（一）首部

1.判决书字号：四川省成都市武侯区人民法院（2006）武侯民初字第252号。

2.案由：商品房预售合同纠纷。

3.诉讼双方
原告（反诉被告）：王某，女，汉族，1981年出生，住四川省盐亭县。
委托代理人：张义文，四川科信律师事务所律师。
被告（反诉原告）：四川名人房地产开发有限公司（以下简称名人公司），住所地成都市新鸿南路南段2号。
法定代表人：廖某，名人公司董事长。
委托代理人：王某1，男，汉族，1982年出生，住四川省新都县。
委托代理人：唐烽，四川多元律师事务所律师。

4.审级：一审。

5.审判机关和审判组织
审判机关：四川省成都市武侯区人民法院。
合议庭组成人员：审判长：陈克刚；人民陪审员：顾志凤、夏豪。

6.审结时间：2006年4月12日。

（二）诉辩主张

1.原告诉称并反诉辩称
2005年11月10日，原被告签订商品房买卖合同一份，由原告购买被告开发建设的房屋一套并于合同成立并生效第二日向被告支付首付款72 452元。此后，原告在办理按揭贷款时，方才发现该房屋已由被告于2005年7月30日出售给他人并进行了备案登记。被告的该恶意行为严重侵犯了原告的合法利益，故原告请求解除与被告所签订的商品房买卖合同，由被告向原告返还购房款72 452元并向原告支付违约金72 452元。对于被告反诉所称的原告未能按期办理按揭贷款，并不是原告没有办理，而是在当时的情况下，根本无法办理按揭贷款手续。故原告请求人民法院判决驳回被告的反诉请求。

2.被告辩称并反诉称
原告所称的一房二卖的行为并不存在，虽然该房屋早先卖给了别人，但是原购房人早已申请更换房屋，只是备案没有撤销而已。同时，原告在合同约定的时间内拒不按照合同的约定办理按揭贷款手续，已经违反了合同的约定。被告故而请求人民法院判决驳回原告的诉讼请求并判令原告向被告支付违约金72 452元。

（三）事实和证据
四川省成都市武侯区人民法院经公开审理查明：2005年11月10日，王某与名人公司签订编号为2XXXX4的商品房买卖合同一份，约定由王某购买位于成都市武侯区永丰乡肖家河村10组的名人风景3栋1单元506号房屋一套；房屋总价款为239 452元，付款方式为2005年11月12日前支付房屋首付款72 452元，余款167 000元由王某“在本协议签订的一周内按银行的规定提交齐按揭贷款所需的全部资料”以便办理按揭贷款手续；如王某“未在上述约定期限内办完按揭贷款手续，则王某应向名人公司承担每天500元的逾期违约金。王某办理按揭逾期超过30天的属根本性违约”，此时名人公司“有权单方面解除与王某签订的购房合同及补充协议，收回房屋，王某承诺将已付给名人公司的定金和购房首付款及其他款项作为违约赔偿金归名人公司所有”。上述合同签订之后，王某于当日向名人公司支付购房首付款72 452元。
此后，王某前往相关银行办理按揭贷款手续，被银行告知讼争房屋已由名人公司出售给程某某且售房合同已经备案登记，故而该房屋不能再次办理按揭贷款手续。王某遂向名人公司提出索赔要求。因双方分歧较大，名人公司遂于2005年11月29日向王某发出通知一份，载明：“根据合同约定，你应于签订合同之日起一周之内将办理按揭手续的全部合法资料交给我公司并到银行办理完按揭贷款手续，但我公司多次通知，你一直未交。现我公司郑重告知你，请你务必按合同约定的期限提交齐办理按揭所需的全部合法资料及时到银行办理完按揭贷款的全部手续，否则我公司将按合同的约定视为你违约，同时我公司会按双方所签订的商品房买卖合同补充协议的约定执行。”
2005年12月5日，成都市房屋产权监理处将程某某购买讼争房屋的备案登记注销，2005年12月8日对王某购买讼争房屋的合同进行了备案登记，但名人公司未将该信息及时告知王某。同日，王某诉请解除合同、返还购房款并支付违约金。在诉讼过程中，名人公司同意解除购房合同。
上述事实有下列证据证明：
1.王某与名人公司于2005年11月10日签订的商品房买卖合同及补充协议，证明王某与名人公司签订合同的情况；
2.名人公司于2005年11月29日向王某发出的通知一份，证明名人公司曾经通知王某限期提交齐办理按揭所需的全部合法资料及时到银行办理完按揭贷款的全部手续；
3.备案登记表，证明王某所购买的房屋于2005年12月8日办理了备案登记；
4.本院前往房地产监理处调查取证的工作记录，证明讼争房屋此前备案登记于程某某名下，此后房地产监理处撤销该备案登记并将房屋备案登记于王某名下。

（四）判案理由
四川省成都市武侯区人民法院根据上述事实和证据认为：
1.关于合同的解除
王某与名人公司均要求解除双方所签订的房屋买卖合同，对此本院予以支持。对双方所签订的补充协议，作为该买卖合同的附件，也应一并予以解除。
2.关于对名人公司是否可以适用惩罚性赔偿的问题
关于名人公司是否应向王某支付惩罚性违约金的问题，王某认为，名人公司在将讼争房屋出售给程某某之后，又将该房屋再次出售给自己，其行为属于恶意欺诈行为，故而在合同解除之后，应当返还购房款并支付相当于购房款数额的违约金。名人公司则认为，公司只是在工作中有疏忽，并不存在恶意的违约行为。对该争议问题，本院认为，在合同之诉中，违反合同约定的一方因不履行或不完全履行合同义务而给对方造成损失的，应当依法或者依据合同的规定承担损害赔偿责任。这样的损害赔偿主要是为了弥补或填补债权人因违约行为所遭受的损害后果。一般情况下，损害赔偿的确定是以实际发生的损害为计算标准，而主要不是以当事人的主观过错程度作为确定赔偿的标准，因为损害赔偿的目的一般不是为了惩罚过错行为，而是补偿受害人的损失。即使在损害赔偿与违约金并用的情况下，也应该以实际损失作为责任的最高限额，即受害人不得获得超过实际损失的赔偿。在惩罚性赔偿的情况下，其是指由法庭所作出的赔偿数额超出实际损害的赔偿，是对于真实赔偿的一种附加赔偿。其目的在于补偿原告所遭受的、由法院所认定的、由被告的违法行为所造成的损害。这样的赔偿是对被告的一个惩罚。惩罚性赔偿是以补偿性赔偿的存在为前提条件的，受害人原则上不能单独请求惩罚性赔偿。许多情况下，惩罚性赔偿是在实际损害难以准确确定而通过补偿性赔偿又不足以补偿受害人遭受的损失的情况下适用的。其功能不仅表现为填补受害人的损失，而且主要在于惩罚和制裁严重过错行为。它虽然是以实际损害的发生为适用前提，但不以实际损害为适用的主要条件，而是主要考虑加害人的主观过错程度、动机、赔偿能力等多种因素。
按照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条、第九条之规定，在商品房买卖合同纠纷中，适用惩罚性赔偿的前提条件是：（1）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；或（2）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人；或（3）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；或（4）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；或（5）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。同时，在前述条件之下，被告向原告支付惩罚性违约金尚须具备因被告的行为导致商品房买卖合同目的不能实现或者是导致合同无效或者被撤销、解除。
本案中，王某所主张惩罚性赔偿的事实基础在于其认为名人公司存在一房二卖行为。对此本院认为，该司法解释第八条规定的是出卖人将所售房屋又另行出卖致使第一买受人无法取得房屋的违约行为的责任承担问题。第九条规定的是出卖人在签订商品房买卖合同时故意隐瞒所售房屋已经出售的事实导致第二买受人无法取得房屋的违约行为的责任承担问题。虽然两条规定的一房数卖行为的侧重点有所不同，但是两条规定有一个共同点，就是出卖人的行为导致了买受人无法取得房屋，合同的目的已经落空。本案中，虽然名人公司在将房屋出售给王某时房屋已经备案登记为预售给程某某，但在王某起诉时，该备案登记已经注销且在王某起诉当日讼争房屋已经备案登记于王某本人的名下。因备案登记具有物权的效力，故而根本不存在王某不能取得讼争房屋的问题，也就不存在合同目的不能实现的问题。
另一方面讲，适用惩罚性赔偿还必须要求出卖人具有主观上的恶意，也就是说，出卖人故意告知买受人虚假情况或者故意隐瞒真实情况，诱使买受人做出错误的意思表示。本案中，根据审查的事实，讼争房屋早先由名人公司出售给程某某并进行了备案登记，但程某某此后又要求换房并与名人公司就换房事宜达成了一致意见。从该房屋的房屋预售备案登记情况来看，名人公司是向成都市房屋监理处提出了对程某某的备案登记予以注销的申请的，只是名人公司在将该房屋出售给王某时，备案登记尚未注销。故而，名人公司在该事件的发生中虽然具有一定的疏忽，但并不具有欺诈的恶意。因此，对名人公司适用惩罚性赔偿也缺乏相应的主观要件。
综上，本案中对名人公司适用惩罚性赔偿的前提条件已经消失。故而，王某要求名人公司向其支付72 452元违约金的诉讼请求不能成立，对此本院不予支持。
3.关于王某没有办理按揭贷款是否构成根本违约的问题
名人公司认为，王某未能按照合同的约定办理按揭贷款，其行为已经构成了根本性违约，故而王某应当按照合同的约定向自己支付违约金72 452元。对此本院认为，按照合同的约定，王某应当在合同签订后的一周之内即2005年11月17日之前办理完毕按揭贷款手续。但是，因该房屋此时的预售备案登记尚在程某某名下，王某在客观上是不可能就该房屋办理按揭贷款手续的。虽然名人公司与2005年11月29日向王某发出通知要求王某在一周之内就该房屋办理按揭贷款，但此时程某某的备案登记仍未注销，办理按揭贷款的障碍在客观上并未消除。故而，王某在合同签订之后是因名人公司的行为未能办理按揭贷款，而不是拒不办理按揭贷款。虽然程某某的备案登记已于2005年12月5日注销，但名人公司并未及时通知王某。随之王某提起诉讼，双方均要求解除合同，此时双方已经不具备房屋买卖的合议，当然更不可能办理按揭贷款。综上，王某未能办理按揭贷款的行为不属于违约行为。因此，名人公司要求王某支付违约金的诉讼请求不能成立，对此本院不予支持。
综合上述分析，王某与名人公司之间所签订的商品房买卖合同应当予以解除，在上述合同解除之后，在双方之间即产生回复原状清算关系请求权。故而名人公司应当向王某返还其已经交付的房款72 452元。王某其他部分的诉讼请求及名人公司的反诉请求均应予以驳回，理由如前，在此不再赘述。

（五）定案结论
四川省成都市武侯区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条之规定，作出如下判决：
1.解除王某与名人公司于2005年11月10日签订的编号为2XXXX4的商品房买卖合同及补充协议。
2.名人公司于本判决生效之日起十日内向王某返还购房款72 452元。
3.驳回王某其他诉讼请求。
4.驳回名人公司反诉请求。

（六）解说
本案的焦点在于惩罚性赔偿的适用。
在合同之诉中，违反合同约定的一方因不履行或不完全履行合同义务而给对方造成损失的，应当依法或者依据合同的规定承担损害赔偿责任。实际上，该责任的性质属于补偿性而非惩罚性。即不是为了处罚过错行为，而是补偿受害人的损失。
而惩罚性赔偿是在实际损害难以准确确定而通过补偿性赔偿又不足以补偿受害人遭受的损失的情况下适用的。其功能主要在于惩罚和制裁严重过错行为。本案判案理由中，对惩罚性赔偿的适用及类型进行了阐述。
（四川省成都市中级人民法院　陈克刚）