（一）判决书字号
一审判决书：湖北省枝江市人民法院（2013）鄂枝江民初字第01118号。
二审判决书：湖北省宜昌市中级人民法院（2014）鄂宜昌中民二终字第00206号

（二）案由：房屋买卖合同纠纷

（三）诉讼双方
原告（上诉人）张某。
委托代理人（一、二审）卞於清，湖北竟成律师事务所律师。（特别授权代理）。
委托代理人（一、二审）王朝阳，湖北竟成律师事务所律师。（特别授权代理）。
被告（被上诉人）曹某。
委托代理人（一、二审）唐建平，湖北演绎律师事务所律师。（特别授权代理）。

（四）审级：二审

（五）审判机关和审判组织
一审法院：湖北省枝江市人民法院。
独任审判员：审判员：曹自豪。
二审法院：湖北省宜昌市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判长：闫玲玲；审判员：邓爱民、聂丽华

（六）审结时间
一审审结时间：2014年1月20日。
二审审结时间：2014年5月6日。

（一）一审诉辩主张
2011年9月28日，原告张某与被告曹某签订房屋买卖合同，约定：被告曹某将其所有的原枝江江口烟草公司房屋一套以65000元价格出售给原告张某。原告于当天支付被告房屋买卖预付款20000元，余额在被告搬家时付清，并约定了20000元违约金。合同签订后，被告未通知原告办理交接手续，也未告知搬家时间，致使原告余款不能付清。嗣后，原告数次电话通知被告协商购房事宜，被告以种种理由推托。2011年12月底，原告得知被告搬出诉争的房屋。2013年3月，被告将房屋出售给曹某1，并办理了产权过户手续。原告要求被告返还预付款，被告予以拒绝。现原告向法院起诉，请求法院判令：1、被告向原告返还房屋买卖预付款20000元，并按约定支付违约金20000元；2、被告承担本案的诉讼费用。
被告曹某辩称：1、原、被告签订的房屋买卖协议及被告出具房屋买卖预付款收据属实。2、原、被告签订房屋买卖合同后两个月内，被告主动多次联系原告催要余款，原告不予理睬。原告表示不再购买该房，并要求退房，退款。3、被告并无告知原告其已经搬家的义务，并且诉争房屋与原告住所相距不远，原告对被告搬家是知道的。4、2011年12月原告得知被告搬家，被告不主动支付余款，是原告存在违约。在诉争房屋空置一年多时间后，被告才将其出售给曹某1。

（二）一审事实和证据
枝江市人民法院经审理查明，2011年9月28日，原告张某与被告曹某签订房屋买卖合同，双方约定：被告曹某将其所有的原枝江江口烟草公司房屋一套以65000元价格出售给原告张某，被告于2011年9月28日收原告押金20000元，余额45000元在被告搬家时付清。同时，原、被告在"收条"中进一步约定"今收到张某购买江口烟草公司二楼东单元房屋预付款人民币20000元，若双方违约：如张某违约，押金赔给曹某；如曹某违约，曹应赔张某（除押金退还外）20000元"。嗣后，被告从诉争房屋搬出。2011年12月，原告得知原告搬家，但原告未支付余款。2013年3月，被告将诉争房屋出售给曹某1，并办理了产权过户手续。
上述事实，有2011年9月28日原被告签订的房屋买卖协议、收条、2013年3月19日被告曹某与曹某1签订的房屋买卖协议、曹某的证人证言、刘某的证人证言及当事人陈述在卷佐证。

（三）一审判案理由
枝江市人民法院审理认为：原告张某与被告曹某签订的房屋买卖合同以及原、被告在"收条"中的补充约定均是当事人真实的意思表示，且不违反法律规定，均是合法有效的，当事人应按合同约定履行权利、义务。2011年9月28日，原告张某与被告曹某签订房屋买卖合同，双方约定：被告曹某将其所有的原枝江江口烟草公司房屋一套以65000元价格出售给原告张某，被告于2011年9月28日收原告押金20000元，余额45000元在被告搬家时付清。显然，原告将余额支付和被告搬家成为原、被告同时履行的义务，《中华人民共和国合同法》第六十六条规定：当事人互负债务，没有先后履行顺序的，应当同时履行。一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求。一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求。房屋买卖协议签订后，被告曹某按约定搬出诉争房屋。然而，原告得知被告已经搬出，却未按合同约定付清余款，致使被告的房屋空置一年有余，造成被告可期待利益的损失，原告应当承担违约责任。《中华人民共和国担保法》第八十九条规定：当事人可以约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定债务的，应当双倍返还定金。原、被告双方在"收条"中的约定虽然用词不甚规范，但对20000元约定为定金性质的意思表述清晰明确，该"收条"应认定为定金合同。原告的违约行为造成合同目无法实现，应当向被告支付定金。最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第一百二十一条规定：定金的数额由当事人约定，但不得超过主合同标的额的百分之二十，超过的部分，人民法院不予支持。原、被告房屋买卖合同价款为65000元，其定金不应超过13000元。原、被告在定金合同中约定的定金为20000元，超出主合同标的额的百分之二十，超出的7000元，由被告曹某予以返还。

（四）一审定案结论
枝江市人民法院依照《中华人民共和国合同法》第六十六条、第一百零七条、第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国担保法》若干问题的解释第一百二十条、第一百二十一条的规定，判决如下：
一、被告曹某自本判决生效后十日内返还原告张某7000元；
二、驳回原告张某的其他诉讼请求。

张某不服一审法院的判决，向湖北省宜昌市中级人民法院提起上诉称：1、曹某与张某签订房屋买卖合同后，私自将房屋另行出售给他人，致使张某无法实现合同目的，曹某的行为已构成根本违约，应按合同约定承担违约责任。2、涉案购房合同签订于2011年9月28日，而曹某实际于2011年年底之前已私自搬家，新的购房人亦随即入住，曹某在搬家后二次售房前未向张某履行催告义务。曹某称张某不交付余款，导致房屋空置一年，预期利益受损，这些主张缺少根据。一审法院未查清事实的情况下认定张某违约，属认定事实错误。3、涉案购房合同并未约定"定金"，合同约定的20000元应属于违约金，而一审法院却将其认定为"定金"，并适用定金法则判决张某承担违约责任，属于适用法律错误。请求二审法院依法撤销原审判决，改判支持张某的全部诉讼请求，并有曹某承担一、二审诉讼费。

被上诉人曹某二审辩称：涉案房屋买卖合同签订后，曹某于同年年底搬家，搬家后多次找张某催要购房款，张某以涉案房屋为危房为由拒不支付余下房款，时隔一年之后，曹某才将房屋出售给案外人曹某1。张某拒不履行合同的行为已构成违约，应按合同约定承担违约责任。一审法院认定事实清楚，适用法律正确。请求二审法院驳回上诉，维持原判。