（一） 首部

1、判决书字号：（2013）宝民三（民）初字第1875号

2、案由：房屋买卖合同纠纷

3、诉讼双方
原告梅某，住所地上海市宝山区。
委托代理人李小林，上海市广庭律师事务所律师。
委托代理人潘轶，上海市广庭律师事务所律师。
被告大华（集团）有限公司，住所地上海市宝山区华灵路698号。
法定代表人金某，董事长。
委托代理人刘炘，上海市君悦律师事务所律师。

4、审级：一审

5、审判机关和审判组织
审判机关：上海市宝山区人民法院
代理审判员：王卿

6、审结时间：2014年3月6日

（二） 诉辩主张

1、原告诉称
原告梅某诉称，2000年8月29日，原、被告签订《上海市内销商品房出售合同》，被告向原告出售本市宝山区华灵路881弄13号XXX室房屋（以下简称"系争房屋"），房屋面积48.82平米，单价2,580元/平米，总价人民币125,956元。合同签订后，原告按约支付了全部房款，被告也将系争房屋交付原告，并办理了房地产权证。2013年7月28日，原告与案外人王某商定以104万元出售系争房屋，在进行买卖合同的网上备案时发现，系争房屋档案中面积只有42.28平米。原告遂至交易中心查询，产权信息显示面积仍是48.82平米，经与交易中心交涉，其答复实际面积确实是42.28平米，错误是当年被告造成的。因实际面积与产证面积相差甚多，案外人王某不愿按原价格购买，并取消了交易。2013年8月31日，原告另行出售系争房屋给案外人陈某，交易价格88万元。由于被告的过错造成原告损失16万元，按照系争房屋小区的市场价，减少面积的市场价也有16万余元。在原被告协商过程中，被告单方汇给原告16,873.2元。现原告起诉要求被告赔偿损失143,126.8元。

2、被告辩称
被告大华（集团）有限公司辩称，履行合同过程中，被告不存在违约行为，合同约定交付48.82平方米房屋，产证中确定的也是48.82平方米。房屋实际面积42.28平方米的过错并非被告导致，被告是根据房地产交易中心的数据来确定面积的，因此是交易中心登记错误。对于合同条款约定的面积双方存在重大误解，原被告均误解房屋面积为48.82平方米，被告不存在欺瞒等情形。实际上被告已经将多收房款退给了原告，原告诉请要求赔偿143,126.8元缺乏事实和法律依据。不同意原告的诉讼请求。

（三） 事实和证据
上海市宝山区人民法院经公开经审理查明，2000年8月29日，原、被告签订《上海市内销商品房出售合同》，约定被告向原告出售系争房屋，房屋面积48.82平米，单价2,580元/平米，总价125,956元。合同签订后，原告按约支付了全部房款，被告也将系争房屋交付原告，2001年1月9日原告登记为系争房屋的权利人，产权信息显示建筑面积48.82平米。2013年8月31日，原告与案外人陈某、沈某签订《上海市房地产买卖合同》（网签备案合同），原告将系争房屋以88万元的价格出售给陈某、沈某，该合同上系争房屋的建筑面积为42.28平米，2013年11月11日，陈某、沈某经核准登记为系争房屋的权利人。2013年9月22日，被告向原告帐户汇款16,873.2元，即按照面积差6.54平米、单价2,580元/平米计算得出。
审理过程中，原告向本院提供了在上海市宝山区房地产登记处留存的系争房屋《商品房分户（单元）建筑面积测算表》，测算表显示系争房屋的建筑面积为42.28平米，测算单位是宝山区房屋产权监理所。系争房屋在2014年1月17日的产权信息显示，建筑面积为42.28平米。

（四） 判案理由
一审法院认为，《上海市内销商品房出售合同》系原被告双方真实意思表示，合法有效，双方均应恪守履行。根据本院查明的事实，系争房屋的建筑面积实际只有42.28平米，而根据双方的合同约定，被告出售给原告的房屋面积应为48.82平米，两者相差6.54平米，被告履行合同义务显然不符合合同约定，应当承担赔偿责任。关于赔偿数额的确定，原告主张按照第一次合同价104万元与最终实际成交价88万的差额16万元确定原告的损失，没有法律依据，本院不予采信。本案原告在2000年购买系争房屋时多支付了16,873.2元房款，被告于2013年9月22日将该款返还给了原告，期间的利息可作为原告的损失，本院根据查明的事实，考虑被告的过错程度，兼顾公平合理的原则，酌情判令被告赔偿原告5万元。

（五） 定案结论
人民法院依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，判决如下：
一、被告大华（集团）有限公司于本判决书生效后十日内支付原告梅某5万元；
二、原告梅某的其余诉讼请求不予支持。

（六） 解说
本案的争议焦点是提供格式条款的一方是否加重了另一方的义务，是否要对其格式条款做不利于提供方的解释。
我国《合同法》第三十九条规定，所谓格式条款是指当事人为了反复使用而预先拟定的，提供格式条款的一方应遵循公平原则确定当事人之间的权利和义务，并采取合理的方式对条款的免除或者限制责任条款进行说明。虽然格式条款是有合同一方当事人预先拟定的，并且就有不可协商性，但是这并不意味着格式条款是单方面的法律行为，因为格式条款的相对人虽然不具有充分表达自己意愿的自由，但是在实践中，他们仍有是否接受格式条款的权利，即不订立该合同，因此我们认为这也体现了民法意义上的自由原则。我们都知道，一个合同的订立，必须建立在双方合意的基础上，一方当事人不接受格式条款，而导致最后未订立合同。因此，我们认为格式条款是当事人合意的合同行为。
在当今社会经济生活和市场交易中，各种各样的格式合同随处可见。特别是在自然垄断型的公用企业，以及维修、旅店、餐饮和其他与人们日常生活息息相关的服务型行业中，格式合同已经被广泛使用。格式条款的出现改变了传统的订约方式，从经济学的角度而言具有无可比拟的优势，但对合同自由原则形成了重要挑战。我国相关立法虽然对格式条款的使用加以限制，但存在诸多缺陷。笔者认为应从以下几方面进行完善：一、应在立法层面进行相应的规制，国家通过立法将某些格式条款作为不公平条款明确地写进法律当中，并规定其效力和应采取的一些预防措施。世界各国多采用民商事一般法或者专门法进行控制。二、应在司法层面进行相应的配套，针对我国当前司法实践中存在的问题，笔者有以下两个方面的建议：一是加强法官的业务素质，提高审理格式条款案件的水平。细化到实践中去，可以加强法官的选拔、考核力度，吸纳优秀人才，定期考核培训，法院之间交流经验；二是借鉴国外的判例法制度，最高法院可以定期对相关案件归类、出版，以此为司法实践参照。三、应在强化行政职权上提高行政规制能力，应逐步减少甚至完全排除行业主管部门的相关监督管理权限，相应地强化作为中立者的工商行政管理部门的管理职权，如可以采用的行业自律、消费者组织的控制等方式，以此来规制格式条款。
（蒋梦娴）