(一)首部

1、判决书字号
一审判决书：宜昌市夷陵区人民法院（2013）夷民初字第01148号判决书。

2、案由：房屋买卖合同纠纷

3、诉讼双方
原告黄某。
被告梁某。
被告王某。
委托代理人李孝洁，湖北诚弘律师事务所律师，特别授权。

4、审级：一审。

5、审判机关和审判组织
一审法院：宜昌市夷陵区人民法院。
合议庭组成人员：审判长：李怡；审判员：王志；人民陪审员：刘兴玉。

6、审结时间
一审审结时间：2014年6月5日。

（二）一审诉辩主张

原告黄某诉称，2012年6月9日，经宜昌市夷陵区腾达房地产中介服务所（以下简称腾达中介服务所）中介，其与被告梁某签订《房屋买卖合同》，合同约定：购房总价为35万元，其首付10万元，余下25万元由腾达中介服务所代理按揭后给付。其依约向梁某支付了首付款，向腾达中介服务所支付了过户费11000元、银行按揭费2000元及中介费7000元，合计20000元。其向二被告履行合同义务后，因梁某房屋瑕疵和腾达中介服务所的过错，致使不能向银行按揭贷款。2013年7月17日，其与梁某达成协议，由梁某分两次返还其购房款98500元（扣除2013年5、6、7月的房租1500元），但梁某至今只返还95000元，尚欠3500元未付。现诉至法院，要求判令：1、被告梁某返还购房款4000元；2、被告王某退还中介费7000元及过户费11000元，合计18000元；3、被告王某赔偿原告因购房不能产生的损失10000元。

被告梁某辩称，其房屋证件齐全且已于2013年1月过户到原告名下，房屋不存在瑕疵。因原告不能按合同约定支付剩余房款，经双方协商，原告退还房屋，其返还首付款10万元。2013年8月23日，其已将10万元一次性退还给原告，因原告无法交出首付款收据，于当日在公证处发表声明"首付款收据作废。款已结清，本人与梁某再无任何经济纠纷"。原告也向其出具了公证书及收据，不存在原告所述的"尚欠3500元未付"的事实。应原告要求，其于2012年10月将房屋交给原告，原告实际占有和使用了该房屋。2013年5月至7月，原告又将房屋转租给他人居住并收取房租。因原告占用该房屋时，没有付清房款，其收取2012年10月至2013年7月的房租是合理且经双方协商一致的，原告于2013年8月23日向其支付了房租、物业管理费及水电费，其向原告出具了收据。综上，请求法院驳回原告的诉讼请求。

被告王某辩称，银行不批准原告的20年按揭贷款是客观事实，不是腾达中介服务所的过错造成的，不应该由其承担责任。土地使用证到期后如何延续，法律规定不明，无法办理贷款的后果应当由原告承担。腾达中介服务所已经促成原告与梁某房屋交易，并且房屋已经过户到原告名下，过户费已经实际发生，中介费7000元是中介劳动报酬，上述两项费用已经实际发生，虽然原告将房屋退还给梁某，但原告也认为是包干费，过户费和中介费不应该退还。损失1万元与事实不符，没有依据，请求驳回原告的诉讼请求。

（三）一审事实和证据
经审理查明，2012年6月9日，经腾达中介服务所介绍及三方协商，梁某（甲方）、黄某（乙方）及腾达中介服务所（中介方）签订《房屋买卖合同》一份，合同约定：1、甲方将坐落在宜昌市小溪塔街罗河路73号一栋第三层二室二厅一卫的房屋出售给乙方（产权证号：00007125，土地证号：宜昌国用（2001）第2005894-1号，产权面积：92.02㎡）。2、房屋总价为35万元整，2012年6月9日乙方向甲方支付定金1万元整，2012年6月16日支付9万元整，共计首付房款10万元整。余款25万元由腾达中介方代理银行按揭后给付，按揭费用2000元由乙方承担。代理佣金5000元由乙方承担。3、中介方过户时间按揭为四个月，房款提前到甲方账户，甲方提前将房屋交乙方使用。合同还对房屋交付及违约责任等进行了相关约定。合同签订后，黄某按合同约定向梁某支付了首付款10万元，并向腾达中介服务所支付了相关费用共计2万元,腾达中介服务所向黄某出具了收条，载明"收到产权土地过户费计11000元、银行按揭费计2000元、佣金7000元，合计20000元"。同年7月18日，腾达中介服务所向黄某出具《承诺书》一份，载明"黄某购买梁某房屋一套，坐落罗河路73号，面积92.02㎡，产权号00007125。若出现虚假现象，该房不真实，由腾达房产公司负完全责任，赔偿黄某一切购房费用，包括车船、生活费"。同年10月，梁某将前述房屋交付黄某使用。2013年1月，梁某协助黄某办理了房屋产权过户相关手续，由腾达中介服务所代付房屋交易税费3361.18元，房屋登记到黄某名下。在办理贷款过程中，因前述房屋的土地使用权终止日期为2017年6月17日，银行对黄某申请的20年按揭贷款不予批准，黄某无法支付剩余房款。腾达房产公司将其收取的银行按揭费2000元返还给黄某。经协商， 2013年7月17日，黄某与梁某签订《协议书》一份，约定：1、由于房屋不能贷款，黄某将房屋还给梁某，原黄某支付房屋首付款10万元由梁某退还给黄某。2、由黄某支付梁某租房款1500元（2013年5月、6月、7月三月），结清水电费，保证房屋完好。同年7月23日，黄某向房屋登记部门申请将前述房屋退回给梁某所有并办理了相关产权登记手续，双方各自承担税费及过户费用。2013年8月23日，梁某退还黄某购房款95000元（扣除房租5000元），黄某向梁某出具收据一份，载明"今在银行收到梁某退还房款100000元整"。因首付款收据遗失，黄某于当日在公证处发表声明"......本人不慎将梁某出具的二份收据（一张壹万元、另一张玖万元）丢失，本人声明以上二份收据原件及复印件作废；2013年8月23日，梁某在银行将房屋首付款壹拾万元整退还给本人，本人出具收据，至此款已全部结清，本人与梁某再无任何经济纠纷......"。后黄某认为因梁某房屋瑕疵和腾达中介服务所的过错致使其购房不能，且给其造成重大损失，遂向本院提起前述诉讼。庭审中，黄某变更第二项诉讼请求为：要求被告王某退还中介费7000元及过户费7638.82元（扣除已实际支付剩3361.18元），合计14638.82元。
另查明，宜昌市夷陵区腾达房地产中介服务所系个体工商户，登记业主为王某。
上述事实，有原告出具的房屋买卖合同、收款收据、协议书、承诺书；梁某出具的房屋所有权证及土地使用权证、收款收据、公证书及声明书；王某出具完税凭证等证据及双方当事人的当庭陈述在卷佐证，足以认定。

（四）一审判案理由
夷陵区人民法院认为：本案涉及三个法律关系：原告黄某与被告梁某的房屋买卖合同关系；原告黄某、被告梁某与腾达中介服务所的居间合同关系；原告黄某与腾达中介服务所的代办按揭贷款及过户的委托合同关系。腾达中介服务所为黄某和梁某提供居间服务，其在促成合同成立的过程中，应当如实向买卖双方报告与订立合同有关的重要事实并为房屋买卖的相关事宜提供服务。作为一个专业的房屋中介公司，其在签订合同时也接受了黄某代办按揭贷款的委托，其接受委托时应当对贷款事宜详细了解，应当知道黄某办理按揭贷款的年限，但其对交易房屋土地使用权终止日期为2017年6月17日的事实并未向黄某履行告知和提醒义务。房屋买卖合同中明确约定"余款25万元由腾达中介方代理银行按揭后给付"，原告黄某之所以与腾达中介服务所订立合同，也是基于对腾达中介服务所专业性的信赖，居间合同存在的意义就在于信息的提供，腾达中介服务所在促成合同成立时应当将交易房屋关于按揭贷款的相关事项告知和提醒原告，正是由于腾达中介服务所的疏忽，导致原告因为交易房屋土地使用年限不足而无法办理按揭贷款，进而导致居间合同的目的落空。虽然买卖双方签订了买卖合同，但由于房屋的土地使用年限不足致使无法办理按揭贷款，黄某无法支付剩余房款，房屋买卖实际并未完成，因为腾达中介服务所提供居间服务时的疏忽，致使原告黄某和被告梁某无法达到签订房屋买卖合同的目的且均遭受损失，腾达中介服务所不应当收取居间服务报酬。对于腾达公司收取的代办过户包干费7638.82元（扣除已实际支付剩3361.18元），是基于居间合同提供的代办服务报酬，由于腾达中介服务所的疏忽致使居间合同的目的落空，依据公平合理原则，腾达中介服务所收取所谓的"过户包干费"显然不合理，故本院认为原告黄某要求被告王某退还中介费7000元及过户费7638.82的请求成立，应当予以支持。考虑到腾达中介服务所提供居间服务必然支出相关费用且付出了一定的劳动，本院酌情认定原告黄某应当向被告王某支付必要费用3000元，此费用应当在前述退还费用中予以扣除，即被告王某实际应当退还原告黄某各项费用合计11638.82元。原告黄某要求被告王某赔偿原告因购房不能产生的损失10000元，但未提供其遭受损失的事实依据，本院不予支持。对于原告要求被告梁某返还购房款的请求，本院认为双方在退还购房款时已对扣除的房租及水电费达成协议，原告黄某也已向被告梁某出具了收条，原告黄某在公证书上也明确声明"2013年8月23日，梁某在银行将房屋首付款壹拾万元整退还给本人，本人出具收据，至此款已全部结清，本人与梁某再无任何经济纠纷"，收条和公证书均证明双方已对退款数额达成一致，故对于原告要求被告梁某支付购房款3500元的请求，本院不予支持。经本院主持调解，双方当事人无法达成一致意见。

（五）一审定案结论
夷陵区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四百二十五条、第四百二十七条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
一、被告王某于本判决生效后立即退还原告黄某各项费用合计人民币11638.82元。
二、驳回原告黄某的其它诉讼请求。
案件受理费人民币600元，由原告黄某负担509元，被告王某负担91元。
判决后，原、被告均未提起上诉。

（六）解说
近年来，随着房地产业的蓬勃发展，作为与房地产市场有着密切联系的房地产中介行业已成与老百姓生活息息相关的热门行业。消费者买卖二手房时，常说要找中介公司"代理"一下，却不知口语的"代理"一词在中介行业中对应着两种不同的法律关系：居间合同关系与委托合同关系。
本案中，房屋买卖双方与中介公司共同签订了一份《房屋买卖合同》，这份合同将房屋买卖合同关系、居间合同关系及委托合同关系融为一体。简单的合同、复杂的法律关系，很容易让人混淆和迷惑。只有正确厘清合同中各个法律关系，才能明确合同各方当事人的权利和义务，才能对本案作出公正的判决。
居间合同是居间人向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，委托人支付报酬的合同。居间服务是中介公司的主营业务，本案中，原告黄某和被告梁某是委托人，腾达中介服务所是居间人，三方形成居间合同关系。
委托合同是委托人和受托人约定，由受托人处理委托人事务的合同。委托业务仅是中介公司的"副业"，内容主要是代办产权过户、代为办理贷款等，收费条件是完成委托的事项。本案原告黄某委托腾达中介服务所代办按揭贷款及过户手续，双方形成了委托合同关系。
实践中，房屋买卖双方很容易混淆居间合同关系与委托合同关系，特别是类似本案原、被告只签订了一份房屋买卖合同，往往使人产生误解，以为委托代办业务是居间业务的必要附随，二者属于同一种法律关系。
居间合同与委托合同在形式上十分相似，都是一方当事人接受另一方当事人的委托，实施相应的民事行为，处理受托事务，但是事实上这两类合同是有着本质的区别：
1、受托一方的法律地位不同。委托合同中的委托一方为受托人，他在与第三人从事民事法律活动的过程中，实际上处于类似委托代理人的地位。而居间合同中的受托一方为居间人，他不介入委托人与第三人所签订的合同关系之中，在居间过程中他只处于一个中介服务人的地位。
2、受托一方的委托内容不同。委托合同中的受托人接受委托的内容是办理委托事务。而委托事务的范围既包括法律事务又包括非法律事务，其中，后者还包括经济意义的事务和单纯的事实行为，但是在居间合同中，居间人接受委托的内容则只限于为委托人报告订约的机会或介绍委托人与第三人订约等媒介服务。
3、委托合同中的受托人在处理委托事务时，有权在委托权限范围内独立进行意思表示，他对于委托事务的处理享有一定独立的决定权。而居间合同中的居间人在居间活动过程中，并不介入委托人与第三人的订约活动，即使是在介绍委托人与第三人订约时，居间人也只能是如实传达双方当事人原有的意思表示。
4、合同的有偿性不同。委托合同根据双方当事人的约定，可以有偿也可以无偿，但是委托人在为处理委托事务而支付的合理费用须由委托人承担。而且，对于有偿的委托合同而言，受托人即使没有将委托事务处理完毕，他也有权要求受托人就其已处理的委托事务部分支付相应的报酬。居间合同则有很大的差别，一般为有偿合同，但居间人的居间活动只有在使委托人与第三人之间建立起合同关系才有意义，如果居间人的居间行为没有取得成功的结果，则居间人不能取得约定或规定的报酬，同时，居间人在其居间活动中所支付的必要费用，不得请求委托人予以承担。
本案中，腾达中介服务所作为居间人，为黄某和梁某提供居间服务，其在促成合同成立的过程中，应当如实向买卖双方报告与订立合同有关的重要事实并为房屋买卖的相关事宜提供服务。作为一个专业的房屋中介公司，其在签订合同时也接受了黄某代办按揭贷款的委托，其接受委托时应当对贷款事宜详细了解，应当知道黄某办理按揭贷款的年限，但其对交易房屋土地使用权终止日期为2017年6月17日的事实并未向黄某履行告知和提醒义务。房屋买卖合同中明确约定"余款25万元由腾达中介方代理银行按揭后给付"，原告黄某之所以与腾达中介服务所订立合同，也是基于对腾达中介服务所专业性的信赖，居间合同存在的意义就在于信息的提供，腾达中介服务所在促成合同成立时应当将交易房屋关于按揭贷款的相关事项告知和提醒原告，正是由于腾达中介服务所的疏忽，导致原告因为交易房屋土地使用年限不足而无法办理按揭贷款，进而导致居间合同的目的落空。虽然买卖双方签订了买卖合同，但由于房屋的土地使用年限不足致使无法办理按揭贷款，黄某无法支付剩余房款，房屋买卖实际并未完成，因为腾达中介服务所提供居间服务时的疏忽，致使原告黄某和被告梁某无法达到签订房屋买卖合同的目的且均遭受损失，法院依据《合同法》第425条规定"居间人故意隐瞒与订立合同有关的重要事项或提供虚假情况，损害委托人利益的，不得要求报酬并应当承担损害赔偿责任"，认定腾达中介服务所不应当收取居间服务报酬。
对于腾达中介服务所收取的代办过户费用11000元，是基于居间合同提供代办服务的委托合同费用，其中由腾达中介服务所支付的房屋交易税费3361.18元，是受托人为处理委托事务支付的必要费用，即使受托人未完成委托事务，委托人也无权要求返还；而对于所谓"过户包干费"7638.82元，由于腾达中介服务所的疏忽致使居间合同的目的落空，依据公平合理原则，腾达中介服务所收取所谓的"过户包干费" 7638.82元显然不合理，故法院认为原告黄某要求被告王某退还过户费7638.82的请求成立，应当予以支持。同时，法院考虑到腾达中介服务所提供服务必然支出相关费用且付出了一定的劳动，酌情认定原告黄某应当向被告王某支付必要费用3000元，此系法院对受托人处理委托事务中合理费用承担问题的酌情处理。
本案是区辩房屋买卖中居间合同关系与委托合同关系的一个典型案例。房地产业的繁荣，促使房屋中介业务与老百姓的生活联系更紧密，对于房屋中介服务中的居间合同关系和委托合同关系，合同当事人要正确认识和区分，才能在交易中更好地维护自己的合法权益。
（李怡）