（一）首部
1.判决书字号
一审判决书：北京市海淀区人民法院（2004）民初字第12755号。
二审判决书：北京市第一中级人民法院（2004）一中民终字第10582号。
3.诉讼双方
原告（上诉人）：王某，男，1968年出生，汉族，北京人间时空科技中心职员，住北京市海淀区。
被告（被上诉人）：华润置地（北京）股份有限公司（以下简称华润置地），住所地：北京市西城区西直门内大街118号冠华大厦11层至14层。
法定代表人：王某1，董事长。
诉讼代理人：王某2，女，该公司职员，住该公司宿舍。
5.审判机关和审判组织
一审法院：北京市海淀区人民法院。
独任审判：审判员：独立芳。
二审法院：北京市第一中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：胡沛；审判员：刘彧、肖伟。
6.审结时间
一审审结时间：2004年8月4日。
二审审结时间：2004年11月20日。
（二）一审情况
1.一审诉辩主张
原告王某诉称：2002年3月，我购买了由华润置地开发建设的海淀区XXX园3号楼405号商品房1套，并于2002年5月办理了入住手续。我购买此套房屋时，在我的窗外邻近商务会所顶层有一些空调机组和排风管道，但当时对我并不构成影响，我还能从自家的窗户看到远处的景物。但后来，华润置地在空调机组和排风管道外加盖了房屋，其高度超出了我的窗高，给我造成了遮挡，并且还在原有管道的基础上增加了管道，改变了我购买此套房屋时的原状。其加盖的房屋两个散热窗户正对着我的窗户，我无法开窗通风，亦影响了我的采光，并对我使用该套房屋造成了影响。另外，我入住后发现我居住的楼座的地下二层是小区的电机房，电机夜间启动，产生很大的噪音，严重影响了我夜间的正常休息。为维护我的合法权益，现起诉要求华润置地拆除与我相邻的商务会所顶层上的空调机组、排风管道设施及加盖的建筑物，恢复原状；如不能拆除，我要求华润置地赔偿我由此造成的房屋贬值损失300 000元；要求华润置地解决位于3号楼地下二层的机组所产生的噪音；本案诉讼费用由华润置地负担。
被告辩称：王某购买的是现房，当时商务会所顶层的空调机组及排风管道已存在，且他购房是为投资。王某提到的3号楼地下二层的电机所产生的噪音是消防水泵启动时震动所产生的，我公司同意为其采取降噪措施。至于安置在商务会所顶层的隔声板和进风口，是我公司为降低空调机组和排风管道的噪音进行二期治理工程增加设施。王某在购房时对空调机组和排风管道的存在是接受的。此设施是商务会所正常运营所必需的配套设施，而商务会所是为全体业主服务的，从技术上没有可替代的方法，因此将商务会所顶层的空调机组和排风管道拆除会使商务会所无法运营。我公司不同意王某要求的拆除商务会所顶层的空调机组、排风管道、进风口及隔音板的诉讼请求。其要求我公司赔偿其300 000元的损失，没有依据，我公司亦不同意。
2.一审事实和证据
海淀区人民法院经审理查明：1999年，北京市华远房地产股份有限公司依法取得了北京市海淀区五道口东升园的国有土地使用权，并经批准建设海淀区五道口东升园XXX园项目。2001年12月，北京市华远房地产股份有限公司变更名称为华润置地（北京）股份有限公司。
2002年3月25日，王某与华润置地签订“商品房买卖合同”，王某以人民币630 561元的价格购买了海淀区XXX园3号楼405号（建筑楼号8号楼），建筑面积97.61平方米的房屋。2002年5月10日王某验房后入住。
经核实，王某所居住房屋位于XXX园商务会所东侧，其房屋的地面与XXX园商务会所顶部同等高度，其入住验房时，自其房屋的客厅和卧室向窗外之视线内有XXX园商务会所的空调机组、排风管道。该设施系华润置地用于商务会所空气置换及空调使用。2004年4月22日，华润置地对商务会所顶层空调机组和排风管道二期整改治理工程完工后，增设的隔音板、进风窗口遮挡了王某的视线。审理中，华润置地不认可进风窗口对王某有影响，亦不认可隔声板影响了王某房屋内的采光。现该空调机组及排风管道等无其他设施可替代。
3.一审判案理由
海淀区人民法院认为：不动产相邻各方，应当按照有利于生产、方便生活，团结互助，公平合理的精神，正确处理排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。王某系海淀区五道口东升园XXX园3号楼405号房屋产权人，华润置地系设在XXX园商务会所顶层空调机组、排风管道、进风窗口和隔声板的使用管理人，双方系不动产相邻关系的主体。王某在购置房屋及验房入住时对华润置地设置在商务会所顶层的空调机组、排风管道的实际存在无异议，表示该设施在届时对其所居住房屋的通风、采光、走道等不构成妨碍。但华润置地在对商务会所顶层空调机组、排风管道进行二期改造后，为降低噪音而加设的隔声板和进风窗口改变了王某购房时所接受的现实状况，虽然在审理中华润置地不认可其改造后的机组、管道、隔声板、进风窗口对王某的影响。但该设施之位置确对王某构成不利，且管道设备、隔声板及进风窗口对其的对外观景视线亦形成了阻挡，考虑到华润置地设置在商务会所顶层的空调机组、排风管道、进风窗口及隔声板在XXX园内无可替代，且该设施系属商务会所使用所必要，故对王某要求华润置地将空调机组和排风管道拆除的诉讼请求，本院不予支持。基于上述理由，华润置地应在不拆除增设的隔声板和进风窗口的情况下，给予王某一定的经济补偿，具体数额，本院将视王某所居房屋与商务会所顶层空调机组和排风管道及增设的隔声板、进风窗口所带来的影响酌情判定。至于王某要求华润置地赔偿其房屋贬值损失的请求，因双方签订的“商品房买卖合同”中均无此约定，双方事后对此纠纷亦无补充约定，故本院不予支持。审理中，华润置地同意解决XXX园3号楼地下二层水泵震动所产生的噪音。
4.一审定案结论
北京市海淀区人民法院依据《中华人民共和国民法通则》第八十三条规定，作出判决如下：
（1）华润置地（北京）股份有限公司于本判决生效后30日内改造位于北京市海淀区XXX园三号楼地下二层水泵震动噪音，将其噪音值降至国家规定的标准以内。
（2）华润置地（北京）股份有限公司于本判决生效后10日内给付王某经济补偿款人民币2 000元；
（3）驳回王某的其他诉讼请求。
（三）二审诉辩主张
上诉人诉称：作为业主，自己所购买的商品房因对方的行为而居住不便，并因此贬值。而所得到的赔偿太少，不足以弥补损失。因此，请求二审法院依法改判。
（五）二审判案理由
北京市第一中级人民法院认为：不动产相邻各方，应当按照有利于生产、方便生活，团结互助，公平合理的精神，正确处理排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。王某系海淀区五道口东升园XXX园3号楼405号房屋产权人，华润置地设在XXX园商务会所顶层的空调机组、排风管道、进风窗口和隔声板的使用管理人，双方系不动产相邻关系的主体。王某在购置房屋及验房入住时对华润置地设置在商务会所顶层的空调机组、排风管道的实际存在并无异议，表示该设施在届时对其所居住房屋的通风、采光、走道等不构成妨碍。但华润置地在王某入住后对商务会所顶层空调机组、排风管道进行了二期改造，其增设的用于降低噪音的隔声板和进风窗口改变了王某购房时所接受的现实状况。虽然在审理中，华润置地不认可其改造后的机组、管道、隔声板及进风窗口对王某的影响。但该管道设备、隔声板、进风窗口对王某房屋的对外观景视线形成了阻挡，对通风亦构成一定影响。因原始设计原因，华润置地设置在商务会所顶层的上述设备因无法取代而成为永久设备，且该设施系为华润置地的商务会所及其他商业场所提供服务，拆除空调机组和排风管道将对其他多数业主及华润置地的其他服务社会的商业场所带来巨大影响，并造成利益的巨大损失。故王某要求拆除该设备的上诉请求，本院不予支持。但鉴于该设施对王某所形成的影响将永久存在，华润置地则应给予王某相应的经济补偿。其补偿数额应与华润置地因此设施的存在所获得的利益及王某房屋所受影响状况及房屋使用年限的残值相适应。原审法院判决华润置地给付王某2 000元的补偿数额过低，因而有违公平原则。故本院酌情按每年补偿人民币1 500元，补偿65年的标准予以改判。
（六）二审定案结论：
北京市第一中级人民法院依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项，判决如下：
1.维持北京市海淀区人民法院（2004）民初字第12755号民事判决第一、三项。
2.变更北京市海淀区人民法院（2004）民初字第12755号民事判决第二项为：华润置地（北京）股份有限公司于本判决生效后10日内给付王某经济补偿款人民币97 500元。
（七）解说
1.本案涉及的相邻关系中，社会利益，多数人利益与个人利益的关系问题。
按照《民法通则》的规定，不动产相邻各方，应当按照有利于生产、方便生活、团结互助，公平合理的精神，正确处理排水、通行、通风、采光等方面的相邻关系。王某因买卖行为而成为海淀区五道口东升园XXX园3号楼405号房屋产权人，从而与华润置地所有的XXX园商务会所形成不动产相邻关系方。故王某与XXX园商务会所均负有不侵害相邻方的法律义务。在实践中，单纯的以损害相邻方的权利为目的，使自己获取利益的情况并不多见，因社会的、集体的或大多数人的合法利益和个人的合法权益交织冲突在一起的情况较为常见，在处理上述问题时，如以简单的排除妨碍，恢复原状为解决方式，不但不能平衡各方利益，有时还会激化矛盾。
在本案中，华润置地所有的XXX园商务会所屋顶所设置空调、通风管道等改造工程，对王某的物业所造成的影响双方并无争议。但上述改造是因整个建筑在设计之初未对空调机组的噪音可能对其他人物业产生的影响缺乏足够的考虑。而该空调、通风管道除用于华润置地所有的XXX园商务会所外，还担负着一商场的调温。故在发生问题后，华润置地对空调机组、管道的降噪改造应是有益于全体物业业主及社会整体利益的。但上述改造对个别特定的业主造成了妨碍，本案的当事人王某就属其中。
王某作为物业所有人，其合法权益应当受到保护，因华润置地的空调、通风管道的改造工程对其房屋窗外的景观，视线造成的不利影响，是显而易见的。在当今公众对居住环境要求不断提高的今天，居住环境既直接关系到居住人的生活质量，同时也与该物业的价值直接相关。同样，物业作为一种资产，其价值的升降也与所有人经济利益紧密关联。忽视了这一点，实际上就是忽视了权利人的合法权益。
在本案中，全体物业所有人、社会的合法权益与个人的利益之间有所冲突，故平衡这种利益关系应是如何适用法律的关键。王某要求拆除上述降噪设施的诉求虽然可以使其个人的合法权益得到保护，但该要求显然与其他多数物业所有人及社会整体利益有冲突，故法院未予支持。故法院选择了给予赔偿的解决方式。
2.赔偿标准的确定
赔偿标准是本案的关键，在一审中，法院酌情判决给付2 000元的经济赔偿，其处理原则虽然是正确的，但数额过低，当事人无法接受，故而提起上诉。
在二审中，虽然仍是酌情考虑赔偿数额，但考虑了以下方面的因素：
房屋使用年限因素。严格讲，在当前房、地所有权分离的情况下，房屋使用年限是依赖于该房屋所占用土地的使用年限。本案中，从妨碍的产生时到房屋使用年限届满间，所有人基于该房屋所产生权益一直存在，故如果对其物业造成不可更改的不利影响，该影响将伴随着房屋的使用年限一直存在，本案的房屋尚有65年的使用年限，其影响对所有人来讲，显然是巨大的，故这一因素应予以考虑。
利益因素。空调机组、管道的降噪改造措施，从根本上讲，为了多数人的利益而牺牲了某些个人利益，此外，像诸如商场等服务场所，既服务社会，同时也不应忽略其自身的商业利益。故受益的一方，应当依据自己受益的程度及对作出牺牲的损失程度给予相应的赔偿。此外，购买房屋的价格情况及房屋现状等情况，也应一并考虑。
赔偿标准。该案的赔偿标准虽也为酌情，但是在综合考虑了上述情况，明确表示按照65年的年限进行，每年的数额按1 500元，给予了总额97 500元的赔偿。
综上所述，二审法院改判一审判决，判令华润置地（北京）股份有限公司于本判决生效后10日内给付王某经济补偿款人民币97 500元的处理是正确的。
（北京市第一中级人民法院 胡沛）
案例来源：国家法官学院,中国人民大学法学院 《中国审判案例要览.2005年民事审判案例卷》 中国人民大学出版社 第18 - 22 页
