一、首部
（一）裁定书字号
一审：山东省菏泽市牡丹区人民法院（2011）菏牡民初字第1566号
二审：山东省菏泽市中级人民法院（2012）菏民一终字第192号
（三）、诉讼双方
原告（被上诉人）：范某。
原告（被上诉人）：李某。
被告（上诉人）：丁某。
被告（上诉人）：王某。
（五）、审判机关和审判组织
一审法院：山东省菏泽市牡丹区人民法院。
合议庭组成人员：审判长：傅军；审判员：程相魁、王洪娟。
二审法院：菏泽市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：路凤娟；代理审判员：孙岩；代理审判员：于辉。
（六）、审结时间：
一审审结时间：2011年9月20日。
二审审结时间：2012年6月21日。
二、一审情况
（一）一审诉辩主张
1、原告诉称
2009年1月19日我与王某签订协议书一份，约定将坐落在XX一所院内的户主为丁某的房屋一套售与范某，价格为27万元，待春节后办理房产手续及款项，过户费各自一半。2O09年2月26日，原被告签订协议书一份，约定两被告将位于XX路XX号XX所院内连排X号住宅以27万元的价格出售给两原告，2009年7月办理过户手续，手续费各一半，两原告先付给两被告25万元，剩余两万元待正式过户手续办好后付给两被告，该房所有权归两原告所有。同日，原告范某以银行转账的方式向被告王某支付房款25万元，被告将房屋钥匙交付给原告。此后，原告遂装修入住。2009年7月15日，双方到菏泽市房管局办理房屋过户手续，原告支付了测绘费、评估费，但被告拒不提供房产证等证件，只是房屋不能过户。请求确认双方签订的合同有效，判令被告协助办理房屋过户手续。
2、被告辩称
涉案房屋系在单位国有土地上集资建房，无土地证，所以无法提供。单位认为买卖房屋是个人行为，所以不给出任何手续，因此，没有办成过户手续。关于涉案房屋的情况原告在协议签订前就知道，因土地是国有土地，房屋买卖协议应当撤销，请求驳回原告的诉讼请求。
（二）一审事实和证据
山东省菏泽市牡丹区人民法院经公开审理查明：2009年1月19日原告李某与被告王某签订协议书一份，约定将坐落在XX一所院内的户主为丁某的房屋一套售与范某，价格为27万元，待春节后办理房产手续及款项，过户费各自一半。2O09年2月26日，两原告与两被告签订协议书一份，约定两被告将位于XX路XX号XX所院内连排X号住宅以27万元的价格出售给两原告，2009年7月办理过户手续，手续费各一半，两原告先付给两被告25万元，剩余两万元待正式过户手续办好后付给两被告，该房所有权归两原告所有。同日，原告范某以银行转账的方式向被告王某支付房款25万元，被告将房屋钥匙交付给原告。此后，原告遂装修入住。2009年7月15日，原被告双方到菏泽市房管局办理房屋过户手续，原告范某交纳测绘费50元，被告丁某向牡丹区房管局交纳查档费50元。同日，房产评估事务所受原告范某委托，出具房地产价值认定报告书一份，认定涉案房产的价值为271602元。因被告方仅提供了房产证而未能提供土地证，房产过户未能办成，就此搁置至今。被告丁某、王某所拥有的房屋，坐落在菏泽市市直家属院XX一所解放街XX号院内，房产证号为菏房权证市直字第OXXXX8号，该房屋没有相对应的土地证，菏泽市市直家属院XX一所拥有国有土地证。被告在庭审中辩称签订协议之前就将土地证情况告知了原告，原告对此予以否认，辩称因买房时不懂，没有要求看土地证。
（三）一审判案理由
山东省菏泽市牡丹区人民法院经审理认为，原告范某、李某与被告丁某、王某房屋买卖合同纠纷一案，争议的焦点为：1、原被告之间签订的买卖协议是否有效。2、被告是否存在违约行为。关于焦点一，原被告之间签订的合同系双方的真实意思表示，在合同签订后，原告履行了其付款义务，被告向原告交付了房产，故本院认为原被告之间签订的买卖房屋合同为合法有效的合同。被告辩称因该房屋占用土地系国有土地，因而应认定房屋买卖合同无效。原审法院认为，因该房屋的房产证写明该房产属私产，故被告夫妇二人作为该房产的所有权人，有权处分其财产，但这种处分行为，并不能改变其对应的土地性质。关于焦点二，原被告之间未能成功办理涉案房产过户的原因，并非被告没有尽到协助义务，而是因为涉案房产占用的土地系国有土地，应房产管理部门的要求，办理房屋过户时，需提交相匹配的土地证，但因该房屋所占用的土地系菏泽市市直家属院XX一所拥有使用权的国有土地，被告无法提供土地证，至此，原被告所签订的合同未能得到完全履行，突破了双方当事人意志之外的因素。被告辩称在签约之前已经告知原告此土地性质，原告陈述被告没有告知，但签约之前，因不懂而未要求查看被告的土地证。据此，原审法院认为原告作为完全民事行为能力人，在购买之前未能尽到审慎审查的义务，不能因为其声称不懂得房地产交易的相关规定，而把房产无法过户的责任完全推给被告一方。综上所述，原审法院认为该房产无法过户的现状，是因为原被告对房产交易的相关法律法规不了解而形成，原被告双方对此均有责任。对此局面，原告选择了要求继续履行合同，因原被告之间的合同系有效合同，故对原告的诉讼请求予以支持。
（四）一审定案结论
山东省菏泽市牡丹区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第一百三十条、第一百三十五条的规定判决：一、原告范某、李某与被告丁某、王某在2009年2月26日签订的买卖房屋的《协议》合法有效。
二、被告丁某、王某于本判决生效之日起十日内协助原告范某、李某办理菏房权证市直字第0XXXX8号房屋的过户手续。
案件受理费535O元，由原告范某、李某承担2675元，被告丁某、王某承担2675元。
三、二审诉辩主张
上诉人丁某、王某诉称：涉案房屋没有相应的土地使用证，争议双方签订的房屋买卖协议违反了法律强制性规定，应为无效合同。原审判决合同有效并履行合同错误。请求撤销原判，判令协议无效；诉讼费用由被上诉人负担。
被上诉人范某、李某辩称：原判决正确，请求维持原判决。
四、二审事实和证据
菏泽市中级人民法院经审理，确定一审法院认定的事实和证据。
五、二审判案理由
菏泽市中级人民法院经审理认为，根据双方当事人的诉辩理由，本案主要的争议焦点问题是：一、涉案房屋买卖协议是否合法有效。二、上诉人是否应协助被上诉人办理房屋产权过户手续。
关于焦点一，上诉人主张涉案房屋的土地没有土地证书，涉案房屋转让违反了《城市房地产管理法》第三十二条、第三十八条第（六）项、《合同法》第五十二条第（五）项的规定，合同无效。本院认为，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第二十四条规定："合同法第五十二条第（五）项规定的'强制性规定'，是指效力性强制性规定"。《城市房地产管理法》第三十八条第（六）项规定的是未依法登记领取权属证书的房地产不能转让，并未规定转让就是无效，其属于房屋转让的管理性规范，而非效力性强制性规定，涉案房屋买卖协议不违反法律的强制性规定，应依法认定有效。
关于焦点二，上诉人主张因涉案房屋土地没有土地证书，不能办理房屋过户手续，原审判决其协助被上诉人办理房屋过户手续是行不通的，该判决错误。本院认为，《合同法》第六条规定："当事人应当按照约定全面履行自己的义务。当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务"。涉案房屋买卖协议合法有效，上诉人负有协助被上诉人办理房屋产权过户手续的义务。该协助义务是针对被上诉人在办理房屋产权过户的过程中，上诉人应进行相应的协助，而非由上诉人自己办理过户手续。因此，原审判决上诉人履行协助义务符合法律规定，本院予以认可。
综上，上诉人丁某、王某的上诉理由不成立，依法不予支持。
六、二审定案结论
菏泽市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十二条、第一百五十三条第一款第（一）项、第一百五十八条之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5350元，由上诉人丁某、王某负担。
七、解说
最高人民法院《关于适用<中华人民共和国合同法>若干问题的解释（二）》第十四条规定："合同法第五十二条第（五）项规定的"强制性"规定，是指效力性强制性规定。对于效力性强制性规定的区分准则，通常可认定为：法律、法规规定违反该规定，将导致合同无效或不成立的，为当然性的效力性规定；法律、法规虽然没有规定违反该规定，将导致合同无效或不成立的，但违反该规定若使合同继续有效将损害国家利益和社会公共利益，也应属于效力性规定；法律、法规虽然没有规定违反该规定，将导致合同无效或不成立的，但违反该规定若使合同继续有效并不损害国家利益和社会公共利益，而只是损害当事人利益的，属于管理性、取缔性规定。本案中，涉案房屋没有土地证书，但《城市房地产管理法》第三十八条第（六）项规定的是未依法登记领取权属证书的房地产不能转让，并未规定转让就是无效，且房屋合同的履行并不损害国家利益和社会的公共利益。该规定应是对买卖房屋的管理性规定，其导致的法律后果是可对相应违法行为作出相应处罚，但它并不影响相应法律行为的效力。涉案房屋买卖协议应当认定为合法有效。因此，二审驳回上诉，维持原判。
（于辉）
【裁判要旨】未依法登记领取权属证书的房地产不能转让，并未规定转让无效，且房屋合同的履行并不损害国家利益和社会的公共利益。该规定应是对买卖房屋的管理性规定，其法律后果是可对相应违法行为作出相应处罚，但不影响法律行为的效力。
