（一）首部
1.判决书字号
一审判决书：吉林省长春市南关区人民法院（1994）南民初字第880号。
二审判决书：吉林省长春市中级人民法院（1995）长民二终字第11号。
3.诉讼双方
原告（上诉人）：郑某，女，19岁，汉族，无业。
诉讼代理人：董某，女，无业。
被告（被上诉人）：王某，男，45岁，汉族，长春市春安实业公司经理。
诉讼代理人：于浩然，吉林省律师事务所律师。
第三人（被上诉人）：吉林省城市建设综合开发公司。
法定代表人：陈某，总经理。
诉讼代理人：罗某，该公司经营科长。
5.审判机关和审判组织
一审法院：吉林省长春市南关区人民法院。
合议庭组成人员：审判长：王晓玫；人民陪审员：薛恩昌、张云会。
二审法院：吉林省长春市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：金运珍；代理审判员：陈明杰、赵长明。
6.审结时间
一审审结时间：1995年2月27日。
二审审结时间：1995年6月26日。
（二）一审情况
1.一审诉辩主张
原告诉称：原告买得本市光复路小区X栋楼房东一门楼梯间（一层楼至二层楼楼梯踏步下的楼梯洞安门形成的空间，下同）和门前4平方米走廊后，将上述楼梯间和走廊出租。1994年5月，被告擅自将原告搭建的上述4平方米走廊围墙拆除，现要求被告给予修复并赔偿经济损失。
被告辩称：被告买得本市光复路小区X栋东一门二层房屋后，该门楼梯间应归被告使用；不同意原告之请求。
第三人诉称：将光复路小区X栋东一门楼梯间及该楼梯间前4平方米卖给原告属我单位工作人员个人所为，且在我单位档案中无记载；该处属公用过道，不允许买卖，同意原告继续使用上述楼梯间，请求确认原告购买楼梯间前4平方米公用过道行为无效。
2.一审事实和证据
长春市南关区人民法院审理查明：原告与第三人于1989年12月12日签订购房协议书一份，协议规定原告购买被告坐落于本市光复路小区X栋东一门楼梯间一个及楼梯间门前4平方米公用过道，其中楼梯间价款1000元，楼梯间门前4平方米公用过道价款4000元。协议签订后，原告于1990年6月2日交付楼梯间款1000元，于1991年4月19日交付楼梯间门前4平方米公用过道款4000元。付款后，原告将楼梯间前的4平方米搭建成简易营业用房一间。1992年8月11日，被告购买第三人坐落于本市光复路小区X栋楼东一门二楼商品房屋一套。1993年3月，原告将其购买的上述楼梯间及楼梯间前4平方米简易营业用房出租他人，租期1年。1994年5月6日，被告将原告所搭建的上述简易营业用房壁墙拆除，产生纠纷。
上述事实有下列证据证明：
（1）原告与第三人于1989年12月12日签订的购房协议。
（2）原告向第三人交款收据2张（4000、1000元各1张）。
（3）楼梯间承租人证言。
（4）询问原、被告和第三人笔录及庭审笔录。
3.一审判案理由
长春市南关区人民法院认为：
第三人与原告对坐落于本市光复路X栋楼东一门楼梯间门前4平方米公用过道进行买卖，侵害了公共利益，故协议这部分无效。协议其他部分有效。被告未通过合法程序，擅自将原告楼梯间门前4平方米简易营业用房的间壁墙拆除，亦有过错，应予批评教育。
4.一审定案结论
依照《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第（五）项、第六十一条第一款之规定，判决如下：
（1）第三人吉林省城市建设综合开发公司与原告签订的购买坐落于本市光复路小区X栋东一门楼梯间协议有效。
（2）第三人吉林省城市建设综合开发公司与原告郑某签订的购买坐落于本市光复路小区X栋楼东一门楼梯间前4平方米公用过道协议无效。
（3）第三人吉林省城市建设综合开发公司返还原告郑某购买坐落于本市光复路小区X栋楼东一门楼梯间前4平方米公用过道款4000元，在判决生效后执行。
案件受理费210元，由第三人吉林省城市建设综合开发公司承担。
（三）二审诉辩主张
1.一审宣判后，原告郑某不服判决，提起上诉。其上诉理由为：上诉人购买楼梯间及其门前4平方米过道，已付清购房款并改造使用，买卖已成为事实。经改造后使用此处不影响他人通行。被上诉人王某非法拆除上诉人墙壁给上诉人造成经济损失应予赔偿。
2.被上诉人王某辩称：上诉人与被上诉人吉林省城市建设综合开发公司之间买卖楼梯间及公用过道行为侵害公共利益，应认定买卖行为无效；拆除上诉人私自搭建的墙壁是制止非法占用过道的行为，因未按法定程序办，接受一审的批评教育。
3.被上诉人吉林省城市建设综合开发公司辩称：上述楼梯间及公用过道经改造后并不影响他人通行，我公司可以出售。
（四）二审事实和证据
二审肯定了一审关于楼梯间及其前4平方米过道买卖情况的认定，并进一步查明：1991年6月1日，案外人程某购买被上诉人吉林省城市建设综合开发公司位于光复路小区X栋东一门与上诉人所购楼梯间相毗连的工商房二套，其中一层201.85平方米，二层149.61平方米，交预付款100000元。之后，程某将上述二套房屋转卖给被上诉人王某，王某于1992年8月11日向吉林省城市建设综合开发公司交付全部购房款，并办理了更名手续。王某搬至此房后，认为此处楼梯间应为该门住户共同使用。在多次要求上诉人将此处公用过道腾出没有得到答复的情况下，于1994年5月6日将上诉人在此处公用过道搭建的简易房间墙壁拆除，致使上诉人起诉。
上述事实有下列证据证明：
1.程某与吉林省城市建设综合开发公司签订的购房协议。
2.程某、王某交购房款收据。
3.王某的房屋所有权证（所有权人为“王某”）。
（五）二审判案理由
长春市中级人民法院审理认为：上诉人与被上诉人吉林省城市建设综合开发公司之间买卖楼梯间及公用过道的行为侵犯他人和公共利益，其协议应认定全部无效；上诉人其他诉讼请求证据不足，不予保护；被上诉人王某擅自拆除上诉人自行搭建的简易房屋确有过错，应予批评教育。
（六）二审定案结论
长春市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项、《中华人民共和国民法通则》第五十八条第一款第（五）项之规定，判决如下：
1.撤销长春市南关区人民法院（1994）南民初字第880号民事判决第一项。
2.维持长春市南关区人民法院（1994）南民初字第880号民事判决第二、三项。
3.上诉人郑某与被上诉人吉林省城市建设综合开发公司所签订购房协议中买卖本市光复路小区X栋楼东一门楼梯间协议无效。
4.被上诉人吉林省城市建设综合开发公司返还上诉人购买楼梯间款1000元，于判决生效后10日内执行。
一、二审案件受理费420元，由被上诉人吉林省城市建设综合开发公司负担。
（七）解说
将楼梯间前的过道出售及封闭，影响通行，违反《民法通则》关于相邻关系的规定，应认定买卖无效，对此较容易理解，审理本案的两级法院观点也一致。本案的焦点问题是楼梯间的买卖问题。对此，法律没有明确规定，但现实中这方面的纠纷较多。
判断楼梯间的买卖有效与否，要从楼梯间的构成、造价及其与整栋楼的联系等方面综合考虑。一方面，虽然楼梯间不属房屋，不计算建筑面积，但其造价含在整个建筑之中。在楼房出售前，楼梯间和其他房间一样，归原产权人所有，但在楼房销售过程中，楼梯间的价款由购房者分摊。购房者在购买房间的同时，就承担了含在购房款中的楼梯间的价款。所以，楼梯间应随楼房房间的出售而转为买房者共有。因此，将楼梯间另行单独出售，属重复买卖，是侵权行为。另一方面，楼梯间是楼房的辅助设施，属楼房的附属物。最高人民法院《关于贯彻执行（中华人民共和国民法通则〉若干问题的意见（试行）》第八十七条规定：“有附属物的财产，附属物随财产所有权的转移而转移。但当事人另有约定又不违法的，按约定处理。”据此，本案中作为附属物的楼梯间应随楼房所有权的转移而转移。所以，吉林省城市建设综合开发公司在未与购房者约定的情况下单独处分楼梯间的行为应认定为无效民事行为。
综上，本案一审法院的认定，割裂了楼梯间与楼房的联系，二审法院对此项的改判正确合法。
此外，本案在程序方面也存在不同意见。有观点认为，上诉人郑某仅就楼梯间门前4平方米过道问题提出的上诉，对一审法院确认楼梯间的买卖协议有效并未提异议，所以，依据《民事诉讼法》第一百五十一条的规定，二审法院不应对楼梯间的买卖问题予以处理。对此，最高人民法院《关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉若干问题的意见》第一百八十条规定：“第二审人民法院依照民事诉讼法第一百五十一条的规定，对上诉人上诉请求的有关事实和适用法律进行审查时，如果发现在上诉请求以外原判决确有错误的，也应予以纠正。”因此，二审法院对楼梯间的买卖问题予以改判，在程序上也具有法律依据。
（郭桂玲）
案例来源：中国高级法官培训中心,中国人民大学法学院 《中国审判案例要览：1996年民事审判卷》 中国人民大学出版社 第113 - 116 页
