在明显瑕疵，且在原告王某1反映后未能解决，故原告王某1要求被告立即修复其购买的密云县明日花园小区X号楼X单元XXX室楼房东面山墙模板眼和南侧窗台漏水问题的诉讼请求，理由正当、证据充分，本院予以支持；另外，可以同时判决被告承担相应的维修费用，作为附条件的执行条款，如果被告在判决确定的期限的不履行上述维修义务的情况下，被告承担相应的维修费用，由原告自行维修，该维修费用可以适当高于对上述房屋的实际维修费用，以督促被告积极履行维修义务。同时判决的维修费用也不能明显高于实际发生的维修费用，以免原告因道德风险而不积极履行协助维修义务。法官根据原告提供的工程预算及实际情况，确定维修费用为七万三千一百六十元。原告王某1要求被告赔偿室内维修费、人工费、材料损失费的诉讼请求，因尚未发生，本院不予支持。被告明日房地产公司称应由建筑商承担责任，且窗户处渗漏，保修期已过，无依据，本院不予采纳。

（五）定案结论
北京市密云县人民法院依据《中华人民共和国合同法》第一百一十一条、第一百五十五条之规定，作出如下判决：
一、被告北京明日房地产开发有限公司于本判决生效之日起三十日内，将原告王某1购买的密云县明日花园小区X号楼X单元XXX室楼房东面山墙模板眼和南侧窗台漏水问题予以维修至不再渗漏。若逾期不履行，被告北京明日房地产开发有限公司给付原告王某1修复工程款七万三千一百六十元。
二、 驳回原告王某1的其他诉讼请求。
案件受理费三百元（原告王某1已预交一百五十元），由原告王某1负担二百五十元；被告北京明日房地产开发有限公司负担五十元。均限本判决生效之日起七日内交纳。

（六）解说
与多数案件的争议焦点集中于裁判内容不同，本案的争议焦点是案件的裁判方式。对于开发商的原因致使交付的房屋不符合法定或约定质量标准，致使房屋发生渗漏的补救方式，在司法实践中通常要求被告承担维修的法律责任。如果被告不履行维修的义务，则由原告申请法院强制执行，如果原告的合法权益仍得不到保护，则由原告另行起诉，由法院判决被告承担赔偿责任。本案判决方式的创新之处，在于要求被告承担三十日内将原告楼房东面山墙模板眼和南侧窗台漏水问题予以维修至不再渗漏的法律责任，如果被告在上述期限内未履行维修义务，则原告有权要求被告给付七万三千一百六十元修复工程款（即维修费用）。针对本案需要解决的法律问题，法官实际上提供了可供原被告选择的解决方案。原告可以选择的方案是或者要求被告维修房屋或者要求被告给付维修房屋的费用，但是上述两种履行方案不是并列的，在适用上有严格的先后顺序，即只有被告在三十日内不履行维修义务（不考虑各种主客观因素），才可以要求被告给付维修费用（也就是说原告选择要求被告履行给付房屋维修费用的权利受到被告履行行为的制约）。同时，在被告给付判决确定的七万三千一百六十元维修费用之后，原告也不能要求被告承担维修义务，也就是说上述判决也给被告选择的权利，被告可以选择履行维修义务，也可以不履行维修义务而直接应原告的要求给付维修费用。但是，被告的上述选择权利是被动的，是随着原告的选择而被动选择。
1.附条件裁判方式的概念
附条件裁判方式是指在裁判案件的过程中，法官根据原告的诉讼请求，可以针对原告的诉讼需求作出附条件判决。具体来说，是指在法院的裁判文书主文中，法官根据案件的情况作出A方案、B方案......供原告选择适用,其中被告不履行A方案构成原告主张适用B方案的条件，即原告只有在被告不履行A方案的情况下，才能主张适用B方案。就本案而言，被告在三十日内对原告的房屋进行维修至不渗漏就是A方案，被告给付原告维修费用七万三千一百六十元就是B方案，原告只有在被告三十日内不履行维修义务，才能适用要求被告给付七万三千一百六十元维修费用的方案，即被告不履行维修义务构成原告要求适用给付维修费的条件。从理论上来说，法官作出的方案可以有无穷多种，也就是说所附条件也可以有无穷多。条件的性质是条件所要求的被告承担的义务是独立的行为（A方案，履行维修房屋的义务），不是从属性的行为，是裁判主文的一个相对独立部分。
2.附条件裁判方式的理论解读
（1）附条件裁判方式的制度价值。
附条件裁判方式源自审判实践，具有多样的制度价值。第一，附条件裁判方式体现了私法自治与法院依法干预的有机统一。私法自治是民法的基本原则，此处的司法自治主要体现在原告的司法需求和社会纠纷的实质解决，不但给予原告自主选择的权利，也给予被告一定程度的选择权，而法院的干预体现在裁判方式的创新，将当事人纠纷的一次性解决，防止当事人利用诉讼谋求非法利益。第二，符合社会经济生活的实际需要。随着社会生活的日益多元化，人们的诉讼需求日益多元化，通过附条件裁判方式这种制度安排，当事人可以针对不确定的风险作出事先的安排。当事人可以根据可能存在的不确定因素并考虑未来的发展，对自身行为作出适当安排，以分配风险，实现自身利益的最大化。第三，可以提高诉讼效率，实现诉讼资源利用的最大化。附条件裁判方式可以将当事人之间可能产生的数个纠纷的一并解决，为当事人也为法官减少讼累，节约国家有限的司法资源。
（2）附条件裁判方式的特点
附条件裁判方式中的条件与附条件的法律行为中的条件具有相似之处。它具有如下特点：第一，条件的成就与否具有不确定性。如果判决中将被告确定发生的行为或事实作为A方案，则是期限，不是此处所探讨的条件，不能作为此处的条件适用。第二，条件具有未来性。如果是已经发生的事实，也不是此处探讨的条件，则B方案不具有适用的余地。第三，条件必须具有合法性。不具有合法性的事实不构成此处的条件，法官也不能作出含有此种条件的判决。
（3）条件的分类
附条件裁判方式的种类按照分类标准的不同，可以有不同的分类。标准是条件（即A方案）对B方案适用限制的作用。，一、停止条件和解除条件。在附条件裁判方式中，只存在解除条件，而没有停止条件。停止条件是B方案开始适用的条件，即当条件发生的时候，B方案开始适用。解除条件是限制B方案适用消灭的条件，即条件A方案发生时、B方案失去适用效力。二、积极条件和消极条件。它们的区分标准是作为条件之事实是否发生。在附条件裁判方式中，积极条件和消极条件都可以存在。积极条件是指以事实的发生（主要是被告的行为）作为条件。消极条件是指以事实的不发生作为条件。本案的裁判方式中所附条件即是消极条件，即以被告不履行漏水房屋维修义务（A方案）为条件，从而适用给付七万三千一百六十元维修费用B方案。
（4）附条件裁判方式的适用
附条件裁判方式中的条件可能因为原告一方违反诚实信用原则拒绝履行协助义务的行为而恶意阻止条件的实现。若原告违反诚实信用恶意阻止条件的成就，按照一般的法理，不能视为条件已经成就，原告也不能据此要求被告履行B方案中的义务，被告可以要求原告履行相应的协助义务，如果原告不履行相应协助义务，被告有权中止履行己方A方案中规定的义务，也有权拒绝履行B方案中的义务。在本案中，如果根据一般的常识和建设规范，如果原告对被告需履行的维修房屋行为有协助义务，而原告出于维护自身利益的需要（如为了适用给付房屋维修费用条款）而恶意不予协助导致被告无法对原告的房屋进行维修的情况下，原告不得主张适用给付房屋维修费用的B方案，被告有权暂时中止履行A方案中规定的义务，同时可以拒绝原告要求被告履行B方案中规定的义务。对于本案中原告不履行协助义务的行为，执行过程中应当由被告承担举证责任。最后，法官在裁判方案的制作过程中，应当确保附条件裁判文书中的条件（A）方案与B方案大抵相当，不能失衡，以免当事人产生道德风险。当然，为了督促被告积极履行判决确定的法律义务，B方案对比条件（A方案）应当适当向原告倾斜。
（罗杰奇）