（一）首部

1.判决书字号
江西省鹰潭市中级人民法院(2014)鹰民一终字第160号民事判决书。

2.案由
集资建房转让合同纠纷。

3.诉讼双方
上诉人：罗某、许某。
委托代理人谭伟平，广东天伦（佛山）律师事务所律师。
委托代理人方青松，广东天伦（佛山）律师事务所律师。
被上诉人：郑某、吴某。
委托代理人宋鸣，江西华星律师事务所律师。
委托代理人张玉荣，江西华星律师事务所律师。

4.审级：二审。

5.审判机关及审判组织
审判机关：江西省鹰潭市中级人民法院。
合议庭组成人员：审判员：俞水才、汪福庚；代理审判员：范超。

6.审结时间：2014年9月5日。

（二）诉辩主张

1.上诉人上诉称：一、一审判决认定《购房资格转让协议书》这一核心书证系原、被告双方所签订，与民事诉讼证据基本规则相悖，属认定事实错误。
2005年，上诉人与被上诉人之间就集资购房确曾签订过一份《房屋协议》，内容主要是将上诉人女儿罗某1、女婿郑某1（也即被上诉人的哥嫂）的房屋与上诉人的集资房互换，但双方当时只签订了一份协议书并且该份原件由被上诉人单方保管持有。
被上诉人夫妇与上诉人女儿罗某1、郑某1夫妇均在被上诉人弟弟的上海工厂打工，被上诉人曾经给过上诉人女儿罗某1一份《购房资格转让协议书》复印件，企图表明其要求上诉人办理涉案房产过户手续是有依据的，但上诉人及其他家人既不知晓也未见过这份《购房资格转让协议书》复印件，直到2014年2月23日开庭前两天，上诉人的女儿罗某1从上海回到鹰潭陪父母开庭时才带回来给上诉人及其他家人。
一审中，被上诉人仅提供了《购房资格转让协议书》复印件，上诉人明确提出该《购房资格转让协议书》并非是双方2005年所签订的，该《购房资格转让协议书》的标题内容、正文内容及字体大小均与双方2005年所签协议完全不同。
虽然该《购房资格转让协议书》复印件上的上诉人及家人签名表面上看是上诉人及其家人的签名，但实际上是被上诉人利用上诉人手中无《房屋协议》的不利事实，将其单方保管的《房屋协议》签名部分复印到此份伪造的《购房资格转让协议书》上的签名处，因此，此前被上诉人提供给上诉人女儿罗某1的《购房资格转让协议书》复印件与被上诉人提交给一审法院的《购房资格转让协议书》复印件均都是被上诉人伪造形成的，不是双方真实的意思表示，就此事实证人罗某3的证言可得到进一步证实。也正是因为被上诉人对此心知肚明，所以被上诉人不敢提供所谓的《购房资格转让协议书》原件供上诉人和其他签名子女辨认以及交由法庭鉴定。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条、第十条分别规定："在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任"、"当事人向人民法院提供证据，应当提供原件或者原物。"在此情况下，依据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第五条、第十条的规定，被上诉人必须提供《购房资格转让协议书》原件供法庭及上诉人核对，而不能以上诉人提供的但不认可其内容及效力的《购房资格转让协议书》复印件内容与被上诉人诉讼中提供《购房资格转让协议书》复印件内容一致来认定被上诉人提供的《购房资格转让协议书》法律效力，更何况上诉人提交的《购房资格转让协议书》复印件本身就来源于被上诉人。
但一审法院并未遵循这一基本证据规则要求，无视上诉人对《购房资格转让协议书》复印件所提的异议，在认证时对被上诉人提供的《购房资格转让协议书》是否是原件只字不提。
二、上诉人与被上诉人之间所签的关于购房资格转让的协议无效。
（一）集资房购房资格属于具有人身属性的权利或资格，根据合同性质不得转让，上诉人与被上诉人之间所签的关于购房资格转让的协议违反了《中华人民共和国合同法》第七十九条的规定，应属无效。
《中华人民共和国合同法》第七十九条规定，债权人可以将合同的权利全部或部分转让给第三人，但有下列情形之一的除外：(1)根据合同性质不得转让；(2)按照当事人约定不得转让；(3)依照法律规定不得转让。根据《关于印发〈经济适用住房管理办法〉的通知》（建住房[2004]77号）、《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[2007]24号）、《经济适用房管理办法》（建住房[2007]258号）的规定，集资单位建集资房的目的是为了解决本单位住房困难的职工，上诉人享有的集资房购房资格是基于江西省地矿局912地质大队的特定职工身份关系享受的福利，属于具有人身属性的权利或资格。被上诉人不是江西省地矿局912地质大队职工，上诉人与被上诉人之间签订关于购房资格转让的协议违反了《合同法》第七十九条关于"根据合同性质不得转让"的规定应被认定无效。
（二）上诉人与被上诉人之间所签的关于购房资格转让的协议违反了国家政策规定，应属无效。
包括集资房在内的经济适用房作为一种特殊的政策性住房，目前主要由国家政策来调整，有关法律还未作出明确规定。《民法通则》第六条规定："民事活动必须遵守法律，法律没有规定的，应遵守国家政策。"因此，包括《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发[1994]43号）、《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》（国发[2007]24号）等经济适用房相关政策应作为审理本案的依据。国发[1994]43号、国发[2007]24号文件明确规定，要严肃房改纪律，严格执行国务院的统一政策。经济适用房是政府提供政策优惠，限定套型面积和销售价格，面向城市低收入家庭供应，具有保障性质的政策性住房，单位集资合作建房纳入当地经济适用住房供应计划，其建设标准、供应对象、产权关系等均按照经济适用住房的有关规定执行。单位集资合作建房不得向非经济适用住房供应对象出售。被上诉人既不是江西省地矿局912地质大队职工，也不属于经济适用房的供应对象，被上诉人与上诉人之间的转让购房资格的行为违反了国家政策的相关规定，应属无效。
（三）上诉人与被上诉人之间所签的关于购房资格转让的协议损害了社会公共利益，根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项的规定，应属无效。
《关于印发〈经济适用住房管理办法〉的通知》（建住房[2004]77号）和《经济适用住房管理办法》（建住房[2007]258号）均明确规定了单位集资合作建房是经济适用住房的组成部分，单位集资合作建房应纳入当地经济适用住房供应计划，单位集资合作建房的建设标准、优惠政策、供应对象、产权关系等均须按照经济适用住房的有关规定严格执行。江西省地矿局912地质大队集资房是为了保障江西省地矿局912地质大队住房困难职工需要而兴建的，具有强烈的行政色彩和福利房性质，必然以具备该单位职工的身份属性为前提条件。同时，集资房所需土地采用划拨方式供应，政府在信贷、税收等许多方面都采用了补贴性的优惠措施，故划拨土地上单位集资房的价格远低于商品房。基于社会公益性的目的和土地取得方式的无偿性，上诉人与被上诉人之间行为无论是属于集资房指标转让、还是属于在建或已竣工集资房转让，既违反了《关于印发〈经济适用住房管理办法〉的通知》（建住房[2004]77号）第十三条和《经济适用住房管理办法》（建住房[2007]258号）第三十四条规定，与集资房设立的初衷不相符，也剥夺了江西省地矿局912地质大队和其他城市低收入家庭解决住房困难的可能性，有违社会公平原则，从而损害了社会公共利益。虽然《关于印发〈经济适用住房管理办法〉的通知》（建住房[2004]77号）和《经济适用住房管理办法》（建住房[2007]258号）属于行政规章，但最高人民法院在《安徽省福利彩票发行中心与北京德法利科技发展有限责任公司营销协议纠纷案》【最高人民法院（2008）民提字第61号民事判决书】明确指出："在法律、行政法规没有规定，而相关行政主管部门制定的行政规章涉及到社会公共利益保护的情形下，可以参照适用其规定，若违反其效力性禁止性规定，可以以违反《中华人民共和国合同法》第五十二条第（四）项的规定，以损害社会公共利益为由确认合同无效"。因此，上诉人与被上诉人之间所签的关于购房资格转让的协议无效。
（四）上诉人与被上诉人之间的协议违反了《房地产管理法》规定，应属无效。
本案诉争发生时，案涉集资房已经建成并已经办理产权登记手续，被上诉人与上诉人所签协议实质是集资房转让协议，被上诉人的诉讼请求要求继续履行合同就是要求办理涉案经济适用房的过户手续。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十条规定："以划拨方式取得土地使用权的，转让房地产时，应当按照国务院规定，报有批准权的人民政府审批。有批准权的人民政府准予转让的，应当由受让方办理土地使用权出让手续，并依照国家有关规定缴纳土地使用权出让金"。涉案集资房土地使用权是以划拨的方式取得，在进行转让时应当报有批准权的政府批准，补交土地出让金，而双方在签订转让协议时，未经有批准权的政府审批，转让行为会导致土地出让金及有关税费的流失，从而损害国家、集体利益和社会公共利益，违反《合同法》第五十二条第一款合同无效的规定即"违反法律、行政法规的强制性规定；恶意串通，损害国家、集体或第三人的利益；损害社会公共利益"。因此上诉人与被上诉人之间协议应认定为无效。
综上，请求二审法院撤销一审判决，改判驳回被上诉人的诉讼请求；一、二审诉讼费用由被上诉人承担。

2.被上诉人答辩称：一、上诉人陈述的事实不能成立，本案《购房资格转让协议书》原件在一审经过当庭质证，上诉人对协议书上的签名也予以了认可。二、上诉人自己向法庭提供了一份《购房资格转让协议书》，内容与被上诉人提供的是一致的，只是进行了涂改和添加，且上诉人的儿子在协议书上也签了字。因此，被上诉人提供的《购房资格转让协议书》是真实的。三、上诉人与被上诉人签订的协议书合法有效，该协议书并不违反合同法所规定的无效情形，且上诉人未提供行政法规或者法律规定证明该转让行为是无效的。四、被上诉人交纳了所有的房款，且上诉人配合被上诉人办理了房屋交付手续，被上诉人装修入住已经六、七年。综上，请求二审法院驳回上诉，维持原判。

（三）事实和证据
江西省鹰潭市月湖区人民法院经审理查明：被告罗某（曾用名罗某2）系912大队职工。2004年912大队下发了关于集资建造经济适用房的通知，被告罗某符合集资条件。经原告方亲属介绍，2005年10月19日，原、被告方经过友好协商，原告方（乙方）与被告方（甲方）就集资建房资格转让签订了一份《协议书》。《协议书》约定了：一、甲方转让给乙方的集资房位于鹰潭市912地质大队院内；二、甲方无条件将购房资格转让给乙方，但房款中如有甲方单位支付给甲方的住房补贴，乙方应相应支付给甲方；三、有关事项：1、购房款全部由乙方支付，乙方以甲方的名义将购房款直接交于建房单位912大队，收款收据等手续由乙方直接保管；2、根据产权登记规定，房产证先办于甲方名下后再过户到乙方名下，以上所有的相关税费均由乙方支付，但甲方必须紧密配合及协助；3、如果届时甲方及相关权利人反悔，甲方必须按照收回时的市场价计算相应房款偿还给乙方，如果房屋已装修，则甲方还必须补偿装修损失；4、协议未尽事项双方另行友好协商解决；5、本协议一式两份，甲乙双方各执一份；6、本协议自双方签字后生效。在该《协议书》甲方签字栏中，被告罗某（签名为罗某2）、许某及其子女罗某3、罗某1、罗某4均签了名，被告罗某代另一儿子罗某5签了名；乙方签字栏中两原告均签了名。《协议书》签订后，原告方以被告罗某的名义分三次共向912大队交纳了集资建房款59000元。2007年元月，该批集资房竣工，被告罗某名下分配的是37栋501室，房屋建筑面积为74.52平方米（产权证号：1××××××4）。领取该套房屋钥匙时，被告方的儿子罗某3在领取钥匙的表格上签了名。2007年底，原告方对该套房屋进行装修并入住至今。2013年3月8日，该套房屋在江西省鹰潭市房产管理局办理了房屋产权登记手续，房屋所有权人登记为被告罗某、许某。在办理该套房屋产权过户登记手续过程中，原、被告方产生争议，原告方遂诉至本院。
在本案审理过程中，被告方表示，如果原告方同意诉争房屋给被告方，被告方同意补偿原告方房款和装修款共计人民币120000元。经本院组织调解，双方未能达成一致意见。
另查明，原告郑某、吴某系夫妻，被告罗某、许某系夫妻，原告郑某的哥哥郑某1系被告方的女婿。在审理过程中，原告方表示，如果法院判决房子给原告方，原告方自愿补偿被告方人民币40000元。
江西省鹰潭市中级人民法院经审理对上述事实予以确认。

（四）裁判理由
江西省鹰潭市月湖区人民法院认为：被告罗某系912大队的职工，在单位组织的集资建房过程中，原告方与被告方签订了《协议书》，该《协议书》签订时，单位集资的房屋并未竣工，双方协议中的房屋的具体楼层、位置、面积及价格均未确定，原、被告方《协议书》中确认的"集资购房资格转让"，实际上是"集资建房请求权即资格转让"，而非房屋所有权的转让。《协议书》系双方当事人真实意思表示，协议内容也未违反相关法律、法规的强制性规定，应认定为合法有效，原、被告双方应当按照协议内容履行。被告方辩称原告方提交的《协议书》系伪造的，原告方当初是同意将原告郑某的哥哥的房子交换给被告方，被告方才同意将集资资格转让给原告方。被告方提交的《协议书》系复印件，其内容和原告方提供的《协议书》一致，签名也一致，只是被告方的签名有涂改痕迹，且庭审中被告方也认可在《协议书》上签了名，其子女也认可在《协议书》上签了名，被告方也未提交其他能够证明《协议书》伪造、篡改的证据。至于原告方以被告方女儿、女婿的房子和被告方交换，被告方未提供相关证据，也不符合常理，故被告方的该辩驳意见本院不予支持。被告方辩称，诉争房屋属于经济适用房，未满五年，不能上市交易，被告方并未提交相关的证据，本院不予支持。被告方表示同意按照《协议书》第三条的约定，收回房屋，补偿原告方房款及装修款共120000元。根据双方协议约定，如被告方反悔，必须按照收回的房屋的市场价计算房款偿还给原告方，并补偿装修损失。被告方的补偿数额远低于当前的市场价，原告方也不予认可，故被告方的该项意见本院不予采纳。原、被告方约定了房产证先办于被告方名下后再过户到原告方名下，被告方必须紧密配合及协助的内容，现原、被告方约定的所有权转移登记条件已经成就，被告方应当按照《协议书》的约定，协助原告方办理诉争房屋的所有权转移登记手续。原告方承诺如诉争房屋判决给原告方，则原告方自愿补偿被告方人民币40000元，系原告方真实意思的表示，本院予以准许。
江西省鹰潭市中级人民法院认为：（一）关于被上诉人郑某、吴某提交的《购房资格转让协议书》的真实性问题。经江西天剑司法鉴定中心鉴定，被上诉人郑某、吴某提交的《购房资格转让协议书》中手写体为书写笔直接书写形成，打印字体为喷墨打印形成，该《购房资格转让协议书》为原件，并非复印件。因此，上诉人罗某、许某称被上诉人郑某、吴某将上诉人罗某、许某及其子女罗某3等人的签名复印到伪造的《购房资格转让协议书》上的签名处不能成立。上诉人罗某、许某对《购房资格转让协议书》上的签名笔迹予以认可，虽然其对协议书的内容不予认可，但是不能提供证据证明，故该协议内容为本案双方当事人的真实意思表示。此外，上诉人罗某、许某的子女罗某3、罗某5等人不是本案购房资格转让协议的当事人，其在《购房资格转让协议书》上签名与否不影响本案双方当事人之间的协议。上诉人罗某、许某还提出当时签订的协议内容是被上诉人将被上诉人郑某哥哥和嫂子的房子交换给上诉人，上诉人才同意将集资资格转让给被上诉人。由于被上诉人郑某无权处置其哥哥和嫂子的房产，且用一套房子换取一个集资建房资格不符合常理，加之上诉人罗某、许某未提供证据对自己主张的协议内容予以证明，故该理由也不能得到支持。（二）关于本案《购房资格转让协议书》是否合法有效的问题。集资建房资格的性质是一种确定的民事权利，具体而言是一种可期待物权。虽然集资的对象范围是由单位确定的，带有福利性。但单位通过分房将职工基于其工龄、职称以及各方面的条件所确定的房价及其相关附属因素确定各职工名下，所以在分房方案确定后，各职工所享有的权利已经是确定下来，是一种民事的可期待物权。因为是一种民事权利，所以职工依法可以进行转让。这种转让是权利义务的概括性转让，转让行为不违反法律、行政法规的强制性规定，也不损害社会公共利益，所以转让行为有效。同时，诚实信用是民法的基本原则，本案双方当事人根据意思自治的原则，在平等自愿的情况下签订了《购房资格转让协议书》，就应当全面履行自己的合同义务，承担自己应承担的风险。因此，在本案双方约定的所有权转移登记条件已经成就的情况下，上诉人罗某、许某应当按照协议的约定履行协助办理所有权转移登记手续的义务。

（五）定案结论
江西省鹰潭市月湖区人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条，《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，经合议庭评议决定，作出判决：
一、被告罗某、许某应于本判决生效之日起十五日内协助原告郑某、吴某办理坐落于江西省鹰潭市房屋（产权证号：1××××××4）所有权转移登记手续；
二、原告郑某、吴某应于办理完上述房屋所有权转移登记手续后三日内一次性补偿被告罗某、许某人民币计40000元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费计人民币3324元（原告方已垫付），由被告罗某、许某负担。
江西省鹰潭市中级人民法院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，作出判决：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费人民币3324元，鉴定费4000元，以上合计7324元，由上诉人罗某、许某负担。

（六）解说
集资房是指改变住房建设由国家和单位统包的制度，实行政府、单位、个人三方面共同承担，通过筹集资金，建造的房屋。集资建房政策是计划经济向市场经济接轨过程中的一项过渡性政策，对改善城镇居民和部分行业职工住房紧张的状况起到了一定的缓解作用。近年来，由于商品房价格不断攀升，始终居高不下。而集资房在政策上享有一定的优惠，所以价格相对商品房比较低廉。对于经济收入状况一般的普通家庭，集资房对他们产生了一定的吸引力。
随着集资建房指标的转让行为逐步增多，产生的矛盾纠纷也日益增多。主要表现在出卖人在转让集资建房指标时房屋价格往往较低，而随着我国城市房价的飞涨，当集资房建成时，所涉房屋的价格相当可观，出卖人有利可图，就寻找种种理由反悔，主张转让协议无效。那么集资建房指标转让合同是有效还是无效？对此有以下两种不同的观点。
第一种观点认为，集资建房指标转让合同无效。主要理由有以下几点：一、根据《城市房地产管理法》第三十八条第（六）项的规定，未依法登记领取权属证书的房产不得转让。因为双方在签订集资建房指标转让合同时，集资房尚未建成，出卖人未取得集资房的权属证书，该转让合同无效。二、根据《合同法》第七十九条的规定，合同的权利可以全部或部分转让给第三人，但根据合同性质及依照法律规定不得转让的除外。集资建房指标是基于单位职工等特定身份享有的福利，属于具有人身属性的权利或资格，单位内部一般规定不得转让，且集资建房资格转让违反了国家政策及法律规定。（三）根据《合同法》第五十二条第（四）项规定，损害社会公共利益的合同无效，集资建房指标转让合同损害了其他要解决住房困难的低收入家庭的利益，从而损害了社会公共利益，合同应属无效。
第二种观点认为，集资建房指标转让合同转让的是集资建房资格并非房屋所有权，是一种民事的可期待物权，可以依法转让。虽然集资的对象范围是由单位确定的，带有福利性。但单位通过分房将职工基于其工龄、职称以及各方面的条件所确定的房价及其相关附属因素确定各职工名下，所以在分房方案确定后，各职工所享有的权利已经是确定下来，是一种民事的可期待物权。因为是一种民事权利，所以职工依法可以进行转让。这种转让是权利义务的概括性转让，转让行为不违反法律、行政法规的强制性规定，也不损害社会公共利益，所以转让合同有效。
笔者同意第二种观点，主要理由如下：
1.法无明文禁止则为自由。
对公法而言，法无明文规定则为禁止；对私法而言，法无明文规定则为自由。民事行为只要不违背法律、行政法规的强制性规定，属于双方真实意思表示，便具有合法性。法律并没有明令禁止集资建房指标转让，故转让行为应当有效。
2.转让合同是权利、义务的概括转让。
出卖人在收取买受人一定转让费后,将其享有取得集资建房的请求权转让给买受人,由买受人以出卖人的名义参与集资建房，承担集资建房款等相关费用，出卖人在获得房屋产权证后过户给买受人或单位在办理房屋产权时直接登记为买受人。这符合合同权利、义务概括转让的法律特征。《中华人民共和国合同法》第八十八条规定，当事人一方经对方同意，可以将自己在合同中的权利和义务一并转让给第三人。集资单位收取由买受人以出卖人的名义缴纳的集资建房相关费用的行为已表明，集资单位已同意双方集资建房指标的转让。
3.转让合同未违反效力性强制性规定。
根据《中华人民共和国合同法》第五十二条第（五）项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十四条的规定，违反法律、行政法规的效力性强制性规定的合同无效。同时，《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(一)》第四条规定，合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据。目前尚无全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规禁止集资建房指标的转让。至于单位规定集资房不得转让，这只是单位内部规定，不具有法律效力，不能对抗第三人。
4.未取得权属证书不影响转让合同的效力。
集资建房指标转让合同是集资建房资格的转让，并非房屋所有权转让，属债权范畴，不适用《城市房地产管理法》的规定。同时，《物权法》第十五条规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。这表明，《物权法》已经将不动产变动的原因与结果进行区分，所以，即使不能发生物权变动，也不会影响引起物权变动发生的债权合同的效力，债权合同仍然有效。因此，即使未取得权属证书，其法律效力是物权不发生变动，不影响集资建房指标转让合同的效力。
5.认定转让合同有效不损害社会公共利益。
一旦单位职工享有了集资建房的资格，便具有了民事主体身份，其对集资建房指标的处分是对其民事权利的处分，法律应完全尊重其民事处分权利，保障其合同意思自治。如用"社会公共利益"这种大而抽象的概念对一个具体的民事法律关系进行认识和处理，这将极大损害民事权利人的合法权益，也将会使合同法的相关规定无限延伸，使具体的法律规定形同虚设。
6.认定转让合同有效符合诚实信用原则。
双方签订转让协议往往是在平等自愿的基础上签订的，当时并不存在显示公平的情形。只是经过数年，待集资房建成，甚至买受人将房屋装修并入住多时，出卖人见房价大涨，有利可图，便主张合同无效试图拿回房屋。这是严重违背诚实信用原则的，依法不应当得到支持。
综合以上几点，笔者认为，认定集资建房指标转让合同有效符合法律规定，未损害社会公共利益，也符合诚实信用原则。对于自愿签订转让合同后反悔主张合同无效的诉求应当予以驳回。
范超