（一）首部

1、判决书字号：黑龙江省哈尔滨市道外区人民法院（2014）外民二初字第303号判决书：

2、案由：房屋买卖合同纠纷

3、诉讼双方
原告：某
委托代理人：吕建佳 黑龙江省晟义律师事务所律师
被告：哈尔滨市天禹达房地产开发有限公司
法定代表人：许长镇  董事长
委托代理人：曾路黑龙江开元律师事务所律师
第三人：刘某
委托代理人：鞠宏毅，黑龙江思瑞律师事务所律师
委托代理人：李蕊彤，黑龙江思瑞律师事务所律师

4、审级：一审

5、审判机关和审判组织
审判机关：黑龙江省哈尔滨市道外区人民法院
合议庭组成人员：审判长：刘来军；代理审判员：孟祥秋；人民陪审员：付百万。

6、审结时间：2014年12月1日

（二）诉辩主张

1、原告诉称
争议之房坐落于道外区富锦街43号A栋3层301号，建筑面积437.39平方米。该房系被告天禹达公司开发的房产，由于天禹达公司欠施工单位工程款，以4,000,000.00元人民币的价格抵给了施工单位，施工单位又欠原告钱，经天禹达公司同意该房抵给了原告，并与原告在2012年11月13日签订了《商品房买卖合同》，同时出具了4,000,000.00元现金收据。合同约定"出卖人应当在商品房交付使用后360日内，持办理权属登记需由出卖人提供的资料到产权登记机关备案"。原告在2013年12月初到产权机关查询是否能办理产权时，发现该房在产权登记的网签不是原告姓名。原告认为被告天禹达公司将房产抵给了建筑施工单位，该房屋产权就不归被告天禹达公司所有。施工单位又抵押给了原告，被告天禹达公司也知道并认可。既然被告天禹达公司与原告签订了《商品房买卖合同》，双方的合同关系就受法律保护，天禹达公司不能将该房再卖给他人。故起诉至法院要求：1、请求法院确认道外区富锦街43号第A栋3层301号房产产权归原告所有并交付原告使用；2、请求法院判令被告给原告办理《商品房买卖合同》网签备案及出具正式发票便于原告办理争议房产的产权证；3、本案诉讼费由被告承担。

2、被告辩称
涉案房屋实际给付的是案外人温立波，原告所持有的合同及发票温立波向被告承诺收回并作废，同时要求给徐晓洁出具该房屋买卖合同和发票，因此被告认为原告主张的诉请不成立。

3、第三人述称
第三人于2013年3月6日与被告签订《商品房买卖合同》，购买涉案房屋，交付合同款项4,398,630.00元，并于2013年12月份合同约定期限前入住进户，该房屋买卖合同经主管部门网签备案，第三人依法享有涉案房屋的所有权，涉及原、被告双方的争议，属合同纠纷，原告应向被告主张双倍返还购房款，而非要求被告交付房屋。故请求法院依法判令被告协助第三人办理房屋所有权证。

（三）事实和证据
道外区人民法院经公开审理查明：被告欠案外人温立波工程款，而案外人温立波欠原告钱，三方协商将案外人温立波对被告享有的债权转让给原告，故原、被告于2012年11月13日以签订商品房买卖合同书的方式，约定被告将位于道外区富锦街43号A栋3层301号建筑面积437.39平方米的房屋卖给原告，房屋价款为4,000,000.00元，被告于2012年11月13日、2012年11月14日分两次为原告出具了共计4,000,000.00元的收条。后因案外人温立波欠第三人钱，三方再次协商将案外人温立波对被告享有的债权转让给第三人，故被告与第三人于2013年3月6日签订商品房买卖合同，约定被告将位于道外区富锦街43号A栋3层301号建筑面积437.39平方米的房屋卖给第三人，于2013年3月5日为第三人出具了4,398,630.00元的收条，并于2013年3月6日办理联机备案手续。现涉案房屋由第三人实际占有并使用，2014年初至今涉案房屋的水费、电费及网费均系第三人缴纳。诉争房屋现因被告天禹达公司暂不具备办理房屋产权证条件，现无法办理房屋产权证照。
上述事实有下列证据证明：
1、商品房买卖合同一份，证明原、被告于2012年11月13日签订商品房买卖合同，约定被告将位于道外区富锦街43号A栋3层301号建筑面积437.39平方米的房屋卖给原告。
2、房屋销售专用收据两张，证明原告于2012年11月13日、2012年11月14日分两次付清购房款。
3、商品房买卖合同及被告为第三人出具的购房款票据各一份，证明被告与第三人于2013年3月6日签订商品房买卖合同，约定被告将位于道外区富锦街43号A栋3层301号建筑面积437.39平方米的房屋卖给第三人，第三人于2013年3月5日付清购房款。
4、视频资料（证据来源：哈尔滨房产局网站查询）一份，证明被告与第三人就涉案房屋签订的买卖合同已于2013年3月6日在哈尔滨房产局网站备案。
5、水费、电费、网费的缴费凭证，证明第三人已经实际占有该房屋。

（四）判案理由
道外区人民法院经审理认为：
原、被告之间及被告与第三人之间签订的商品房买卖合同，均系双方真实意思表示，合同合法有效。根据法律规定，就一处房屋签订数份买卖合同，如果数份合同均为有效且各买受人均要求履行合同，应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。本案中，原、被告签订商品房买卖合同后，未办理房屋所有权变更登记，原告也没有占有涉案房屋，而第三人与被告签订的商品房买卖合同已经在房管部门办理了联机备案手续，且第三人已经入住该房屋，根据法律规定，涉案房屋的所有权应归第三人所有，故原告要求判令涉案房屋归自己所有的诉讼请求，本院不予支持。对于第三人要求被告协助办理产权证的诉讼请求，根据本案查明的事实，涉案房屋现无法办理产权证，第三人要求被告协助办理产权证的诉讼请求没有事实依据，本院不予支持，第三人可在涉案房屋具备办理房产证的条件后另行主张。被告辩称涉案房屋系其给付案外人温立波的，原告所持有的合同及发票已经作废，但是在案外人温立波未出庭的情况下仅依靠其出具的证明，无法证明被告的答辩主张的真实性，故对被告的答辩主张，本院不予采信。

（五）定案结论
道外区人民法院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第四十四条、第六十条、第一百三十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，判决如下：
一、驳回原告某的诉讼请求；
二、驳回第三人刘某的诉讼请求。

（六）解说
1、本案的争议焦点是多重买卖情况下，房屋买卖合同效力如何认定？根据《中华人民共和国合同法》第五十二条规定"有下列情形之一的，合同无效：（一）一方以欺诈、胁迫的手段订立合同，损害国家利益；（二）恶意串通，损害国家、集体或者第三人利益；（三）以合法形式掩盖非法目的；（四）损害社会公共利益；（五）违反法律、行政法规的强制性规定。本案原、被告之间及第三人与被告之间的房屋买卖合同，均系双方真实意思表示，不存在合同无效情形，故两份商品房买卖合同均应认定合法有效。
2、多份房屋买卖合同有效的情况下，房屋所有权归属房屋所有权归属的如何认定？就一处房屋签订数份买卖合同，如果数份合同均为有效且各买受人均要求履行合同，应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。本案中，原告与第三人均未办理房屋所有权登记，但第三人实际入住并缴纳水电费等费用，应认定第三人已经合法占有涉案房屋，故对第三人的所有权保护顺位应优于原告。
综上所述，原、被告之间及第三人与被告之间的房屋买卖合同，均系双方真实意思表示，合同合法有效。就一处房屋签订数份买卖合同，如果数份合同均为有效且各买受人均要求履行合同，应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋及买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。本案中，原、被告签订商品房买卖合同后，未办理房屋所有权变更登记，原告也没有占有涉案房屋，而第三人与被告签订的商品房买卖合同已经在房管部门办理了联机备案手续，且第三人已经入住该房屋，故涉案房屋的所有权应归第三人所有。由于涉案房屋现无法办理产权证，第三人要求被告协助办理产权证的诉讼请求没有事实依据，但第三人可在涉案房屋具备办理房产证的条件后另行主张。
（刘来军 袁红）